養(yǎng)老機(jī)構(gòu)選址的影響因素
——以常州市主城區(qū)為例

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隨著我國老齡化步伐的加快，依靠市場(chǎng)助力養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展成為了應(yīng)對(duì)老齡化挑戰(zhàn)的必然選擇。2013年，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的相關(guān)意見》，以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為代表的各種市場(chǎng)化，產(chǎn)業(yè)化養(yǎng)老形式如雨后春筍般涌現(xiàn)出來。

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的直接體現(xiàn)，是各類養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的綜合體，是讓當(dāng)?shù)乩夏耆烁玫叵硎芡砟晟畹囊环N實(shí)現(xiàn)手段，全國各地都以各自養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的數(shù)量和質(zhì)量來衡量當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化，養(yǎng)老社會(huì)化的發(fā)展程度。但養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的特殊性性，福利性，微利性等特點(diǎn)使得建設(shè)并運(yùn)營好一家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)成為了一件相對(duì)于其他綜合性服務(wù)機(jī)構(gòu)更困難的任務(wù)。

作為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)的第一步，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的選址尤為重要。這不僅因?yàn)檫x址是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)從計(jì)劃到實(shí)現(xiàn)的第一部，更由于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的地址一旦選定便無法更改，選址的好壞與否將全方位，全時(shí)間地影響?zhàn)B老機(jī)構(gòu)運(yùn)營。對(duì)于有志于創(chuàng)建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的各類主體而言，選址是前期工作的重中之重，好的選址就是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)成功的一半。

雖然現(xiàn)代養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在我國發(fā)展的時(shí)間不長，但是通過對(duì)現(xiàn)有情況的分析和總結(jié)，以及對(duì)國外經(jīng)驗(yàn)的借鑒和吸收，有關(guān)影響?zhàn)B老機(jī)構(gòu)選址的各種因素，已經(jīng)形成了一定的理論和知識(shí)體系。但是在實(shí)際運(yùn)用中，我們發(fā)現(xiàn)有些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的選址結(jié)果并不完全符合現(xiàn)存的理論，有一些影響?zhàn)B老機(jī)構(gòu)選址的因素可能沒有得到足夠的重視，并且由于各地實(shí)際情況的不同，各種因素發(fā)揮影響的結(jié)果會(huì)產(chǎn)生差異。

一、調(diào)查情況簡介

為研究各種因素對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在選址時(shí)的影響情況，本團(tuán)隊(duì)通過走訪調(diào)查，問卷調(diào)查的形式訪問了部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)?？紤]到調(diào)查走訪活動(dòng)的效率和調(diào)查結(jié)果的代表性，將走訪范圍限定學(xué)校所在城市：常州市。利用2018年8月之10月的時(shí)間走訪了10家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。之后進(jìn)行數(shù)據(jù)匯總，并完成調(diào)查報(bào)告。

選擇以主城區(qū)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為調(diào)查走訪對(duì)象的原因在于，相對(duì)于新建城區(qū)、郊區(qū)和農(nóng)村地區(qū)，城市主城區(qū)內(nèi)老年人集中分布，對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的需求較為集中，各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也相對(duì)較多。此外，主城區(qū)內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在選址時(shí)面對(duì)的條件相對(duì)復(fù)雜，各項(xiàng)因素對(duì)其的影響表現(xiàn)更為明顯。

調(diào)查問卷的內(nèi)容圍繞養(yǎng)老機(jī)構(gòu)選址決策的內(nèi)容展開，先確定機(jī)構(gòu)的規(guī)模，開業(yè)時(shí)間，地址等基本信息，再根據(jù)團(tuán)隊(duì)設(shè)想的情況設(shè)計(jì)問題。問題以選擇為主，包含少量主觀回答問題。發(fā)放的10份問卷均收到有效回答，其中有關(guān)選址時(shí)影響因素問題的選擇情況如表1所示。

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機(jī)構(gòu)A機(jī)構(gòu)B機(jī)構(gòu)C機(jī)構(gòu)D機(jī)構(gòu)E機(jī)構(gòu)F機(jī)構(gòu)G機(jī)構(gòu)H機(jī)構(gòu)I機(jī)構(gòu)J市場(chǎng)需求1212212212經(jīng)營場(chǎng)所取得成本2121121121交通環(huán)境33自然環(huán)境?3周邊配套政策支持3434333

二、市場(chǎng)需求為基礎(chǔ)因素

調(diào)查的10家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，有4家機(jī)構(gòu)將市場(chǎng)需求選擇為最重要的影響因素，6家機(jī)構(gòu)選擇為第二重要的因素。

