房地產(chǎn)上市企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

顧佳瑤

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭機(jī)制下，企業(yè)在經(jīng)營管理過程中會(huì)面臨各種不確定的因素，及時(shí)準(zhǔn)確意識(shí)到企業(yè)面對(duì)的各類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并采取有效的應(yīng)對(duì)措施來防范予以防范控制，使企業(yè)轉(zhuǎn)危為安，是具有重要意義的。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，高收益意味著高風(fēng)險(xiǎn)，尤其我國宏觀調(diào)控不斷深化，截至2017年第三季度，我國房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)保持了從嚴(yán)、從緊的態(tài)勢(shì)，中央及地方先后出臺(tái)了發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策措施，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生了重要影響。同時(shí)，全國金融工作會(huì)議之后，監(jiān)管力度不斷增強(qiáng)，資金面臨進(jìn)一步收縮。這表明了我國房地產(chǎn)上市企業(yè)的經(jīng)營難度依舊很大，甚至隨時(shí)會(huì)承受巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)上市企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

（一）房地產(chǎn)上市企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)較特殊的投資主體，具有開發(fā)周期長、資金投入大、產(chǎn)業(yè)相關(guān)性強(qiáng)的特點(diǎn)，從項(xiàng)目投資決策、籌資開發(fā)、房屋建設(shè)到流通銷售都存在許多不確定性，所以很難預(yù)料和控制其費(fèi)用和收益，也就更容易對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)產(chǎn)生影響。

（二）房地產(chǎn)上市企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的種類

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)

籌資風(fēng)險(xiǎn)又稱財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性。不合理的籌資活動(dòng)會(huì)增加企業(yè)的籌資成本，不利于企業(yè)進(jìn)一步經(jīng)營，房地產(chǎn)上市企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)主要受籌資規(guī)模及籌資渠道的影響。

2.投資風(fēng)險(xiǎn)

投資風(fēng)險(xiǎn)是指對(duì)未來投資收益的不確定性，在投資中可能會(huì)遭受收益損失甚至本金損失的風(fēng)險(xiǎn)。為獲得不確定的預(yù)期效益而承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)上市企業(yè)的投資項(xiàng)目周期長且涉及金額巨大，受到宏觀政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響下，其收益具有較大的不確定性。

3.營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)

營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在營運(yùn)過程中，由于外部環(huán)境的復(fù)雜性和和變動(dòng)性以及主體對(duì)環(huán)境的認(rèn)知能力和適應(yīng)能力的有限性，而導(dǎo)致的營運(yùn)失敗或使?fàn)I運(yùn)活動(dòng)達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)的可能性及其損失。房地產(chǎn)上市企業(yè)的營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)開發(fā)和銷售過程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生于去庫存、控制應(yīng)收賬款、制定營銷策略的過程中。

4.收益分配風(fēng)險(xiǎn)

收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益分配可能給企業(yè)的后續(xù)經(jīng)營和管理帶來的不利影響。收益分配是企業(yè)財(cái)務(wù)循環(huán)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，包括留存收益和分配股息兩方面。企業(yè)如果擴(kuò)展速度快，銷售與生產(chǎn)規(guī)模的高速發(fā)展，需要添置大量資產(chǎn)，稅后利潤大部分留用。但如果利潤率很高，而股息分配低于相當(dāng)水平，就可能影響企業(yè)股票價(jià)值，由此形成了企業(yè)收益分配上的風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)上市企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)成因

1.缺乏科學(xué)合理的籌資決策

由于外界經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展市場(chǎng)較為復(fù)雜。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍重視項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)和后期營銷，依靠經(jīng)驗(yàn)來進(jìn)行判斷決策，缺乏對(duì)籌資規(guī)模、籌資渠道等的科學(xué)合理的分析，沒有對(duì)資金使用進(jìn)行嚴(yán)格的計(jì)劃分配，使資金利用效率沒有達(dá)到最大化，從而導(dǎo)致企業(yè)在后續(xù)的資金使用過程中造成資金短缺或浪費(fèi)的現(xiàn)象。

