建立房屋修繕工程造價(jià)指標(biāo)體系的研究

陶圣潔 Tao Shengjie 周 俊 Zhou Jun

1 指標(biāo)建立的背景

據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的年鑒統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止至2015年，上海市房屋建筑面積達(dá)到12億m2，其中居住房屋建筑面積達(dá)6.3億m2，非居住房屋建筑面積達(dá)5.7億m2；同年新建房屋的施工建筑面積接近1.8億m2，其中竣工建筑面積接近0.29億m2?？梢?jiàn)，既有房屋建筑面積在數(shù)量上遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出新建房屋，并且隨著每年新建房屋竣工面積的增長(zhǎng)，既有房屋的建筑面積還呈現(xiàn)出不斷攀升的趨勢(shì)。因此，圍繞著如此大規(guī)模的既有房屋，必將有越來(lái)越多的房屋修繕管理和技術(shù)研究工作需要開(kāi)展。

在此背景之下，是對(duì)上海市既有房屋使用和管理政策的進(jìn)一步優(yōu)化。目前，上海市已改變過(guò)去大拆大建的舊區(qū)改造思路，從“拆、改、留并舉，以拆為主”轉(zhuǎn)向“留、改、拆并舉，以保留保護(hù)為主”。在這種城市管理創(chuàng)新工作模式的驅(qū)動(dòng)下，需要各專(zhuān)項(xiàng)管理措施及技術(shù)方法齊頭并舉，從保護(hù)建筑物的歷史風(fēng)貌和傳承建筑的歷史文脈方面入手，進(jìn)行多領(lǐng)域的探索和精深的研究。

綜合以上數(shù)據(jù)背景和形勢(shì)變化，隨著上海市既有房屋數(shù)量的不斷攀升，以及對(duì)既有房屋保留保護(hù)要求的不斷提高，對(duì)于房屋修繕各項(xiàng)工作的要求，不僅要適應(yīng)量大、面廣的普遍性，還要適應(yīng)專(zhuān)項(xiàng)保護(hù)的特殊性。即使是普通的修繕項(xiàng)目，伴隨修繕技術(shù)水平的提高和材料性能的發(fā)展，也從以往的先解決安全問(wèn)題再恢復(fù)使用功能，到如今在滿足安全條件的前提下，提升居住水平和工作環(huán)境，提高生活質(zhì)量。修繕標(biāo)準(zhǔn)的變化與調(diào)整適應(yīng)市民不斷變化的新需求，同時(shí)相應(yīng)地，會(huì)提高修繕造價(jià)。那么，該如何確定與控制造價(jià)呢？筆者認(rèn)為，要在既定的限價(jià)范圍內(nèi)做到最優(yōu)化的修繕設(shè)計(jì)，可以采用建立指標(biāo)的形式進(jìn)行研究。

2 造價(jià)指標(biāo)的作用

修繕工程造價(jià)指標(biāo)是工程造價(jià)進(jìn)行宏觀管理、決策的基礎(chǔ)，是制定或修訂投資估算、概算、預(yù)算和其他技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以及研究工程造價(jià)變化規(guī)律的基礎(chǔ)。它是編制、審查、評(píng)估項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究報(bào)告投資估算，比選修繕設(shè)計(jì)方案，編制修繕設(shè)計(jì)概算，以及施工預(yù)算、投標(biāo)報(bào)價(jià)的重要參考，既可為承包商估算工料機(jī)械消耗量，編制企業(yè)定額，合理安排施工組織提供參考；也可為修繕實(shí)施單位估算各期工程造價(jià)，合理地制訂籌資計(jì)劃提供依據(jù)。幾乎在工程實(shí)施的每一個(gè)階段，修繕工程造價(jià)指標(biāo)都能發(fā)揮不同的作用。

2.1 在立項(xiàng)階段，是投資估算的依據(jù)

修繕工程項(xiàng)目實(shí)施初期，需要進(jìn)行投資決策，特別是公益性項(xiàng)目及政府投資項(xiàng)目，在立項(xiàng)時(shí)都需要估算項(xiàng)目投資。修繕工程項(xiàng)目估算是項(xiàng)目立項(xiàng)和審批的重要基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，是項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，也是立項(xiàng)后作為投資控制的目標(biāo)。由于工程項(xiàng)目修繕資料的不完備，修繕項(xiàng)目投資估算的直接依據(jù)就是修繕工程造價(jià)指標(biāo)等經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。因此，修繕項(xiàng)目造價(jià)指標(biāo)是住宅、學(xué)校、醫(yī)院等編制修繕投資估算的主要方法。

