雄安新區(qū)住房建設與發(fā)展路徑研究

陳丁薇 張子純 胡尹燕

摘要：規(guī)劃建設雄安新區(qū)，是黨中央深入推進京津冀協(xié)同發(fā)展作出的一項重大戰(zhàn)略決策部署。在經(jīng)濟新常態(tài)下，雄安新區(qū)住房建設應全面落實“房子是用來住的，而不是用來炒的”這一理念。本文將基于雄安新區(qū)的戰(zhàn)略定位，提出以發(fā)揮政府主導作用、完善新區(qū)原居民的利益補償機制、構建多層次的住房供應體系為主體的住房發(fā)展路徑，以實現(xiàn)“居者有其屋”的目標，從而使雄安新區(qū)成為中國住房市場改革與創(chuàng)新的樣板城市。

關鍵詞：雄安新區(qū)；租購并舉；共有產(chǎn)權住房

習近平總書記在十九大報告中明確提出：“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！弊鳛楦母锵刃袇^(qū)，雄安新區(qū)應創(chuàng)新住房建設體系和發(fā)展路徑，全面落實“房子是用來住的，不是用來炒的”重要理念，構建多層次的住房供應體系，加快建成中國住房建設樣板城市。

一、雄安新區(qū)的住房建設分析

雄安新區(qū)應充分發(fā)揮自身的政策優(yōu)勢，探索住房建設與發(fā)展新路徑。首先，應發(fā)揮政府部門的主導作用，促進新區(qū)住房市場有序平穩(wěn)發(fā)展。其次，應制定切實可行的利益補償規(guī)則，處理好原居民的拆遷、安置和補償問題。最后，雄安新區(qū)應積極創(chuàng)新，通過構建多層次住房供應體系，努力實現(xiàn)“居者有其屋”。

（一）機構統(tǒng)籌——雄安新區(qū)住房建設與發(fā)展的重要前提

為構建多層次的住房供應機制，應設立專門的住房管理機構，以承擔統(tǒng)籌雄安新區(qū)住房建設的前期工作、中期建設和后期管理。前期工作主要為住房面積差異設計與配套實施規(guī)劃、住房建設資金的籌集。通過科學有效的方法，獲得雄安新區(qū)現(xiàn)有及潛在居民對新區(qū)的住房需求，結合國內(nèi)外城市建設專家的經(jīng)驗和評估，形成科學的住房設計方案和配套設施規(guī)劃。采用創(chuàng)新的項目融資模式，搭建公共部門與私人部門的住房建設合作平臺，在減小政府的財政壓力的同時，使得政府與社會共享新區(qū)住房建設與發(fā)展成果。中期建設主要為按照“一張圖紙進行到底”的思路，在科學制定和評估新區(qū)住房發(fā)展藍圖后，將住房規(guī)劃落到實處，并協(xié)同城市規(guī)劃愿景，建成錯落有致的城市住宅景觀。后期管理主要為住房的運營和流轉、住房的維修及服務，需要以法律為基礎，制定科學的住房流轉機制。并設立專門的物業(yè)機構，使其作為住房管理機構的下屬部門，保障住房的運營和維護。

（二）規(guī)劃先行——雄安新區(qū)住房建設的關鍵環(huán)節(jié)

根據(jù)新加坡城市建設經(jīng)驗，為避免建設的盲目性而引發(fā)“大城市病”，雄安新區(qū)應以長遠目光來設計城市建設藍圖。只有依據(jù)科學的規(guī)劃藍圖，住房設計和建設才能夠有的放矢。為最大化利用有限的土地資源，公共住房的建設應以完善基礎配套設施和高水準的公共服務質量為基礎，將室外環(huán)境作為住宅的延伸，使居民能夠將一部分活動從住房內(nèi)轉移到住房空間外。而針對公共住房本身，應依據(jù)不同年齡層次和群體的個性化需求，形成面積、位置、功能以及價格相互區(qū)分的公共住房建設方案，從而構建多層次、多樣化的公共住房供應體系。