老年服務(wù)業(yè)是一種針對(duì)特定服務(wù)對(duì)象的綜合性服務(wù)業(yè)，并且對(duì)服務(wù)的質(zhì)量和內(nèi)容有較為嚴(yán)格的要求，而各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是實(shí)現(xiàn)老年服務(wù)的主要載體和經(jīng)營經(jīng)營場(chǎng)所，因此，各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在選址過程中受到的各種影響因素首先會(huì)和一般服務(wù)業(yè)選址時(shí)所受的影響因素趨同，即市場(chǎng)需求因素。通過調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，城區(qū)內(nèi)的各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍距老年人相對(duì)集中居住區(qū)域較近，表現(xiàn)出了服務(wù)業(yè)的基本特征。

常州市主城區(qū)從20世紀(jì)80年代起至90年代中期興建了一批新村式住宅小區(qū)，在經(jīng)歷了二三十年的使用后，新村內(nèi)居住的人口老齡化情況十分嚴(yán)重，對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的需求也十分集中。問卷調(diào)查的地址一欄的填寫也反映出各養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在選址時(shí)都傾向于靠近各個(gè)新村小區(qū)或直接位于新村小區(qū)范圍內(nèi)。這一結(jié)果也印證了距離老年人集中居住區(qū)域的遠(yuǎn)近是各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)選址時(shí)的基礎(chǔ)因素。

三、經(jīng)營場(chǎng)所為主要因素

調(diào)查的10家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，有6家機(jī)構(gòu)將經(jīng)營場(chǎng)所或建筑物的取得成本選擇為最重要的影響因素，4家機(jī)構(gòu)選擇為第二重要的因素。

符合標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)營場(chǎng)所是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開展運(yùn)營的前提，而各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)營場(chǎng)所有著相對(duì)于其他服務(wù)業(yè)更加專業(yè)和嚴(yán)格的要求。理想的情況應(yīng)是：考慮到老年人的特點(diǎn)和今后機(jī)構(gòu)的發(fā)展，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)該在嚴(yán)謹(jǐn)選址后，對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)新建的建筑物中開展服務(wù)活動(dòng)。但在調(diào)查結(jié)果中，沒有發(fā)現(xiàn)一家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)使用的建筑物或經(jīng)營場(chǎng)所是按照養(yǎng)老設(shè)施建筑設(shè)計(jì)規(guī)范(國家標(biāo)準(zhǔn)GB 50867-2013)新建的。其理由包括：

(1)普通的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)無法承受新建建筑需要巨大的資金成本。除了資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)和金融保險(xiǎn)類企業(yè)外，其他有意向以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)的方式進(jìn)入老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，沒有資金也沒有能力完成獲取建筑用地，建筑設(shè)計(jì)，建筑施工的全部流程。

(2)即使企業(yè)能夠承擔(dān)資金成本，從選址開始直到建筑物竣工、投入使用的過程需要耗費(fèi)漫長的時(shí)間成本。對(duì)于希望盡快進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)已取得先機(jī)的企業(yè)來說，時(shí)間成本可能比資金成本更無法接受。

(3)由于我國城市的快速發(fā)展和城市規(guī)劃的相對(duì)不完善，各大城市主城區(qū)內(nèi)幾乎沒有預(yù)留可供養(yǎng)老機(jī)構(gòu)使用的土地或空間。

針對(duì)這些問題的解決方法為，中小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一般租用商業(yè)建筑的一部分或民居進(jìn)行有限改造，大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)租賃或購買整棟建筑，進(jìn)行更為徹底的改造，以符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。通過這種方法可以幫助養(yǎng)老機(jī)構(gòu)省去新建建筑物帶來的時(shí)間和資金成本的壓力，使機(jī)構(gòu)可以盡快投入使用，開展經(jīng)營。但這種方式帶來的弊端也十分明顯。首先，建筑物原本的設(shè)計(jì)會(huì)帶來不利影響。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，走訪調(diào)查的幾家大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建筑過去是作為酒店、洗浴中心或卡拉OK會(huì)所，甚至還有作為廠房使用的，其中以酒店被改造為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的情形較為普遍。酒店的結(jié)構(gòu)和客房設(shè)計(jì)比較適合改造為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，改造成本相對(duì)較小，但在采光，通風(fēng)，戶外環(huán)境，安全性、配套用房布局方面仍有明顯缺陷。其次，雖然通過整體性改造可以使建筑物部分符合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求，但其帶來的對(duì)于運(yùn)營的不利影響無法完全消除，不利于機(jī)構(gòu)自身的長遠(yuǎn)發(fā)展。

