“新居住”來(lái)了

李瑤 敖祥菲

存量房時(shí)代開(kāi)啟，國(guó)人對(duì)美好居住的需求日益增長(zhǎng)，新興互聯(lián)網(wǎng)居住服務(wù)迎來(lái)風(fēng)口。

10月中旬，蘇州的清晨冷暖適宜。董自仁一如往常早早到店，接上杯熱茶，登錄電腦平臺(tái)系統(tǒng)，快速翻看房源和用戶(hù)信息，然后排出一天的工作任務(wù)，下達(dá)給店內(nèi)經(jīng)紀(jì)人。

成為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司德佑易江南加盟店店長(zhǎng)的四個(gè)多月里，他幾乎每天都在重復(fù)著這樣忙碌而有序的流程，但今天有些不同——他要親自接待一個(gè)老朋友。

這位被他稱(chēng)作“小張兄弟”的老朋友，并不是什么大客戶(hù)，但過(guò)去四五年，小張兄弟都找董自仁幫著找房，從大開(kāi)間到一室一廳，這次則是要想買(mǎi)個(gè)兩居室。

董自仁認(rèn)為自己趕上了好時(shí)候，經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，像小張兄弟這樣對(duì)居住品質(zhì)要求不斷提升的消費(fèi)者越來(lái)越多，他的業(yè)務(wù)也打開(kāi)了全新的發(fā)展空間。

小張兄弟需求的變化以及董自仁業(yè)務(wù)的發(fā)展，與中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)乃至經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的大形勢(shì)密切相關(guān)。在一些房產(chǎn)領(lǐng)域?qū)W者的研究中，它被總結(jié)為“全新的居住需求”：一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面進(jìn)入存量時(shí)代，行業(yè)分化加劇;另一方面，國(guó)民的主要居住需求，開(kāi)始從“解決住房短缺”，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤疤嵘幼∑焚|(zhì)”。

以品質(zhì)為核心的“新居住”到來(lái)，也對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的管理者和從業(yè)者提出新要求，需要關(guān)注供需鴻溝的存在，將大數(shù)據(jù)、VR等互聯(lián)網(wǎng)和信息技術(shù)深度融入行業(yè)領(lǐng)域的每一個(gè)環(huán)節(jié)，真正滿(mǎn)足人民日益增長(zhǎng)的美好居住需求。

打破“囚徒困境”

蘇州的董自仁把自己的創(chuàng)業(yè)嘗試定義為“打破中年危機(jī)”，河南許昌市更為年輕的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)理信亞非則傾向于把自己當(dāng)作一個(gè)打破行業(yè)“囚徒困境”的勇士。

互聯(lián)網(wǎng)居住服務(wù)平臺(tái)將行業(yè)的各個(gè)角色協(xié)調(diào)起來(lái)，真正形成網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)。

大約是年少時(shí)在塔溝武術(shù)學(xué)校習(xí)武的緣故，2011年回到許昌進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)時(shí)，信亞非就不甚認(rèn)同一些同行著裝隨意、服務(wù)敷衍的風(fēng)氣。他埋頭苦干、認(rèn)真待客，很快從普通經(jīng)紀(jì)人晉升為店長(zhǎng)，5年后創(chuàng)業(yè)成立了創(chuàng)家置業(yè)，很快有了3家店面。

自己開(kāi)店當(dāng)老板，面臨的問(wèn)題更加繁多而直接。最讓他頭疼的是新公司規(guī)模不夠大，牌子不夠響，很多賣(mài)房的業(yè)主擔(dān)心賣(mài)出去的房子收不到錢(qián)，買(mǎi)房人則擔(dān)心花了錢(qián)買(mǎi)不到房子，就連交個(gè)傭金都擔(dān)心被店長(zhǎng)卷錢(qián)跑路。

