對工業(yè)用地地價的一些思考
——以江陰市為例

文/胡惠英 江陰市國土資源局 江蘇江陰 214400

巫紅霞 宜興市國土資源局 江蘇宜興 214200

張增峰、曹天邦 江蘇金寧達房地產評估規(guī)劃測繪咨詢有限公司 江蘇南京 210000

工業(yè)用地指工業(yè)生產、產品加工制造、機械和設備修理及直接為工業(yè)生產等服務的附屬設施用地。工業(yè)用地在我國國民經濟發(fā)展過程中承擔著重要作用。近年來隨著土地指標的日漸緊缺，土地開發(fā)投入成本日益增加，工業(yè)用地一級市場價格與二級市場價格日益分化，矛盾日益突出。本文以江蘇省江陰市為例，進行工業(yè)用地開發(fā)實際投入成本、一級市場價格和二級市場價格的之間差異比較分析，提出相應的對策建議，為政府工業(yè)用地出讓及其地價管理提供參考依據(jù)。

1、土地開發(fā)實際投入成本與工業(yè)用地一級市場工業(yè)用地價格的差異

筆者就目前江陰市工業(yè)用地從征收到掛牌成交過程中涉及如下幾項費用進行了一些調查，因拆遷成本比較復雜，而且一般情況下，工業(yè)集中區(qū)大都是新開發(fā)的區(qū)域，涉及拆遷較少，故本文不考慮拆遷成本。

1.1 征地補償費用

征地補償費主要包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費和地上附著物補償費。根據(jù)《江陰市人民政府關于調整征地補償標準的通知》（澄政發(fā)[2012]38號）規(guī)定，征收農用地的土地補償費每畝30000元，征收建設用地的土地補償費為每畝30000元，征收未利用地的土地補償費為每畝15000元。按照江陰市2016年地籍變更成果，農用地、建設用地、未利用地占比為49:41:10計算，估算土地補償費用為2.85萬/畝。

征收農用地的安置補助費，按照需要安置的被征地農民人數(shù)計算。需要安置的被征地農民人數(shù)，按照被征收農用地的數(shù)量除以被生地農村集體經濟組織征地前人均占有農用地的數(shù)量計算。每名需要安置的被征地農民的安置補助費為30000.00元。按照江陰市人均農用地0.75畝計算，估算被征地農民的安置補助費4萬/畝。

青苗補助費根據(jù)澄政發(fā)[2012]38號文件規(guī)定：一年生作物：耕地補償為3000.00元/畝；一年二季作物以上的：耕地補償為每畝1500元/畝；可以移值的苗木、花草以及多年生經濟林木等，支付移值費，不能移值的，給予合理補償或作價收購；果園、魚塘或其他養(yǎng)殖業(yè)按當年實際損失補償。按照江陰市耕地占總面積32.6%計算，估算青苗補助費為0.1萬/畝。

地上附著物補償費根據(jù)澄政發(fā)[2012]38號文件規(guī)定：田間灌排設施補償費為每畝3000元（按農用地面積計算）；征地協(xié)調費為每畝5000元（按征地總面積計算），其中澄江街道按市原規(guī)定執(zhí)行。征地協(xié)調費由村包干使用，用于被征地范圍內地上零星樹木、墳墓、糞坑、碼頭、水井等附著物的遷移補償和協(xié)調有關征地事務等。按照江陰市2016年地籍變更成果，農用地占總面積49%，估算地上附著物補償費為0.65萬/畝。

除上述4種費用外，還有統(tǒng)一征地包干服務費，根據(jù)錫價費[2000]第110號、錫國土發(fā)[2000]68號，按0.3萬/ 畝計。上述征地補償費用匯總見表1。

1.2 土地報批稅費

省農業(yè)重點建設資金，根據(jù)蘇政辦發(fā)（1995）62號文件，江陰農業(yè)重點開發(fā)建設資金為2400.00元/畝。

耕地開墾費，根據(jù)蘇價服〔2015〕361號文件，江陰耕地開墾費為50.00元/m2，對占用基本農田的，加收40%的耕地開墾費。按照江陰市耕地占總面積32.6%計算，估算耕地開墾費1.09萬/畝。

