城市房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估問(wèn)題及措施

杜向東

摘要：在城市發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)拆遷是不可避免的。雖然有相關(guān)法律、政策作為確定拆遷補(bǔ)償價(jià)格的依據(jù)，但在實(shí)際過(guò)程中。根據(jù)具體情況其城市房地產(chǎn)補(bǔ)償價(jià)格的確定仍然比較復(fù)雜。這取決于具體情況。本文主要分析了城市房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償評(píng)估中存在的問(wèn)題。針對(duì)拆遷人員如何合理評(píng)估拆遷補(bǔ)償。解決拆遷補(bǔ)償評(píng)估中存在的問(wèn)題。并提出了相應(yīng)的解決辦法，具有一定的參考價(jià)值。

關(guān)鍵詞：城市房屋 拆遷補(bǔ)償 價(jià)格評(píng)估 措施

前言

近年來(lái)，拆遷糾紛和群眾意見(jiàn)急劇增多，許多關(guān)于房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償?shù)膱?bào)道也經(jīng)常出現(xiàn)，這往往是由拆遷人的補(bǔ)償估價(jià)意見(jiàn)不一致所引起的。不僅影響到我國(guó)和諧社會(huì)的構(gòu)建，也會(huì)阻礙城市建設(shè)進(jìn)程的推進(jìn)。隨著新房地產(chǎn)拆遷管理?xiàng)l例的出臺(tái)，其對(duì)城市建設(shè)的促進(jìn)作用越來(lái)越大。但是，由于房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償評(píng)估存在諸多問(wèn)題，在拆遷補(bǔ)償過(guò)程中難以確定補(bǔ)償金額，容易發(fā)生利益糾紛，為了提高補(bǔ)償滿意率，促進(jìn)舊城改造，下面將此問(wèn)題進(jìn)行了探討。

一、房屋拆遷評(píng)估中存在的主要問(wèn)題與難點(diǎn)

（一）評(píng)估方法選擇存在問(wèn)題

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，在確定房屋拆遷的補(bǔ)償金額時(shí)，需要結(jié)合房屋的具體情況來(lái)確定。一般情況，會(huì)首先規(guī)定一個(gè)基準(zhǔn)價(jià)格，然后在這個(gè)基礎(chǔ)上，對(duì)比不同的房屋，并結(jié)合實(shí)際情況對(duì)房屋拆遷金額進(jìn)行修正，最終得到拆遷房屋的價(jià)格評(píng)估。此外，基準(zhǔn)價(jià)在確定的時(shí)候需要結(jié)合房屋的地理位置、完好情況等，但是怎樣得到最終的基準(zhǔn)價(jià)格、修正系數(shù)等數(shù)據(jù)還需要進(jìn)一步的統(tǒng)計(jì)和計(jì)算。

基準(zhǔn)價(jià)格需要結(jié)合被拆房屋現(xiàn)行交易實(shí)例來(lái)修訂，但是，在對(duì)房屋進(jìn)行拆遷的過(guò)程中，房屋區(qū)位本質(zhì)會(huì)產(chǎn)生變化，因此只有按照土地利用規(guī)劃當(dāng)中的要求，房屋按照新用途進(jìn)行評(píng)估，這樣才可以使拆遷房屋的價(jià)值得到準(zhǔn)確的評(píng)估。同時(shí)，在修訂基準(zhǔn)價(jià)格時(shí)需要重視土地價(jià)值改變對(duì)整體價(jià)值產(chǎn)生的影響。在修正基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)時(shí)，需要注意兩個(gè)問(wèn)題，即怎樣使修正系數(shù)合理的反映不同房屋的差別，以及系數(shù)一般屬于某個(gè)區(qū)間內(nèi)的值，需要工作人員準(zhǔn)確評(píng)估。

（二）評(píng)估價(jià)格存在問(wèn)題

第一，在建設(shè)工程價(jià)款或者基準(zhǔn)價(jià)格中需要確定最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，其拆遷補(bǔ)償價(jià)格需要進(jìn)行評(píng)估，而評(píng)估工作主要是由當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)部門(mén)共同負(fù)責(zé)的，而非競(jìng)爭(zhēng)機(jī)構(gòu)，同時(shí)評(píng)估的內(nèi)容也需要政府部門(mén)來(lái)確定；第二，在對(duì)拆遷管理措施進(jìn)行推廣工作時(shí)，需要按照國(guó)家頒發(fā)的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中的相關(guān)規(guī)定，取消統(tǒng)一拆遷方式，同時(shí)管理負(fù)責(zé)人員不能是本次的拆遷人員，也不能夠接受任何的委托拆遷行為。部分區(qū)域、政府等部門(mén)想要使項(xiàng)目更好的推進(jìn)，需要平等主體間交易的介入。

