羅韶穎：做好城市更新的服務(wù)商

金姬

2018年，恰逢改革開放四十年和房改二十年，中國樓市正處于發(fā)展的“下半場(chǎng)”——2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位；十九大報(bào)告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

2018年，對(duì)于中國房地產(chǎn)企業(yè)而言，算是“小年”——全國房地產(chǎn)行業(yè)金融收緊、調(diào)控不斷加碼。但2018上半年的成績單倒還不錯(cuò)——TOP100房企2018年上半年的銷售規(guī)模均現(xiàn)上漲，部分踩準(zhǔn)節(jié)奏、戰(zhàn)略精準(zhǔn)的房企更是展現(xiàn)出驚人的發(fā)展速度。

其中，總部位于上海的東原房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“東原集團(tuán)”）便是其中的典型代表——根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2018上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》，東原集團(tuán)以242.8億元的銷售金額位列行業(yè)第50位，較2017年同期的92.2億元漲幅高達(dá)163.3%，并以201萬平方米的銷售面積位列行業(yè)第42位，同比勁升119%——這樣的成績對(duì)于一家成立不到20年的房企而言實(shí)屬不易。

我們不禁要問，東原集團(tuán)成功的秘訣是什么？董事長羅韶穎給出的答案很簡單——東原集團(tuán)不單純蓋房子賣產(chǎn)品，更一直致力于發(fā)掘社區(qū)生活痛點(diǎn)、提供解決方案，間接參與社會(huì)治理。這讓東原集團(tuán)在“改革開放再出發(fā)”的2018年可以勇立潮頭，做好城市更新和城市升級(jí)的服務(wù)商。

“誤打誤撞”做地產(chǎn)

在中國地產(chǎn)界，女性掌門人屈指可數(shù)。而羅韶穎入行，則有些誤打誤撞。她對(duì)《新民周刊》坦言，當(dāng)年的自己“對(duì)地產(chǎn)金融比較好奇，哪里想到‘一入宮門深似海，就再也沒有回過頭?！?p>

羅韶穎的事業(yè)起步，離不開長她4歲的哥哥羅韶宇，這在重慶是一個(gè)響當(dāng)當(dāng)?shù)膶?shí)業(yè)家。

1997年，我國在金融業(yè)強(qiáng)制推行防彈運(yùn)鈔車，當(dāng)年10月9日，28歲的羅韶宇組建中奇公司（迪馬股份前身），主營防彈運(yùn)鈔車和警用車。4年后，迪馬股份市場(chǎng)占有率全國第一。在胡潤的榜單中，1969年出生的羅韶宇曾一度在重慶排名第二。

一開始，頗有主見的羅韶穎并沒有進(jìn)入哥哥的公司工作。1998年，羅韶穎從美國留學(xué)歸來，到深圳先后做了國泰證券投資銀行部項(xiàng)目主辦、華夏證券投資銀行部業(yè)務(wù)董事。幾年后再申請(qǐng)MBA，學(xué)校要求填報(bào)職業(yè)規(guī)劃，羅韶穎寫的是“非盈利事業(yè)”。2003年，羅韶穎被“安排”回重慶，擔(dān)任東銀集團(tuán)投資管理部經(jīng)理，緊接著，東銀集團(tuán)地產(chǎn)板塊的第一個(gè)項(xiàng)目問世，羅韶穎隨即于2004年轉(zhuǎn)任東原地產(chǎn)的總經(jīng)理助理，專司房地產(chǎn)營銷。成立于1998年的東銀集團(tuán)是迪馬股份的母公司。而2004年成立的東原地產(chǎn)就是今天東原集團(tuán)的雛形。至此，羅韶穎的職業(yè)生涯悄然發(fā)生了變化?！拔覐臓I銷開始做，然后管過成本，再到后來綜合管理，一路做到現(xiàn)在。”羅韶穎回憶說。

客戶視角磨產(chǎn)品

如果沒有哥哥當(dāng)年的堅(jiān)持和高瞻遠(yuǎn)矚，羅韶穎可能會(huì)在金融市場(chǎng)叱咤風(fēng)云。但中國地產(chǎn)界就會(huì)少了一個(gè)個(gè)性鮮明的女掌門，內(nèi)地樓市也可能很難找到第二個(gè)像東原這樣完全從客戶角度去打磨產(chǎn)品的匠心企業(yè)。

東原早就不滿足于只做漂亮的建筑與景觀。在羅韶穎看來，中國樓市大浪淘沙，能夠存活下來的房地產(chǎn)企業(yè)，在硬件方面早就都過關(guān)了。房企需要比拼的是“軟實(shí)力”，而在這種差異化競(jìng)爭中，東原主打的“社區(qū)牌”卓爾不群。

