農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值研究

摘 要 本文以重慶為研究對(duì)象，在剖析重慶農(nóng)地流轉(zhuǎn)基本情況、存在的問題及原因的基礎(chǔ)上，考察了農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)格的形成和定價(jià)模型，研究發(fā)現(xiàn)，區(qū)位、建設(shè)用地價(jià)格和政府發(fā)展規(guī)劃對(duì)農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值具有重要的影響。

關(guān)鍵詞 農(nóng)地發(fā)展權(quán) 價(jià)值 模型

一、引言

現(xiàn)階段，我國(guó)學(xué)者對(duì)農(nóng)地發(fā)展權(quán)涵義的研究相對(duì)較少，存在土地發(fā)展權(quán)與農(nóng)地發(fā)展權(quán)混淆的情況，本文要在區(qū)分土地發(fā)展權(quán)與農(nóng)地發(fā)展權(quán)區(qū)別的基礎(chǔ)上，對(duì)農(nóng)地發(fā)展權(quán)進(jìn)行界定。

在地域范圍上，土地發(fā)展權(quán)涉及農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地等多種土地類型，農(nóng)地發(fā)展權(quán)涉及范圍較宅，只是在農(nóng)用地上衍生出來的一種權(quán)利；在內(nèi)涵上，土地發(fā)展權(quán)是指土地用途變更、建筑密度和容積率提高、地下空間開發(fā)或建筑用地內(nèi)部用途轉(zhuǎn)變的權(quán)利，農(nóng)地發(fā)展權(quán)只是指農(nóng)用地變更為建設(shè)用地的權(quán)利；估價(jià)方法上，土地發(fā)展權(quán)的估價(jià)方法較多，有剩余法、收益還原法、生產(chǎn)成本法、假設(shè)開發(fā)法等，而農(nóng)地發(fā)展權(quán)尚未形成合理的估價(jià)方法。根據(jù)以上對(duì)比，本文認(rèn)為農(nóng)地發(fā)展權(quán)屬于土地發(fā)展權(quán)的范疇，是指將農(nóng)用地用途改為最佳利用方式的權(quán)利，也可狹義的認(rèn)為是將農(nóng)用地變更為建設(shè)用地的權(quán)利。

二、重慶農(nóng)地流轉(zhuǎn)的基本現(xiàn)狀

重慶的土地流轉(zhuǎn)絕對(duì)面積逐年增加，2013年重慶土地流轉(zhuǎn)絕對(duì)面積已經(jīng)增加至1323.7萬畝，是2007年土地流轉(zhuǎn)面積的四倍。重慶市土地流轉(zhuǎn)的面積比例和規(guī)模集中度都在穩(wěn)步上升，為了構(gòu)建農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)體系，進(jìn)一步加快土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程，重慶還將做出新的探索。隨著重慶市各個(gè)區(qū)縣對(duì)土地流轉(zhuǎn)模式的創(chuàng)新和探索，重慶市新增了多種土地流轉(zhuǎn)模式，其中主要包括：轉(zhuǎn)包、出租、轉(zhuǎn)讓、土地入股等。全市積極追隨國(guó)家政策，根據(jù)各區(qū)縣的土地流轉(zhuǎn)情況對(duì)土地流轉(zhuǎn)模式進(jìn)行創(chuàng)新，其中具有代表性的有：長(zhǎng)壽區(qū)的土地入股模式，地票模式等。

三、實(shí)證分析與結(jié)果

1.數(shù)據(jù)來源

本文根據(jù)重慶市土地交易中心統(tǒng)計(jì)的土地成交信息，隨機(jī)選取重慶市土地和礦業(yè)權(quán)交易中心網(wǎng)站，2012-2014年間的已成交的168起農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的案例。農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的價(jià)格即為重慶市土地交易中心的土地招拍掛成交價(jià)格，本文將樣本的交易日期利用土地價(jià)格指數(shù)進(jìn)行了修正。商業(yè)中心城區(qū)選擇主城六區(qū)的六個(gè)商業(yè)中心，分別是解放碑商業(yè)步行街、沙坪壩山峽廣場(chǎng)商業(yè)步行街、觀音橋商業(yè)步行街、楊家坪商業(yè)步行街、南坪商業(yè)步行街和大渡口區(qū)商業(yè)步行街。商業(yè)中心城區(qū)人口變化情況數(shù)據(jù)來自重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒。通過百度地圖測(cè)得某地塊到某城區(qū)商業(yè)中心的最短駕車距離，然后根據(jù)重慶市主城區(qū)通行的平均車速測(cè)得該地塊到某城區(qū)商業(yè)中心的最短駕車時(shí)間。農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地前的收入來自重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒。開發(fā)成本可以從重慶市人民政府網(wǎng)站獲得。

