壟斷、信息不對(duì)稱及土地拍賣定價(jià)偏好的差異
——以南昌市為例

王雪峰

（江西財(cái)經(jīng)大學(xué)旅游與城市管理學(xué)院，江西 南昌 330032）

1 引言

中國的“招拍掛”土地出讓制度始于2002年。它的出現(xiàn)開啟了中國地價(jià)和房價(jià)持續(xù)上漲的進(jìn)程，也出現(xiàn)了眾多針對(duì)土地競價(jià)和土地價(jià)格的相關(guān)研究。這些研究主要集中在以下方面：一是土地價(jià)格的影響因素，眾多研究發(fā)現(xiàn)軌道交通[1]和公交路線[2]等基礎(chǔ)設(shè)施能顯著影響線路臨近土地的利用密度和價(jià)格；二是土地出讓方式對(duì)地價(jià)的影響，有研究發(fā)現(xiàn)土地的物理屬性、競買人特征和競買規(guī)則等顯著影響土地價(jià)格[3-4]，也有研究認(rèn)為地價(jià)主要是房價(jià)而非土地出讓方式?jīng)Q定[5]，還有研究表明英式拍賣比招標(biāo)能獲得更多的土地收入[6]；三是地價(jià)的影響，有研究表明工業(yè)地價(jià)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)是相互協(xié)調(diào)和促進(jìn)的[7]，也有研究認(rèn)為工業(yè)地價(jià)扭曲對(duì)企業(yè)過度投資有顯著推動(dòng)作用[8]；四是土地競價(jià)方式的比較，有研究認(rèn)為招標(biāo)可有效控制地價(jià)，而掛牌能促進(jìn)保障性住房開發(fā)[9]，也有研究發(fā)現(xiàn)當(dāng)參與者可以策略性選擇行動(dòng)且實(shí)現(xiàn)政府利益最大時(shí)，限房價(jià)和限地價(jià)拍賣機(jī)制是等價(jià)的[10]。這些研究既有理論的，也有實(shí)證的，還有理論和實(shí)證結(jié)合的，對(duì)豐富土地價(jià)格形成及土地出讓機(jī)制的理論和實(shí)踐有重要的作用。

不過，以上研究針對(duì)的都是競買成交價(jià)，缺少對(duì)出讓人初始定價(jià)的研究，缺少對(duì)交易雙方特別是對(duì)出讓人（地方政府）定價(jià)偏好的研究，也沒有對(duì)交易雙方定價(jià)偏好差異及其原因的研究。所謂定價(jià)偏好是指出讓人或競買人在進(jìn)行定價(jià)決策時(shí)，對(duì)土地屬性、位置特征、競買特征或其他特征等定價(jià)依據(jù)的重要性及其程度的評(píng)價(jià)，即出讓人或競買人在對(duì)土地拍賣起拍價(jià)或成交價(jià)決策時(shí)，對(duì)影響土地價(jià)值的各種因素的重視程度。對(duì)這些問題進(jìn)行研究有助于掌握出讓人和競買人的定價(jià)行為特征，更好地掌握并預(yù)測土地市場的變化和波動(dòng)，有助于優(yōu)化和完善競價(jià)規(guī)則，促進(jìn)市場平穩(wěn)運(yùn)行和提升土地配置效率。

本文將針對(duì)這些不足，以南昌市土地拍賣市場為研究對(duì)象，運(yùn)用拍賣—特征價(jià)格模型（Action-Hedonic Price Model, AHPM）探討土地出讓人（地方政府）和競買人（開發(fā)企業(yè)）分別在拍賣起拍價(jià)和成交價(jià)決策時(shí)各自的定價(jià)偏好及其差異，并對(duì)賣方壟斷及信息不對(duì)稱在交易雙方定價(jià)偏好差異中的作用進(jìn)行分析。

