關(guān)于廢除房地產(chǎn)預(yù)售制度的思考

摘 要：目前，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)最普遍的種銷售形式就是“預(yù)售”。預(yù)售制度曾經(jīng)為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到了積極作用，但經(jīng)過十幾年的實(shí)踐，它在交易公平、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、質(zhì)量和進(jìn)度監(jiān)管等方面存在明顯的弊端。俗話說“從南京到北京買的不如賣的精”，“預(yù)售”是一種典型的傾向于“賣方”的制度，它在本質(zhì)上喪失了“法規(guī)”是保護(hù)弱者的立法初衷。這種有“買方”單邊承擔(dān)大部分風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制存在明顯的不公平，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是否取消預(yù)售房制度成為各界所關(guān)注的話題。本文在分忻預(yù)售制度弊端的基礎(chǔ)上提出逐步廢除預(yù)售制度，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售為主的房地產(chǎn)銷售制度，旨在保護(hù)相對(duì)處于“弱方”的中國最廣大消費(fèi)者群體和促進(jìn)房地產(chǎn)乃至建筑業(yè)的良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；預(yù)售制度；交易公平

一、確立預(yù)售制度的初衷

1994年，《城市房地產(chǎn)管理法》出臺(tái)。在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度。預(yù)售許可制度建立的初衷，是為了培育我國房地產(chǎn)市場(chǎng)、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加速項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)、提高資金使用效率、降低企業(yè)開發(fā)成本。

二、預(yù)售制度的弊端

1交易不公平。預(yù)售制度打破了上千年“一手交錢一手交貨”的交易規(guī)則。作為我國最大件、最具價(jià)值的大眾化商品，消費(fèi)者僅憑開發(fā)商的宣傳，在沒有見到實(shí)物、在不知道商品是否合格的情況下，就交付了房子全款，造成了交易雙方權(quán)利與義務(wù)的不對(duì)等，不難看出，房地產(chǎn)預(yù)售制度也違背了“法律法規(guī)是保護(hù)弱者的工具”這一根本屬性。

作者簡(jiǎn)介

亓新廣，男，1975年3月出生，山東萊蕪人，中共黨員，民盟盟員，高級(jí)工程師，國家注冊(cè)造價(jià)工程師、一級(jí)建造師、監(jiān)理工程師、招標(biāo)師?，F(xiàn)工作于岳池縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局。

2施工質(zhì)量難以保證。作為開發(fā)商已經(jīng)收到了錢，所以不用擔(dān)心因?yàn)橘|(zhì)量問題而賣不出去，甚至導(dǎo)致開發(fā)商、承包商為了實(shí)現(xiàn)利益最大化，無不挖空心思偷工減料和欺騙消費(fèi)者，導(dǎo)致房子普遍性品質(zhì)不高。

3施工進(jìn)度難以保證。同樣是已經(jīng)收款的原因，開發(fā)商對(duì)交房時(shí)間是盡量無底線后延，政府監(jiān)管完全處于真空，甚至出現(xiàn)購房合同交房日期比施工合同竣工日期拖后一年以上，但仍舊出現(xiàn)不能按期交房的現(xiàn)象，施工合同延期、交房延期普遍性存在，維權(quán)相當(dāng)困難。

4由處于弱勢(shì)的消費(fèi)者承擔(dān)樓盤爛尾的風(fēng)險(xiǎn)是極其不道德的。幾乎每座城市都存在爛尾樓盤，消費(fèi)者對(duì)爛尾盤無計(jì)可施，銀行對(duì)“房奴”卻有著“十八般武藝”，政府若不能廢除預(yù)售制度或者拿不出保護(hù)“房奴”的切實(shí)措施，明顯是違背習(xí)近平總書記提出的“以人為本”的治國理政思想。

5產(chǎn)權(quán)辦理不及時(shí)。由于各種各樣的原因，長期拿不到房產(chǎn)證極其普遍，從法律層面講，沒有產(chǎn)權(quán)證就不能證明房子就是自己的，一件付了全款的大件商品卻不能真正意義屬于自己，這明顯不符合基本的社會(huì)規(guī)則。

6影響社會(huì)穩(wěn)定。房地產(chǎn)預(yù)售制度，由于存在太多弊端，所以房地產(chǎn)領(lǐng)域糾紛、信訪居高不下，暴力事件也是時(shí)有發(fā)生，不僅嚴(yán)重影響到社會(huì)穩(wěn)定，也對(duì)政府公信力造成負(fù)面影響。

小結(jié)

實(shí)事求是而言，住房預(yù)售制度對(duì)于中國房地產(chǎn)的發(fā)展起到了很大的作用，但其致命的制度殘缺引發(fā)了中國房地產(chǎn)行業(yè)的非理性發(fā)展。目前，各級(jí)政府正處在房地產(chǎn)調(diào)控的重要時(shí)期，廢除房地產(chǎn)預(yù)售是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的需要，也是建立真正的公平的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，更是中國經(jīng)濟(jì)安全的需要。

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（作者單位：岳池縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）