2.變量說明

根據(jù)前面對(duì)農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)格的影響因素的分析，本文以農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的成交價(jià)格為被解釋變量，農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地即為農(nóng)地的最佳用途，農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的價(jià)格即為重慶市土地交易中心的土地招拍掛成交價(jià)格，本文將樣本的交易日期利用土地價(jià)格指數(shù)進(jìn)行了修正。選取的解釋變量有：農(nóng)地在轉(zhuǎn)為建設(shè)用地時(shí)的年凈收益，離地塊最近的商業(yè)中心所在主城區(qū)人口變化；農(nóng)地離最近的商業(yè)中心的駕車時(shí)間，離地塊第二近的商業(yè)中心主城區(qū)的人口變化，農(nóng)地離第二近的商業(yè)中心的駕車時(shí)間。

3.定價(jià)模型選擇

為了對(duì)農(nóng)地發(fā)展權(quán)定價(jià)進(jìn)行實(shí)證分析，根據(jù)前面的農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值的影響因素分析以及實(shí)物期權(quán)的土地轉(zhuǎn)化開發(fā)決策模型的理論，選擇汪晗]對(duì)Pbest求二階近似解所得出的定價(jià)模型：

其中，Pit表示農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的價(jià)格，α0i表示常數(shù)項(xiàng)；Rait表示農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地時(shí)的年凈收益，DC1it是距離農(nóng)地最近的商業(yè)中心所在城區(qū)的人口變化，T1it表示農(nóng)地距離最近的商業(yè)中心的駕車時(shí)間。DC2it是距離農(nóng)地第二近的商業(yè)中心所在城區(qū)的人口變化，T2it表示農(nóng)地距離第二近的商業(yè)中心的駕車時(shí)間。 表示隨機(jī)誤差項(xiàng)。

4.實(shí)證結(jié)果分析

對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得出數(shù)據(jù)的方差服從正太分布。運(yùn)用SPSS20.0統(tǒng)計(jì)軟件，對(duì)所得到的數(shù)據(jù)用逐步回歸方法對(duì)變量進(jìn)行逐步回歸處理，從模型中沒有自變量開始，把自變量逐步納入模型中，按照納入標(biāo)準(zhǔn)和剔除標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行取舍，最終建立一個(gè)最優(yōu)的回歸方程。本文一共進(jìn)行了5次逐步回歸，從ANOVA（方差分析）可以看出，5個(gè)模型的總體顯著性檢驗(yàn)的結(jié)果都是顯著的，顯著性檢驗(yàn)F統(tǒng)計(jì)量值的P值均為0.00，回歸系數(shù)t檢驗(yàn)的結(jié)果也是顯著的。從模型匯總表來看，第五個(gè)模型的判定系數(shù)R2更大，綜合以上考慮，選用第5次回歸的模型。得出農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的價(jià)值模型為：

