房地產經濟波動的影響因素及對策分析

周密

【摘要】隨著中國經濟社會的快速發(fā)展，各行各業(yè)都有良好的發(fā)展前景。作為中國經濟發(fā)展的重要組成部分，房地產業(yè)具有非常重要的地位。房地產業(yè)由于自身特點，對其他行業(yè)的快速發(fā)展產生了不同的影響。分析房地產經濟與其他行業(yè)的關系，以保持房地產經濟的穩(wěn)定發(fā)展和社會的穩(wěn)定發(fā)展。

【關鍵詞】房地產 經濟波動 影響因素 對策

隨著經濟水平的不斷提高，房地產業(yè)發(fā)展迅速，逐漸成為中國經濟的支柱之一。房地產業(yè)與其他經濟領域最大的區(qū)別在于房地產投資大，利潤期較長，發(fā)展過程中存在較大波動。根據當前的市場發(fā)展前景，房地產企業(yè)要合理分析影響因素，在實踐中探索正確的管理方法，是當前房地產企業(yè)面臨的重要問題。因此，研究影響因素應該是促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的首要任務。

一、房地產經濟波動的因影響因素

（一）外在因素

外部因素主要包括以下幾個方面：首先是經濟因素，主要是指房地產開發(fā)對整個經濟和當?shù)亟洕挠绊?。國民經濟將通過國民收入、總體消費水平、價格和金融貸款等因素影響房地產，而當?shù)亟洕饕ㄟ^物價和家庭收入水平對房地產經濟產生影響。其次是社會因素。一方面，隨著社會的快速發(fā)展，人們對房地產的認識也在逐漸發(fā)生變化。房地產業(yè)從原來的生活作用轉變?yōu)橥顿Y作用，社會需求逐漸增加，這在一定程度上刺激了房價的上漲。另一方面，由于近年來中國城市化進程的加快和城市人口的涌入，城市住房和土地變得越來越緊張，影響了城市化房地產的經濟波動。第三是政策因素，主要包括與房地產經紀關系較大的政策，包括有關國家的貨幣政策，如銀行利率、貸款政策、稅收政策，尤其是房地產經濟政策，如國五條等，這些政策對房價產生強烈影響，直接影響房價，導致房地產經濟波動。第四是其他因素，包括戰(zhàn)爭、自然災害和社會緊急情況，都是相對突然的因素。

（二）內在因素

內在因素主要是指房地產經濟本身的因素，從內部影響到房地產經濟，導致波動。內部因素主要包括以下幾個方面：首先是市場變化和房地產供需矛盾，房地產開發(fā)商需要擴大購房，以消化房地產，房地產供給量受政策、價格和房地產價格的影響，會產生增多或減少的結果，進而影響經濟增長或下降?？傮w來說整個房地產經濟受供需矛盾影響，波動是正常的。第二是房價的變化，因為人們對房地產的投資直接推動了房價的快速上漲，房價的上漲也帶來了投資者的回報。這種高回報反而促進了更多的房地產投資，導致房價的異常上漲，房價中包含大量的泡沫，給未來房地產經濟埋下危機。第三是房地產投資，房地產投資的增加將促進房地產的擴張，并使相關經濟進入繁榮階段，相反則導致房地產萎縮，房地產經濟蕭條以及房地產經濟的不確定性。

（三）土地因素

房地產經濟波動最典型的因素是土地因素。一般來說，一級市場是地產市場，主要是由于土地管理部門的供應，而房地產企業(yè)是需求方，因此雙方之間的交易是土地使用權；二級市場市場供給方是房地產開發(fā)商，而消費者是需求方，雙方交易的是房屋的所有權和土地使用權。因此，房地產經濟的波動主要受土地開發(fā)面積、出讓收入以及房屋竣工面積等因素的影響。

（四）市場因素

在現(xiàn)行價格機制下，房地產開發(fā)需求將影響房地產價格水平，房地產開發(fā)的經濟效益將不同程度地降低和擴大。從商品房的銷售情況來看，我們可以看到，在當前房地產市場形勢下，最重要的是未來房地產價格的預期走勢。如果房地產價格在未來繼續(xù)下跌，甚至跌幅更大，相應的說明房地產市場消費需求將會減少。

（五）資金因素

房地產開發(fā)離不開大量資金的支持。該國的財政政策直接影響房地產市場的穩(wěn)定性。最直接的方式是房地產開發(fā)商向商業(yè)銀行借款籌集資金，受貸款規(guī)模、利率水平等因素影響。所有說，除了房地產開發(fā)除了受地產規(guī)模、速度和面積外，還將受到資金來源的影響。這部分資金不能靠房地產開發(fā)商自行籌集得來，其他資金更多地依賴于金融市場的投資，影響地產開發(fā)的規(guī)模和成本。

