雄安新區(qū)住房建設(shè)與發(fā)展路徑研究

陳丁薇 張子純 胡尹燕

摘要：規(guī)劃建設(shè)雄安新區(qū)，是黨中央深入推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展作出的一項重大戰(zhàn)略決策部署。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，雄安新區(qū)住房建設(shè)應(yīng)全面落實“房子是用來住的，而不是用來炒的”這一理念。本文將基于雄安新區(qū)的戰(zhàn)略定位，提出以發(fā)揮政府主導(dǎo)作用、完善新區(qū)原居民的利益補(bǔ)償機(jī)制、構(gòu)建多層次的住房供應(yīng)體系為主體的住房發(fā)展路徑，以實現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)，從而使雄安新區(qū)成為中國住房市場改革與創(chuàng)新的樣板城市。

關(guān)鍵詞：雄安新區(qū)；租購并舉；共有產(chǎn)權(quán)住房

習(xí)近平總書記在十九大報告中明確提出：“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！弊鳛楦母锵刃袇^(qū)，雄安新區(qū)應(yīng)創(chuàng)新住房建設(shè)體系和發(fā)展路徑，全面落實“房子是用來住的，不是用來炒的”重要理念，構(gòu)建多層次的住房供應(yīng)體系，加快建成中國住房建設(shè)樣板城市。

一、雄安新區(qū)的住房建設(shè)分析

雄安新區(qū)應(yīng)充分發(fā)揮自身的政策優(yōu)勢，探索住房建設(shè)與發(fā)展新路徑。首先，應(yīng)發(fā)揮政府部門的主導(dǎo)作用，促進(jìn)新區(qū)住房市場有序平穩(wěn)發(fā)展。其次，應(yīng)制定切實可行的利益補(bǔ)償規(guī)則，處理好原居民的拆遷、安置和補(bǔ)償問題。最后，雄安新區(qū)應(yīng)積極創(chuàng)新，通過構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系，努力實現(xiàn)“居者有其屋”。

（一）機(jī)構(gòu)統(tǒng)籌——雄安新區(qū)住房建設(shè)與發(fā)展的重要前提

為構(gòu)建多層次的住房供應(yīng)機(jī)制，應(yīng)設(shè)立專門的住房管理機(jī)構(gòu)，以承擔(dān)統(tǒng)籌雄安新區(qū)住房建設(shè)的前期工作、中期建設(shè)和后期管理。前期工作主要為住房面積差異設(shè)計與配套實施規(guī)劃、住房建設(shè)資金的籌集。通過科學(xué)有效的方法，獲得雄安新區(qū)現(xiàn)有及潛在居民對新區(qū)的住房需求，結(jié)合國內(nèi)外城市建設(shè)專家的經(jīng)驗和評估，形成科學(xué)的住房設(shè)計方案和配套設(shè)施規(guī)劃。采用創(chuàng)新的項目融資模式，搭建公共部門與私人部門的住房建設(shè)合作平臺，在減小政府的財政壓力的同時，使得政府與社會共享新區(qū)住房建設(shè)與發(fā)展成果。中期建設(shè)主要為按照“一張圖紙進(jìn)行到底”的思路，在科學(xué)制定和評估新區(qū)住房發(fā)展藍(lán)圖后，將住房規(guī)劃落到實處，并協(xié)同城市規(guī)劃愿景，建成錯落有致的城市住宅景觀。后期管理主要為住房的運營和流轉(zhuǎn)、住房的維修及服務(wù)，需要以法律為基礎(chǔ)，制定科學(xué)的住房流轉(zhuǎn)機(jī)制。并設(shè)立專門的物業(yè)機(jī)構(gòu)，使其作為住房管理機(jī)構(gòu)的下屬部門，保障住房的運營和維護(hù)。

（二）規(guī)劃先行——雄安新區(qū)住房建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

根據(jù)新加坡城市建設(shè)經(jīng)驗，為避免建設(shè)的盲目性而引發(fā)“大城市病”，雄安新區(qū)應(yīng)以長遠(yuǎn)目光來設(shè)計城市建設(shè)藍(lán)圖。只有依據(jù)科學(xué)的規(guī)劃藍(lán)圖，住房設(shè)計和建設(shè)才能夠有的放矢。為最大化利用有限的土地資源，公共住房的建設(shè)應(yīng)以完善基礎(chǔ)配套設(shè)施和高水準(zhǔn)的公共服務(wù)質(zhì)量為基礎(chǔ)，將室外環(huán)境作為住宅的延伸，使居民能夠?qū)⒁徊糠只顒訌淖》績?nèi)轉(zhuǎn)移到住房空間外。而針對公共住房本身，應(yīng)依據(jù)不同年齡層次和群體的個性化需求，形成面積、位置、功能以及價格相互區(qū)分的公共住房建設(shè)方案，從而構(gòu)建多層次、多樣化的公共住房供應(yīng)體系。

