城市舊住宅小區(qū)物業(yè)管理研究

鄒愛華　劉剛　李繼超

[摘 要] 隨著國家房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理對于加強(qiáng)民生建設(shè)的作用也越來越重要。人們在生活水平達(dá)到一定的程度后，就會更加關(guān)注生活的質(zhì)量和居住環(huán)境的優(yōu)劣。新建小區(qū)的物業(yè)管理取得了不錯的進(jìn)展，衛(wèi)生整潔、環(huán)境優(yōu)美、生活設(shè)施完善，居民的人身和財產(chǎn)安全得到了有力的保障。但是在舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理推進(jìn)過程中，卻是問題頻出，困難重重。只有結(jié)合舊住宅小區(qū)的現(xiàn)狀，分析物業(yè)管理實施中的難點，制定有針對性的整改措施，才能早日突破當(dāng)前的困境。

[關(guān)鍵詞] 城市舊住宅小區(qū)；物業(yè)管理；整改措施

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2018. 17. 051

[中圖分類號] F270.7 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2018）17- 0135- 03

1 城市舊住宅小區(qū)物業(yè)管理面臨的問題

第一，基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重缺乏。舊住宅小區(qū)大都修建比較早，受到當(dāng)時物業(yè)管理意識低下的限制，普遍存在缺少規(guī)劃設(shè)計，配套設(shè)施簡陋，整體布局混亂的先天問題。雖然在相關(guān)整改措施的實施下，一定程度上改善了小區(qū)的綠化、道路、窨井等公共設(shè)施，但是受到客觀條件的影響，很多配套設(shè)施，如專用停車場、自行車棚、下水管道、供暖設(shè)備等，仍然沒有找到合理的解決辦法。

第二，業(yè)主素質(zhì)層次復(fù)雜。由于舊住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)比較多元化，房價始終處于城市整體水平的末端，入住門檻較低，所以業(yè)主的數(shù)量比較多，且層次比較廣泛，各行各業(yè)的人都存在。因而造成了業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識和要求呈兩極分化，經(jīng)濟(jì)承受能力強(qiáng)的業(yè)主急需等到全方位的高端服務(wù)，而經(jīng)濟(jì)承受能力低的業(yè)主則只注重是否繳費，對管理沒有任何要求。

第三，沒有明確的管理體制。老舊住宅小區(qū)通常沒有專業(yè)的管理部門，整個小區(qū)的業(yè)主要由資格比較老的業(yè)主或是不正規(guī)的部門分別負(fù)責(zé)，沒有統(tǒng)一的管理體制。且在管理中只追求經(jīng)濟(jì)利益，沒有承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，甚至經(jīng)常因為利益關(guān)系，相互沖突、相互排擠，使物業(yè)管理陷入更加混亂的局面。

第四，治安隱患始終無法消除。規(guī)模比較大的老舊住宅小區(qū)，為了出入的便利，一般都有很多的進(jìn)出口通道，很難實現(xiàn)全封閉的管理。雖然進(jìn)行了針對性的封閉治理，減少了部分通道，但是仍然無法很好地改善小區(qū)的治安環(huán)境。特別是一些位于城鄉(xiāng)結(jié)合部和大市場附近的小區(qū)，外來人口眾多，魚龍混雜，不管保安人員如何加強(qiáng)管理力度，都避免不了盜竊事件的發(fā)生。

第五，物業(yè)管理資金沒有來源。很多老舊住宅小區(qū)都屬于業(yè)主自建或者單位集資建房，缺少房地產(chǎn)開發(fā)商的資金支持，物業(yè)公司只能通過自己的渠道籌集資金來對小區(qū)進(jìn)行管理。這就為物業(yè)管理工作的開展造成了巨大的阻礙，甚至有些素質(zhì)低下的業(yè)主以不交物業(yè)費來要挾物業(yè)公司，從而導(dǎo)致小區(qū)的物業(yè)管理工作無法順利實施。

2 城市舊住宅小區(qū)物業(yè)管理建議

第一，制定物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)。物業(yè)管理法律法規(guī)的制定，要結(jié)合其他各相關(guān)部門，在協(xié)調(diào)各部門利益的基礎(chǔ)上，廢除阻礙物業(yè)管理發(fā)展的條例，并建立監(jiān)督落實的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，實行效果監(jiān)察制，對管理不達(dá)標(biāo)的要有明確的處罰措施。通過相關(guān)部門的各司其職，促進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理的專業(yè)化、合理化。

第二，改革和調(diào)整住宅小區(qū)的管理機(jī)制。堅持以政企分離、統(tǒng)一管理為原則，理順小區(qū)管理的上下級關(guān)系，對物業(yè)管理公司的不同專職部門制定明確的管理職責(zé)和管理內(nèi)容，妥善處理好物業(yè)管理企業(yè)與社區(qū)居委會、街道城管以及小區(qū)辦之間的關(guān)系，通過規(guī)范小區(qū)的管理秩序，實現(xiàn)物業(yè)管理工作的順利開展。