作為一名母親，羅韶穎可能比絕大多數(shù)地產(chǎn)老總都更多關(guān)心有孩子的客戶家庭?！坝行┵徺I東原住宅的雙職工家庭并沒有請(qǐng)保姆，頂多把老人接過來一起住，那么小孩子幼兒園或者小學(xué)放學(xué)后，可能就是‘放羊了，小孩不安全，大人不放心。所以，我就讓我們物業(yè)管理處安排出來一間辦公室，放學(xué)就‘放羊的孩子，爹媽可以安排他們放學(xué)后到這里來。其實(shí)那時(shí)候也沒有什么輔導(dǎo)，就找一個(gè)物業(yè)的大姐看著，但關(guān)鍵是小孩子都喜歡扎堆啊，在一起就有個(gè)互相影響的氛圍，一個(gè)人本來不想做作業(yè)的，看其他孩子在做，也就比較容易去做了，實(shí)在不想做作業(yè)看書的你就玩吧，但好歹也在一個(gè)更可控的環(huán)境里玩。”

根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2018上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》，東原集團(tuán)以242.8億元的銷售金額位列行業(yè)第50位。

后來，東原的這一超前做法在業(yè)界流行開來，叫做“四點(diǎn)半課堂”。可以說，客戶的痛點(diǎn)提前被東原發(fā)現(xiàn)并解決，源于羅韶穎這位重慶女子的觀察和細(xì)心。東原推出的“童夢(mèng)童享”社區(qū)子品牌，也是羅韶穎和公司女性高管閑聊時(shí)的收獲。“當(dāng)年的東原除了CEO，絕大數(shù)高管是女性，大家聊天就聊到家庭和孩子，有很多需求和痛點(diǎn)，結(jié)合那個(gè)時(shí)期有意無意的探索嘗試，就做了這個(gè)產(chǎn)品。”

羅韶穎強(qiáng)調(diào)，“童夢(mèng)童享”并不僅僅是硬件產(chǎn)品——提供孩子戶外活動(dòng)的游樂場(chǎng)地，而是讓孩子在安全、健康的環(huán)境中成長的全方位體系。她選擇做和兒童相關(guān)的產(chǎn)品，不僅要俯下身去站在兒童的視角，還要充分考慮到各種可能性，有時(shí)可能比家長更操心。

值得注意的是，原·聚場(chǎng)這一IP也有了自己的一系列文創(chuàng)產(chǎn)品。例如，北京奧運(yùn)服裝設(shè)計(jì)師、東原業(yè)主梁明玉，為原·聚場(chǎng)定制文創(chuàng)作品——“靈囊”。而“原物”文具等文創(chuàng)產(chǎn)品也相繼問世，向人們傳遞“回歸生活本真”的生活態(tài)度，使得原·聚場(chǎng)深入人心。

易居研究院智庫總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，對(duì)于東原來說，此類社區(qū)品牌項(xiàng)目的推出，顯示出其對(duì)于社區(qū)經(jīng)營的新理念和運(yùn)籌能力。從實(shí)際情況看，東原當(dāng)前正通過此類標(biāo)桿項(xiàng)目來梳理社區(qū)經(jīng)營的新模式。尤其是在社區(qū)經(jīng)營的概念相對(duì)較多的時(shí)候，東原通過此類社群空間的打造，進(jìn)而可以形成一個(gè)較好的市場(chǎng)認(rèn)可度和品牌影響力。

原·聚場(chǎng)的成功，讓羅韶穎有了更深的思考?！拔覀?cè)谟懻摚苍S根本不需要有一個(gè)通過特殊設(shè)計(jì)規(guī)劃的主體，而是讓‘原·聚場(chǎng)這個(gè)團(tuán)隊(duì)去整合資源和設(shè)計(jì)社群活動(dòng)，以此輸出給其他社區(qū)?！币簿褪钦f，“原·聚場(chǎng)”并不是一個(gè)實(shí)體建筑，而是一個(gè)社區(qū)運(yùn)營品牌。羅韶穎認(rèn)為，一般一千戶以上的小區(qū)，就適合“原·聚場(chǎng)”這樣的品牌入駐，由開發(fā)商來做這個(gè)信用背書，組織活動(dòng)，讓更多的居民參與其中，重現(xiàn)當(dāng)年的鄰里情。

據(jù)悉，原·聚場(chǎng)的全國化戰(zhàn)略已正式鋪開，已經(jīng)納入工作計(jì)劃的是8個(gè)城市的11個(gè)項(xiàng)目，其中，杭州印未來、昆明璞閱、重慶D7、印江州、武漢啟城都已落地實(shí)施，世界時(shí)、南京印長江、成都、鄭州原聚場(chǎng)等項(xiàng)目也在籌劃之中，未來還會(huì)更多。

不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)國家強(qiáng)調(diào)“住房不炒”之際，無論是之前的童夢(mèng)童享還是如今的原·聚場(chǎng)，東原的社區(qū)運(yùn)營都是為房產(chǎn)的住客而不是投資客服務(wù)。安居樂業(yè)，在東原這里得到最好的體現(xiàn)。