（三）房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償價(jià)格存在問(wèn)題

土地補(bǔ)償價(jià)格沒(méi)有真實(shí)反映。有的現(xiàn)行城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格，房屋建設(shè)價(jià)格是新建房屋拆遷補(bǔ)償?shù)木C合，最終的結(jié)果只能反映房屋的最大程度是其固有的實(shí)物形態(tài)價(jià)態(tài)，而不能正確反映房屋使用單位帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，更不能反映土地?zé)o形資產(chǎn)的價(jià)格。

（四）對(duì)被拆遷房屋的用途認(rèn)定問(wèn)題

部分被拆除房屋為舊房無(wú)產(chǎn)權(quán)證明，即使有產(chǎn)權(quán)證明也無(wú)使用記錄。因此，對(duì)用法的認(rèn)定已成為當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。如果這種情況得不到很好的解決，就會(huì)產(chǎn)生很多問(wèn)題。

（五）突擊建房、突擊裝修問(wèn)題

對(duì)于房屋價(jià)格評(píng)估程中，經(jīng)常遇到被拆遷人突然建房屋、裝修的情況。對(duì)于新的建設(shè)房屋，沒(méi)有法定手續(xù)，難以查處的，或者將不給予估價(jià)，也可能不給登記，這極大的增加了價(jià)格評(píng)估的難度。

（六）評(píng)估時(shí)點(diǎn)的問(wèn)題

拆遷價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。但在實(shí)際操作過(guò)程中，往往由于各種原因，雖然房屋拆遷范圍已經(jīng)確定，房屋拆遷許可證卻尚未取得，或者拆遷許可證拿到后，要經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)時(shí)間才被拆遷。因此，以拆遷許可證發(fā)放時(shí)間來(lái)進(jìn)行估算就是不合理的，這樣既不能保證被拆遷人的合法權(quán)益，又增加了拆遷工作的難度。

二、拆遷房屋價(jià)格評(píng)估問(wèn)題解決策略

（一）完善修正系數(shù)

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行估價(jià)最主要就是土地的最佳利用情況，所以在對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估時(shí)，需要重視土地區(qū)位價(jià)格的評(píng)估，不但要重視基準(zhǔn)價(jià)格的確定，還需要在基準(zhǔn)價(jià)格的基礎(chǔ)上，針對(duì)不同區(qū)位的房屋，給予相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)格修正系數(shù)。近年來(lái)，在對(duì)拆遷房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí)，一般會(huì)選擇大量修正系數(shù)，因此具備很強(qiáng)的主觀性和隨機(jī)性。針對(duì)這一問(wèn)題，相關(guān)部門(mén)可以組建相關(guān)隊(duì)伍，采用科學(xué)的方法，對(duì)修正系數(shù)進(jìn)行完善和改進(jìn)，從而結(jié)合拆遷房屋的實(shí)際情況制定最佳的標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合具體情況選擇修正系數(shù)，使得拆遷房屋價(jià)格評(píng)估更加科學(xué)化。

（二）規(guī)范拆遷補(bǔ)償評(píng)估方法

對(duì)于房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償評(píng)估而言，包含分類(lèi)和分戶評(píng)估兩種不同的方式，在開(kāi)展評(píng)估工作時(shí)，可以采取兩種方法相結(jié)合的方式。在開(kāi)始評(píng)估之前，需要評(píng)估機(jī)構(gòu)在拆遷范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)查，并結(jié)合該區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)格，確定基準(zhǔn)價(jià)格。然后，不同的房屋需要確定修正系數(shù)，這主要和房屋的裝修、使用時(shí)間等因素有關(guān)，此時(shí)需要制定不同房屋分類(lèi)資料，由相關(guān)人員對(duì)其進(jìn)行專(zhuān)業(yè)評(píng)定。最后，若能在評(píng)估參考資料前提下達(dá)成協(xié)商，就可以簽訂相關(guān)的補(bǔ)償協(xié)議；若無(wú)法達(dá)成協(xié)議，則需要申請(qǐng)分戶評(píng)估。這不但能夠減少拆遷需要的時(shí)間，還能夠降低分戶評(píng)估數(shù)量，大大的節(jié)約了人力物力，降低了拆遷糾紛出現(xiàn)的幾率。

（三）解決房地產(chǎn)補(bǔ)償評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)存在的問(wèn)題

在確定房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格之前，需要調(diào)查當(dāng)?shù)胤课莸氖袌?chǎng)售價(jià)，同時(shí)區(qū)別不同結(jié)構(gòu)、使用年限、裝修情況等不同的建筑房屋，從而確定房屋拆遷補(bǔ)償?shù)幕鶞?zhǔn)價(jià)格。同時(shí)，需要注意房屋拆遷基準(zhǔn)價(jià)的確定，需要具備評(píng)估資格的單位對(duì)其進(jìn)行評(píng)估，最后評(píng)估結(jié)果需要不同部分人員共同討論，才等最后確定。在對(duì)基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行修訂之后，確保其符合公平公正原則和市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)則之后，才可以制定不同區(qū)位、樓層等對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)。