“其實(shí)不怪消費(fèi)者抱怨和質(zhì)疑”，信亞非坦言，“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)確實(shí)亂象很多，像從業(yè)人員門(mén)檻低、服務(wù)缺乏規(guī)范等等，原本我的店牌子就不夠大，怎么能讓消費(fèi)者信賴(lài)，事關(guān)公司存亡。”

他不是沒(méi)有努力過(guò)。為了提高店里業(yè)務(wù)員的職業(yè)素養(yǎng)，他花大價(jià)錢(qián)給員工做培訓(xùn)、講經(jīng)驗(yàn)，可惜收效不大?！氨├?，大家都搞野路子，都不講規(guī)矩的話(huà)，正經(jīng)做的很難生存，劣幣驅(qū)逐良幣。”

學(xué)者們認(rèn)為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域的這種狀況是典型的“囚徒困境”。業(yè)內(nèi)同行一團(tuán)亂斗，外界消費(fèi)者嗤之以鼻，整個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)的從業(yè)者就像困境里的囚徒，可怕的是，這個(gè)困境很大程度上是自己造成的。

焦慮的信亞非開(kāi)始四處打聽(tīng)，迫切想找到出路。和所有陷入“囚徒困境”的領(lǐng)域類(lèi)似，最終的解決辦法，還是打破孤島，選擇合作。

很快，信亞非的創(chuàng)家置業(yè)與德佑簽訂合同，成為后者在許昌的首批加盟商。門(mén)店的裝修風(fēng)格開(kāi)始整改，經(jīng)紀(jì)人也開(kāi)始學(xué)習(xí)引入A+系統(tǒng)，并定期接受管理考核。

最關(guān)鍵的是，接待客戶(hù)時(shí)，信亞非的業(yè)務(wù)員和其他公司的經(jīng)紀(jì)人不再明爭(zhēng)暗斗，互相拆臺(tái)，因?yàn)榧尤胍粋€(gè)統(tǒng)一的合作網(wǎng)絡(luò)后，無(wú)論是看房還是簽單，每個(gè)環(huán)節(jié)的參與者都可以分得報(bào)酬。

經(jīng)紀(jì)門(mén)店的變化引起了許昌人張玉順的注意。他在這個(gè)小城市生活了30多年，換過(guò)四次房子，每次換房都頭疼，用他的話(huà)來(lái)說(shuō)，“每家房產(chǎn)中介的服務(wù)水平什么樣，我心知肚明?！钡M(jìn)入信亞非新裝后的門(mén)店，一股陌生又新鮮的感覺(jué)瞬間涌了出來(lái)：

店內(nèi)風(fēng)格與別處大不相同，員工著裝職業(yè)。在他表明找房來(lái)意后，接待員工迅速為他進(jìn)行了信息匹配，并安排相應(yīng)的經(jīng)紀(jì)人對(duì)接下一環(huán)節(jié)。一切看起來(lái)都透明有序。

張玉順不知道的是，信亞非門(mén)店帶給他的新鮮感背后，一個(gè)巨大而無(wú)形的行業(yè)齒輪正在快速換擋。

新經(jīng)紀(jì)3.0

吉林長(zhǎng)春，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)銘家董事長(zhǎng)、“70后”李鴻羽最近正忙著籌備山東和浙江幾家門(mén)店的開(kāi)業(yè)，計(jì)劃把銘家的業(yè)務(wù)從長(zhǎng)春擴(kuò)展到全國(guó)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化對(duì)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的要求越來(lái)越高。

三個(gè)多月前，李鴻羽還干過(guò)另一件大膽的事情，入駐居住服務(wù)平臺(tái)貝殼找房后，所有門(mén)店歇業(yè)半天，參加平臺(tái)的一項(xiàng)經(jīng)紀(jì)人專(zhuān)業(yè)知識(shí)考試，知識(shí)點(diǎn)覆蓋了專(zhuān)業(yè)交易知識(shí)、房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識(shí)、平臺(tái)知識(shí)以及企業(yè)文化等公司和各中心需要經(jīng)紀(jì)人掌握的知識(shí)技能。

