糊涂的“公攤”

董忱

買房是人生大事，買房總繞不開“公攤面積”這四個(gè)字。近日，一篇題為《買100平方米的房子只得70平方米，這么坑的公攤面積到底怎么來(lái)的》的文章，引起了眾多購(gòu)房者的熱議。事實(shí)上，公攤問題積弊已久。近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)上漲，部分開發(fā)商也是趁機(jī)推高公攤比例。住房公攤面積的存在是否合理？公攤面積到底是怎么計(jì)算出來(lái)的？開發(fā)商在公攤面積計(jì)算上又有哪些貓膩？本刊記者進(jìn)行了深入調(diào)查。

提到公攤，所有的購(gòu)房者都很熟悉，但是當(dāng)記者采訪購(gòu)房者公攤面積是如何計(jì)算時(shí)發(fā)現(xiàn)，幾乎95%以上的人都表示，具體不清楚，而且記者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在公攤問題上也存在“裝糊涂”的問題。

“公攤”是筆糊涂賬

梳理新聞，不難發(fā)現(xiàn)“公攤”的概念是多么模糊不清。2012年，安徽一對(duì)夫婦購(gòu)買了一套建筑面積為71.71平方米的兩居室，交房時(shí)發(fā)現(xiàn)，實(shí)際套內(nèi)面積只有44平方米左右，公攤系數(shù)達(dá)到38.7%；在山東高密，購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，看房時(shí)寬敞精致的小二居到收房時(shí)變成狹窄簡(jiǎn)陋的一居室，房里只能放下一張床，公攤高達(dá)52.35%，被戲稱為“史上最牛”的公攤面積……

“你這房子不像150平方米?！?017年在濟(jì)南東部購(gòu)買了新房的張先生，裝修完后請(qǐng)朋友到新房做客，談起房屋面積，朋友們都認(rèn)為他的新房公攤面積太大，各個(gè)房間實(shí)際面積有點(diǎn)小。

“公攤大，號(hào)稱150平的新房，房產(chǎn)證上標(biāo)注使用面積只有112平方米，公攤就有38平方米，以15000元/平計(jì)算，公攤的38平就是相當(dāng)于60多萬(wàn)元白白扔掉了?！睆埾壬鎸?duì)朋友的談?wù)撀晕擂?，也很無(wú)奈。

這套耗盡他全家全部積蓄的“大房子”，說(shuō)是三居，其實(shí)每個(gè)臥室僅能放一張床和一個(gè)衣柜。

張先生之前在濟(jì)南還有一套房改房，“我之前住的房子120多平，同樣是三室每個(gè)臥室都比現(xiàn)在這個(gè)新房大，原先的房改房公攤很小，住起來(lái)也舒服，現(xiàn)在新房公攤系數(shù)是越來(lái)越高，明顯不合理，希望國(guó)家能早日出臺(tái)相關(guān)政策明確一下公攤標(biāo)準(zhǔn)。”

記者問張先生，“對(duì)于高公攤面積是否知道如何計(jì)算？”張先生搖頭表示還真不清楚，只知道公用走廊、樓梯、電梯都算作公攤。老百姓的工資本來(lái)就不多，省吃儉用攢下來(lái)的錢全花在買房子上了，其實(shí)想法很簡(jiǎn)單，就是想有個(gè)寬敞明亮屬于自己的房子，卻要被公攤面積占去38平方米，實(shí)在想不通為什么?！?/p>

無(wú)獨(dú)有偶。對(duì)于公攤面積占比大而抱怨的還有一名微博博主，他告訴記者：“我年前買了一套經(jīng)濟(jì)適用房，公攤面積卻達(dá)到27%。想想就覺得可怕，明明是經(jīng)濟(jì)適用房，公攤面積卻達(dá)到27%，我感覺不是被照顧了?！?/p>

哪些應(yīng)算入公攤？記者詢問了多年從事建筑工作的相關(guān)專家?！胺惨炎鳛楠?dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分、一般情況下、公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套、套內(nèi)建筑面積之和、并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。”

公攤面積到底是多少才合理？專家表示，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的慣例，普通多層住宅樓，在沒有地下設(shè)備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數(shù)在10%～15%之間；帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)在17%～20%之間；高層住宅相對(duì)更高一些，約20%～25%。

開發(fā)商的“公攤算盤”

“開發(fā)商說(shuō)公攤是多少就是多少，我內(nèi)心是有質(zhì)疑的，覺得開發(fā)商會(huì)不會(huì)存在多算公攤多收費(fèi)的問題。”濟(jì)南的王女士說(shuō)，但即便自己存疑，也很難去求證，因?yàn)樽约簾o(wú)法丈量面積，請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)丈量成本太高，個(gè)人支付不起，只能就這么算了。

大多數(shù)購(gòu)房者和王女士的想法一樣，在沒有出現(xiàn)大問題的時(shí)候，就默認(rèn)開發(fā)商提供的房屋公攤面積是精準(zhǔn)的。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，因?yàn)楣珨偯娣e引發(fā)的糾紛、投訴并不少。比如，有的房地產(chǎn)項(xiàng)目交房時(shí)實(shí)測(cè)建筑面積變大，但變大的是公攤面積，業(yè)主可使用的套內(nèi)面積反而變??；有的項(xiàng)目不主動(dòng)告知業(yè)主公攤面積，等業(yè)主買房后卻發(fā)現(xiàn)公攤系數(shù)高達(dá)30%甚至更多，原本以為的三居變成了大開間；還有的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，精裝修項(xiàng)目公攤部分也要收跟套內(nèi)一樣價(jià)格的精裝費(fèi)用。