二、控制房地產經濟波動的措施

（一）完善房地產投資政策

房地產政策的出臺對房地產經濟的波動性產生了深遠的影響，需要制定有針對性的房地產政策。這主要是因為國有企業(yè)的產權不明確，責任現(xiàn)象不明確，面對市場風險，很難有效制定風險防范措施。應高度關注房地產投資規(guī)模變化情況，這主要是因為房地產投資規(guī)模直接反映了房地產市場的消費需求，要與宏觀經濟規(guī)模相匹配。房地產開發(fā)投資要做好市場調研，明確房地產開發(fā)的市場定位，牢牢把握市場對房地產投資的需求，調整市場變化，滿足市場需求，促進經濟發(fā)展。政府應重視調整房地產戰(zhàn)略布局，明確社會住房消費需求，重點關注住宅項目建設。

（二）完善經濟管理制度

由于經濟的影響和房地產經濟的波動，應該注意改善經濟管理體制。經濟活動要在法律范圍內進行。①在建立優(yōu)惠制度，在目前的項目規(guī)劃階段，以經濟適用房為主，向居民宣傳相關優(yōu)惠政策，并在現(xiàn)有經濟管理體制的基礎上，加強管理，增強居民身份認同感。②經濟體制的建立應與現(xiàn)行管理體制相一致，并在現(xiàn)有管理體制的基礎上完善管理理念，促進房地產企業(yè)的進一步發(fā)展。

（三）完善房地產市場開發(fā)金融制度

結合實際，進一步完善房地產市場金融體系，保持房地產經濟的穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。目前，中國的房地產開發(fā)主要使用商業(yè)銀行貸款籌集資金，以及其他直接融資資本市場和房地產信托，中國多元化的房地產消費體系得到了改善。過去，中國的住房消費主要使用商業(yè)抵押貸款、住房合作資金和住房儲蓄等，進一步探索二級市場，逐步推動住住房融資兩級市場進入住房抵押貸款證券化，這種方法在發(fā)達國家更為普遍。該方法在實際應用中起著非常重要的作用，它可以有效地解決資金流動性差的問題，更加合理有效地規(guī)避市場風險，保證資金安全。

（四）調整土地政策

土地資源在房地產業(yè)的經濟發(fā)展中起著主導作用。為了促進發(fā)展進程，在現(xiàn)有標準體系的基礎上，調整土地管理政策，建立嚴格的土地審批制度。二是加強管理，提高管理水平，增強員工的責任意識，嚴格執(zhí)行土地招投標程序。在調整過程中，按照有關協(xié)議的規(guī)定，嚴格執(zhí)行協(xié)議的有關內容，嚴格規(guī)范土地管理過程，盡可能實行市場土地管理，改善我國土地管理的現(xiàn)狀。為了避免土地規(guī)劃的不明確現(xiàn)象，管理中應及時制止土地規(guī)劃制度的不完善，避免重大決策的突然變化，破壞現(xiàn)有的理論體系，減少企業(yè)決策的盲目性，確保政策的運行。

（五）加大市場調查力度

房地產業(yè)的健康發(fā)展離不開大量調查，要加大對房地產市場的監(jiān)管力度。首先投資者對房地產的未來發(fā)展有很大的影響，但是，目前國有企業(yè)產權不明，責任不明。其次密切關注房地產投資規(guī)模，房地產投資規(guī)模和宏觀經濟相適應，確保房地產投資比例，提高政府投資水平。

（六）嚴格房地產開發(fā)項目規(guī)劃管理

根據房地產開發(fā)企業(yè)的規(guī)劃設計要求，政府部門對開發(fā)項目的規(guī)劃設計方案進行審查，不符合要求，不通過規(guī)劃審批程序；各部門應審查施工圖設計和施工許可證，不符合要求的，不予頒發(fā)施工許可證。在開發(fā)建設過程中，不按批淮方案進行開發(fā)建設的，住建部門應函告城管執(zhí)法部門，并不予辦理規(guī)劃驗收和竣工備案手續(xù)，土地部門不應登記部門。

三、結語

通過分析當前房地產市場經濟波動的具體原因，可以了解當前房地產市場經濟發(fā)展的實際情況。同時，我們還可以通過科學方法，通過當前的具體情況預測未來的發(fā)展。這些方法有助于研究人員預測房地產市場的發(fā)展，解決問題。這也有利于相關房地產調控政策的出臺，促進房地產經濟改革，在促進中國房地產市場的經濟增長方面發(fā)揮一定的作用。

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