2 理論框架和基本模型

LANCASTER[11]和ROSEN[12]均認(rèn)為任何商品都有其特有的特征，每一個(gè)特征在商品價(jià)格里都有其自身的價(jià)值，商品的價(jià)值就相當(dāng)于各個(gè)特征價(jià)格的集合。消費(fèi)者對(duì)商品的特征偏好越強(qiáng)，效用就越大，愿意支付更多的價(jià)格購買商品，商品的價(jià)格就越高。ROSEN進(jìn)一步認(rèn)為商品的供給者會(huì)在成本的基礎(chǔ)上依據(jù)商品各自獨(dú)有特征的價(jià)格確定其保留價(jià)格。商品市場會(huì)在市場均衡點(diǎn)上實(shí)現(xiàn)均衡特征價(jià)格[12]，供需雙方會(huì)在此特征價(jià)格下達(dá)成對(duì)商品總體偏好的一致評(píng)價(jià)。這意味土地拍賣的起拍價(jià)和成交價(jià)分別取決于出讓人和競買人對(duì)土地不同特征的偏好或評(píng)價(jià)即特征價(jià)格的高低。

已有的實(shí)證研究[1-2]一般用土地的屬性及位置特征即狹義的土地特征作為土地的特有特征。OOI等[4]則將土地的特有特征拓展到廣義特征范疇。他們認(rèn)為，規(guī)劃條件、競買人特征和拍賣市場態(tài)勢等在土地之間也存在明顯差異，同樣會(huì)影響土地成交價(jià)的高低，是土地成交價(jià)的重要構(gòu)成部分。

在OOI等研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)中國土地拍賣實(shí)踐，本文將競買規(guī)則（如競買人要求、拍賣保證金等）及住房市場競爭狀態(tài)等已有研究未關(guān)注的，能影響競買人收益、成本和風(fēng)險(xiǎn)的特征也納入到影響競買人定價(jià)決策的廣義特征范疇，運(yùn)用拍賣—特征價(jià)格模型構(gòu)建如下反映競買人定價(jià)偏好的成交價(jià)方程：

式（1）中：FPRICE為成交價(jià)；L、P、B、R、M分別為廣義土地特征中的屬性和位置特征、規(guī)劃特征、競買人特征、競買規(guī)則特征和市場特征變量（向量形式）；β、γ、ρ、θ、δ分別為這些特征變量前面的系數(shù)向量；C為控制變量，τ為其系數(shù)向量。

拍賣起拍價(jià)方程則是土地出讓人的定價(jià)模型。出讓人同樣是依據(jù)對(duì)土地的各種廣義特征的偏好來確定起拍價(jià)，與成交價(jià)決定方程唯一區(qū)別是方程中不包含競買人特征變量。因?yàn)槌鲎屓诉M(jìn)行定價(jià)時(shí)并不擁有關(guān)于競買人特征的信息，未來競買人的特征無法影響出讓人對(duì)其收益、成本和風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)。因此拍賣起拍價(jià)方程如下：

式（2）中：IPRICE為拍賣起始價(jià)；其他變量和系數(shù)的含義和式（1）相同。

式（1）和式（2）中各特征變量系數(shù)的經(jīng)濟(jì)含義就是競買人和出讓人對(duì)不同土地特征評(píng)價(jià)的高低，即偏好的強(qiáng)弱及正負(fù)方向。因此比較這兩個(gè)方程中同一特征變量的系數(shù)就能判斷交易雙方的定價(jià)偏好的差異。

3 實(shí)證分析

3.1 樣本和變量

本文以南昌市市本級(jí)居住用地為例，考察地方政府與開發(fā)企業(yè)在確定起拍價(jià)和成交價(jià)時(shí)定價(jià)偏好的差異及其原因。

