論樓市調(diào)控下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈危機(jī)與建議

周飛娥

摘 要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，可以對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到重要性的作用，同時(shí)也會(huì)對(duì)其他行業(yè)的發(fā)展起到一定的帶動(dòng)作用。然而近幾年來隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，我國(guó)政府對(duì)樓市進(jìn)行了新的一輪調(diào)控，例如采用了增加供給保障房、縮緊貨幣等政策，這就導(dǎo)致一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入到了資金鏈危機(jī)當(dāng)中去，因此在樓市調(diào)控的經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要積極的采用科學(xué)合理的措施來擺脫資金鏈危機(jī)，保證資金鏈的完整性。本文從樓市調(diào)控的基本理論出發(fā)，分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入資金鏈危機(jī)的原因，并提出了幾點(diǎn)樓市調(diào)控下化解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈危機(jī)的建議，目的在于在樓市調(diào)控的經(jīng)濟(jì)背景下，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈的安全完整性，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得到健康穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：樓市調(diào)控 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 資金鏈危機(jī) 建議

一、樓市調(diào)控概述

樓市調(diào)控，指圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。相關(guān)部委已開始準(zhǔn)備新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，以配合可能推出的房地產(chǎn)新調(diào)控政策。樓市新調(diào)控政策一般在二季度發(fā)出，四季度看到效果。

以去年3月17日北京發(fā)布樓市新政為開端，中國(guó)主要熱點(diǎn)城市相繼邁入“最嚴(yán)樓市調(diào)控年”，限購、限貸、限售等政策紛紛“落地”。如今，調(diào)控政策實(shí)施滿一年，多地房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度“急轉(zhuǎn)彎”，房?jī)r(jià)過快上漲態(tài)勢(shì)得到有效遏制，樓市內(nèi)部客群結(jié)構(gòu)、杠桿水平等正在發(fā)生轉(zhuǎn)折。從今年已召開的地方兩會(huì)來看，一線城市仍是樓市嚴(yán)控的風(fēng)口，二線、三線城市精準(zhǔn)化調(diào)控成主要趨勢(shì)。從外在環(huán)境看，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資仍有較強(qiáng)的依賴，與房地產(chǎn)相關(guān)的金融、土地、稅收等制度改革以及城市公共服務(wù)的均等化都需要時(shí)間，租賃市場(chǎng)和共有產(chǎn)權(quán)房在短時(shí)間內(nèi)將會(huì)得到較快發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈危機(jī)的原因

（一）樓市的調(diào)控

在2016年的我國(guó)樓市調(diào)控的政策中，大大的加大了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)債券融資的難度，例如從2016年10月份的684億元，下降到了11月份的288.3億元，同時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過海外進(jìn)行融資的難度也在加大。2017年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策更加密集，成為調(diào)控政策出臺(tái)最為密集的一年。從限購、限貸、限價(jià)，到以北京3.17新政引發(fā)的新一輪“限售模式”，有業(yè)內(nèi)人士稱樓市將全面進(jìn)入“限購+限貸+限價(jià)+限售”的“四限時(shí)代”，房地產(chǎn)行業(yè)融資難度加大，

因此我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就不可避免的面對(duì)較大的資金壓力。按照我國(guó)樓市的調(diào)控政策，在未來的發(fā)展中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道也會(huì)越來越窄，因此很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就得加快資金回籠的進(jìn)度，來避免資金鏈斷裂的問題發(fā)生。然而隨著我國(guó)人民幣的貶值，和外匯資本流入的監(jiān)管，這就增加了市場(chǎng)融資成本，也大大的增加了城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)由于樓市調(diào)控政策變得緊張，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金外流的問題發(fā)生。

（二）融資渠道過窄

目前我國(guó)資本市場(chǎng)還處在發(fā)展的起步階段，資本市場(chǎng)的發(fā)展直接影響到了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資程度，對(duì)外融資是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的資金來源。然而受到金融危機(jī)的直接影響，國(guó)際經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈現(xiàn)了逐漸放緩的趨勢(shì)，外國(guó)的一些金融機(jī)構(gòu)為了自身的發(fā)展，對(duì)外貸款變得更加謹(jǐn)慎，我國(guó)金融市場(chǎng)的環(huán)境也受到了直接的影響。國(guó)家的信貸政策在這幾年來日益收緊，也提高了存款準(zhǔn)備金率，房地產(chǎn)企業(yè)受到國(guó)家政策的不斷調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得到的開發(fā)貸款資金也就逐年減少，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中資金監(jiān)管政策還不夠完善，沒有明確的規(guī)定出資金的使用計(jì)劃，因此難免將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入到資金鏈的危機(jī)當(dāng)中去。