當(dāng)被問及像東原這樣的地產(chǎn)商如何參與社會(huì)治理時(shí)，兼任重慶市政協(xié)常委的羅韶穎謙虛地說：“與其說治理，還不如說理順、協(xié)理。”白天青年人上班，如何讓社區(qū)里的老人過得更好，東原早就動(dòng)了腦筋。“早年還沒有原·聚場(chǎng)的時(shí)候，我們物業(yè)公司就把老人組織起來，參加活動(dòng)也好，一日游也罷，讓騙子不容易有可乘之機(jī)。而如今的原·聚場(chǎng)，除了常規(guī)的活動(dòng)，更會(huì)與時(shí)俱進(jìn)地針對(duì)老人們的痛點(diǎn)開發(fā)特色內(nèi)容，比如說開班教老人用智能手機(jī)，活動(dòng)成本很低，效果卻很明顯?！?/p>

從某種程度而言，東原不止做好了地產(chǎn)和物業(yè)開發(fā)，更做到了“人的開發(fā)”——發(fā)掘每個(gè)居民的潛力，并搭建一個(gè)平臺(tái)，幫助社區(qū)實(shí)現(xiàn)“負(fù)能量轉(zhuǎn)正，正能量放大”。在這樣的社區(qū)里，作為東原的客戶，獲得感和滿足感可以說特別多。

改革開放再出發(fā)

翻開東原集團(tuán)發(fā)展史，是一部傳統(tǒng)與創(chuàng)新共贏的歷史。公司在成立之初深耕重慶之后，于2007年首次異地拓展、進(jìn)駐成都，布局西南地區(qū)。2012年，進(jìn)駐武漢，進(jìn)軍華中市場(chǎng)，次年成功并購南方東銀，拉開城市深耕、全國布局的序幕。2014年，東原集團(tuán)置入迪馬股份，借助資本力量獲得快速發(fā)展。同年登陸上海，次年進(jìn)駐南京，進(jìn)一步拓疆華東區(qū)域。2015年起，公司開啟多元化戰(zhàn)略合作進(jìn)程，攜手多家優(yōu)秀企業(yè)形成合力、共同發(fā)展。目前已實(shí)現(xiàn)重慶、成都、武漢、上海、南京、蘇州“城市深耕”布局。

2017年，羅韶穎把總部從重慶搬到了上海。為什么是上海？因?yàn)榱_韶穎非?？隙ㄟ@里的營商環(huán)境?！吧虾：托录悠掠行┫瘢瑱C(jī)制很先進(jìn)也很規(guī)范?！碑?dāng)然，上海作為人才高地、金融中心和長三角城市群的中心，也是東原落“滬”的理由。

入駐上海后，羅韶穎定下了這樣的小目標(biāo)——作為一家比較典型的中等規(guī)模房企，在地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展下半場(chǎng)的紅海里，東原集團(tuán)要發(fā)展、要進(jìn)步，就是要選擇“兩條腿”走路：即在保持一定規(guī)模增長的同時(shí)，立足集團(tuán)特色，構(gòu)建差異化的競(jìng)爭力。而差異化來自于創(chuàng)新，創(chuàng)新的原則是能夠?qū)诵臉I(yè)務(wù)起到反哺作用，為核心業(yè)務(wù)增值。

以東原集團(tuán)和迪馬工業(yè)兩翼一體發(fā)展的迪馬股份在2018年更是穩(wěn)中有進(jìn)，攥勁發(fā)展。

據(jù)悉，東原在建、擬建以及竣工項(xiàng)目總計(jì)達(dá)50個(gè)，圍繞以上海為中心的華東區(qū)域，以武漢為中心的華中區(qū)域、以重慶為中心的西南區(qū)域等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市進(jìn)行深耕。

以東原集團(tuán)和迪馬工業(yè)兩翼一體發(fā)展的迪馬股份在2018年更是穩(wěn)中有進(jìn)，攥勁發(fā)展。

進(jìn)入2018年，迪馬股份更是在7月中旬對(duì)2015年公司債券實(shí)行全部回售，回售兌付本金總額20億元，在4月和7月對(duì)17億元私募債也進(jìn)行了全部清償。資金充沛的迪馬股份不僅實(shí)現(xiàn)提前還債，同時(shí)聯(lián)合信用評(píng)級(jí)將迪馬股份公司信用評(píng)級(jí)從“觀察”名單中移出，評(píng)級(jí)展望為“穩(wěn)定”。

截至三季度末，迪馬股份新增貨值658.6億元，排名行業(yè)第33位，土地貨值儲(chǔ)備已超1600億元，迪馬股份提前還債，進(jìn)一步降低杠桿，儲(chǔ)備良地廣積糧為以后的穩(wěn)定健康發(fā)展打下了良好基礎(chǔ)。

500億只是東原“再出發(fā)”的起點(diǎn)——中國正在加速城市更新和升級(jí)，東原作為房地產(chǎn)企業(yè)就是其中的一個(gè)服務(wù)商。羅韶穎指出：“很多問題不能完全等著政府去解決。我們要在力所能及的范圍內(nèi)，在做好主業(yè)的同時(shí)，不斷地發(fā)現(xiàn)和協(xié)助解決一些社會(huì)性的痛點(diǎn)，與城市同呼吸共命運(yùn)。為城市減負(fù)增值，才真正是接地氣，這樣的創(chuàng)新，才是更酷的創(chuàng)新?！?/p>