考試和培訓(xùn)的效果很顯著，短短幾個(gè)月，銘家門(mén)店的經(jīng)紀(jì)人成交效率大大提升，門(mén)店數(shù)量也有了顯著增長(zhǎng)。

信亞非和李鴻羽成了行業(yè)聚合賦能、標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)流程以及培訓(xùn)管理體系的受益者，也是轉(zhuǎn)型新經(jīng)紀(jì)的典型代表。

楊現(xiàn)領(lǐng)，貝殼研究院院長(zhǎng)，從事多年互聯(lián)網(wǎng)與房產(chǎn)市場(chǎng)研究。他把過(guò)去20年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展總結(jié)為兩個(gè)大階段。1998年，國(guó)家取消福利分房，住房市場(chǎng)化開(kāi)啟，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)誕生。之后，中國(guó)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從野蠻生長(zhǎng)的1.0時(shí)代，逐漸過(guò)渡到被互聯(lián)網(wǎng)加持的2.0信息化階段，房產(chǎn)中介服務(wù)平臺(tái)與消費(fèi)者信息極度不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題大大緩解，行業(yè)的規(guī)范程度大幅度提升。

在楊現(xiàn)領(lǐng)看來(lái)，2.0階段之后，中國(guó)正在步入一個(gè)品質(zhì)居住的時(shí)代，消費(fèi)者在品質(zhì)住房、品質(zhì)租賃、品質(zhì)交易、品質(zhì)服務(wù)四個(gè)維度的需求已經(jīng)上升到“新居住”階段：

品質(zhì)住房意味著，未來(lái)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品需要根據(jù)不同消費(fèi)者的個(gè)性需求采取定制化生產(chǎn)，在房屋節(jié)能、環(huán)保、智能等方面不斷符合美好生活的需求;

品質(zhì)租賃要求政府和市場(chǎng)能夠?yàn)椴煌巳禾峁┐参?、合租、整租等產(chǎn)品和體貼周到的服務(wù)，讓租賃真正成為一種生活方式;

品質(zhì)交易意味著買(mǎi)賣(mài)雙方在房屋流通交易過(guò)程中能夠得到更加專(zhuān)業(yè)的線下服務(wù)和更加豐富、優(yōu)質(zhì)的線上消費(fèi)內(nèi)容，讓房屋買(mǎi)賣(mài)不再難;

品質(zhì)服務(wù)階層意味著一批圍繞房屋交易、租賃以及房屋管理的職業(yè)化經(jīng)紀(jì)人、房屋管家階層的出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)從業(yè)者與消費(fèi)者的良性互動(dòng)。

而與之相對(duì)應(yīng)的是，經(jīng)紀(jì)2.0階段的信息化已經(jīng)無(wú)法跟上需求升級(jí)的步伐，對(duì)接需求能力不足，越來(lái)越多人對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人虛假房源的欺騙和服務(wù)缺位的敷衍趨向“零容忍”。

貝殼找房CEO彭永東認(rèn)為，從市場(chǎng)一線的情況來(lái)看，新居住需求供給不足的根本原因在于行業(yè)本身的一些基本矛盾：

第一，消費(fèi)者與服務(wù)者之間存在供需矛盾。服務(wù)者發(fā)布假房源吸引消費(fèi)者，消費(fèi)者獲得的服務(wù)體驗(yàn)不好，無(wú)法在服務(wù)者處得到解決;

第二，經(jīng)紀(jì)人與經(jīng)紀(jì)人之間存在競(jìng)爭(zhēng)矛盾。每個(gè)經(jīng)紀(jì)人就是一個(gè)信息孤島，經(jīng)紀(jì)人之間不存在網(wǎng)絡(luò)協(xié)作，生怕被他人搶走資源，導(dǎo)致整體作業(yè)效率低下;