2.籌資渠道過于單一

目前，我國房地產(chǎn)上市企業(yè)的籌資規(guī)模逐年擴(kuò)大，資金來源總量不斷增加。但是銀行嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目專項(xiàng)借款的獲得具有較大難度，很多企業(yè)選擇短期貸款。若短期借款過多，在短期內(nèi)無法滿足企業(yè)對(duì)資金流轉(zhuǎn)的需要，便可能產(chǎn)生資金鏈斷裂或流轉(zhuǎn)不暢的危險(xiǎn)

3.籌資結(jié)構(gòu)比例失衡

一直以來，我國房地產(chǎn)上市企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高，除了銀行業(yè)等以貨幣交易為主要方式的金融產(chǎn)業(yè)外，房地產(chǎn)業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率明顯高于其他行業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率，且始終保持在60%左右。資產(chǎn)負(fù)債率的普遍偏高表明房地產(chǎn)企業(yè)以負(fù)債籌資為主，這容易導(dǎo)致企業(yè)的償債壓力過大而產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)成因

1.可行性分析出現(xiàn)偏差

大部分房地產(chǎn)企業(yè)的可行性分析只是一種形式，并沒有真正地將影響因素以量化的方式進(jìn)行分析，這使得企業(yè)得到的分析結(jié)果不可靠、不真實(shí)、不完整，不符合企業(yè)自身的投資現(xiàn)狀。在可行性分析不具完全參考價(jià)值的情況下，就要依靠企業(yè)決策者進(jìn)行決策判斷，但決策者也往往會(huì)受到知識(shí)水平、思考角度、長遠(yuǎn)發(fā)展等影響，從而造成投資決策的隨意性、主觀性，增加了決策失誤的可能性，提高投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.投資成本預(yù)算不全面

房地產(chǎn)企業(yè)投資成本預(yù)算是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始到竣工過程中需要的一系列費(fèi)用的一種估計(jì)，政策變化、利率變化、國內(nèi)外政治環(huán)境變化都可能對(duì)企業(yè)的投入產(chǎn)生影響。投資成本預(yù)算不足，會(huì)虛增企業(yè)的投資收益，在項(xiàng)目的進(jìn)行過程中，增加突發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，從而影響到企業(yè)真實(shí)的投資收益。

（三）營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)成因

1.輕視經(jīng)營預(yù)算

在企業(yè)經(jīng)營過程中，制定全面的預(yù)算計(jì)劃是十分關(guān)鍵的，尤其房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，必須對(duì)企業(yè)整個(gè)經(jīng)營過程中的資金預(yù)算有個(gè)明確的把控。房地產(chǎn)涉及人力及物力眾多，成本及費(fèi)用項(xiàng)目也眾多，若對(duì)運(yùn)行資金流沒有清晰的了解和掌握，就無法及時(shí)制定經(jīng)營計(jì)劃和投資計(jì)劃。資金作為關(guān)鍵因素，必須進(jìn)行有效合理地運(yùn)用，避免資金不合理占用或浪費(fèi)，否則將引發(fā)營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。

2.營銷策略不合理

前些年房地產(chǎn)投資增長過快導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)閑置大量商品房，經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求的現(xiàn)象。為了加快去庫存，加大營銷成本投入，采取“以價(jià)換量”等營銷策略，但是投資成本和各項(xiàng)費(fèi)用過高，會(huì)對(duì)企業(yè)的凈利潤產(chǎn)生影響。若降低成本費(fèi)用又會(huì)不利于房屋質(zhì)量，一旦房屋質(zhì)量不過關(guān)，會(huì)對(duì)企業(yè)造成更大的打擊，進(jìn)一步加大營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）收益分配風(fēng)險(xiǎn)成因