Pbest=9844.90-197.58T2+2.10T1T2+42.08RaDC1-5.22DC1T1-8.71RaT1

選取重慶市巴南區(qū)木洞鎮(zhèn)海眼村一社的一塊地，該地塊作為種植用途，土地剩余承包經(jīng)營(yíng)使用年限為15.1年。土地面積為17.38畝，農(nóng)地年凈收益為5.70元/m2。離該地塊最近的商業(yè)中心是南岸區(qū)南坪商業(yè)步行街，該地塊到南坪商業(yè)步行街的駕車時(shí)間T1為96分鐘。距離該地塊第二近的商業(yè)中心是重慶市渝中區(qū)解放碑商業(yè)步行街，該地塊到解放碑商業(yè)步行街的駕車時(shí)間T2為99分鐘。利用收益法原理，計(jì)算該地塊農(nóng)地用途的價(jià)值。收益年限為15.1年，還需要還原利率，對(duì)于還原利率，可以選用安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。結(jié)合汪晗對(duì)還原利率選擇的方法，選擇2014年中國(guó)的一年期國(guó)債利率3.60%作為還原利率。本文已利用土地價(jià)格指數(shù)將樣本的交易日期修正到2014年，因此本文的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2014年。由收益法公式得出，農(nóng)地的農(nóng)業(yè)用途價(jià)值為Pagr=65.51元/m2。離該地塊最近的商業(yè)中心城區(qū)的人口變動(dòng)為12700人。離該地塊第二近的商業(yè)中心城區(qū)人口變化為6100人。農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的價(jià)值為2158.72元/m2。根據(jù)重慶市人民政府網(wǎng)站，查得土地開發(fā)成本為841.00元/m2，該地塊每平方米的農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值為：VDR=Pbest-Pagr-C = 2158.72 -65.51 -841.00=1252.21（元/m2）。該塊地的農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值總共為1450.90萬元。

農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值受區(qū)位、農(nóng)地價(jià)格、變更為建設(shè)用地的價(jià)格以及政府土地規(guī)劃等諸多因素影響，具體表現(xiàn)為：農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值受農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地時(shí)的年凈收益、至商業(yè)中心駕車時(shí)間以及商業(yè)中心所在的主城區(qū)人口變化等的影響，其中，距離第二近的商業(yè)中心駕車時(shí)間對(duì)于農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值的影響最顯著，并且呈負(fù)相關(guān)；商業(yè)中心的人口變動(dòng)對(duì)農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值有正向影響；農(nóng)地的年凈收益對(duì)農(nóng)地發(fā)展權(quán)的影響具有不確定性，這主要是因?yàn)槟陜羰找娓叩霓r(nóng)地不但其轉(zhuǎn)變?yōu)榈慕ㄔO(shè)用地價(jià)值高，而且還具有較高的農(nóng)用地價(jià)值。

四、結(jié)論

農(nóng)地發(fā)展權(quán)的建立對(duì)于農(nóng)地流轉(zhuǎn)具有十分重要的意義。農(nóng)地發(fā)展權(quán)作為農(nóng)地流轉(zhuǎn)中一項(xiàng)新權(quán)能，從增加農(nóng)地流轉(zhuǎn)的需求、使農(nóng)地流轉(zhuǎn)模式多樣化以及增加農(nóng)地流轉(zhuǎn)后的收益這三方面在很大程度上提高農(nóng)地流轉(zhuǎn)的效率。完善的農(nóng)地發(fā)展權(quán)制度能夠有效地盤活土地資源，促進(jìn)農(nóng)地的有效流轉(zhuǎn)，增加農(nóng)民收入，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值是土地價(jià)格的主要構(gòu)成部分，區(qū)位、建設(shè)用地價(jià)格和政府發(fā)展規(guī)劃對(duì)農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值具有重要的影響，本文主要對(duì)農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地時(shí)的年凈收益、農(nóng)地至商業(yè)中心駕車時(shí)間以及商業(yè)中心所在的主城區(qū)人口變化等變量進(jìn)行實(shí)證分析。各影響因素中，距離第二近的商業(yè)中心駕車時(shí)間對(duì)于農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值的影響最顯著，并且呈負(fù)相關(guān)，這與Andrew J.Plantinga的旅行時(shí)間的增加會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)值減少的理論相符。商業(yè)中心的人口變動(dòng)與農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值呈正相關(guān)關(guān)系，這是由于商業(yè)中心的人口增加會(huì)加快土地開發(fā)的進(jìn)程，進(jìn)而影響農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值。農(nóng)地的年凈收益對(duì)農(nóng)地發(fā)展權(quán)的影響具有不確定性，這主要是因?yàn)檗r(nóng)地的年凈收益對(duì)農(nóng)地的農(nóng)用價(jià)值和建設(shè)用地價(jià)值均產(chǎn)生影響。

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作者簡(jiǎn)介：

李菁，（1994-），女，漢，山東濟(jì)寧人，研究生，單位：西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，專業(yè)：企業(yè)管理。