第三，全面提升物業(yè)管理水平和宣傳力度。服務(wù)水平和人員素質(zhì)，是物業(yè)管理公司能否被廣大居民和社會認(rèn)可的關(guān)鍵因素。所以，物業(yè)管理公司必須努力提升和完善自身的管理能力，加強(qiáng)員工隊伍的素質(zhì)培訓(xùn)，全心全意地為廣大居民服務(wù)。同時，要積極開展活潑生動的社區(qū)文化活動，通過與廣大居民的溝通與交流，提升自身的正面形象，讓其深刻認(rèn)識到物業(yè)管理的好處，從而為物業(yè)管理工作的順利進(jìn)行營造良好的社會氛圍。

第四，切實解決物業(yè)管理收費難的問題。想要規(guī)范地落實小區(qū)的物業(yè)管理收費工作，就必須建立完善的物業(yè)管理收費體系，結(jié)合小區(qū)居民的實際情況，制定出行之有效的具體的收費辦法，對不同層次的居民做好相應(yīng)的觀念轉(zhuǎn)變，從而讓廣大居民從內(nèi)心深處理解并接受物業(yè)管理的收費行為。

第五，拓寬舊住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的道路。要深入發(fā)掘小區(qū)內(nèi)部的潛力和周邊的優(yōu)勢，通過改善舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的造血能力，進(jìn)一步提升小區(qū)的綜合狀況。對于促進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理，政府相關(guān)部門在進(jìn)行綜合性整治的基礎(chǔ)上，要適當(dāng)?shù)貙ξ飿I(yè)公司放寬條件，想方設(shè)法解決舊住宅小區(qū)的先天不足，將新區(qū)的建設(shè)與老區(qū)的發(fā)展結(jié)合在一起，從而改善舊區(qū)缺乏基礎(chǔ)配套設(shè)施的狀況，促使舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的快速發(fā)展。

3 住宅區(qū)物業(yè)管理模式的優(yōu)化及創(chuàng)新措施

3.1 補(bǔ)充物業(yè)管理內(nèi)容，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

當(dāng)前物業(yè)管理人員需要在傳統(tǒng)物業(yè)管理模式上進(jìn)行創(chuàng)新，在住宅區(qū)實際發(fā)展情況以及群眾基本服務(wù)要求基礎(chǔ)上規(guī)劃物業(yè)管理主要內(nèi)容。從住宅區(qū)基本生活環(huán)境以及群眾物質(zhì)生活水平方面對各項物業(yè)服務(wù)項目進(jìn)行拓展，將住宅區(qū)車輛看護(hù)、清潔保潔、幼兒教育、消防管理、設(shè)備機(jī)器維修、老年服務(wù)、運動健身等項目全部納入物業(yè)管理體系中，使得物業(yè)服務(wù)能夠朝著多元化方向發(fā)展。此外，隨著我國各項科學(xué)技術(shù)的全面發(fā)展，多項先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)在日常生活中得到有效應(yīng)用，為現(xiàn)代化生活提供了重要動力。新時期物業(yè)管理能夠強(qiáng)化智能化建設(shè)，讓廣大業(yè)主能夠通過網(wǎng)絡(luò)手段以及智能門禁系統(tǒng)與物業(yè)管理服務(wù)人員進(jìn)行聯(lián)系，為業(yè)主日常生活提供便利。物業(yè)管理部門需要結(jié)合各個業(yè)主自身生活與工作方式的不同，采取針對性管理方法。例如住宅區(qū)老年人較多，物業(yè)管理人員需要加強(qiáng)日常探視，掌握老年人日常生活需求。如果住宅區(qū)內(nèi)年幼的孩子較多，可以拓展接送服務(wù)等。

3.2 優(yōu)化物業(yè)管理模式，突出物業(yè)管理特性

現(xiàn)階段住宅區(qū)物業(yè)管理工作的主要目標(biāo)是為了更好地促進(jìn)住宅區(qū)居民生活便捷性，提高住宅區(qū)群眾生活質(zhì)量。物業(yè)管理部門需要深入到居民日常生活中，與其建立良好的交流關(guān)系，確保物業(yè)部門能夠與水電網(wǎng)相關(guān)部門之間強(qiáng)化交流合作，更好地解決住宅區(qū)居民生活常見的問題。為了更好地突出物業(yè)管理部門存在的價值，需要對自身管理模式進(jìn)行優(yōu)化，物業(yè)管理人員需要嚴(yán)格遵守物業(yè)管理條例以及物權(quán)法等相關(guān)法律要求，逐步完善物業(yè)管理制度，為物業(yè)管理工作的有效開展奠定基礎(chǔ)。此外，需要積極引進(jìn)西方先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗，定期整合業(yè)主基本需求，對小區(qū)各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)行關(guān)注，不斷完善現(xiàn)有物業(yè)管理隊伍的綜合素質(zhì)，最大限度地為廣大業(yè)主提供高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理人員需要認(rèn)識到社會發(fā)展新時期物業(yè)管理工作的基本特點，強(qiáng)化理論知識學(xué)習(xí)，從住宅區(qū)實際發(fā)展情況出發(fā)，建立明確的物業(yè)管理理念，做好各項協(xié)調(diào)工作，建立完善的管理理念，充分突出物業(yè)管理部門自身工作質(zhì)量，全面推動物業(yè)管理工作的開展。