第三，房地產(chǎn)行業(yè)周期導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)行業(yè)出現(xiàn)沉淀矛盾。此前中國(guó)房地產(chǎn)大致每三年一個(gè)周期，兩年增一年降，大量從業(yè)者難以沉淀、落定，致使不少人把經(jīng)紀(jì)服務(wù)當(dāng)作“快生意”，服務(wù)意識(shí)落后。

楊現(xiàn)領(lǐng)說(shuō)，“新居住”時(shí)期的四個(gè)品質(zhì)需求，要求房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)必須從彼此割裂孤立的2.0階段進(jìn)化到發(fā)展更良性、服務(wù)更優(yōu)質(zhì)的新經(jīng)紀(jì)3.0階段?！?h3>“住”的開(kāi)放平臺(tái)

彭永東曾對(duì)新經(jīng)紀(jì)3.0階段給出過(guò)一個(gè)相對(duì)具體的畫(huà)像：在堅(jiān)持“真房源”的基礎(chǔ)上，建立一個(gè)跨越品牌界限的對(duì)接“新居住”需求的平臺(tái)，將行業(yè)的各個(gè)角色協(xié)調(diào)起來(lái)，真正形成網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)。

在鏈家董事長(zhǎng)左暉的全力支持下，今年4月成立的互聯(lián)網(wǎng)居住服務(wù)平臺(tái)貝殼找房，初衷即是如此，為新的居住需求“發(fā)明”一個(gè)全新的承載平臺(tái)。董自仁和信亞非的門(mén)店加入的統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)，均嫁接在這個(gè)新平臺(tái)上。

在行業(yè)里，這樣的平臺(tái)還是一個(gè)新物種。不過(guò)它背后的運(yùn)作邏輯倒是被思考得較為清楚：它本身不應(yīng)該還停留在一個(gè)經(jīng)紀(jì)服務(wù)公司層面，雖然它也在一定程度上提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)。從維度上，它應(yīng)該高于經(jīng)紀(jì)行業(yè)，上升到“居住服務(wù)”的范疇。

就好比董自仁以及信亞非所經(jīng)歷的那樣，彭永東以貝殼平臺(tái)的新型經(jīng)紀(jì)人為例解釋道，平臺(tái)上每個(gè)經(jīng)紀(jì)人都會(huì)成為這個(gè)網(wǎng)絡(luò)的一個(gè)節(jié)點(diǎn)，各節(jié)點(diǎn)之間信息透明，各經(jīng)紀(jì)人都能從參與的服務(wù)環(huán)節(jié)獲利，分傭均等合理，讓經(jīng)紀(jì)人更有尊嚴(yán)，最終形成良性發(fā)展。

統(tǒng)一的合作網(wǎng)絡(luò)是這類(lèi)新居住平臺(tái)與現(xiàn)在一些互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)信息公司的最大區(qū)別所在，也是跳出經(jīng)紀(jì)行業(yè)的核心。彭永東和貝殼的體系將它定義為ACN網(wǎng)絡(luò)（Agent Cooperation Network，即經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)），在一單交易中，原來(lái)單一的“經(jīng)紀(jì)人”分割成了“房源錄入人”“房源維護(hù)人”“委托備件人”“房源鑰匙人”“房源實(shí)勘人” “客源轉(zhuǎn)介紹”和“客源成交人”等角色，合作網(wǎng)絡(luò)中的經(jīng)紀(jì)人都可以通過(guò)任一環(huán)節(jié)的貢獻(xiàn)最終獲得收益。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家、如是金融研究院院長(zhǎng)管清友對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者分析，與此前一些所謂的“互聯(lián)網(wǎng)+居住”類(lèi)品牌不同，這類(lèi)新平臺(tái)的整體發(fā)展模式本質(zhì)上不是流量帶動(dòng)服務(wù)，而是以技術(shù)驅(qū)動(dòng)服務(wù)。平臺(tái)本身則可以看作是一家涵蓋房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)公司，用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和模式整合房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)及其他居住業(yè)務(wù)，而不是簡(jiǎn)單互聯(lián)網(wǎng)化的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。