從2015年1月1日—2017年11月22日，南昌市共成功拍賣居住用地115宗，本文將其全部作為研究樣本。其中，2015年、2016年、2017年各有30、55和30宗；純居住用地有68宗，涉及商業(yè)或商務(wù)或娛樂康體等混合用途的居住用地47宗；上市公司拍得73宗，非上市公司42宗；國有企業(yè)拍得38宗，非國有企業(yè)77宗。

表1給出了式（1）和式（2）的變量，包括土地價(jià)格、各類土地特征變量和控制變量。其中，成交價(jià)和起拍價(jià)均為宗地的總價(jià)。BIDDER和MRATIO是競買規(guī)則特征變量，其他文獻(xiàn)很少考慮。BIDDER刻畫了反映出讓人政策意圖的拍賣要求，如資質(zhì)等級(jí)、所屬行業(yè)、項(xiàng)目構(gòu)成和價(jià)格限制等，對(duì)競買人的收益、成本和風(fēng)險(xiǎn)有很大影響；MRATIO反映了競買人參與宗地拍買的難易程度，體現(xiàn)了宗地競拍的競爭強(qiáng)度。SUBWAY_CP和BUS_CP分別表示宗地拍賣時(shí)1 km范圍內(nèi)是否有已開通和計(jì)劃開通的地鐵站，及已開通和半年內(nèi)計(jì)劃開通的公交線總數(shù)，而SUBWAY和BUS只表示宗地拍賣時(shí)1 km范圍內(nèi)是否有已開通的地鐵站和已開通的公交線總數(shù)。這4個(gè)變量度量了宗地的通勤便利狀況。這樣的設(shè)計(jì)是為了驗(yàn)證信息不對(duì)稱對(duì)交易雙方定價(jià)偏好的影響。出讓人作為城市的規(guī)劃和管理者比競買人擁有更豐富的信息，它在定價(jià)決策時(shí)依據(jù)的不僅有拍賣當(dāng)前的信息還有未來一段時(shí)間的規(guī)劃信息，而競買人則只能依賴當(dāng)前信息。ACOMPET和HCOMPER分別刻畫了土地和住房市場的競爭狀態(tài)。前者度量了所有潛在競買者在競買某宗土地時(shí)面臨的其他可選土地的數(shù)量，如果可選土地越多則對(duì)該宗土地的競爭就弱，反之就強(qiáng)；后者測度了宗地周邊2 km范圍內(nèi)樓盤的數(shù)量，數(shù)量越多，則成功競買者未來面臨的風(fēng)險(xiǎn)越大，反之，風(fēng)險(xiǎn)越小。

表2是變量的描述性統(tǒng)計(jì)分析。其中，樣本地塊平均面積為70168.400，平均起拍價(jià)為48 779.510×104元，平均成交價(jià)為69 826.230×104元，平均溢價(jià)率高達(dá)58.6%，每年平均為南昌市市本級(jí)帶來超過250億元的土地收入。溢價(jià)率的高企說明地方政府和開發(fā)企業(yè)對(duì)同一宗地的屬性和位置、土地規(guī)劃要求、市場競爭態(tài)勢及競買規(guī)則等的特征價(jià)格在量和質(zhì)上可能存在不同的評(píng)價(jià)，從而對(duì)雙方的土地定價(jià)決策產(chǎn)生不同的影響。

表1 變量定義Tab.1 De fi nitions of variables

3.2 模型估計(jì)

表3估計(jì)了6個(gè)模型，其中模型4和OOI等[4]的模型相同，是成交價(jià)的基準(zhǔn)模型。模型4去掉競買者特征變①量就是模型1即起拍價(jià)基準(zhǔn)模型；以這兩模型為基準(zhǔn)，逐步增加競拍規(guī)則和其他位置特征變量，形成了其他4個(gè)模型。其中模型1—模型3為起拍價(jià)模型，模型4—模型6為成交價(jià)模型。6個(gè)模型都采用半對(duì)數(shù)形式。