耕地占用稅，根據(jù)蘇財計澄[2008]11號文件，江陰耕地占用稅為40.00元/m2。按照江陰市耕地占總面積32.6%計算，估算耕地占用稅0.87萬/畝。

補充耕地指標，按2018年新購的徐州豐縣異地補充耕地指（五等水田）300畝指標費計算，估算購買補充耕地指標費36萬/畝。上述土地報批稅費匯總見表2。

1.3 政策性計提

國有土地收益金，按出讓金總價的5%計提。2017年度工業(yè)用地成交均價為36.83萬/畝（不考慮優(yōu)質項目），估算國有土地收益金為1.84萬/畝。

出讓金用于農業(yè)部分，根據(jù)蘇政辦發(fā)[2004]104號，按9.75元/m2計提，出讓金用于農業(yè)部分為0.65萬/畝。

廉租住房保障基金，根據(jù)錫財建[2007]68號，按6.5元/m2計提，廉租住房保障基金為0.43萬/畝。

社會統(tǒng)籌金，根據(jù)澄政規(guī)發(fā)[2014]1號，按3.9萬/畝征收被征地農民社會統(tǒng)籌資金。

新增土地有償使用費，根據(jù)錫財綜[2007]2號和財綜[2009]50號，江陰屬六等，按56元/m2計提，折3.73萬/ 畝。

出讓業(yè)務費，按土地出讓總費用的1%計提，計0.37萬/畝。上述政策性計提匯總見表3。

1.4 土地開發(fā)費

土地開發(fā)費是指為使土地從生地變熟地而由政府投入資金建設道路、供水、排水、供電、燃氣、通訊、場地平整等產生的相關費用。根據(jù)江陰市基準地價成果報告，江陰市土地開發(fā)費在150～225元/m2，取眾數(shù)值165元/m2計，折11萬/畝。

將征收到掛牌成交過程中涉及1-4項費用匯總，結果見表4。

綜上所述，從征收到掛牌成交過程中工業(yè)用地涉及的費用（不考慮拆遷費和政府收益），總計為67.72萬/畝。這是地方政府真金白銀要付出去的實打實的成本。

從2017年度工業(yè)用地土地招拍掛的成交情況來看，成交均價在36.83萬/畝（不考慮優(yōu)質項目），溢價率0.79%。其成交均價僅占平均成本的54%。究其原因，工業(yè)用地是國民經濟發(fā)展最基本的生產要素之一。一個工業(yè)項目的落成，會起到帶動周邊區(qū)域產業(yè)結構調整、就業(yè)人員增加、稅收增加以及促進社會穩(wěn)定等作用，工業(yè)用地承擔著一定的社會責任。所以一直以來，工業(yè)用地一級市場價格受政府和政策因素的影響較大。工業(yè)用地一級市場一般都有一些限制條件，就目前來講，工業(yè)用地一級市場還屬于不完全的土地市場，沒有形成競爭機制。

2、二級市場工業(yè)用地與一級市場工業(yè)用地價格的差異

2.1 轉讓市場與一級市場工業(yè)地價的差異

從轉讓市場來看，特別是司法拍賣市場，2017年江陰城郊部分工業(yè)地價平均為70多萬/畝，其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)平均為50多萬/畝。很明顯，比一級市場上漲了百分之四五十，甚至翻倍。這說明，在一級市場拿不到地的企業(yè)，轉戰(zhàn)二級市場，促使二級市場充分競爭，一、二級市場價格差距變大。