（三）政府管控——雄安新區(qū)住房市場有序運行的重要保障

為實現(xiàn)雄安新區(qū)住房的高效建設與有序發(fā)展，政府應該加強對住房市場的管控力度。政府管控作用主要體現(xiàn)在住房的價格、信息互通以及中介機構專業(yè)化方面。住房價格應依據(jù)不同層次的房屋條件制定，在保持價格水平穩(wěn)定的基礎上，實現(xiàn)住房價格的動態(tài)平衡。住房信息使住房在流轉過程中公開透明，是實現(xiàn)房屋交易市場有序發(fā)展的關鍵因素，雄安新區(qū)的住房管理機構應保證住房信息的全面、真實和完整性，從而形成住房價格的自動調(diào)節(jié)機制。住房中介機構應作為雄安新區(qū)住房建設部門的下屬部門，由公共組織負責具體操作業(yè)務，在住房信息互聯(lián)互通的基礎上，發(fā)揮政府對住房交易市場的調(diào)控作用。

二、雄安新區(qū)住房的拆遷、安置和補償問題

雄安新區(qū)的建設要求“每一寸土地都得到合理的規(guī)劃”，為了提高原居民對新區(qū)規(guī)劃與建設的接受程度，政府相關部門應建立詳細的利益補償機制，通過貨幣補償、實物補償或使原居民參與城市建設分紅等方式，解決原居民的住房拆遷、重新安置和利益補償問題，使新區(qū)的住房規(guī)劃與建設在滿足原居民生存和發(fā)展訴求的同時，將其損失降到最低。

（一）推進原居民戶口的確權工作

為打破戶口關系對外來居民發(fā)展的諸多限制，雄安新區(qū)需要創(chuàng)新戶口管理制度，逐步以“居住證”制度替代戶籍制度。但是，為減少利益沖突，平穩(wěn)推行改革進程，原居民現(xiàn)有的戶籍利益也應得到充分的保障。可通過確權戶的形式達成這一目標，確權戶為有權參加補償、安置和參與年底分紅的個人和家庭。針對不同家庭情況，政府應制定多層次的確權戶分配方案。每個家庭通過自主決策，確定某位本地出生的已婚人員為確權戶主，確權戶的戶主性別不設性別限制，通常為有獨立經(jīng)濟能力的已婚男性，若為獨生女的家庭，也可設已婚女性為確權戶主。如父母在調(diào)整之前已跟隨子女立戶，則不再另行立戶。如家中有多個子女且都已婚配，則可以各自另行立戶。

（二）制定切實可行的拆遷補償方案

雄安新區(qū)公共住房與交通等基礎設施的建設需要占用大量土地面積，其中不可避免地會涉及到居住區(qū)，因此，要制定詳細的拆遷補償方案，以防止不必要的矛盾和沖突。拆遷補償可以分為獲得資金補償和土地股權兩種形式。資金補償是在確定單位土地面積的拆遷補償金額后，根據(jù)測定的拆遷面積對原居民進行全額補償。土地股權是不進行當前的現(xiàn)金支付，而是將原居民的被拆遷的土地面積折合成相應的股權，使其獲得的股權收益隨土地價值增長而提高的一種方式。房屋或可采用資金補償?shù)姆绞剑郝淇砂凑胀恋毓蓹嗟难a償方式，村民在獲得房屋的全額資金補償后，還可憑借股權參與年終的土地分紅。這意味著，對于農(nóng)民來說，拆遷補償不再是“一錘子買賣”，新區(qū)的發(fā)展將與其自身的利益息息相關。

（三）出臺公平合理的居民安置辦法

在拆遷、補償與安置過程中，住房安置是居民最關心的問題，也是政府工作的關鍵環(huán)節(jié)。在確權戶確權后，政府可以單位確權戶內(nèi)人口作為安置房分配的重要依據(jù)。無論確權戶的戶口上有多少成員，確權戶的人口數(shù)量乘以單位固定安置面積，便是單位家庭得到的最終安置房面積。為了照顧不同層次家庭的多樣化住房需求，解決有較多老人、未成年子女家庭的住房問題，政府還可在合理范圍內(nèi)，允許確權戶可購買的額外房產(chǎn)面積。此外，相關部門在制定和執(zhí)行居民安置辦法的過程中，要盡量做到公正、公平、公開。