2.2 在可行性研究階段，是評(píng)估修繕項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

在項(xiàng)目可行性研究階段，營(yíng)業(yè)性的公共建筑等修繕工程需要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析。在這個(gè)階段，應(yīng)用修繕工程造價(jià)指標(biāo)計(jì)算修繕項(xiàng)目總投資，并在市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，計(jì)算社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效益回收期和收益率等技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，作為投資決策的主要依據(jù)。

2.3 在設(shè)計(jì)階段，是推行限額設(shè)計(jì)、選擇設(shè)計(jì)方案的重要指標(biāo)

修繕工程設(shè)計(jì)方案是控制造價(jià)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在確定修繕設(shè)計(jì)方案階段，需要設(shè)計(jì)人員能夠快捷地尋找到某種設(shè)計(jì)方案或方法所對(duì)應(yīng)的修繕工程造價(jià)，從而在制定修繕?lè)桨笗r(shí)能夠有意識(shí)地控制造價(jià)。應(yīng)用修繕工程造價(jià)指標(biāo)，能夠幫助修繕設(shè)計(jì)人員快速得到不同修繕?lè)桨杆鶎?duì)應(yīng)的工程造價(jià)和材料消耗，從而能夠在修繕設(shè)計(jì)方案選擇時(shí)，充分考慮造價(jià)因素。應(yīng)用修繕工程造價(jià)指標(biāo)，對(duì)不同修繕?lè)桨高M(jìn)行比選，選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的方案，在滿足修繕要求和使用功能的前提下降低成本。同時(shí)，應(yīng)用修繕工程造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，控制修繕項(xiàng)目工程造價(jià)的最高限額，避免超出資金使用預(yù)算，也是工程造價(jià)在設(shè)計(jì)階段的控制方法。

3 指標(biāo)體系的建立

通過(guò)對(duì)指標(biāo)的作用分析，發(fā)現(xiàn)在修繕工程中，造價(jià)指標(biāo)既要滿足被政府主管部門(mén)或業(yè)主用于資金申請(qǐng)或撥付的總體規(guī)劃、對(duì)標(biāo)（標(biāo)的比對(duì)）要求，又要滿足承包方、供應(yīng)商、設(shè)計(jì)者在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中對(duì)于方案選型的不斷修改和調(diào)整需求。因此，項(xiàng)目設(shè)置的分類(lèi)結(jié)果要能直觀反映修繕工程的造價(jià)指標(biāo)，方便決策者比對(duì)，又能具備靈活性，對(duì)于修繕?lè)桨冈O(shè)計(jì)者而言，可以根據(jù)修繕項(xiàng)目實(shí)際情況或資金限額進(jìn)行個(gè)性化的調(diào)整。

通過(guò)對(duì)修繕工程造價(jià)估算指標(biāo)的應(yīng)用分析，除了在總體指標(biāo)上盡可能詳細(xì)描述項(xiàng)目特征外，還需要進(jìn)行分部分項(xiàng)工程的指標(biāo)比對(duì)。同時(shí)，考慮到估算指標(biāo)不宜設(shè)置過(guò)細(xì)，既要區(qū)別于預(yù)算定額，又要滿足市場(chǎng)實(shí)際需求，因此，決定采用綜合指標(biāo)、專(zhuān)項(xiàng)指標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)三位一體的分類(lèi)方法建立估算指標(biāo)體系。

3.1 綜合指標(biāo)的設(shè)置

綜合指標(biāo)是指房屋全項(xiàng)目修繕和綜合項(xiàng)目修繕的造價(jià)指標(biāo)。由于修繕工程與新建工程有所區(qū)別，其對(duì)象為已經(jīng)竣工完畢，并投入使用的房屋，因此，修繕項(xiàng)目的實(shí)施與建造項(xiàng)目有很大不同，若按新建工程的單位工程類(lèi)別進(jìn)行劃分不符合修繕工程特點(diǎn)，需以整棟房屋為基本單位進(jìn)行設(shè)置。本次指標(biāo)建立的側(cè)重點(diǎn)是針對(duì)城市化發(fā)展程度高的地區(qū)，因此住宅、學(xué)校、醫(yī)院等修繕工程是研究的重點(diǎn)。

