農(nóng)村宅基地使用權(quán)“松綁” 閑置住宅流轉(zhuǎn) 提高農(nóng)民財產(chǎn)性收入

宋興國

“三農(nóng)”問題的核心是農(nóng)民收入問題。如何增加農(nóng)民收入，是近年來農(nóng)村改革的一大方向。

其中，財產(chǎn)性收入在農(nóng)民收入中占比極低。2017年，原農(nóng)業(yè)部農(nóng)村經(jīng)濟體制與經(jīng)營管理司司長張紅宇曾撰文透露，我國農(nóng)民收入的四大構(gòu)成中，現(xiàn)階段財產(chǎn)性收入比例僅為3%～4%。

隨著農(nóng)業(yè)經(jīng)營收入和農(nóng)民外出務(wù)工收入增長的潛力趨于耗盡，農(nóng)民增收渠道不多的矛盾凸顯。在這種形勢下，采取各種手段增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入，成為深化農(nóng)村改革的重要突破口。

近年來，隨著集體產(chǎn)權(quán)和土地制度改革的不斷推進，相關(guān)政策不斷“松綁”，政府、村集體、農(nóng)戶、資本對農(nóng)村資產(chǎn)的態(tài)度和處理方式不斷轉(zhuǎn)變，在農(nóng)民不斷得到增收實惠的同時，一些新的業(yè)態(tài)也在誕生。

“增值”的宅基地

“終于正式放行了！”今年4月，北京萬鴻信息服務(wù)有限公司董事長鐘鵲飛在朋友圈如此感嘆。

鐘鵲飛的感嘆是指北京市當(dāng)時發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范引導(dǎo)盤活利用農(nóng)民閑置房屋增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入的指導(dǎo)意見》。該意見允許村集體經(jīng)濟組織可以采取作價回購、統(tǒng)一租賃或者農(nóng)戶入股股份合作等多種方式整合本村農(nóng)民閑置房屋資源，選擇適合本村特點的產(chǎn)業(yè)，進行自主經(jīng)營或?qū)ν夂献鳌?/p>

這意味著，北京的閑置農(nóng)房對外出租得到了政策層面的認可。北京市農(nóng)村經(jīng)濟研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，目前京郊農(nóng)村有閑置農(nóng)宅的村高達81.3%，閑置宅基地面積占宅基地總面積的5.3%。而2016年，曾有媒體報道，北京周邊的農(nóng)村閑置房屋超過10萬棟。

據(jù)了解，關(guān)于宅基地使用權(quán)能否用于出租，我國法律和有關(guān)政策并無明確規(guī)定，因此農(nóng)民私下出租房屋的行為較為普遍，尤其是在北京這樣高度城市化的大城市周邊，隨著近年來養(yǎng)老和旅游需求的爆發(fā)，一些城里人開始對田園生活充滿興趣，利用農(nóng)房改造進行的民宿和長租產(chǎn)業(yè)開始興起。

鐘鵲飛在2016年創(chuàng)建了“莊家共享農(nóng)莊”（以下簡稱“莊家”）平臺，其業(yè)務(wù)模式是與村集體和農(nóng)民合作，統(tǒng)一長期租賃閑置宅基地，在不改變宅基地所有權(quán)的前提下，將農(nóng)村閑置住房進行個性化改造并對外進行出租，目前，其平臺上已有超過2000套閑置農(nóng)房。

鐘鵲飛說，在4月份文件公布后平臺關(guān)注度迅速上升，APP瀏覽量和下載量迅速翻番，成交量也持續(xù)上漲，“尤其是農(nóng)民和村集體的態(tài)度改變最為明顯，現(xiàn)在每天都有農(nóng)民打電話來咨詢怎么和我們合作”。

產(chǎn)業(yè)化的運營模式，顯然帶來了更高的收入。鐘鵲飛說，由于經(jīng)過了設(shè)計師的重新設(shè)計和大規(guī)模改造，“莊家”平臺的房屋年租金在3萬～5萬左右。而一位將自家宅基地租給了 “莊家”平臺的平谷區(qū)農(nóng)戶說，“莊家”交付給他的年租金在1萬元左右，同村別的人家也有將閑置房屋租給城里人的，但由于房屋品質(zhì)一般，議價能力不強，年租金在5000元左右，相比起來財產(chǎn)收入提高了一倍。