RIP是這6個(gè)模型的控制變量①本文同時(shí)使用年份虛擬變量Y16和Y17做控制變量進(jìn)行了估計(jì)，效果與使用RIP是一致的。，用于控制或減少不同時(shí)期市場波動(dòng)、經(jīng)濟(jì)政策和預(yù)期等因素對(duì)特征變量的干擾。表3顯示，該變量對(duì)6個(gè)模型中起拍價(jià)和成交價(jià)的影響都顯著且正相關(guān)，這說明市場趨勢和政策環(huán)境的變化對(duì)交易雙方的定價(jià)行為有顯著的約束。而且所有模型中解釋變量的變化能解釋被解釋變量60%以上的變化，基本抓住了影響交易雙方定價(jià)的主要因素。

表2 變量的描述性統(tǒng)計(jì)分析Tab.2 Descriptive analysis of variables

PUBLIC、STATE和EXPERIENCE是模型4—模型6成交價(jià)模型獨(dú)有的刻畫成功競買人身份（體現(xiàn)資金實(shí)力、資信、市場力量及與地方政府的關(guān)系）和拍賣經(jīng)驗(yàn)的特征變量。三個(gè)模型的估計(jì)結(jié)果均顯示，STATE和EXPERIENCE對(duì)成交價(jià)都有顯著的負(fù)向影響。如果成功競買人是國有企業(yè)則能夠較非國有企業(yè)以低約15%～19%的價(jià)格獲得土地。因?yàn)榈胤秸c國有企業(yè)內(nèi)在的親密關(guān)系使國有企業(yè)能夠得到更完全的信息及更好的競拍條件；成功競買人每多一宗成功競買土地的經(jīng)驗(yàn)會(huì)導(dǎo)致本次成交價(jià)下降約8%～13%，因?yàn)榻?jīng)驗(yàn)越豐富意味著競買人有更好的競拍策略和對(duì)市場更好的了解；PUBLIC對(duì)成交價(jià)的影響卻不顯著。通過對(duì)樣本數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，上市公司具有的資金優(yōu)勢和市場力量較非上市公司并不明顯。

3.2.1 屬性和位置特征的偏好差異

6個(gè)模型顯示，LAREA、LCBD和SUBWAY_CP等關(guān)于土地屬性和位置的特征變量對(duì)起拍價(jià)和成交價(jià)的影響均顯著且符號(hào)一致，交易雙方具有相同的定價(jià)偏好，但偏好程度不同。其中，交易雙方對(duì)AREA的定價(jià)偏好程度相近，即每增加1%土地面積會(huì)導(dǎo)致起拍價(jià)和成交價(jià)上升約0.7%～0.9%；但對(duì)CBD和SUBWAY_CP的偏好強(qiáng)度則有差異，出讓方更偏好CBD，而競買人則是SUBWAY_CP。CBD每增加1%，模型1—模型3顯示分別導(dǎo)致起拍價(jià)下降了0.192%、0.121%和0.214%，而模型4—模型6顯示分別導(dǎo)致成交價(jià)只下降了0.038%、0.027%和0.015%；在其他條件相同的情況下，1 km范圍內(nèi)有地鐵站或?qū)⒂械罔F站的地塊較沒有地鐵站的地塊，模型1—模型3顯示起拍價(jià)要分別高出2.59%、3.50%和2.75%，而模型4—模型6顯示成交價(jià)則高出更多，分別為12.89%、10.27%和19.56%。

