摘 要:目前,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)最普遍的種銷(xiāo)售形式就是“預(yù)售”。預(yù)售制度曾經(jīng)為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到了積極作用,但經(jīng)過(guò)十幾年的實(shí)踐,它在交易公平、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、質(zhì)量和進(jìn)度監(jiān)管等方面存在明顯的弊端。俗話說(shuō)“從南京到北京買(mǎi)的不如賣(mài)的精”,“預(yù)售”是一種典型的傾向于“賣(mài)方”的制度,它在本質(zhì)上喪失了“法規(guī)”是保護(hù)弱者的立法初衷。這種有“買(mǎi)方”單邊承擔(dān)大部分風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制存在明顯的不公平,隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是否取消預(yù)售房制度成為各界所關(guān)注的話題。本文在分忻預(yù)售制度弊端的基礎(chǔ)上提出逐步廢除預(yù)售制度,實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷(xiāo)售為主的房地產(chǎn)銷(xiāo)售制度,旨在保護(hù)相對(duì)處于“弱方”的中國(guó)最廣大消費(fèi)者群體和促進(jìn)房地產(chǎn)乃至建筑業(yè)的良性發(fā)展。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);預(yù)售制度;交易公平
一、確立預(yù)售制度的初衷
1994年,《城市房地產(chǎn)管理法》出臺(tái)。在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,建立了預(yù)售許可制度。預(yù)售許可制度建立的初衷,是為了培育我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,加速項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)、提高資金使用效率、降低企業(yè)開(kāi)發(fā)成本。
二、預(yù)售制度的弊端
1交易不公平。預(yù)售制度打破了上千年“一手交錢(qián)一手交貨”的交易規(guī)則。作為我國(guó)最大件、最具價(jià)值的大眾化商品,消費(fèi)者僅憑開(kāi)發(fā)商的宣傳,在沒(méi)有見(jiàn)到實(shí)物、在不知道商品是否合格的情況下,就交付了房子全款,造成了交易雙方權(quán)利與義務(wù)的不對(duì)等,不難看出,房地產(chǎn)預(yù)售制度也違背了“法律法規(guī)是保護(hù)弱者的工具”這一根本屬性。
作者簡(jiǎn)介
亓新廣,男,1975年3月出生,山東萊蕪人,中共黨員,民盟盟員,高級(jí)工程師,國(guó)家注冊(cè)造價(jià)工程師、一級(jí)建造師、監(jiān)理工程師、招標(biāo)師?,F(xiàn)工作于岳池縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局。
2施工質(zhì)量難以保證。作為開(kāi)發(fā)商已經(jīng)收到了錢(qián),所以不用擔(dān)心因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題而賣(mài)不出去,甚至導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商、承包商為了實(shí)現(xiàn)利益最大化,無(wú)不挖空心思偷工減料和欺騙消費(fèi)者,導(dǎo)致房子普遍性品質(zhì)不高。
3施工進(jìn)度難以保證。同樣是已經(jīng)收款的原因,開(kāi)發(fā)商對(duì)交房時(shí)間是盡量無(wú)底線后延,政府監(jiān)管完全處于真空,甚至出現(xiàn)購(gòu)房合同交房日期比施工合同竣工日期拖后一年以上,但仍舊出現(xiàn)不能按期交房的現(xiàn)象,施工合同延期、交房延期普遍性存在,維權(quán)相當(dāng)困難。
4由處于弱勢(shì)的消費(fèi)者承擔(dān)樓盤(pán)爛尾的風(fēng)險(xiǎn)是極其不道德的。幾乎每座城市都存在爛尾樓盤(pán),消費(fèi)者對(duì)爛尾盤(pán)無(wú)計(jì)可施,銀行對(duì)“房奴”卻有著“十八般武藝”,政府若不能廢除預(yù)售制度或者拿不出保護(hù)“房奴”的切實(shí)措施,明顯是違背習(xí)近平總書(shū)記提出的“以人為本”的治國(guó)理政思想。
5產(chǎn)權(quán)辦理不及時(shí)。由于各種各樣的原因,長(zhǎng)期拿不到房產(chǎn)證極其普遍,從法律層面講,沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證就不能證明房子就是自己的,一件付了全款的大件商品卻不能真正意義屬于自己,這明顯不符合基本的社會(huì)規(guī)則。
6影響社會(huì)穩(wěn)定。房地產(chǎn)預(yù)售制度,由于存在太多弊端,所以房地產(chǎn)領(lǐng)域糾紛、信訪居高不下,暴力事件也是時(shí)有發(fā)生,不僅嚴(yán)重影響到社會(huì)穩(wěn)定,也對(duì)政府公信力造成負(fù)面影響。
小結(jié)
實(shí)事求是而言,住房預(yù)售制度對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展起到了很大的作用,但其致命的制度殘缺引發(fā)了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的非理性發(fā)展。目前,各級(jí)政府正處在房地產(chǎn)調(diào)控的重要時(shí)期,廢除房地產(chǎn)預(yù)售是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的需要,也是建立真正的公平的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要,更是中國(guó)經(jīng)濟(jì)安全的需要。
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(作者單位:岳池縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局)