謹(jǐn)防房地產(chǎn)“高周轉(zhuǎn)”成脫韁野馬

蔡玉梅

有道是：“欲戴皇冠，必承其重?！笨崾钪?，房地產(chǎn)企業(yè)碧桂園正遭受負(fù)面輿情“炙烤”，接踵而來的事故，引發(fā)人們對(duì)碧桂園經(jīng)營模式“高周轉(zhuǎn)”的詬病。

所謂“高周轉(zhuǎn)”，就是摘牌當(dāng)天即出圖，拿地后4個(gè)月開盤，5個(gè)月資金回籠，6個(gè)月資金回正。像飛速旋轉(zhuǎn)的陀螺，這樣的資金周轉(zhuǎn)速度令人咋舌。

4個(gè)月前，在碧桂園業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，碧桂園集團(tuán)董事局主席楊國強(qiáng)不無自信地說，他的理想是把房地產(chǎn)做成麥當(dāng)勞，四處開店，速度至上。今年一季度，碧桂園拿到195個(gè)項(xiàng)目，其中三四五線城市有146個(gè)。

“高周轉(zhuǎn)”確實(shí)也為碧桂園爭(zhēng)得了頭彩。2017年碧桂園合同銷售5508億元人民幣，躍居行業(yè)第一。2018年上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷售額4124.9億元，同比增長42.8%?！敦?cái)富》世界500強(qiáng)排行榜中，碧桂園集團(tuán)以335.7億美元的營業(yè)收入排名第353位，比去年提升114位。

碧桂園極度推崇沃爾瑪標(biāo)準(zhǔn)化管理模式，幾乎所有高管人手一本沃爾瑪創(chuàng)始人山姆·沃爾頓的自傳《富甲美國》。通俗點(diǎn)講，“高周轉(zhuǎn)”就是把快銷品的商業(yè)模式移植到不動(dòng)產(chǎn)房子上，這個(gè)壯舉既富有想象力，又有點(diǎn)荒誕，畢竟房子不是快銷品。表現(xiàn)在工期管理上，就是“奪命”狂奔。于是，近期碧桂園生產(chǎn)事故頻發(fā)，偶然中有必然。

站在碧桂園的樓盤上看中國整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)，“高周轉(zhuǎn)”的管理模式是個(gè)經(jīng)典，是碧桂園的成名絕技，許多開發(fā)商想學(xué)，但開發(fā)商資質(zhì)有別，經(jīng)營能力各異，制度和管理跟不上，只能望其項(xiàng)背。因?yàn)榉康禺a(chǎn)本質(zhì)上就是金融，拿地、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)組合成一個(gè)高關(guān)聯(lián)度的資金鏈條，開發(fā)商負(fù)債經(jīng)營，現(xiàn)金流是關(guān)鍵，只有“高周轉(zhuǎn)”提高現(xiàn)金使用效率才能降低成本、避免現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，并做大規(guī)模。

但是，任何硬幣都有正反兩面，“高周轉(zhuǎn)”的商業(yè)模式成就了碧桂園的輝煌，也成了一根絞索，緊緊地將其套牢。“高周轉(zhuǎn)”的模式或許沒錯(cuò)，但速度太快代價(jià)也很慘重。

就全國房地產(chǎn)而言，“高周轉(zhuǎn)”的風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。首當(dāng)其沖的是工程質(zhì)量得不到保證，趕工期還會(huì)忽視安全管理，再就是瘋狂圈地，一二線城市土地所剩無幾，就到三四線城市去搶，還有就是一味強(qiáng)調(diào)資金周轉(zhuǎn)速度，設(shè)置營銷陷阱。

令人匪夷所思的是，在全國房地產(chǎn)去杠桿力度和調(diào)控力度不斷加大的宏觀大勢(shì)下，在房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)上升的危急關(guān)頭，碧桂園逆襲而上，今年4月密集發(fā)文開會(huì)，以“高周轉(zhuǎn)”的大躍進(jìn)“對(duì)抗”去杠桿。

周轉(zhuǎn)速度太快，結(jié)果是腦袋和身體都跟不上了，碧桂園大廈的安全“根基”出現(xiàn)問題。過快強(qiáng)調(diào)進(jìn)度，項(xiàng)目數(shù)量眾多，過程中很容易出現(xiàn)各種瑕疵，甚至是質(zhì)量問題，而這次“高周轉(zhuǎn)”的代價(jià)是數(shù)條人命。

面對(duì)慘重的事故，碧桂園不得不對(duì)“高周轉(zhuǎn)”反思。日前，碧桂園已通知所有施工合作單位立即停工，徹底排查和整改安全隱患。所有施工單位只有在整改完畢，經(jīng)驗(yàn)收復(fù)查合格后，方可復(fù)工。這是應(yīng)對(duì)“高周轉(zhuǎn)”危機(jī)的明智之舉。

碧桂園的教訓(xùn)也是中國房地產(chǎn)業(yè)的教訓(xùn)。這么多年來，房地產(chǎn)業(yè)饕餮暴利，在中國市場(chǎng)逍遙自在、出盡風(fēng)頭。許多房企雖然資金周轉(zhuǎn)的速度沒有碧桂園那么快，但也是絞盡腦汁趕工期，為資金高速周轉(zhuǎn)騰挪時(shí)間，其中的安全隱患有的已經(jīng)暴露，有的還在隱藏，一旦出事，都是人命關(guān)天的大事。

房地產(chǎn)“高周轉(zhuǎn)”直接影響施工工期，從而對(duì)工程質(zhì)量、管理費(fèi)用、環(huán)境干擾、施工安全等造成一系列的變化。因此，必須對(duì)房地產(chǎn)“高周轉(zhuǎn)”模式予以一定制約。首先是工程監(jiān)理工作應(yīng)跟上，不要變成監(jiān)管方與開發(fā)商合穿“連襠褲”的利益共同體。要從小事做起，比如禁止房企使用傳統(tǒng)腳手架，要求其使用自動(dòng)爬架，以減少傷亡事故；其次是銀行方面對(duì)房企的資金周轉(zhuǎn)要有節(jié)制，按合理工期提供現(xiàn)金流；再次是要嚴(yán)厲問責(zé)，房地產(chǎn)行業(yè)不是法外之地，要加強(qiáng)監(jiān)管。

雖說相對(duì)于1400多個(gè)存量項(xiàng)目，出事項(xiàng)目占比不足以撼動(dòng)碧桂園帝國。但是，當(dāng)負(fù)面輿情達(dá)到一個(gè)閾值時(shí)，事件或許會(huì)向不可預(yù)測(cè)的方向升級(jí)。對(duì)全國房地產(chǎn)業(yè)來說，也許生命的代價(jià)能喚醒房企高速旋轉(zhuǎn)的陀螺放慢一點(diǎn)速度。