（三）政府管控——雄安新區(qū)住房市場有序運行的重要保障

為實現(xiàn)雄安新區(qū)住房的高效建設(shè)與有序發(fā)展，政府應(yīng)該加強(qiáng)對住房市場的管控力度。政府管控作用主要體現(xiàn)在住房的價格、信息互通以及中介機(jī)構(gòu)專業(yè)化方面。住房價格應(yīng)依據(jù)不同層次的房屋條件制定，在保持價格水平穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)住房價格的動態(tài)平衡。住房信息使住房在流轉(zhuǎn)過程中公開透明，是實現(xiàn)房屋交易市場有序發(fā)展的關(guān)鍵因素，雄安新區(qū)的住房管理機(jī)構(gòu)應(yīng)保證住房信息的全面、真實和完整性，從而形成住房價格的自動調(diào)節(jié)機(jī)制。住房中介機(jī)構(gòu)應(yīng)作為雄安新區(qū)住房建設(shè)部門的下屬部門，由公共組織負(fù)責(zé)具體操作業(yè)務(wù)，在住房信息互聯(lián)互通的基礎(chǔ)上，發(fā)揮政府對住房交易市場的調(diào)控作用。

二、雄安新區(qū)住房的拆遷、安置和補(bǔ)償問題

雄安新區(qū)的建設(shè)要求“每一寸土地都得到合理的規(guī)劃”，為了提高原居民對新區(qū)規(guī)劃與建設(shè)的接受程度，政府相關(guān)部門應(yīng)建立詳細(xì)的利益補(bǔ)償機(jī)制，通過貨幣補(bǔ)償、實物補(bǔ)償或使原居民參與城市建設(shè)分紅等方式，解決原居民的住房拆遷、重新安置和利益補(bǔ)償問題，使新區(qū)的住房規(guī)劃與建設(shè)在滿足原居民生存和發(fā)展訴求的同時，將其損失降到最低。

（一）推進(jìn)原居民戶口的確權(quán)工作

為打破戶口關(guān)系對外來居民發(fā)展的諸多限制，雄安新區(qū)需要創(chuàng)新戶口管理制度，逐步以“居住證”制度替代戶籍制度。但是，為減少利益沖突，平穩(wěn)推行改革進(jìn)程，原居民現(xiàn)有的戶籍利益也應(yīng)得到充分的保障?？赏ㄟ^確權(quán)戶的形式達(dá)成這一目標(biāo)，確權(quán)戶為有權(quán)參加補(bǔ)償、安置和參與年底分紅的個人和家庭。針對不同家庭情況，政府應(yīng)制定多層次的確權(quán)戶分配方案。每個家庭通過自主決策，確定某位本地出生的已婚人員為確權(quán)戶主，確權(quán)戶的戶主性別不設(shè)性別限制，通常為有獨立經(jīng)濟(jì)能力的已婚男性，若為獨生女的家庭，也可設(shè)已婚女性為確權(quán)戶主。如父母在調(diào)整之前已跟隨子女立戶，則不再另行立戶。如家中有多個子女且都已婚配，則可以各自另行立戶。

（二）制定切實可行的拆遷補(bǔ)償方案

雄安新區(qū)公共住房與交通等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)需要占用大量土地面積，其中不可避免地會涉及到居住區(qū)，因此，要制定詳細(xì)的拆遷補(bǔ)償方案，以防止不必要的矛盾和沖突。拆遷補(bǔ)償可以分為獲得資金補(bǔ)償和土地股權(quán)兩種形式。資金補(bǔ)償是在確定單位土地面積的拆遷補(bǔ)償金額后，根據(jù)測定的拆遷面積對原居民進(jìn)行全額補(bǔ)償。土地股權(quán)是不進(jìn)行當(dāng)前的現(xiàn)金支付，而是將原居民的被拆遷的土地面積折合成相應(yīng)的股權(quán)，使其獲得的股權(quán)收益隨土地價值增長而提高的一種方式。房屋或可采用資金補(bǔ)償?shù)姆绞?，而院落可按照土地股?quán)的補(bǔ)償方式，村民在獲得房屋的全額資金補(bǔ)償后，還可憑借股權(quán)參與年終的土地分紅。這意味著，對于農(nóng)民來說，拆遷補(bǔ)償不再是“一錘子買賣”，新區(qū)的發(fā)展將與其自身的利益息息相關(guān)。

（三）出臺公平合理的居民安置辦法

在拆遷、補(bǔ)償與安置過程中，住房安置是居民最關(guān)心的問題，也是政府工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在確權(quán)戶確權(quán)后，政府可以單位確權(quán)戶內(nèi)人口作為安置房分配的重要依據(jù)。無論確權(quán)戶的戶口上有多少成員，確權(quán)戶的人口數(shù)量乘以單位固定安置面積，便是單位家庭得到的最終安置房面積。為了照顧不同層次家庭的多樣化住房需求，解決有較多老人、未成年子女家庭的住房問題，政府還可在合理范圍內(nèi)，允許確權(quán)戶可購買的額外房產(chǎn)面積。此外，相關(guān)部門在制定和執(zhí)行居民安置辦法的過程中，要盡量做到公正、公平、公開。