“這實(shí)際上是倒過(guò)來(lái)了，可以理解為逆向顛覆?！惫芮逵颜f(shuō)。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王微則認(rèn)為，它實(shí)際上創(chuàng)造了很多為用戶(hù)提供更多優(yōu)質(zhì)服務(wù)的新平臺(tái)、新商業(yè)模式 。

消費(fèi)者能夠看到和體驗(yàn)的內(nèi)容比背后的理論更易于理解。彭永東向記者打開(kāi)了貝殼找房的用戶(hù)端APP，這里面除了租賃、新房、二手房業(yè)務(wù)，還有海外旅居、裝修、生活服務(wù)，以及百科頻道、貝殼指數(shù)等多個(gè)與“住”相關(guān)的業(yè)務(wù)內(nèi)容。

“所有跟‘住相關(guān)的服務(wù)，都可以在這上面找到?！迸碛罇|說(shuō)。

從產(chǎn)品到生態(tài)

跳出經(jīng)紀(jì)行業(yè)，成為承載“新居住”的平臺(tái)，這成為從房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)產(chǎn)品向居住生態(tài)演進(jìn)的信號(hào)。

楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，從發(fā)展歷史看，經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)主要有三類(lèi)模式：一種是香港、臺(tái)灣、日本這類(lèi)線下服務(wù)為重的人力密集型，另一種則是美國(guó)那樣基于價(jià)值交換、嚴(yán)守環(huán)節(jié)約定的成熟生態(tài)型;第三種是互聯(lián)網(wǎng)尤其是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)興起后誕生的“互聯(lián)網(wǎng)+居住”的經(jīng)紀(jì)人線上化模式。

“舊經(jīng)紀(jì)時(shí)代，內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)受香港經(jīng)紀(jì)業(yè)狼性文化影響很大，后來(lái)興起的‘互聯(lián)網(wǎng)+居住多為流量所困，服務(wù)意識(shí)不到位，整個(gè)行業(yè)缺乏規(guī)范。所以探索新出路是必然?！迸碛罇|說(shuō)。

這代表了目前經(jīng)紀(jì)行業(yè)的全球趨勢(shì)。大洋彼岸的房產(chǎn)信息服務(wù)商Zillow正計(jì)劃在房產(chǎn)信息咨詢(xún)服務(wù)外增加房地產(chǎn)投資買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù);Redfin也在利用技術(shù)構(gòu)建垂直的房地產(chǎn)電商平臺(tái)。

真房源是滿(mǎn)足“新居住”需求的基礎(chǔ)。

彭永東認(rèn)為，與海外品牌相比，互聯(lián)網(wǎng)化是中國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)展的新路徑和優(yōu)勢(shì)，這也是中國(guó)能率先在居住服務(wù)生態(tài)平臺(tái)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)突破的根源所在。

這種突破是全方位的，從理念到工作思路再到工作節(jié)奏，業(yè)務(wù)一線的從業(yè)者正在真切地感受并融入其中的變化。

閆覓是貝殼平臺(tái)租賃業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人。他說(shuō)，轉(zhuǎn)型以來(lái)，租賃業(yè)務(wù)管理的精細(xì)化要求較之前明顯提高，除了要保障房源真實(shí)、價(jià)格準(zhǔn)確，還必須建立起平臺(tái)準(zhǔn)入規(guī)則，并通過(guò)信用分、服務(wù)評(píng)價(jià)等各類(lèi)細(xì)節(jié)設(shè)置，營(yíng)造良性生態(tài)機(jī)制。

貝殼找房副總裁、新房平臺(tái)事業(yè)部總經(jīng)理潘志勇，肩負(fù)起一個(gè)新的重要任務(wù)：為新平臺(tái)探索出一條房地產(chǎn)電商的路徑，利用線上+線下，實(shí)現(xiàn)“消費(fèi)者端”和“開(kāi)發(fā)商端”兩個(gè)轉(zhuǎn)化漏斗的閉環(huán)。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出傳統(tǒng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的業(yè)務(wù)范疇。