模型3和模型6增加了BUS_C、SCHOOL、NATURE

以及FACILITY可能影響交易雙方定價(jià)決策的位置特征。結(jié)果顯示，交易雙方對(duì)NATURE均有較強(qiáng)的偏好，但強(qiáng)度有所不同。具有較好自然資源的地塊比沒有的地塊，起拍價(jià)和成交價(jià)要分別高出22.90%和48.44%，而且影響均顯著，但對(duì)其他三個(gè)變量出現(xiàn)了偏好分歧。FACILITY的影響均不顯著；BUS_C和SCHOOL對(duì)起拍價(jià)的影響不顯著，即政府不偏好兩者在定價(jià)中的作用，而開發(fā)企業(yè)則強(qiáng)烈偏好這兩個(gè)變量在定價(jià)中的作用。模型6顯示，其他條件相同的情況下，1 km內(nèi)有優(yōu)質(zhì)教育資源的地塊比沒有的地塊，成交價(jià)要高出18.19%，1 km內(nèi)公交線路每增加一條會(huì)使成交價(jià)上升4.3%。

表3 拍賣—特征價(jià)格模型的估計(jì)結(jié)果Tab.3 Estimate results of Action-Hedonic Price Models

3.2.2 競拍規(guī)則特征的偏好差異

競拍規(guī)則是出讓人設(shè)置的進(jìn)入門檻，是賣方壟斷的體現(xiàn)，將影響拍賣雙方收益、成本和風(fēng)險(xiǎn)，影響起拍價(jià)和成交價(jià)的形成。為驗(yàn)證這個(gè)理論假設(shè)，在模型2、模型3、模型5和模型6中添加了MRATIO和BIDDER兩個(gè)變量。

表3顯示，MRATIO對(duì)起拍價(jià)和成交價(jià)均有顯著的正向影響。模型2、模型3和模型5、模型6分別顯示保證金比例每增加1%，會(huì)導(dǎo)致起拍價(jià)上漲2.82%和2.90%，成交價(jià)上漲1.92%和1.02%。這說明出讓人和競買人在土地定價(jià)時(shí)都偏好這個(gè)變量，并且政府的偏好更強(qiáng)。其原因在于政府往往對(duì)它們認(rèn)為重要且優(yōu)質(zhì)的地塊設(shè)置較高的保證金比例，而這些地塊的高收益又會(huì)吸引眾多有實(shí)力的競買人參與競價(jià)，不僅沖銷了因保證金門檻導(dǎo)致的參與下降，而且?guī)砹烁ち业母們r(jià)。

出讓人定價(jià)決策不受BIDDER的影響，但競買人卻偏好它。模型2、模型3顯示該變量對(duì)起拍價(jià)的影響雖然是負(fù)向的，但不顯著。這是一種典型的被經(jīng)濟(jì)學(xué)稱為“銷售者偏好”的現(xiàn)象，即當(dāng)供給者處于壟斷地位時(shí)，它不僅保持價(jià)格不變，而且還挑選需求者。因?yàn)橥恋厥袌龅馁u方壟斷導(dǎo)致供需雙方議價(jià)能力極度不對(duì)稱，土地的異質(zhì)性進(jìn)一步強(qiáng)化了這種差異；模型5、模型6顯示該變量顯著地負(fù)向影響成交價(jià)，存在競買人限制的地塊比沒有限制的地塊，要低57.75%和50.94%。因?yàn)楦傎I人限制將大量不滿足要求的需求者擋在市場之外，導(dǎo)致合格的競買人數(shù)量大幅下降，從而使得成交價(jià)更低。

3.2.3①規(guī)劃、市場特征的偏好差異

對(duì)于TYPE、PRATIO和GREENRATE三個(gè)規(guī)劃特征變量，出讓人和競買人偏好高度一致。其中PRATIO對(duì)起拍價(jià)和成交價(jià)都有非常顯著的正向促進(jìn)作用。因?yàn)槿莘e率越高意味著相同面積的土地允許開發(fā)的建筑面積就越多，開發(fā)企業(yè)的收益就越高。TYPE和GREENRATE對(duì)起拍價(jià)和成交價(jià)的影響均不顯著。原因可能是，盡管有些宗地是商住混合用途，但本質(zhì)上都屬于居住用地范疇，對(duì)開發(fā)企業(yè)的利潤和風(fēng)險(xiǎn)影響不大，因而在定價(jià)時(shí)買賣雙方都不看重。表2顯示拍賣宗地的綠地率均值為30.3%，標(biāo)準(zhǔn)差只有4.3%。這是因?yàn)榻甑淖≌玫刂饕糜谄胀ㄗ≌?，因此宗地間的綠地率差異很小，所以在定價(jià)時(shí)綠地率不被交易雙方看重。

