供給側(cè)改革中房地產(chǎn)的去庫存問題及分析

程博

摘要：在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，去除庫存的意義非常重要。其能夠有效解決房地產(chǎn)企業(yè)中的根本問題。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在房屋消費政策上進(jìn)行深入改革，從而處理好房地產(chǎn)庫存方面的問題，滿足消費者需求，減少房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險。防患于未然。此政策應(yīng)循序漸進(jìn)發(fā)展，不能操之過急。加大改革力度，妥善處理好去庫存問題，這是當(dāng)前應(yīng)急需解決的重中之重。

關(guān)鍵詞：供給側(cè)改革 房地產(chǎn)去庫存

一、供給側(cè)改革的含義

所謂供給側(cè)改革，其實是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，指的是在調(diào)整當(dāng)今社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，使各方面要素實現(xiàn)最優(yōu)越的配置，提升經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量和數(shù)量。供給側(cè)涉及了勞動力、土地、資本、創(chuàng)新四大要素。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，就是從提高供給質(zhì)量出發(fā)，用改革的辦法推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，矯正要素配置扭曲，擴(kuò)大有效供給，提高供給結(jié)構(gòu)對需求變化的適應(yīng)性和靈活性，提高生產(chǎn)率，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、提升產(chǎn)品質(zhì)量，實現(xiàn)消費品不斷升級，不斷提高人民生活品質(zhì)，更好滿足廣大人民群眾的需要，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會健康長遠(yuǎn)的持續(xù)發(fā)展。

二、供給側(cè)改革中房地產(chǎn)企業(yè)去庫存的問題

（一）庫存過剩，短期不易消化

經(jīng)近幾年研究分析推算，房地產(chǎn)去庫存的周期一般長達(dá)4、5年甚至更久。這意味著在今后的幾年里，即使不開工建設(shè)新房地產(chǎn)項目，僅靠目前過剩的庫存也能滿足未來幾年內(nèi)的市場需求。然而不開工建設(shè)新的房地產(chǎn)項目是不切合實際的，為了維持企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)，他們依然會繼續(xù)開工建設(shè)新的房地產(chǎn)項目。房地產(chǎn)去庫存也只能逐步緩慢進(jìn)行任重而道遠(yuǎn)。

（二）需求側(cè)政策空間有限，存在泡沫擴(kuò)大的隱患

假如限購政策全面放開，同時增加貨幣供給力度以及其他鼓勵性消費的需求側(cè)相關(guān)政策，由于當(dāng)前投資資金十分充裕且其他獲利渠道相對匱乏，在此情形下則及其有可能人為制造出一輪房地產(chǎn)搶購的熱潮，導(dǎo)致原有的泡沫現(xiàn)象持續(xù)擴(kuò)大，這會使房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴政府宏觀調(diào)控政策的程度逐步加深，所面臨的市場不穩(wěn)定因素難以掌控。因此，在需求側(cè)政策難以解決房地產(chǎn)去庫存問題基礎(chǔ)上，只能通過供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革得以解決，而供給側(cè)政策取得成效往往需要很長的周期，短期內(nèi)無法起到明顯的效果。

（三）市場環(huán)境問題

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場環(huán)境并不樂觀，當(dāng)市場出現(xiàn)低迷狀況時，政府一般都會采用刺激性的方式來推進(jìn)整個市場的發(fā)展，這會使房地產(chǎn)業(yè)過度依賴政府的宏觀調(diào)控，造成房地產(chǎn)業(yè)不成熟、不穩(wěn)定、不健康的發(fā)展。其主要原因是房地產(chǎn)市場缺乏長期有效的調(diào)控政策。另外，房地產(chǎn)市場供給嚴(yán)重不均衡，一二線城市房源緊張價格上升速度驚人，三四線城市銷售比較緩慢，庫存積壓現(xiàn)象很嚴(yán)重，甚至很多樓盤空閑無人問津，究其原因就是房地產(chǎn)市場運作出現(xiàn)了問題，房地產(chǎn)開發(fā)商供給側(cè)結(jié)構(gòu)失衡，新增樓盤項目遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民消費需求量，且持續(xù)增長的房價大大的超出了居民的經(jīng)濟(jì)承受能力，使庫存過剩，市場環(huán)境有待改善。

三、供給側(cè)改革中的房地產(chǎn)去庫存優(yōu)化

（一）以供給側(cè)政策為主導(dǎo)

在房地產(chǎn)去庫存的過程中應(yīng)該始終堅持以供給側(cè)為主，需求側(cè)為輔的原則，以防有些部門將去庫存問題片面的理解成擴(kuò)大銷售行為。制定供給側(cè)政策務(wù)必要提升政策效率，在房地產(chǎn)行業(yè)方面應(yīng)表現(xiàn)為引導(dǎo)房地產(chǎn)商優(yōu)化提升去庫存量和增量供應(yīng)策略，減少供與需二者之間的矛盾，從而促進(jìn)和提升銷售量。在去庫存量方面，可以指導(dǎo)企業(yè)運用適當(dāng)降價的方法來達(dá)到增加銷售量的效果，在增量方面，可以指導(dǎo)企業(yè)根據(jù)社會未來發(fā)展趨勢、消費需求以及購買力等情況，制定相關(guān)規(guī)劃，避免繼續(xù)增加無效供給。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方面

首先要建設(shè)品質(zhì)高、增值快的房屋。即使是在庫存積壓嚴(yán)重的城市，也有相對較旺的地產(chǎn)項目，所以，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)從供給端著手，激發(fā)用戶的新需求、新想法，用品質(zhì)高、增值快的地產(chǎn)項目滿足客戶不斷升級的需求。第二，在利潤合理的情況下主動降價，采取團(tuán)購等促銷方式。尤其在庫存積壓高的城市，房地產(chǎn)商應(yīng)以價換量，爭取主動。

（三）深入調(diào)查市場，提升供給創(chuàng)新

在當(dāng)前我國市場環(huán)境下，必須要對市場進(jìn)行深入徹底的調(diào)查研究。我國很多政府依然對土地買賣資金納入地方財政收入的形式持積極態(tài)度，一旦房地產(chǎn)行業(yè)回暖，定會開始大規(guī)模供地，實際供地量與市場需求量脫節(jié)現(xiàn)象嚴(yán)重，形成供大于需的局面。各級政府在城市用地審批管理中，要進(jìn)行市場調(diào)查，建立起相應(yīng)機制，提高供地的效率。

除了各級政府的引導(dǎo)和調(diào)控外，還應(yīng)從市場的角度進(jìn)行著手研究。目前，隨著生活和消費水平的不斷提升，購房者的要求也在提高，除了基本的功能性，往往還會考慮其他因素，比如周圍出行是否便利、教育學(xué)區(qū)環(huán)境、是否有休閑娛樂場所等等。這些多方面因素都會極大的影響到消費者的購房心態(tài)和決策，要展開大規(guī)模調(diào)查，掌握購房者的心態(tài)。打造優(yōu)秀的房產(chǎn)品牌，利用品牌效應(yīng)來吸引消費者。我國很多去庫存的城市，都在運用此對策，取得了良好的效果。

從供給側(cè)著手去庫存具有深遠(yuǎn)的意義，但房地產(chǎn)庫存背后的問題仍然很多，無論采取哪種措施實現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)、有效地減少庫存，都成為社會各界務(wù)必深思的問題，因此進(jìn)一步對其深入研究非常有必要。