房地產(chǎn)測繪中房屋預測面積與實際面積對比探析

張榮標

漳州市房地產(chǎn)測繪隊，福建漳州 363000

在房地產(chǎn)測繪工作當中，經(jīng)常會出現(xiàn)房屋預測面積與實際面積不符的誤差現(xiàn)象，此類現(xiàn)象會導致一系列的糾紛事件，不利于房地產(chǎn)企業(yè)以及購房用戶的經(jīng)濟利益。在理論上，房屋預測面積與實際面積的誤差不能超過合理水平，如果超過水平則判定測繪結(jié)果不合格，但實際上受許多外部因素的影響，超出水平的現(xiàn)象屢屢發(fā)生。本文以治理房地產(chǎn)測繪工作中房屋預測面積與實際面積對比誤差超出合理水平現(xiàn)象的目的，著重對此問題的形成原因進行分析，提出改善建議。

1 房屋預測面積與實際面積對比概述

房屋預測是在開發(fā)商具有預售許可權(quán)利的前提下進行的，由開發(fā)商自行委托測繪單位，根據(jù)建設圖紙等紙面信息來進行面積預測，再依照預測面積制定相應的售價，此項工作通常在工程尚未完工的階段進行。而為了避免預測結(jié)果誤差較大，在工程完工之后，需要進行實測工作，實測工作的測量內(nèi)容較多，不單包括圖紙等紙面信息，還需要通過相應的測繪供給對完工后的工程面積進行測量，其結(jié)果更具實際性、可靠性。在上述兩項工作當中可以看到，在存在預售許可權(quán)利的前提下，房地產(chǎn)測繪工作會得出兩個測量結(jié)果，同時在預測結(jié)果上會帶來一定的經(jīng)濟收益，此時，如果兩個結(jié)果誤差較大，就說明預測階段的經(jīng)濟收益數(shù)額不合理，很容易導致糾紛。在理論上，預測結(jié)果與實測結(jié)果的對比誤差是在所難免的，如果能夠很好的控制誤差，使其造成的經(jīng)濟影響最小化，那么誤差可以接受，但實際上在現(xiàn)代大部分房屋測繪工作中，對于誤差的控制能力相對較弱，并不能很好的落實理論目標，因此需要改善[1]。

2 房屋預測面積與實際面積對比誤差原因

2.1 測繪數(shù)據(jù)變動

測繪數(shù)據(jù)變動是造成房屋預測面積與實際面積對比誤差的最主要原因。因為預測工作主要發(fā)生在工程尚未完工階段，所以預測結(jié)果沒有實際的依據(jù)，如果在后續(xù)施工當中，出現(xiàn)了數(shù)據(jù)上的變化，那么實測結(jié)果與預測結(jié)果之間就會存在差異。房地產(chǎn)測繪工作人員應當重視此項原因，在進行預測時，盡可能按照未來施工發(fā)展的走向來進行預測，同時在施工當中也盡可能的不要隨意改動數(shù)據(jù)，否則就會擴大兩項結(jié)果的誤差值[2]。

2.2 技術(shù)原因

房地產(chǎn)測繪是一項專業(yè)性較強的工作，當前我國人力市場當中，房地產(chǎn)測繪專業(yè)人員數(shù)量并不多，出現(xiàn)供不應求的現(xiàn)象，在此現(xiàn)象之下，房地產(chǎn)測繪單位的技術(shù)水平參差不齊，導致房地產(chǎn)測繪預測與實測之間存在誤差。此外，在房屋測繪工作當中存在許多技術(shù)方法界定不明的現(xiàn)象，例如，在房屋內(nèi)部上空處理時，不同測繪人員的處理方法存在差異，容易造成相應的誤差[3]。

2.3 主觀的原因

理論上，在進行房地產(chǎn)測繪預測工作時，測繪人員必須在客觀角度上對建筑房屋的面積進行預測，然而實際上，許多工作人員在工作當中，都會依照自身的主觀見解、經(jīng)驗來進行預測。具體來說，因為現(xiàn)代房屋預測工作對工作所需要的客觀信息界定不明，導致工作無法根據(jù)完整的客觀信息來開展，只能依靠主觀見解來進行判定。在上述前提下可見，依靠主觀見解或者經(jīng)驗來進行預測，其結(jié)果的可靠性相對較弱，實際上與實測結(jié)果相比之下，很容易出現(xiàn)誤差。