3.1.1 修繕項(xiàng)目房屋的分類(lèi)

常規(guī)的分類(lèi)一般將建筑物分為民用建筑和工業(yè)建筑，或是居住建筑和公共建筑。這里將從房屋建筑用途、房屋層數(shù)和結(jié)構(gòu)形式方面進(jìn)行分類(lèi)。

（1）按使用功能分類(lèi)，可分為居住類(lèi)建筑和公共類(lèi)建筑。其中，居住類(lèi)建筑包括：簡(jiǎn)屋、舊式里弄、新式里弄、花園住宅、公寓、住宅（多層、小高層、高層）、別墅、宿舍、旅店、賓館等；公共類(lèi)建筑包括：托兒所、幼兒園、學(xué)校、科研樓、醫(yī)院、福利院、圖書(shū)館、文化館、影劇院、體育場(chǎng)（館）、展覽館、大禮堂、寺廟教堂、商店（場(chǎng)）、商業(yè)辦公樓、商業(yè)倉(cāng)庫(kù)、車(chē)站候車(chē)室、碼頭候船室、機(jī)場(chǎng)候機(jī)樓、民用車(chē)庫(kù)及黨政機(jī)關(guān)辦公建筑等。

（2）按房屋層數(shù)分類(lèi)，可分為：低層建筑（1～3層）、多層建筑（4～6層）、小高層建筑（7～9層）和高層建筑（10層及以上）。

（3）按結(jié)構(gòu)形式分類(lèi)，可分為木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。

3.1.2 綜合指標(biāo)設(shè)置

綜合修繕造價(jià)指標(biāo)，根據(jù)管理要求與實(shí)際應(yīng)用情況，可以按分部工程歸類(lèi)為拆除、砌筑、混凝土和鋼筋混凝土、結(jié)構(gòu)加固、金屬結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)與裝修、屋面、粉刷、樓地面、門(mén)窗、溝路、油漆、電氣、水衛(wèi)等，亦可以按房屋各部位歸類(lèi)為屋面、外墻、門(mén)廳、走道、樓梯、各類(lèi)房間、衛(wèi)生間、電氣、水衛(wèi)、室外等。

以某小學(xué)教學(xué)樓修繕工程為例，其綜合修繕造價(jià)指標(biāo)按分部工程歸類(lèi)，生成的各類(lèi)數(shù)據(jù)格式見(jiàn)表1～3。

工程造價(jià)指標(biāo)一般包含經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)兩部分。相對(duì)于經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反映工程總造價(jià)及各分部工程造價(jià)，技術(shù)指標(biāo)描述的是該工程中所有人工、材料及機(jī)械信息及含量的匯總，本文不再贅述。

3.2 專(zhuān)項(xiàng)指標(biāo)的設(shè)置

專(zhuān)項(xiàng)指標(biāo)的設(shè)置滿足房屋修繕項(xiàng)目的分類(lèi)，主要按修繕工程性質(zhì)與修繕功能、房屋結(jié)構(gòu)形式分類(lèi)。這里主要討論以修繕工程性質(zhì)與修繕功能分類(lèi)。

（1）外立面整治：指城市面貌改觀對(duì)房屋外立面修復(fù)與整治工程。

（2）綜合平改坡：指在建筑結(jié)構(gòu)許可的條件下，將房屋平屋面改建為坡頂屋面，達(dá)到改善住宅性能和提升建筑外觀視覺(jué)效果的修繕工程。

（3）屋面翻修：指屋面嚴(yán)重漏水，已經(jīng)影響正常使用，需重新進(jìn)行翻修。

（4）廚衛(wèi)等綜合改造：指對(duì)未列入征收或舊區(qū)改造范圍內(nèi)的、安全和使用矛盾突出的、以里弄房屋為主的各類(lèi)使用中不成套的舊住房，進(jìn)行廚衛(wèi)設(shè)施改造，完善其使用功能的修繕工程。