1.收益分配政策決策失誤

由于收益分配會(huì)受到投資方案、外部籌資成本、難易程度、收益質(zhì)量以及收益分配的信號(hào)傳遞、股東滿意度、員工滿意度的影響，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)對(duì)收益分配的時(shí)間、形式和金額把握不當(dāng)。利潤分配方式、金額、時(shí)間的確定需要結(jié)合對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析和預(yù)測(cè)，不可隨意盲目分配。若企業(yè)過度分配，會(huì)使企業(yè)的內(nèi)部投資資金不足，流動(dòng)資金緊張，從而需要加大對(duì)外籌資的規(guī)模，而外部籌資的風(fēng)險(xiǎn)高于內(nèi)部籌資的風(fēng)險(xiǎn)，并且會(huì)增加籌資成本，從而影響企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。若過度保存留存收益和盈余，可能會(huì)無法滿足股東和員工的利益而降低其積極性，從而影響企業(yè)發(fā)展。

2.會(huì)計(jì)政策選擇不恰當(dāng)

由于企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)需向其相關(guān)的利益各方充分披露其會(huì)計(jì)信息，而利益相關(guān)方與企業(yè)的利益不完全一致。此外，房地產(chǎn)企業(yè)所處的行業(yè)背景復(fù)雜、經(jīng)營規(guī)模各不相同，所以當(dāng)會(huì)計(jì)政策選擇不當(dāng)時(shí)，企業(yè)的賬面雖然盈利，但是企業(yè)現(xiàn)金流并不能維持企業(yè)的再生產(chǎn)，這就容易產(chǎn)生虛盈實(shí)虧，過度分配的風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)上市企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

1.科學(xué)決策籌資計(jì)劃

作為企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)籌資活動(dòng)應(yīng)該立足于企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，以充分的市場(chǎng)調(diào)查和科學(xué)的可行性分析為前提，制定科學(xué)合理的籌資計(jì)劃，清晰列示企業(yè)籌資規(guī)模及籌資渠道的整體結(jié)構(gòu)，深入了解企業(yè)需求和每種籌資方式可能產(chǎn)生的結(jié)果。一個(gè)科學(xué)系統(tǒng)的籌資計(jì)劃有助于企業(yè)以最快的時(shí)間、最優(yōu)的方式獲得資本。

2.拓寬籌資渠道

籌資渠道單一化極大地約束了房地產(chǎn)企業(yè)效益的提升。通過科學(xué)統(tǒng)籌籌資方式，是企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出最佳狀態(tài)。首先要協(xié)調(diào)好短期負(fù)債和長期負(fù)債的比例，結(jié)合企業(yè)自身，使資本既能滿足企業(yè)運(yùn)營的需求，又能使企業(yè)償還債務(wù)的壓力不至于太大。另外，建立科學(xué)的籌資決策機(jī)制，確定好債務(wù)和權(quán)益的比重，平衡企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿。

3.優(yōu)化籌資結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)發(fā)展多元化籌資方式，除了選擇傳統(tǒng)的銀行借款方式以外，可以選擇發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金、信托籌資、債券投資、私募股權(quán)并購等方式。另外，可以建立組合籌資模式，該種籌資組合可以使企業(yè)在不同條件下，依據(jù)現(xiàn)況進(jìn)行有效的組合，既可以降低企業(yè)的籌資成本，又可以降低對(duì)銀行的依賴，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

1.強(qiáng)化預(yù)算控制

資金是房地產(chǎn)企業(yè)日程運(yùn)行中至關(guān)重要的一環(huán)，經(jīng)濟(jì)預(yù)算應(yīng)存在于企業(yè)運(yùn)行的各個(gè)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)的投資項(xiàng)目眾多且復(fù)雜，若沒有制定好科學(xué)合理的預(yù)算控制計(jì)劃，極易產(chǎn)生現(xiàn)金短缺，資金鏈斷裂，或者資本利用不合理的現(xiàn)象，這勢(shì)必影響企業(yè)進(jìn)一步的營運(yùn)和管理。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)企業(yè)投資有全面的了解，科學(xué)可靠地估算出其所需的預(yù)算金額，避免資金短缺或浪費(fèi)。