2.2 抵押、拆遷過程中工業(yè)用地價格與一級市場地價的差異

從以上分析可以看出，一級市場的工業(yè)用地價格沒有正常體現(xiàn)工業(yè)用地的價值，價格人為偏低。這就造成了從一級市場拿地的企業(yè)如果要進行融資，如何確定工業(yè)用地抵押價格呢？企業(yè)認為自己雖然低價拿到了地，但實際承擔很多義務，做出很大貢獻，抵押時應體現(xiàn)工業(yè)用地本來應有的價值。目前，政府考慮到企業(yè)融資套現(xiàn)風險，各銀行也是控制抵押價格，抵押時基本不偏離其取得價格，矛盾相對突出。

如果涉及城市拆遷，工業(yè)用地價格又如何確定呢？因工業(yè)用地拆遷有80%的不新增土地獎和30%退城入園獎，這樣拆遷費也在80萬/畝左右，目前拆遷矛盾還沒有顯現(xiàn)。

3、對策建議

綜上所述，一級市場工業(yè)用地土地價格明顯偏低，是因為工業(yè)用地與其它商品不同，具有一定的社會功能和作用，受政府和政策影響較大。但其與二級市場價格偏差日益加大，矛盾日益突出。筆者認為應提高一級市場開放程度、縮小一、二級市場地價差距、縮短工業(yè)用地出讓年限、加強監(jiān)管等手段促進一、二級市場的接軌。

3.1 提高工業(yè)用地一級市場開放程度，促進真正需要土地的企業(yè)投產增效

政府招商確實具有不可替代的作用，但我們也應看到一些教訓，有些企業(yè)來拿地時說得天花亂墜，但拿到地后，土地一直閑置或土地沒有達到預期效益。而另一方面，有些小企業(yè)有項目但沒有土地指標，只能到二級市場搶地。筆者認為，只要合理規(guī)劃，兼顧產業(yè)結構設置等，減少工業(yè)用地出讓限制條件，進一步開放工業(yè)用地一級市場是可行的。這不僅能防止閑置土地的產生，而且能最大程度發(fā)揮土地的效益。建議將工業(yè)用地與經營性用地納入同一交易平臺，促進充分競爭，項目優(yōu)中選優(yōu)。

3.2 縮小一、二級市場的地價差距

建立工業(yè)用地信息公開制度，促進工業(yè)用地交易的公開、公正和公平，建立完善的內外和社會監(jiān)督機制，避免工業(yè)用地交易中的暗箱操作，并合理調整和確立工業(yè)用地出讓價格標準。只要一級市場開放程度加大，一、二級市場的地價差距自然會逐漸趨同。地價應在充分開放、充分競爭的土地市場中得以顯現(xiàn)其應有的價值。筆者認為不應犧牲工業(yè)用地地價作為吸引客商前來投資的誘餌。而應增加基礎設施投入，加大獎勵措施，營造良好的外部環(huán)境等來筑巢引鳳，引來真正的鳳凰。

3.3 縮短工業(yè)用地出讓年限

有一個這樣的統(tǒng)計，世界企業(yè)500強的平均壽命是40年，中國500強企業(yè)的壽命則更短，只有10年，中國企業(yè)的平均壽命也只有3.9年。而目前工業(yè)用地供地都按50年期限，這不僅增加了企業(yè)初期的投入成本，也不利于后期土地的監(jiān)管，并且對城市發(fā)展帶來了一定障礙，增加了額外負擔。筆者認為應樹立正確的政績觀和科學發(fā)展觀，實行彈性出讓年限機制，即打破現(xiàn)有的單一最高50年期出讓模式，拓展為10年、20年、30年、40年和50年等多年限的彈性年期出讓，從而確保地盡其用，促進土地集約利用。

3.4 強化批后監(jiān)管機制

不僅市、縣人民政府承擔土地批后監(jiān)管主體責任，各開發(fā)園區(qū)、街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)也應納入土地批后監(jiān)管主體責任體系之中。特別是政府招商引資中，對優(yōu)質項目給予了一定的優(yōu)惠政策，在合同中應對該項目享受優(yōu)惠政策的前提條件加以明確，如產業(yè)、投入、產出、稅收等要求。強化批后監(jiān)管機制，嚴格執(zhí)行合同內容，避免國有土地資產流失。