（5）成套改造：指對(duì)規(guī)劃保留的不成套房屋進(jìn)行空間和平面布局的調(diào)整或拆除重建，使原始設(shè)計(jì)不成套的居住單位內(nèi)配備廚房及衛(wèi)生間，完善成套使用功能。

（6）溝路整治：指翻排室外排水管道、修補(bǔ)路面、翻做路面、翻做側(cè)平石等。

（7）小區(qū)綠化整治與健身設(shè)施：指小區(qū)綠化修剪與補(bǔ)種、健身步道、健身設(shè)施修繕工程。

（8）加固工程：對(duì)規(guī)劃保留的舊房，房屋結(jié)構(gòu)發(fā)生險(xiǎn)情的需要及時(shí)消除安全隱患，進(jìn)行加固處理。

（9）電氣線路設(shè)施改造：房屋內(nèi)電氣設(shè)施嚴(yán)重老化，需要進(jìn)行全面更新。

（10）二次供水改造：指對(duì)居民住宅小區(qū)內(nèi)的供水水箱、水池、管道、閥門(mén)、水泵、水表機(jī)器附屬設(shè)施等進(jìn)行更新改造的修繕工程。

（11）增設(shè)消防設(shè)施：指老舊房小區(qū)增設(shè)消火栓、消火噴淋裝置、消防煙感報(bào)警等。

（12）安保技防設(shè)施：指小區(qū)增加安保視頻監(jiān)控、電子防盜報(bào)警等。

當(dāng)然，教育系統(tǒng)和衛(wèi)生系統(tǒng)有針對(duì)其管轄范圍內(nèi)房屋所進(jìn)行的專(zhuān)項(xiàng)維修，如提高抗震性能、解決安全隱患的校安工程，或其他以裝飾整潔度為主的外立面整理等；酒店、賓館等公共建筑也有定期的外立面整修或相關(guān)改造翻修項(xiàng)目等。

表2 綜合指標(biāo)數(shù)據(jù)格式表二（主要工作內(nèi)容）

表3 綜合指標(biāo)數(shù)據(jù)格式表三（工程造價(jià)指標(biāo)）

專(zhuān)項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)形式參照綜合指標(biāo)按分部工程歸類(lèi)生成格式。

3.3 分項(xiàng)指標(biāo)的設(shè)置

由于修繕?lè)秶c標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，修繕工程的對(duì)象是各個(gè)部位或不同項(xiàng)目的排列組合，如屋面、外墻面、水衛(wèi)等修繕，且根據(jù)建筑物損壞程度不同，修繕的方法與程度各不相同。由于修繕工程具有上述特征，若將修繕工程以整幢房屋為單位，以平方米指標(biāo)進(jìn)行歸類(lèi)，結(jié)果將不勝枚舉。因此，建議以被修繕建筑物的實(shí)施對(duì)象為單位設(shè)定分項(xiàng)指標(biāo)，通過(guò)分項(xiàng)指標(biāo)的組合生成綜合或?qū)ｍ?xiàng)指標(biāo)。這是一種比較靈活且更加貼合實(shí)際的做法。

以修繕的分部工程為單位設(shè)立分項(xiàng)指標(biāo)，如此就不需要考慮建筑類(lèi)型、結(jié)構(gòu)形式、修繕部位這些特征值的排列組合，從而把重點(diǎn)放在各項(xiàng)指標(biāo)的特征描述中，以動(dòng)態(tài)的指標(biāo)單位實(shí)物量體現(xiàn)修繕的方法與程度，最后以各分部工程的類(lèi)別、做法及基本項(xiàng)目特征來(lái)設(shè)定指標(biāo)表現(xiàn)形式。下面將以屋面為例具體說(shuō)明（表4～8）。

通過(guò)綜合指標(biāo)、專(zhuān)項(xiàng)指標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)的建立，便形成了完整的房屋修繕工程“三位一體”的造價(jià)指標(biāo)體系。采用綜合指標(biāo)的表現(xiàn)形式，具有一目了然和方便比對(duì)的特點(diǎn)，方便政府主管部門(mén)或業(yè)主進(jìn)行比對(duì)選型；缺陷在于一旦遇到項(xiàng)目特征無(wú)法匹配就不能使用。采用專(zhuān)項(xiàng)指標(biāo)，應(yīng)對(duì)城市管理需求與不同類(lèi)型的修繕項(xiàng)目，直觀體現(xiàn)修繕的專(zhuān)項(xiàng)造價(jià)指標(biāo)。采用分項(xiàng)指標(biāo)的表現(xiàn)形式，具有靈活多變和適用性廣的特點(diǎn)，方便修繕項(xiàng)目在實(shí)施前由修繕設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案比選，從而控制修繕造價(jià)。缺點(diǎn)在于使用時(shí)需要具備修繕預(yù)算編制的經(jīng)驗(yàn)。

