新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的問題與對(duì)策分析

陳夏萍 溫州市名城建設(shè)投資集團(tuán)有限公司

所謂財(cái)務(wù)管理，是指從資金價(jià)值角度對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行合理安排以及對(duì)各種財(cái)務(wù)資源進(jìn)行合理配置，以保證企業(yè)的各項(xiàng)事業(yè)能夠正常運(yùn)行，從而降低企業(yè)運(yùn)行成本，提高資金使用效率，有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)盈利水平。房地產(chǎn)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，曾經(jīng)經(jīng)歷了相當(dāng)長一段時(shí)期的“井噴式”發(fā)展，為提高我國居民的居住水平和推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出了巨大的貢獻(xiàn)。但隨著近幾年來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性過剩矛盾顯現(xiàn)以及政府一系列調(diào)控政策實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的各類矛盾日漸突出，需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理。

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的必要性

(一)經(jīng)營周期長，資金投入大

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)通常需要較長的時(shí)間，要經(jīng)歷前期論證、土地購入、房產(chǎn)設(shè)計(jì)、行政審批、工程招投標(biāo)、建設(shè)施工、工程驗(yàn)收、營銷宣傳、房產(chǎn)交易、后續(xù)服務(wù)等多個(gè)環(huán)節(jié)，通常一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)不會(huì)少于3年。在開發(fā)過程中需要投入巨額的資金，包括前期論證費(fèi)用、土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、材料費(fèi)、施工費(fèi)、營銷宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)用等，其中土地費(fèi)用可占到全部投資的40%甚至更高。房地產(chǎn)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，投資建設(shè)周期長，決定了其具有較高的風(fēng)險(xiǎn)。一旦成為“爛尾樓”，不僅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身造成滅頂之災(zāi)，可能還會(huì)影響銀行、購房戶等的利益，甚至?xí)绊懮鐣?huì)穩(wěn)定。

(二)管理難度大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，開發(fā)過程中會(huì)碰到一系列的矛盾和問題，一旦處理不當(dāng)，將會(huì)加重開發(fā)成本，降低收益。首先前期論證必須要對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行充分的分析，對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)金流要進(jìn)行充分論證，還要合理預(yù)計(jì)市場(chǎng)趨勢(shì)及可能面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)。在土地購入及拆遷過程中要嚴(yán)格遵循國家的有關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)政策，避免法律風(fēng)險(xiǎn)。工程建設(shè)過程中在保證項(xiàng)目質(zhì)量的基礎(chǔ)上應(yīng)當(dāng)加快工程進(jìn)度，提高資金周轉(zhuǎn)速度。選擇有效的營銷方式，降低廣告費(fèi)等營銷宣傳費(fèi)用。可見，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)包括了前期論證管理、征地與拆遷管理、施工管理、銷售管理等各個(gè)方面，要將財(cái)務(wù)管理理念和思想貫穿始終。

(三)政策變化快，法律風(fēng)險(xiǎn)高

目前我國經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入新常態(tài)，我國社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾，供給不足不再是我國經(jīng)濟(jì)的主要矛盾。在房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)為區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性過剩現(xiàn)象開始凸顯，中央及各地方政府密集出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策。當(dāng)前一線城市房地產(chǎn)供給依舊不足，市場(chǎng)需求旺盛；二三線城市房地產(chǎn)空置率較高，去庫存壓力較大。隨著國家對(duì)住宅地產(chǎn)調(diào)控的力度加大，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，在商業(yè)地產(chǎn)繁榮的表象下，也隱藏著過剩風(fēng)險(xiǎn)?？梢灶A(yù)見，為保證樓市的健康發(fā)展，政府調(diào)控的力度將會(huì)不斷加大，新的政策將會(huì)不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)必須關(guān)注。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題

(一)財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄，人員綜合素質(zhì)偏低

房地產(chǎn)業(yè)曾長期處于高收益、高回報(bào)的狀態(tài)，使得企業(yè)管理層將更多的精力關(guān)注于圈地、建設(shè)和銷售工作，而忽視了財(cái)務(wù)管理工作，對(duì)資源有效配置和資金使用效率重視不夠。由于企業(yè)管理層對(duì)財(cái)務(wù)管理工作不夠重視，財(cái)務(wù)人員薪資水平相對(duì)較低，職業(yè)發(fā)展前景不明，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)良莠不齊。一方面難以招聘到高素質(zhì)的人才，另一方面現(xiàn)有人員的工作積極性得不到有效激發(fā)。目前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員主要工作僅局限于收支審核、會(huì)計(jì)核算及納稅申報(bào)等方面，尚未真正參與企業(yè)經(jīng)營全過程，財(cái)務(wù)管理的作用并未有效發(fā)揮。

(二)重事后管理，輕事前、事中管理

作為企業(yè)管理的核心，財(cái)務(wù)管理的理念和思想要貫穿于企業(yè)經(jīng)營的全過程，將事前預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃和事中控制及事后核算、分析、考核等相關(guān)工作有機(jī)結(jié)合起來。目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的重心僅局限于收支審核、會(huì)計(jì)核算和納稅申報(bào)，而在預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)前景、參與經(jīng)營決策、制定經(jīng)營計(jì)劃、控制企業(yè)運(yùn)營等方面的作用基本沒有發(fā)揮。有些房地產(chǎn)企業(yè)在做項(xiàng)目可行性分析時(shí)僅依據(jù)粗略的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益率計(jì)算不準(zhǔn)確，項(xiàng)目實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)未作充分評(píng)估。在項(xiàng)目控制時(shí)僅進(jìn)行簡單的收支審核，缺少全面預(yù)算管理控制。