（四）確定具體的分紅制度和實施辦法

規(guī)定居民按照股份分紅，可以將股份劃分為單一的人權(quán)股、房權(quán)股和宅權(quán)股，也可對以上股份按不同比例進(jìn)行組合。另外，基于雄安新區(qū)住房發(fā)展中嚴(yán)禁投機(jī)炒房的原則，要額外限制戶中人口較多的確權(quán)戶持有股份數(shù)量，以便在具體執(zhí)行中既能滿足各家各戶的合理住房需要，又能嚴(yán)格控制投機(jī)行為，從而促進(jìn)雄安新區(qū)多層次住房供應(yīng)體系的有序發(fā)展。

三、雄安新區(qū)構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系

雄安新區(qū)作為中國的改革先行區(qū)，應(yīng)首當(dāng)其沖，努力建成中國住房市場改革的樣板城市。為此，應(yīng)大力推動公共住房的建設(shè)，貫徹多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。形成以租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房為主，商品房為輔的多層次的住房供應(yīng)體系，使新區(qū)全體居民共享住房改革成果。

（一）確立房屋租賃的主體地位

政府應(yīng)促進(jìn)雄安新區(qū)房屋租賃市場的規(guī)模化發(fā)展。首先，立法部門需要制定完備的房屋租賃法，并完善房屋租賃合同法，通過明確房屋出租方和租賃方以及中介方等房屋租賃主體的權(quán)利和義務(wù)，保障各房屋租賃主體利益的實現(xiàn)，保證房屋租賃市場的長效發(fā)展。其次，為提高居民對房屋租賃的接受程度，政府應(yīng)加強(qiáng)社會福利政策的引導(dǎo)，通過實施稅收優(yōu)惠政策和加大對租房者的補(bǔ)貼力度，促進(jìn)公共服務(wù)均等化，使租房者和購房者享有同等權(quán)利，平等獲得公共服務(wù)和使用基礎(chǔ)設(shè)施，從而以“租購?fù)瑱?quán)”促進(jìn)“租售并舉”。最后，雄安新區(qū)的住房管理部門應(yīng)積極承擔(dān)房屋租賃中介的職能，將現(xiàn)代信息管理技術(shù)應(yīng)用于房屋租賃的過程中，通過整合不同層次的房屋出租信息，促進(jìn)房屋租賃的梯度化與精準(zhǔn)化供給。

（二）推動共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)?；l(fā)展

在共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)初期，政府應(yīng)積極培育共有產(chǎn)權(quán)的開發(fā)主體，從國有企業(yè)、事業(yè)單位逐漸增加到市場中的私人部門，從而形成多樣化的融資方式。該機(jī)構(gòu)在共有產(chǎn)權(quán)住房的法律法規(guī)體系下，還應(yīng)制定嚴(yán)密的合同制度，根據(jù)具體情形和發(fā)展需要制定房屋共有者之間的房屋產(chǎn)權(quán)比例，從而明確共有者各自的權(quán)利和義務(wù)。在確定共有產(chǎn)權(quán)住房的保障主體上，應(yīng)基于擴(kuò)大保障群體的立場，滿足外來常住人口的居住和房屋產(chǎn)權(quán)需求。最后，住房管理機(jī)構(gòu)還應(yīng)完善共有產(chǎn)權(quán)住房的進(jìn)入和退出機(jī)制，使政府成為購房者購買公共產(chǎn)權(quán)住房的直接授權(quán)者和出讓共有產(chǎn)權(quán)住房時的優(yōu)先購買者，從而實現(xiàn)政府對共有產(chǎn)權(quán)住房的“封閉管理，循環(huán)使用”。

（三）引導(dǎo)商品房市場有序運行

保留雄安新區(qū)部分商品房市場，是為了滿足高收入者對房屋全部所有權(quán)與使用權(quán)并行的需求。雄安新區(qū)的住房管理機(jī)構(gòu)在維護(hù)商品房產(chǎn)權(quán)順利分割的同時，應(yīng)積極通過各種手段嚴(yán)格控制商品房交易市場的規(guī)模，防止房價持續(xù)飆升。具體來看，雄安新區(qū)的住房管理機(jī)構(gòu)可實行高額的房產(chǎn)稅政策，在較高的商品房價格的基礎(chǔ)上，加大房屋購買者的“養(yǎng)房”壓力，從而有效過濾部分具有購買商品房意愿的高收入者，杜絕少數(shù)人群惡意抬高房價的行為，從而理順商品房市場的交易機(jī)制和出讓關(guān)系，促進(jìn)雄安新區(qū)商品房市場有序和穩(wěn)定發(fā)展。