4 后續(xù)研究

4.1 指標(biāo)指數(shù)研究工作的開(kāi)展

根據(jù)上海市房屋修繕工程實(shí)際和修繕管理的要求，進(jìn)一步細(xì)化指標(biāo)分類(lèi)，增加指標(biāo)應(yīng)用的針對(duì)性和有效性。指標(biāo)的建立是為了數(shù)據(jù)的搜集，待數(shù)據(jù)形成一定規(guī)模后，篩選、精選指標(biāo)樣本，通過(guò)指標(biāo)分析可以進(jìn)行造價(jià)指數(shù)研究，對(duì)修繕工程造價(jià)實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)研究工作，預(yù)測(cè)指數(shù)變化趨勢(shì)，調(diào)整修繕工程造價(jià)管理的政策及措施等多種功能。

表4 屋面工程分項(xiàng)指標(biāo)

表5 分項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)構(gòu)成表一（基本信息）

表6 分項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)構(gòu)成表二（對(duì)應(yīng)定額）

表7 分項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)構(gòu)成表三（費(fèi)用）

表8 分項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)構(gòu)成表四（工料機(jī)含量）

4.2 加強(qiáng)信息化平臺(tái)的建設(shè)

房屋修繕工程估算指標(biāo)和造價(jià)指數(shù)系統(tǒng)的建立與運(yùn)用需要數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、實(shí)時(shí)，沒(méi)有大量實(shí)時(shí)有效的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（造價(jià)指標(biāo)及項(xiàng)目特征等），得到數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性就較差，利用效果不足。要獲得相對(duì)準(zhǔn)確、真實(shí)的統(tǒng)計(jì)規(guī)律，就需要算法的支持。在當(dāng)前的條件下，應(yīng)充分發(fā)揮計(jì)算機(jī)和互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢(shì)，利用大數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)據(jù)的采集篩選和加工分析，通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)的查詢(xún)和發(fā)布，解決指標(biāo)的準(zhǔn)確性和實(shí)時(shí)性。由此可見(jiàn)，造價(jià)信息大數(shù)據(jù)平臺(tái)的建立非常有必要，通過(guò)這個(gè)平臺(tái)進(jìn)行造價(jià)信息的搜集和整理、數(shù)據(jù)查詢(xún)?cè)L問(wèn)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，充分發(fā)揮估算指標(biāo)的作用，為工程造價(jià)管理提供技術(shù)支稱(chēng)。

4.3 造價(jià)指標(biāo)權(quán)重的分析

在大量具有時(shí)效性的修繕工程指標(biāo)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過(guò)統(tǒng)計(jì)分析和大數(shù)據(jù)算法的支持，可以更準(zhǔn)確、完整地確定各項(xiàng)指標(biāo)生成中的權(quán)重分配。后續(xù)在指標(biāo)權(quán)重方面還存在大量、繁瑣的研究工作需要進(jìn)行。另外，有關(guān)修繕造價(jià)的比對(duì)和預(yù)測(cè)方面的工作需要進(jìn)行更加深入和系統(tǒng)的研究。

5 結(jié)語(yǔ)

近年來(lái)，隨著各級(jí)政府、部門(mén)對(duì)既有建筑的利用和保護(hù)愈加重視，修繕工程技術(shù)方面的工作已經(jīng)得到了非常全面的完善，相對(duì)技術(shù)而言，修繕工程方面的經(jīng)濟(jì)研究也需要跟上技術(shù)發(fā)展的步伐，得到政府及公眾廣泛的關(guān)注和參與。筆者希望通過(guò)此文，使從事修繕工程的同行對(duì)修繕工程的造價(jià)指標(biāo)有更進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)，在此基礎(chǔ)上形成更加深入的合作和交流。