（四）確定具體的分紅制度和實施辦法

規(guī)定居民按照股份分紅，可以將股份劃分為單一的人權股、房權股和宅權股，也可對以上股份按不同比例進行組合。另外，基于雄安新區(qū)住房發(fā)展中嚴禁投機炒房的原則，要額外限制戶中人口較多的確權戶持有股份數(shù)量，以便在具體執(zhí)行中既能滿足各家各戶的合理住房需要，又能嚴格控制投機行為，從而促進雄安新區(qū)多層次住房供應體系的有序發(fā)展。

三、雄安新區(qū)構建多層次住房供應體系

雄安新區(qū)作為中國的改革先行區(qū)，應首當其沖，努力建成中國住房市場改革的樣板城市。為此，應大力推動公共住房的建設，貫徹多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。形成以租賃住房和共有產(chǎn)權房為主，商品房為輔的多層次的住房供應體系，使新區(qū)全體居民共享住房改革成果。

（一）確立房屋租賃的主體地位

政府應促進雄安新區(qū)房屋租賃市場的規(guī)?；l(fā)展。首先，立法部門需要制定完備的房屋租賃法，并完善房屋租賃合同法，通過明確房屋出租方和租賃方以及中介方等房屋租賃主體的權利和義務，保障各房屋租賃主體利益的實現(xiàn)，保證房屋租賃市場的長效發(fā)展。其次，為提高居民對房屋租賃的接受程度，政府應加強社會福利政策的引導，通過實施稅收優(yōu)惠政策和加大對租房者的補貼力度，促進公共服務均等化，使租房者和購房者享有同等權利，平等獲得公共服務和使用基礎設施，從而以“租購同權”促進“租售并舉”。最后，雄安新區(qū)的住房管理部門應積極承擔房屋租賃中介的職能，將現(xiàn)代信息管理技術應用于房屋租賃的過程中，通過整合不同層次的房屋出租信息，促進房屋租賃的梯度化與精準化供給。

（二）推動共有產(chǎn)權住房規(guī)?；l(fā)展

在共有產(chǎn)權住房建設初期，政府應積極培育共有產(chǎn)權的開發(fā)主體，從國有企業(yè)、事業(yè)單位逐漸增加到市場中的私人部門，從而形成多樣化的融資方式。該機構在共有產(chǎn)權住房的法律法規(guī)體系下，還應制定嚴密的合同制度，根據(jù)具體情形和發(fā)展需要制定房屋共有者之間的房屋產(chǎn)權比例，從而明確共有者各自的權利和義務。在確定共有產(chǎn)權住房的保障主體上，應基于擴大保障群體的立場，滿足外來常住人口的居住和房屋產(chǎn)權需求。最后，住房管理機構還應完善共有產(chǎn)權住房的進入和退出機制，使政府成為購房者購買公共產(chǎn)權住房的直接授權者和出讓共有產(chǎn)權住房時的優(yōu)先購買者，從而實現(xiàn)政府對共有產(chǎn)權住房的“封閉管理，循環(huán)使用”。

（三）引導商品房市場有序運行

保留雄安新區(qū)部分商品房市場，是為了滿足高收入者對房屋全部所有權與使用權并行的需求。雄安新區(qū)的住房管理機構在維護商品房產(chǎn)權順利分割的同時，應積極通過各種手段嚴格控制商品房交易市場的規(guī)模，防止房價持續(xù)飆升。具體來看，雄安新區(qū)的住房管理機構可實行高額的房產(chǎn)稅政策，在較高的商品房價格的基礎上，加大房屋購買者的“養(yǎng)房”壓力，從而有效過濾部分具有購買商品房意愿的高收入者，杜絕少數(shù)人群惡意抬高房價的行為，從而理順商品房市場的交易機制和出讓關系，促進雄安新區(qū)商品房市場有序和穩(wěn)定發(fā)展。