隨著二手房交易需求在很多城市已超過(guò)新房成為主導(dǎo)，門(mén)店形式的經(jīng)紀(jì)服務(wù)越來(lái)越重要。主抓人店業(yè)務(wù)（通過(guò)門(mén)店和經(jīng)紀(jì)人提供房產(chǎn)服務(wù)）的宋云端也愈發(fā)覺(jué)得，貝殼找房的變化在于如何用平臺(tái)規(guī)則和架構(gòu)來(lái)服務(wù)和賦能平臺(tái)生態(tài)里的不同物種，提升生態(tài)物種的價(jià)值。

“以前經(jīng)紀(jì)公司都是各做各的生意，想提高服務(wù)質(zhì)量的往往會(huì)選擇做一個(gè)相對(duì)封閉的平臺(tái)，但最后形成的也只是一個(gè)經(jīng)紀(jì)品牌。貝殼要做的是開(kāi)放，為加入平臺(tái)的合作伙伴賦能，經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)品質(zhì)提升會(huì)更大?！彼卧贫苏f(shuō)。

她認(rèn)為，做二手房服務(wù)本質(zhì)上是建立基于高質(zhì)量房源信息的經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)，通過(guò)分工合作的方式，提升服務(wù)質(zhì)量和工作效率。同時(shí)，利用技術(shù)把用戶(hù)分散的需求和軌跡進(jìn)行深度挖掘，然后把房源信息、經(jīng)紀(jì)人推給用戶(hù)做匹配。服務(wù)要做重做深，不能只停留在流量和營(yíng)銷(xiāo)層面。

“你可以理解為一個(gè)圍繞‘居住展開(kāi)、向全行業(yè)開(kāi)放、滿(mǎn)足用戶(hù)各種美好居住需求的全新生態(tài)?！迸碛罇|向《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者解釋其中的發(fā)展變化邏輯。

技術(shù)驅(qū)動(dòng)是關(guān)鍵

理想狀態(tài)下，在全新的居住生態(tài)中，消費(fèi)者可以獲得優(yōu)質(zhì)的找房體驗(yàn)，能夠獲得房產(chǎn)之外的美好居住生活，優(yōu)質(zhì)的經(jīng)紀(jì)人和更多“居住服務(wù)”范疇的品牌也能獲得更好的發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)的升級(jí)。

但要達(dá)成這個(gè)理想生態(tài)并不容易。

“過(guò)去線上化的技術(shù)融合不足導(dǎo)致了一系列問(wèn)題，比如基礎(chǔ)信息缺失、假房源泛濫、購(gòu)房流程復(fù)雜、服務(wù)體驗(yàn)差等等?！迸碛罇|認(rèn)為，技術(shù)驅(qū)動(dòng)的品質(zhì)居住服務(wù)平臺(tái)，必須依托產(chǎn)品技術(shù)、品質(zhì)控制、數(shù)據(jù)挖掘的積累，讓技術(shù)與行業(yè)領(lǐng)域深度融合，真正轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)接國(guó)民居住需求的內(nèi)在核心驅(qū)動(dòng)力。

一個(gè)典型案例是房屋信息數(shù)據(jù)庫(kù)，幾乎所有大型房產(chǎn)公司都建設(shè)了數(shù)據(jù)庫(kù)，但它們往往是數(shù)據(jù)孤島，房產(chǎn)數(shù)據(jù)維度和標(biāo)準(zhǔn)也千差萬(wàn)別，基于這樣的數(shù)據(jù)帶來(lái)的找房、購(gòu)房、租房、居住體驗(yàn)，難言“美好”。