（四）依據(jù)法律執(zhí)行拆遷房屋用途的認(rèn)定

《房地產(chǎn)估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》中明確規(guī)定房屋的性質(zhì)、規(guī)模等要以檔案記錄為準(zhǔn)，若房屋具備某些特殊形式，則需要按照其規(guī)定。當(dāng)拆遷人和被拆遷人協(xié)商后，需要結(jié)合協(xié)商結(jié)果來(lái)評(píng)估房屋，若無(wú)法達(dá)成統(tǒng)一意見(jiàn)，則需要主管部門(mén)確認(rèn)。此時(shí)，拆遷雙方基本無(wú)法繼續(xù)談判，因此需要評(píng)估人員做些輔助工作，說(shuō)服雙方盡力配合，最快得到評(píng)估結(jié)果，從而更好地解決雙方存在的問(wèn)題，降低評(píng)估差異。

（五）按當(dāng)?shù)卣募?guī)定解決突擊建房狀況

對(duì)于突然建造房屋的，要向拆遷人說(shuō)明，在調(diào)查中，需要將新建房屋以及之前建好的都要給予詳細(xì)記錄。另外，還需要被拆遷人給予證明，可由簽字證明。其中如果拒不簽字的，可以直系親屬的第三人代為簽字。另外，還要記錄房屋室內(nèi)狀況，可通過(guò)錄像以作為留存資料，然后組織相關(guān)人員參加估價(jià)協(xié)調(diào)會(huì)議。在會(huì)議期間，要說(shuō)明拆遷前的突建房屋是與法律相違背的，再同意對(duì)這一部分突建房屋給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。通常使用成本法，來(lái)對(duì)新建房屋的實(shí)際成本進(jìn)行估價(jià)，評(píng)估結(jié)果可按房屋的成本比例來(lái)進(jìn)行計(jì)算。

（六）把握好評(píng)估考察時(shí)間點(diǎn)

對(duì)拆遷過(guò)程中，需要辦理規(guī)劃手續(xù)，再到拆遷主管部門(mén)提出審核意見(jiàn)，這需要一段時(shí)間。在此期間，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)與拆遷管理部門(mén)一起到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)查，了解區(qū)域市場(chǎng)情況、區(qū)位和房屋結(jié)構(gòu)等。檢查不同結(jié)構(gòu)、性質(zhì)、建筑年限的房屋，并熟悉被拆除房屋的第一手資料。等拆遷許可證頒發(fā)后，評(píng)估時(shí)間應(yīng)在拆遷期限的某天內(nèi)確定。這不僅有利于拆遷評(píng)估的公平與公正，而且也不易受后期拆遷的影響，同時(shí)也節(jié)約了評(píng)估所需時(shí)間，方便拆遷工作按期完成。

（七）規(guī)范房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償評(píng)估管理

首先要完善法律法規(guī)，確保拆遷全過(guò)程操作有序運(yùn)行。其次，要加強(qiáng)管理，實(shí)行對(duì)拆遷估價(jià)活動(dòng)的監(jiān)督，加強(qiáng)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的管理。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備評(píng)估資格，評(píng)估人員還應(yīng)當(dāng)接受?chē)?guó)家統(tǒng)一考試，考試合格的還需要經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，或者可以接受當(dāng)?shù)夭疬w管理部門(mén)的培訓(xùn)，并取得相關(guān)的拆遷評(píng)估證。最后，對(duì)于房屋拆遷評(píng)估還需要加強(qiáng)監(jiān)管，從而對(duì)拆遷房屋能夠合理正確的進(jìn)行估價(jià)。

三、結(jié)語(yǔ)

根據(jù)以上所提到的，對(duì)城市房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償問(wèn)題，所涉及的事情眾多。由于我國(guó)目前還沒(méi)有確定一套成體系的補(bǔ)償評(píng)估方法，補(bǔ)償價(jià)格的計(jì)算存在諸多缺陷和不足。因此，在處理拆遷補(bǔ)償房地產(chǎn)評(píng)估方法的實(shí)際問(wèn)題時(shí)，應(yīng)及時(shí)解決好補(bǔ)償評(píng)估問(wèn)題，合理確定舊房的實(shí)際價(jià)值，并合理評(píng)估房地產(chǎn)的補(bǔ)償價(jià)格，維護(hù)拆遷與被拆遷當(dāng)事人的真實(shí)安全利益，有利推進(jìn)拆遷工作的順利進(jìn)行，從而構(gòu)建一個(gè)和諧可持續(xù)發(fā)展的社會(huì)。