（三）投入大量資金，資金回籠時(shí)間較長(zhǎng)

利潤(rùn)高是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，在經(jīng)營(yíng)上需要投入大量資金，在開發(fā)項(xiàng)目上需要占用大量資金，并且回籠資金的時(shí)間也會(huì)較長(zhǎng)，這就會(huì)嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的完整性。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金使用上，資金需要放在購買土地、建筑材料、人工費(fèi)用、銷售費(fèi)用等方面上，這個(gè)過程需要較長(zhǎng)的時(shí)間。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在將房子銷售出去，才能逐漸的回籠資金，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遭遇自然災(zāi)害、施工意外、市場(chǎng)調(diào)控和信貸政策調(diào)控等問題的時(shí)候，就會(huì)延長(zhǎng)回籠資金的時(shí)間，這就大大的加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力，不利于項(xiàng)目的按時(shí)竣工。

三、樓市調(diào)控下化解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈危機(jī)的建議

在樓市調(diào)控下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要采用以下措施來擺脫資金鏈的危機(jī)：

（一）做好管理資金鏈的工作

首先，實(shí)行集中管理資金制度。在樓市調(diào)控的經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保證資金鏈安全完整的關(guān)鍵是實(shí)行集中管理資金機(jī)制，母公司需要集中管理資金池，這樣有利于按照實(shí)際的經(jīng)營(yíng)情況來合理的對(duì)資源進(jìn)行配置，提高了整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金循環(huán)的速度。

其次，加大流動(dòng)資產(chǎn)的比例。流動(dòng)資產(chǎn)的流動(dòng)性較低是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一個(gè)主要特點(diǎn)，土地和房產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資產(chǎn)，因此為了保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈能夠不斷的運(yùn)轉(zhuǎn)，就要提高流動(dòng)資產(chǎn)的比例，保證充足的流動(dòng)資金支付工程進(jìn)度款，以確保項(xiàng)目開發(fā)順利進(jìn)行。

再次，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。資產(chǎn)負(fù)債率高是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的又一個(gè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，這點(diǎn)會(huì)嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的安全性，也會(huì)大大的降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的償債能力，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要采用提高資金循環(huán)速度的方式來降低資產(chǎn)負(fù)債率。

（二）對(duì)生產(chǎn)成本進(jìn)行控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中需要投入大量資金，因此在項(xiàng)目的建設(shè)過程中控制好生產(chǎn)成本的意義就很大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要通過節(jié)約成本開支的方法，例如控制好建設(shè)過程中的人工費(fèi)用、材料采購費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要在每一個(gè)環(huán)節(jié)中做好成本控制工作，要給每一個(gè)責(zé)任人分配一定的成本控制任務(wù)，調(diào)動(dòng)起員工成本控制工作的積極性。

（三）做好市場(chǎng)營(yíng)銷工作

購房者購買房屋是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得利潤(rùn)的主要方式，但是隨著國(guó)家對(duì)樓市調(diào)控力的不斷加強(qiáng)，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展空間逐漸減少，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了保證資金鏈的安全完整性，就需要做好市場(chǎng)營(yíng)銷工作，以高質(zhì)量的服務(wù)來進(jìn)軍國(guó)際市場(chǎng)，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要從實(shí)際的市場(chǎng)和消費(fèi)者的需求出發(fā)，做好市場(chǎng)調(diào)查工作，采用科學(xué)合理的手段來調(diào)動(dòng)起消費(fèi)者購房的積極性，采用一定的優(yōu)惠政策來激發(fā)出購房者的欲望，這樣才能提高銷售去化速度，加快銷售資金回籠，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的安全完整性。

四、結(jié)束語

綜上所述，在樓市調(diào)控的經(jīng)濟(jì)背景下會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈產(chǎn)生一定的影響，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者要對(duì)導(dǎo)致資金鏈危機(jī)的因素有較清醒的認(rèn)識(shí)，并積極的采用科學(xué)合理的方法來化解資金鏈危機(jī)，這樣才能保證在房地產(chǎn)開發(fā)過程中現(xiàn)金流趨穩(wěn)，應(yīng)對(duì)各種政策調(diào)控，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。

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