2.嚴(yán)格投資成本管理

開源和節(jié)流是企業(yè)經(jīng)營管理的兩個(gè)重點(diǎn)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目涉及的環(huán)節(jié)和項(xiàng)目眾多，只有嚴(yán)格控制好成本費(fèi)用的管理，才能提高投資收益，降低風(fēng)險(xiǎn)?？梢圆捎矛F(xiàn)代化、科技化的成本管理方式，形成了一定的體系。其次，為了加強(qiáng)成本管理工作，還可以成立一個(gè)成本管理中心，主要負(fù)責(zé)成本管理制度的制定和協(xié)調(diào)。

（三）營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

1.科學(xué)編制經(jīng)營預(yù)算

制定詳細(xì)合理的經(jīng)營資金預(yù)算規(guī)劃，并按照計(jì)劃嚴(yán)格控制企業(yè)投資的開展和建設(shè)，使企業(yè)的現(xiàn)金流得以保證。經(jīng)濟(jì)預(yù)算計(jì)劃的編制需要各部門的參與，在財(cái)務(wù)部制定完經(jīng)營資金計(jì)劃后，各部門對(duì)該計(jì)劃提出各自看法，使計(jì)劃真實(shí)可行，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資金的運(yùn)用結(jié)構(gòu)，降低營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。

2.制定有效的營銷戰(zhàn)略

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)以消費(fèi)者為中心的買方市場(chǎng)，因此需要確立以消費(fèi)者為營銷核心的營銷理念，不斷滿足買方的消費(fèi)需求。為了占據(jù)更大的市場(chǎng)空間，制定了以品牌輸出為核心的品牌營銷策略，不斷利用品牌優(yōu)勢(shì)來增加消費(fèi)者的認(rèn)知度，形成良好的品牌形象。同時(shí)，通過市場(chǎng)調(diào)查，預(yù)測(cè)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，選擇商業(yè)地產(chǎn)作為細(xì)分市場(chǎng)的目標(biāo)，將發(fā)展重心轉(zhuǎn)至高端地產(chǎn)。

（四）收益分配風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

1.統(tǒng)籌收益分配方案的決策

企業(yè)收益分配方案的制定需要結(jié)合企業(yè)的資本機(jī)構(gòu)、未來年度內(nèi)的籌資計(jì)劃、經(jīng)營戰(zhàn)略、投資者意向、市場(chǎng)政策變化等多方面因素。首先，需要制定長期穩(wěn)定的利潤分配計(jì)劃，避免分配的不規(guī)范性、隨意性。其次，我國房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金規(guī)模普遍較小，資產(chǎn)負(fù)債率較高，因此，可以將一部分利潤分配轉(zhuǎn)增實(shí)收資本，充分結(jié)合籌資策略的要求，利用內(nèi)源性籌資的作用，降低籌資成本，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

2.選擇合適的會(huì)計(jì)政策

企業(yè)會(huì)計(jì)政策的選擇是與企業(yè)相關(guān)的各利益集團(tuán)處理經(jīng)濟(jì)關(guān)系、協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)矛盾，分配經(jīng)濟(jì)利益的重要措施。企業(yè)選用的會(huì)計(jì)政策前后各期應(yīng)當(dāng)保持一致和連續(xù)性，不得隨意更改，若選用的會(huì)計(jì)政策已不具相關(guān)性和可靠性，則應(yīng)按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和制度要求，重新選擇恰當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)政策。企業(yè)在選擇會(huì)計(jì)政策時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮行業(yè)特點(diǎn)、經(jīng)營規(guī)模、償債壓力等因素，使會(huì)計(jì)政策在發(fā)展環(huán)境下得到適用。第四是成本與效益相結(jié)合的原則。最后是遵守職業(yè)道德原則。