據(jù)了解，對宅基地使用權(quán)的改革探索，北京并非個例。2017年12月，原國土資源部印發(fā)的《關(guān)于支持深度貧困地區(qū)脫貧攻堅的意見》明確表示，可以在貧困地區(qū)探索農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以出租、合作等方式盤活利用空閑農(nóng)房及宅基地，目前，多個地方正在醞釀類似政策。

“入股”共贏

實際上，盡管宅基地一直以來是農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)等財產(chǎn)權(quán)利中最受關(guān)注的部分，但并不是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革中進展最快的部分，涉及集體收益分配的農(nóng)村經(jīng)營性資產(chǎn)股份合作制改革，在近年來進展迅速。

農(nóng)業(yè)部公開的數(shù)據(jù)顯示，到2017年年底，全國農(nóng)村集體經(jīng)濟組織擁有土地等資源性資產(chǎn)66.9億畝，各類賬面資產(chǎn)2.86萬億元。

如何利用好這些資產(chǎn)？2014年農(nóng)業(yè)部確定了29個集體產(chǎn)權(quán)制度權(quán)能試點市縣，正式開始農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)股份合作制改革。這項改革在2017年新增100個縣（市、區(qū)）作為試點，并在2018年進一步增加到300個，同時開始了集體產(chǎn)權(quán)制度改革“整省整市”的試點。

目前，這一改革進入關(guān)鍵階段。2017年，中共中央、國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于穩(wěn)步推進農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的意見》提出，3年內(nèi)完成對集體所有的各類資產(chǎn)進行全面清產(chǎn)核資，健全臺賬管理制度。在此基礎(chǔ)上，將經(jīng)營性資產(chǎn)以股份或份額形式量化到集體成員，5年內(nèi)完成經(jīng)營性資產(chǎn)股份合作制改革。

據(jù)了解，目前清產(chǎn)核資、資產(chǎn)量化等工作進展順利，而股權(quán)設(shè)置、股權(quán)管理、收益分配等相關(guān)內(nèi)容，各地均有不同探索。

重慶市永川區(qū)是第二批全國100個試點縣市之一。從2014年開始，該區(qū)鼓勵村組集體對已經(jīng)流轉(zhuǎn)的部分土地，由集體反租倒包農(nóng)民土地經(jīng)營權(quán)，在完成土地整理后，再次連片流轉(zhuǎn)農(nóng)民土地經(jīng)營權(quán)給農(nóng)企和規(guī)模經(jīng)營人。

此外，該區(qū)還探索把農(nóng)業(yè)領(lǐng)域財政補助資金100萬元以上的產(chǎn)業(yè)化項目，納入股權(quán)化改革范疇，規(guī)定承擔(dān)項目的農(nóng)企，將補助資金的一半交由項目所在地流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)民和村集體經(jīng)濟組織共同持股，并且由集體和農(nóng)戶按比例定期分紅。

同時，部分企業(yè)還同時雇傭流轉(zhuǎn)農(nóng)戶，在流轉(zhuǎn)土地上從事生產(chǎn)。據(jù)一位當(dāng)?shù)剞r(nóng)民介紹，在“土地租金+工資+分紅”的共同作用下，他的年收入從過去的2萬余元提高到了6萬多元。

近日，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部公開表示，在股權(quán)設(shè)置方面，全國29個農(nóng)村集體資產(chǎn)股份權(quán)能改革試點縣中有16個縣以人口股、勞齡股等成員股為主，原則上不設(shè)集體股。在股權(quán)管理方面，全國29個農(nóng)村集體資產(chǎn)股份權(quán)能改革試點縣中有24個縣提倡實行不隨人口增減變動而調(diào)整股權(quán)的靜態(tài)管理方式。

據(jù)深度參與了中部省份某上述29個首批試點縣市相關(guān)工作的學(xué)者透露，目前，也有地方采取了以土地經(jīng)營權(quán)入股的形式。但股份制還存在包括如何應(yīng)對虧損、集體經(jīng)濟組織被列為特殊法人，兼具行政、經(jīng)濟和社會團體綜合屬性使其難以與現(xiàn)行的許多法規(guī)兼容等諸多問題，有待各地進一步探索。