2.4 工作素養(yǎng)問題

從部分房屋測繪單位角度出發(fā)，其本身具有合格的技術(shù)水平與資質(zhì)，但是在工作素養(yǎng)上存在缺陷，工作時經(jīng)常出現(xiàn)不規(guī)范工作行為，導致預測與實測結(jié)果出現(xiàn)誤差。工作素養(yǎng)問題在某種角度上是一種限制專業(yè)水平發(fā)揮的因素，變向?qū)е录夹g(shù)水平不足現(xiàn)象，相關(guān)單位應當重視此點，著重對單位內(nèi)工作人員的工作素養(yǎng)問題進行改善。此外，還有部分工作單位出于對成本的考慮，經(jīng)常使用陳舊、破損的技術(shù)設備來進行實測，此類設備往往具有準確度不足、功能缺失等問題，會導致實測結(jié)果不準確，使預測結(jié)果產(chǎn)生較大的誤差，這種現(xiàn)象也是工作素養(yǎng)不足的表現(xiàn)之一。

3 降低房屋預測面積與實際面積對比誤差的措施

3.1 測繪數(shù)據(jù)變動改善措施

針對測繪數(shù)據(jù)變動的原因，除了上述的控制方法以外，在實際工作當中也需要采取相應的改善方式。具體來說，為了能夠明確預測方向，在工作中需要重視產(chǎn)權(quán)劃分，產(chǎn)權(quán)是決定建筑面積經(jīng)濟價值歸屬的重要因素，即該建筑面的經(jīng)濟收益將由產(chǎn)權(quán)擁有者來支出，那么通過產(chǎn)權(quán)劃分，可以引起產(chǎn)權(quán)擁有者對經(jīng)濟成本的重視，此時產(chǎn)權(quán)擁有者將不會輕易改動相關(guān)數(shù)據(jù)，即使需要改動，也會嚴格依照成本來控制改動的幅度，以此可在一定程度上降低預測結(jié)果與實測結(jié)果之間的誤差水平。

3.2 技術(shù)原因改善措施

首先，房屋測繪單位不應當采用技術(shù)水平不足的人員，在篩選新進人員時，需要對人員的專業(yè)水平進行測試，測試可以分為2個部分，理論測試以及實操測試。在理論測試方面，需要考察人員的專業(yè)資格證以及工作經(jīng)驗等，通過之后即可進入實操測試，實操測試主要依靠實際案例，要求人員運用自身專業(yè)技術(shù)進行測繪，之后通過審核綜合判定該名人員的專業(yè)水平是否達標，人員的專業(yè)技術(shù)達標，就消除了技術(shù)水平不足的問題，降低了預測與實測之間的誤差。其次，針對房屋內(nèi)部上空處理，雖然當前還沒有一個統(tǒng)一的處理方法，但本文通過前人研究了解到，房屋內(nèi)部上空處理應當先確認房屋內(nèi)部上空的狀態(tài)，如果上空存在支撐外墻，那么在測繪計算時，外墻面積只能規(guī)劃到下層建筑面積當中。

3.3 主觀原因改善措施

針對主觀這一影響因素，文章以陽臺面積實測為例進行分析。當前有許多測繪工作人員認為，在進行陽臺面積實測時，應當直接對照陽臺底板的水平投影面積進行測繪，但這種做法是錯誤的，正確的做法為：針對陽臺外圍結(jié)構(gòu)的水平投影面積進行測繪，這種做法雖然在相關(guān)規(guī)程當中并沒有準確規(guī)定，但在其他先進案例當中，均取得了準確的結(jié)果，具有一定的可靠性，可以消除預測與實測之間的誤差。陽臺面積實測投影例圖如圖1所示。

圖1 陽臺面積實測投影例圖

3.4 工作素養(yǎng)問題改善措施

工作素養(yǎng)問題必須改善，針對此類現(xiàn)象，房屋測繪單位在篩選新進人員時，除了要對其專業(yè)水平進行測試以外，還要針對其工作履歷進行考察。如果新進人員之前存在過多的不良事跡，那么要著重考慮是否錄用該名人員，即可初步保障工作素養(yǎng)水平，有利于消除技術(shù)水平導致的預測與實測誤差。其次，針對已有人員，不建議進行大規(guī)模的人力調(diào)整，應當進行相關(guān)的工作素養(yǎng)培訓工作，培訓當中應當重視內(nèi)容制定，例如，工作素養(yǎng)不足帶來的影響、如何提高自身工作素養(yǎng)方法等。

4 結(jié)語

房屋測繪工作是決定建筑工程經(jīng)濟價值的重要工作，對于房屋工程單位而言具有重大意義，但是因為許多外部因素的干擾，現(xiàn)代房屋測繪工作還存在許多問題。本文主要分析了房地產(chǎn)測繪中房屋預測面積與實際面積對比工作。分析當中，首先進行了房屋預測面積與實際面積對比概述，以此了解此項工作的具體流程以及誤差帶來的負面影響等等，之后介紹了房屋預測面積與實際面積對比誤差產(chǎn)生的4項原因，并針對各項原因提出了相關(guān)的改善措施。