行業(yè)內(nèi)不是沒(méi)有對(duì)于這類(lèi)底層基礎(chǔ)設(shè)施的優(yōu)化嘗試。鏈家曾建立一套“樓盤(pán)字典”數(shù)據(jù)庫(kù)，在引入了“真實(shí)存在、真實(shí)在售、真實(shí)價(jià)格、真實(shí)圖片”的真房源標(biāo)準(zhǔn)之后，貝殼將它“升級(jí)”成為開(kāi)放的真房源數(shù)據(jù)庫(kù)。

兼任貝殼找房CTO的閆覓說(shuō)，與傳統(tǒng)的房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)相比，面向新居住生態(tài)需求的真房源數(shù)據(jù)庫(kù)，不僅要提供房屋面積、價(jià)格等基礎(chǔ)信息，還應(yīng)該提供房源歷史成交數(shù)據(jù)、房間戶(hù)型圖、VR實(shí)景、房屋周邊配套等多維度數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化管理和房源的動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)驗(yàn)真。

“目前樓盤(pán)字典已記錄在庫(kù)的真實(shí)房屋突破1.6億套，覆蓋中國(guó)240座城市的36萬(wàn)個(gè)小區(qū)。它的數(shù)據(jù)量、覆蓋面以及顆粒度，都必須遠(yuǎn)超傳統(tǒng)房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)，才能帶來(lái)真實(shí)透明的購(gòu)房體驗(yàn)?！遍Z覓說(shuō)。

消費(fèi)者層面的看房技術(shù)革新是另一個(gè)典型案例?；ヂ?lián)網(wǎng)信息技術(shù)的到來(lái)為房產(chǎn)信息的圖片化視覺(jué)化帶來(lái)了變化，但房屋以及居住空間是三維概念，房客基本還是要到實(shí)地看房，經(jīng)常因?yàn)椤皩?shí)物差距太大”白跑一趟。

VR（虛擬現(xiàn)實(shí)）技術(shù)為這一難題帶來(lái)了解決的契機(jī)。

長(zhǎng)春銘家的門(mén)店經(jīng)紀(jì)人帶客戶(hù)看房就用上了VR技術(shù)，經(jīng)紀(jì)人不用再帶著客戶(hù)一家一家跑，直接用手機(jī)登錄“貝殼找房”APP就可以把挑選出來(lái)的房源“里里外外看個(gè)遍”，作業(yè)效率提高了不少。“我們是傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)公司，這些可是單靠自身實(shí)力無(wú)論如何都做不了的。”李鴻羽說(shuō)。

貝殼找房副總裁、如視VR負(fù)責(zé)人惠新宸說(shuō)，“VR看房”背后是三維實(shí)景智能掃描設(shè)備及VR場(chǎng)景構(gòu)建算法，通過(guò)這些新技術(shù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)新房、二手房等房源規(guī)?；瘮?shù)據(jù)采集和重建，呈現(xiàn)包含房屋的三維結(jié)構(gòu)、尺度信息，戶(hù)型、裝修、內(nèi)飾等豐富信息的房源VR實(shí)景。

最終呈現(xiàn)出來(lái)的結(jié)果，就是對(duì)用戶(hù)有價(jià)值的房屋參考信息。惠新宸說(shuō)，比如我們能夠讓用戶(hù)在VR里自由行走，多角度觀察，清楚看到房屋的大體結(jié)構(gòu)，對(duì)房屋的空間感、相對(duì)位置都有更真實(shí)的感受。

VR 技術(shù)的使用帶來(lái)了服務(wù)體驗(yàn)和品質(zhì)的變革。

“VR技術(shù)帶來(lái)的是真正的服務(wù)體驗(yàn)和品質(zhì)的變革?！被菪洛氛f(shuō)。

困惑與期待

從商業(yè)層面的經(jīng)紀(jì)平臺(tái)，演進(jìn)成一個(gè)囊括房客、經(jīng)紀(jì)人、經(jīng)紀(jì)公司等多元主體的新居住生態(tài)。新舊模式的矛盾和困惑也由此而來(lái)。