最終，為取得經(jīng)營場(chǎng)而產(chǎn)生的租賃成本，建筑物的購買成本，改造成本成為了影響各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)選址的主要因素。

四、自然環(huán)境、交通等因素難以兼顧

調(diào)查的10家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，有1家機(jī)構(gòu)選擇了自然環(huán)境在第三位，有2家機(jī)構(gòu)選擇了交通因素在第三位。

按照養(yǎng)老設(shè)施建筑設(shè)計(jì)規(guī)范(國家標(biāo)準(zhǔn)GB 50867-2013)的要求，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在綠化，交通，噪音等方面均有明確的指標(biāo)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)選址時(shí)必須考慮這些因素的影響。例如，大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)該配置有綠化的老年人戶外活動(dòng)的經(jīng)營場(chǎng)所，靠近城市公共綠地、應(yīng)遠(yuǎn)離主干道，減少噪音的影響、生活用房應(yīng)低層，多層，獨(dú)立設(shè)置、采光，通風(fēng)，自然環(huán)境良好等多項(xiàng)要求。但調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，主城區(qū)內(nèi)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在這些方面都無法符合標(biāo)準(zhǔn)的要求。在選址過程中，這些對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言具有服務(wù)效果提升作用的因素都未對(duì)選址的結(jié)果產(chǎn)生重要的影響，甚至有被忽略的傾向。造成這種情況的原因在于經(jīng)營場(chǎng)所因素對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)選址的影響力較強(qiáng)，在以租賃和改造為主的情況下，由于經(jīng)營場(chǎng)所原有選址、結(jié)構(gòu)、功能設(shè)計(jì)等條件的限制，綠化，交通等要求難以滿足，在成本壓力下不得不主觀減少或忽視此類因素在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)選址時(shí)所產(chǎn)生的影響。

五、政策因素不可忽略

調(diào)查的10家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，有7家機(jī)構(gòu)將政策要素選擇為影響因素的最后一項(xiàng)。

在國家大力扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的大背景下，各級(jí)地方政府也出臺(tái)了相應(yīng)的政策和措施以吸引和幫助相關(guān)企業(yè)。目前，相對(duì)于其他服務(wù)業(yè)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的申請(qǐng)和建設(shè)能夠得到政府直接且更多的關(guān)注，除了行政審批的快速高效以外，在取得經(jīng)營經(jīng)營場(chǎng)所，與社區(qū)對(duì)接，獲取其他社會(huì)力量的幫助等方面也可以得到更多的支持。

在調(diào)查過程中，部分調(diào)查調(diào)查對(duì)象以非正式的形式給出了這樣的解釋：相對(duì)省、市一級(jí)的普惠性政策，區(qū)、街道一級(jí)行政單位的具體性政策和政策的落實(shí)情況會(huì)對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)選址的結(jié)果產(chǎn)生影響。

六、總結(jié)與建議

在影響?zhàn)B老機(jī)構(gòu)的選址的各項(xiàng)因素中，市場(chǎng)需求仍是基礎(chǔ)因素。對(duì)于在城市主城區(qū)內(nèi)運(yùn)營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的企業(yè)而言，經(jīng)營場(chǎng)所的取得是現(xiàn)階段面臨的一項(xiàng)主要實(shí)際困難，因此，經(jīng)營場(chǎng)所或建筑物是影響?zhàn)B老機(jī)構(gòu)的選址的重要因素，其重要性甚至超過了環(huán)境、交通等因素。各級(jí)政府的政策也是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在選址時(shí)必須管過的一項(xiàng)因素。在這種情況下，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的選址會(huì)使得其經(jīng)營場(chǎng)所的情況無法完全符合養(yǎng)老設(shè)施建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的要求，對(duì)機(jī)構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量和進(jìn)一步發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。

作為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在選址時(shí)首先應(yīng)確定服務(wù)對(duì)象的集中區(qū)域，結(jié)合成本控制的要求在區(qū)域周邊尋找可供租賃或購買的場(chǎng)所或建筑物并進(jìn)行改造。在出現(xiàn)多個(gè)選址選項(xiàng)時(shí)，綜合考慮環(huán)境、交通、政策因素的影響。

作為主管部門，為了改變經(jīng)營場(chǎng)所因素的重要性大于環(huán)境、交通等因素的現(xiàn)象，保障主城區(qū)內(nèi)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)一步健康規(guī)范地發(fā)展，可從加快完善城市規(guī)劃、修訂相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以適應(yīng)實(shí)際情況、優(yōu)化扶植政策等方面著手。