3.3 創(chuàng)新物業(yè)管理事務(wù)決策科學(xué)性

住宅區(qū)物業(yè)管理公共事務(wù)基本決策機(jī)制是對住宅區(qū)物業(yè)管理工作影響較大的因素，過去傳統(tǒng)的管理事務(wù)決策機(jī)制主要有內(nèi)部組織決策以及物業(yè)管理公司決策。大多數(shù)內(nèi)部組織決策機(jī)制主要都是業(yè)主自愿形成。物業(yè)管理部門決策機(jī)制就是物業(yè)管理公司委托對住宅區(qū)行使事務(wù)決策權(quán)，但是上述決策管理機(jī)制自身存在較多不足之處，所以現(xiàn)階段物業(yè)管理部門需要創(chuàng)新事物決策機(jī)制，避免出現(xiàn)多項問題，強(qiáng)化物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的聯(lián)系，相互配合開展各項工作，確保住宅區(qū)物業(yè)管理工作全面發(fā)展。

3.4 積極促進(jìn)社區(qū)管理與物業(yè)管理的融合創(chuàng)新模式

對于社區(qū)管理，具有過分細(xì)化和粗放的特征，所以，需要充分發(fā)揮物業(yè)在管理層面的優(yōu)點，更好地落實社區(qū)管理的目標(biāo)，實施管理模式的創(chuàng)新和發(fā)展。

3.4.1 將物業(yè)管理引入社區(qū)管理，為居民提供良好的服務(wù)

首先，物業(yè)管理公司的招標(biāo)權(quán)應(yīng)該給予社區(qū)。社區(qū)對物業(yè)公司享有監(jiān)督權(quán)、調(diào)解權(quán)以及糾紛裁決權(quán)，物業(yè)公司則有義務(wù)在居民管理上充分配合社區(qū)需要。其次，社區(qū)和物管共同組織居民活動，營造和諧的社區(qū)，實現(xiàn)三方共贏的局面。最后，社區(qū)和物業(yè)要協(xié)同作業(yè)，保證服務(wù)結(jié)構(gòu)和數(shù)量的一致性與和諧性，保證服務(wù)質(zhì)量和數(shù)量的提升，實現(xiàn)居民供求數(shù)量和結(jié)構(gòu)的一致化。

3.4.2 把物業(yè)管理作為社區(qū)管理的平臺

這是進(jìn)行高效管理的重要途徑。對于社區(qū)管理，物業(yè)管理發(fā)揮的是一線管理平臺的作業(yè)，需要打破物業(yè)管理的束縛和制約，將其納入有機(jī)鏈條中，實現(xiàn)社區(qū)與居民的無障礙溝通。

3.4.3 合理突出物業(yè)部門的營利性特點

物業(yè)管理具有營利性，在納入社區(qū)管理之后，原有屬性不變。社區(qū)服務(wù)大部分是無償服務(wù)，但是遇到突發(fā)狀況，需要結(jié)合實際，按照合理的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)收費，一旦服務(wù)達(dá)標(biāo)，即使付費，業(yè)主也會接受付費的方式進(jìn)行問題的解決。社區(qū)要立足長遠(yuǎn)，在保證居民權(quán)益的同時，也要對物業(yè)公司的權(quán)益進(jìn)行維護(hù)。社區(qū)需要結(jié)合實情，制定合理的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，借助業(yè)主，制定各方面都滿意的制度。在保證居民權(quán)益的同時，物管公司的權(quán)益應(yīng)受到保護(hù)，只有保護(hù)才能達(dá)到預(yù)期效果，才能更好地投入服務(wù)體系之中。

4 結(jié) 語

舊住宅小區(qū)必須進(jìn)行規(guī)范統(tǒng)一、科學(xué)專業(yè)的物業(yè)管理，才能使其綜合環(huán)境得到進(jìn)一步完善，從而實現(xiàn)小區(qū)住宅的保值，甚至增值。但是，物業(yè)管理的發(fā)展不能單單依靠物業(yè)管理公司自身的進(jìn)步，還離不開政府部門的大力支持和社會各界的認(rèn)可與理解，只有這樣，才能使物業(yè)管理步入正軌，走上健康、穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展之路。

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