貝殼此前招致的“不理解”和“敵意”最能說(shuō)明問(wèn)題。因?yàn)樗谋尘笆菑逆溂曳趸鴣?lái)，不是所有經(jīng)紀(jì)人和房產(chǎn)公司都愿意加入一個(gè)脫胎于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的居住平臺(tái)。

2018年6月，58集團(tuán)聯(lián)合中原地產(chǎn)、我愛(ài)我家、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)商，搞了一場(chǎng)全行業(yè)真房源誓約大會(huì)。會(huì)上，58集團(tuán)CEO姚勁波表示：“有的公司希望這個(gè)行業(yè)里的公司全死掉，只有自己活著，這種想法是不對(duì)的！”若有所指。

半個(gè)月后，左暉頂著“鏈家集團(tuán)董事長(zhǎng)”“貝殼找房董事長(zhǎng)”的頭銜，跟上述幾家公司的高管坐在了一間會(huì)議室里，向與會(huì)者解釋?zhuān)鲐悮げ皇菫榱藫寗e人生意，而是想把行業(yè)從對(duì)抗轉(zhuǎn)向合作狀態(tài)，思考如何共同把這個(gè)蛋糕做大。

彭永東則告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，做貝殼是因?yàn)閲?guó)民對(duì)美好居住的新需求潮流已經(jīng)不可阻擋，必須求變。

他認(rèn)為，新型互聯(lián)網(wǎng)居住平臺(tái)的出現(xiàn)，背后是希望倡導(dǎo)協(xié)作的力量，只關(guān)注成交、不在乎手段，是這個(gè)行業(yè)“舊大陸”的潛規(guī)則，在新的生態(tài)制度設(shè)計(jì)中，對(duì)用戶(hù)好、對(duì)經(jīng)紀(jì)人好不再是一枚硬幣的兩面。

“如果行業(yè)效率始終這么低，就永遠(yuǎn)沒(méi)有成長(zhǎng)空間，也談不上對(duì)接新的美好居住需求?！迸碛罇|說(shuō)。

與理念差異相比，要實(shí)現(xiàn)對(duì)接美好居住新需求的目標(biāo)，更大的挑戰(zhàn)可能還來(lái)自新興互聯(lián)網(wǎng)居住平臺(tái)的內(nèi)部。

管清友向《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者分析，從房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)商轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)提供居住服務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)公司，企業(yè)的基因在發(fā)生徹底變化，必然涉及大企業(yè)內(nèi)部的管理架構(gòu)、人員能力轉(zhuǎn)變等許多問(wèn)題。

“對(duì)于這些行業(yè)的變革者而言，他們首先要做好內(nèi)部轉(zhuǎn)型消化，才能承擔(dān)好一個(gè)平臺(tái)的角色，與消費(fèi)者、合作伙伴、監(jiān)管部門(mén)一起，真正助力國(guó)民美好居住的實(shí)現(xiàn)?！惫芮逵颜f(shuō)。

對(duì)于董自仁來(lái)說(shuō)，這樣的挑戰(zhàn)離他也不遠(yuǎn)。半年前，像他這樣加入ACN經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)的店?yáng)|還不多，但如今，這個(gè)網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)快速覆蓋到全國(guó)90多個(gè)城市，連接1.6萬(wàn)余家門(mén)店，聚集了超過(guò)15萬(wàn)像他一樣的新型職業(yè)經(jīng)紀(jì)人。他知道這一切才剛剛開(kāi)始，他既盼著這個(gè)行業(yè)“新大陸”越來(lái)越大，但也擔(dān)心能不能適應(yīng)“新大陸”上的新一輪激烈競(jìng)爭(zhēng)。

當(dāng)然，現(xiàn)在最要緊的事情，還是盡快幫小張兄弟張羅好找房子的事，借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和平臺(tái)的賦能，服務(wù)好每一個(gè)顧客，才是根本。