鄭先生2017年在濟(jì)南西部購(gòu)買的樓盤是一棟18層的住宅，當(dāng)初置業(yè)顧問在介紹該棟樓時(shí)，稱公攤率只有20%左右，但后來(lái)開盤時(shí)又得知該棟樓的公攤率在26%左右?！皬?0%到26%，多出來(lái)的那6%，又?jǐn)傇谀睦锬?？”?duì)于這個(gè)問題，鄭先生多次向開發(fā)商咨詢過，但得到的答復(fù)是，“以前規(guī)劃有地下室的，后來(lái)沒了，所以地下室的公攤就挪到了住宅上面，住宅的公攤就上來(lái)了，屬正常現(xiàn)象?！钡嵪壬恢闭J(rèn)為是開發(fā)商故意動(dòng)了手腳。

中新律師事務(wù)所的陳律師告訴記者，在公攤問題上，開發(fā)商通常是打“擦邊球”?！氨热缯f(shuō)，原本應(yīng)該是作為地下部位的公攤，但有開發(fā)商將其作為住宅的公攤來(lái)計(jì)算，因?yàn)樽≌膬r(jià)格高啊，這部分公攤挪到住宅上來(lái)賣的話，會(huì)多出不少的利潤(rùn)。”陳律師說(shuō)，“嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，開發(fā)商這樣做也并不違法，只能說(shuō)是打了擦邊球，比如說(shuō)一些住宅小區(qū)受地理形勢(shì)的限制，地下部分會(huì)高出地面，那你說(shuō)這是地下空間還是住宅空間？”

此外，還有更多的購(gòu)房者質(zhì)疑，許多設(shè)施不能算在公攤里，比如為多棟樓服務(wù)的物業(yè)用房、管理用房、門衛(wèi)等，為公共事業(yè)服務(wù)的配套用房，獨(dú)立使用的地下室、車庫(kù)，為多棟樓服務(wù)的水電服務(wù)用房、消防避難室等，這些都不應(yīng)該分?jǐn)偂?/p>

濟(jì)南的樓盤到底如何計(jì)算公攤面積？記者對(duì)位于濟(jì)南工業(yè)北路的幾個(gè)樓盤做了個(gè)調(diào)查，翡麗公館的銷售人員說(shuō)，“高層分?jǐn)傇?4%-25%左右，地下室公攤在50%以上?！庇浾邌?，“你們公攤的計(jì)算內(nèi)容都包含什么？”對(duì)方稱，“公攤面積是開發(fā)商定的，只知道公共區(qū)域是要公攤?！?/p>

同樣在新城香溢華庭售樓人員也沒有給出準(zhǔn)確答案，“高層和小高層的分?jǐn)偯娣e是不一樣的，這個(gè)歸開發(fā)商計(jì)算，我們和別的樓盤是一樣的計(jì)算方法?！?/p>

祥泰城的售樓處人員告訴記者，“洋房的公攤是15%-20%，小高層公攤在20%以上?！坝浾邌枺蹦男┕矃^(qū)域算公攤？物業(yè)用房、停車棚、水電室、消防通道算不算公攤？“對(duì)方辯稱，“你上網(wǎng)搜一搜吧，這些都算在公攤里，其實(shí)小區(qū)住那么多戶，實(shí)際分?jǐn)偟矫恳粦舻馁M(fèi)用是很低的，不用計(jì)較了，房子一直漲價(jià)買得起房的業(yè)主沒人在乎這點(diǎn)公攤?！坝浾邔?duì)他的回答也是無(wú)語(yǔ)。

在濟(jì)南，高公攤的樓盤也不少，購(gòu)房時(shí)還是要擦亮眼睛仔細(xì)看。

其實(shí)有些開發(fā)商告訴購(gòu)房者的公攤面積和實(shí)際房產(chǎn)證上標(biāo)明的公攤面積還是有差別的。房主崔先生打開房本，上面寫著“房屋建筑面積：84.47㎡；專有建筑面積（使用面積）：63.43㎡，分?jǐn)偨ㄖ娣e：21.04㎡”。但并沒有明示，公攤面積都在哪些地方。計(jì)算后得出的公攤系數(shù)數(shù)值是0.33（即33%），但崔先生告訴記者，當(dāng)時(shí)咨詢購(gòu)房時(shí)，銷售人員告訴他的公攤系數(shù)是20%-25%，多出來(lái)的公攤開發(fā)商也沒有任何解釋。

記者調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)隨著房?jī)r(jià)的不斷飆升，公攤系數(shù)也一路上揚(yáng)，公攤面積究竟該由購(gòu)房者買單還是開發(fā)商免費(fèi)提供，應(yīng)該盡快明確，如果規(guī)定公攤面積由購(gòu)房者買單，就應(yīng)該將公攤面積明細(xì)進(jìn)行公開，讓所有購(gòu)房者都清楚公攤面積在何處，有沒有被重復(fù)收錢。有關(guān)部門也應(yīng)盡快建立便捷化的違法舉報(bào)機(jī)制，讓業(yè)主能夠快速地反映開發(fā)商、物業(yè)公司濫用公攤面積的行為，讓公共設(shè)施的使用更好地惠及購(gòu)房者，堅(jiān)決避免糊涂賬?！洱R魯周刊》也將對(duì)此事持續(xù)關(guān)注。