對(duì)于市場特征變量出讓人和競買人之間出現(xiàn)了偏好分歧。競買人看重未來樓盤所面臨的競爭，HCOMPER每增加1單位會(huì)導(dǎo)致模型4—模型6成交價(jià)分別下降1.63%、1.11%和1.74%；不重視土地拍賣市場的競爭強(qiáng)度。這可能是宗地間差異太大、替代性較小的緣故；出讓人則剛好相反，模型1—模型3中，ACOMPET每增加1單位會(huì)導(dǎo)致起拍價(jià)分別下降1.56%、1.77%和2.00%，而HCOMPER則不顯著的。這說明出讓人盡管是價(jià)格的決定者，但也必須重視土地供給總量對(duì)宗地需求的沖擊。

3.3 壟斷、信息不對(duì)稱和定價(jià)

通過上文的分析發(fā)現(xiàn)交易雙方在拍賣規(guī)則和市場特征上有不同的定價(jià)偏好，競買人偏好競買人限制BIDDER，而出讓人卻不然；出讓人偏好土地拍賣市場的競爭強(qiáng)度ACOMPET而競買人卻更重視宗地周圍住房市場的競爭強(qiáng)度HCOMPER。產(chǎn)生這種差異的重要原因之一就是政府對(duì)整個(gè)土地市場的賣方壟斷，及土地異質(zhì)性對(duì)這種壟斷力量的強(qiáng)化，使得出讓人能夠進(jìn)行所謂的“銷售者偏好”或“購買者歧視”，進(jìn)而忽視競買人的某些訴求或關(guān)注（如住房市場的競爭態(tài)勢）①。其實(shí)設(shè)置競買人限制的交易規(guī)則本身就是一種“銷售者歧視”。

當(dāng)然，壟斷者盡管是價(jià)格的制定者，也不能隨意定價(jià)，必須依據(jù)自身的成本曲線和收益曲線來定價(jià)。其收益曲線取決于市場需求曲線，如果其提供的產(chǎn)品不能滿足需求偏好，需求者就會(huì)用腳投票，比如土地流拍等。正是因?yàn)槿绱?，盡管偏好強(qiáng)度有所差異，但土地出讓人和競買人對(duì)AREA、CBD、SUBWAY_CP和NATURE等位置特征以及TYPE、PRATIO和GREENRAT等規(guī)劃特征偏好一致。

為什么交易雙方對(duì)BUS_C和SCHOOL等位置特征存在定價(jià)偏好差異呢？這是交易雙方信息不對(duì)稱的結(jié)果。出讓人——政府作為城市的管理、規(guī)劃和土地所有者代表，擁有關(guān)于教育、交通等市政設(shè)施當(dāng)前及未來一段時(shí)間的規(guī)劃信息，因而能根據(jù)當(dāng)前和未來的信息定價(jià)；而一般的土地需求者卻只掌握當(dāng)前信息，只能根據(jù)當(dāng)前信息定價(jià)。這里存在例外，地鐵項(xiàng)目是國家審批并按程序公示的項(xiàng)目，因而出讓人和競買人都能按照當(dāng)前和規(guī)劃信息來決策。所以交易雙方對(duì)SUBWAY_CP（包括地鐵當(dāng)前和規(guī)劃信息）有相同的偏好，而對(duì)BUS_C等僅包括當(dāng)前信息的特征有不同的偏好。