(三)資金使用效率低下，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高

房地產(chǎn)屬于資本密集型行業(yè)，需要投入高額的資金，在以往房地產(chǎn)業(yè)收益較高的時(shí)代，企業(yè)可以不計(jì)融資成本。但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)收益水平的逐步回落(據(jù)統(tǒng)計(jì)目前房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率已下降至個(gè)位數(shù)，較2009年峰值時(shí)的14.8%下降近半)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)選擇合理的融資方式，降低融資成本。目前房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資方式為銀行貸款，但隨著限貸政策的實(shí)施，企業(yè)獲得銀行貸款的難度增大。有相當(dāng)部分中小房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)而選擇民間融資，增加了企業(yè)融資成本。另外，有些企業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致大量資金閑置，也會(huì)使得資金使用效率低下。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策建議

(一)實(shí)施全面預(yù)算管理，加強(qiáng)成本控制

全面預(yù)算管理是指為實(shí)現(xiàn)企業(yè)總體經(jīng)營目標(biāo)，以預(yù)算形式將各種財(cái)務(wù)資源及非財(cái)務(wù)資源在企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位之間進(jìn)行合理配置，并以預(yù)算為依據(jù)加強(qiáng)控制和考核。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其項(xiàng)目開發(fā)主要包括前期論證與投資決策、土地購入及拆遷安置、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)與驗(yàn)收、宣傳與營銷、房產(chǎn)交易與投資收回等環(huán)節(jié)，成本可大致分為土地成本(含土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等)、前期費(fèi)用(含土地平整、臨時(shí)設(shè)施等費(fèi)用等)、工程成本(含設(shè)計(jì)費(fèi)、材料設(shè)備費(fèi)、建筑施工費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)用等)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，涉及設(shè)計(jì)部、工程部、合約部、營銷部、財(cái)務(wù)部等多個(gè)部門。因此必須要實(shí)施全面預(yù)算管理，在項(xiàng)目開發(fā)之前對(duì)各階段各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)分析并制定科學(xué)的預(yù)算指標(biāo)。在項(xiàng)目開發(fā)過程中強(qiáng)化預(yù)算控制，對(duì)于預(yù)算調(diào)整項(xiàng)目要充分說明調(diào)整的原因和依據(jù)。在項(xiàng)目開發(fā)之后，以預(yù)算為依據(jù)進(jìn)行分析、考核，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。

(二)提高資金使用效率，做好融資管理

房地產(chǎn)開發(fā)需要的資金量比較高，除企業(yè)自有資金外，目前房地產(chǎn)企業(yè)常用的融資方式主要有銀行貸款、定金及預(yù)收款、上市融資、項(xiàng)目股權(quán)出讓、發(fā)行債券、企業(yè)合作融資、信托融資及私募基金融資等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，銀行貸款融資占房地產(chǎn)項(xiàng)目投資總額的近25%，是房地產(chǎn)企業(yè)重要的融資渠道。但隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策日趨嚴(yán)厲，房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行貸款的難度不斷加大。定金及預(yù)收款是房地產(chǎn)企業(yè)向購房人收取的，占房地產(chǎn)項(xiàng)目投資總額的30%以上，也是維系房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的重要資金來源。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸“冷卻”，房地產(chǎn)投資需求逐步壓縮，定金及預(yù)收款融資比重存在逐步下降的趨勢(shì)。上市融資(包括直接上市和買殼上市)、項(xiàng)目股權(quán)出讓、企業(yè)合作融資等均屬于股權(quán)融資性質(zhì)，雖然資金成本較低，但會(huì)稀釋原股東所持的股份，降低股東收益。信托融資及私募基金融資的資金成本通常比銀行貸款高，但在目前銀行限貸環(huán)境下也不失為有效的融資方式。融資管理的關(guān)鍵是綜合考慮成本和風(fēng)險(xiǎn)，合理確定融資方式和融資期限，防止資金不足或資金閑置。

(三)重視財(cái)務(wù)管理工作，加強(qiáng)人員培訓(xùn)

房地產(chǎn)企業(yè)盈利的關(guān)鍵在于“開源”和“節(jié)流”并舉。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸理性的環(huán)境下，如何做好“節(jié)流”工作，控制成本開支，顯得尤為必要。因此，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層必須要高度重視財(cái)務(wù)管理工作，將財(cái)務(wù)管理的理念和思想具體應(yīng)用到企業(yè)經(jīng)營的每一個(gè)環(huán)節(jié)。建立健全財(cái)務(wù)管理體系，落實(shí)全面預(yù)算管理，切實(shí)控制各項(xiàng)支出；分析企業(yè)資金需求，合理確定融資方式和融資期限，降低資金成本。同時(shí)加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的引進(jìn)和培訓(xùn)，提高財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)和能力，使得財(cái)務(wù)人員的工作不僅局限于收支審核、會(huì)計(jì)核算、納稅申報(bào)等，而應(yīng)當(dāng)更多參與企業(yè)決策和考核，全面提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。