為驗(yàn)證這個(gè)假設(shè)，本文將模型3和模型6中的SUBWAY_CP和BUS_C用SUBWAY_C（僅包括當(dāng)前地鐵信息）和BUS_CP（包括當(dāng)前和未來6個(gè)月公交線路信息）替換構(gòu)建模型7 和模型8，并進(jìn)行估計(jì)，結(jié)果如表4所示。

模型7、模型8顯示，僅包括當(dāng)前地鐵信息的SUBWAY_C對(duì)起拍價(jià)和成交價(jià)的影響均不顯著；包含當(dāng)前和未來信息的BUS_CP對(duì)起拍價(jià)有顯著的影響，每增加1條公交線會(huì)導(dǎo)致起拍價(jià)上升1.53%，但對(duì)成交價(jià)的影響卻不顯著。這就印證了上述假設(shè)，即出讓人由于信息更完備，往往利用宗地當(dāng)前及未來信息作為定價(jià)的依據(jù)，而競買人由于信息劣勢，只能以宗地當(dāng)前的信息作為定價(jià)依據(jù)（地鐵信息除外）。同理，模型3和模型6所表現(xiàn)的交易雙方對(duì)SCHOOL等位置變量的偏好差異也是信息不對(duì)稱的結(jié)果；FACILITY主要由市場供給，信息更為復(fù)雜，即使政府也難以全面掌握，因此，政府和競買人在定價(jià)時(shí)都不以此為依據(jù)①SCHOOL和FACILITY的規(guī)劃數(shù)據(jù)收集困難，因而模型7、模型8沒有替換。。因此，信息不對(duì)稱是導(dǎo)致交易雙方定價(jià)存在偏好差異的重要原因。

表4 信息不對(duì)稱的影響Tab.4 Effects of information asymmetry

4 結(jié)論

（1）出讓人和競買人作為市場參與者，都需根據(jù)其自身的成本曲線和收益曲線來定價(jià)。因此對(duì)土地面積、距CBD距離、1 km內(nèi)是否有地鐵站、自然資源、土地用途、容積率、綠地率和保證金比例等能影響其收益、成本和風(fēng)險(xiǎn)的位置、規(guī)劃和規(guī)則特征具有相同的定價(jià)①偏好，但強(qiáng)度不同。

（2）交易雙方對(duì)地面交通和教育資源等位置特征定價(jià)偏好不同，原因在于信息不對(duì)稱。

（3）交易雙方對(duì)競買人限制，拍賣市場競爭程度和住房市場競爭程度等特征有不同定價(jià)偏好，原因在于土地拍賣市場的政府賣方壟斷。

（4）競買人的拍賣經(jīng)驗(yàn)和國企身份能夠顯著地降低成交價(jià)，是競買人定價(jià)的重要依據(jù)。

其政策含義是處于壟斷和信息優(yōu)勢的地方政府在土地定價(jià)時(shí)須更多關(guān)注住房市場的供求關(guān)系，并審慎使用其壟斷地位，合理考慮競買人的需求偏好，通過合理的競買人限制、拍賣規(guī)則設(shè)計(jì)及公開透明的信息發(fā)布，努力使土地供給更好地契合和引導(dǎo)土地需求，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。

相對(duì)于已有的研究，本文做了如下拓展：一是運(yùn)用拍賣—特征模型，首次從偏好角度比較了交易雙方在土地拍賣定價(jià)時(shí)的偏好差異；二是首次在壟斷和信息不對(duì)稱框架下分析了交易雙方出現(xiàn)定價(jià)偏好差異的原因；三是模型考慮了競買人限制等廣義特征變量的影響。這有助于深化對(duì)拍賣雙方定價(jià)行為的理解，有助于分析和預(yù)測拍賣市場變動(dòng)，也有助于競買規(guī)則和機(jī)制的優(yōu)化。不過由于數(shù)據(jù)獲取困難，本文缺少跨地區(qū)之間的比較，其結(jié)論的一般性尚需進(jìn)一步研究檢驗(yàn)。