探討“營(yíng)改增”對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)影響

汪華君

摘 要：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)下，“營(yíng)改增”政策的全面實(shí)施對(duì)于各個(gè)行業(yè)領(lǐng)域發(fā)展帶來(lái)了極大的挑戰(zhàn)，發(fā)生了不同程度上的變革，在一定程度上緩解了稅收負(fù)擔(dān)問(wèn)題。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，營(yíng)改增政策的實(shí)施可以有效降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)體系結(jié)構(gòu)，提升資金利用效率，對(duì)于企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)提升具有重要促進(jìn)作用。本文就“營(yíng)改增”下商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)影響，立足于實(shí)際情況，針對(duì)具體影響作出合理的應(yīng)對(duì)措施，以求推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增”；商業(yè)地產(chǎn)；財(cái)務(wù)；影響

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是市場(chǎng)中不可或缺的主體，發(fā)展水平高低直接關(guān)乎到市場(chǎng)的穩(wěn)定，在以往稅收政策下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在重復(fù)征稅、稅種復(fù)雜的問(wèn)題，稅收負(fù)擔(dān)較重，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作帶來(lái)了極大的負(fù)面影響。而在“營(yíng)改增”背景下，進(jìn)一步優(yōu)化管理工作，緩解企業(yè)的資金流緊張問(wèn)題，降低經(jīng)營(yíng)成本，提升資源利用效率，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)代化發(fā)展具有重要促進(jìn)作用。所以，針對(duì)“營(yíng)改增”下商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理研究，是企業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的必然選擇，可以為后續(xù)工作實(shí)踐奠定基礎(chǔ)。

一、“營(yíng)改增”對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

1.企業(yè)會(huì)計(jì)處理方面

（1）價(jià)稅分離?！盃I(yíng)改增”實(shí)施以來(lái)，企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)大大降低，可以有效改善以往重復(fù)征稅和稅種復(fù)雜問(wèn)題，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益。相較于以往的營(yíng)業(yè)稅而言，增值稅屬于價(jià)外稅，銷售方隨收入購(gòu)貨方一并收取。價(jià)稅分離可能會(huì)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)成本升高，“營(yíng)改增”后商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從上游購(gòu)買付的價(jià)格中并不包含增值稅，所以并不會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)稅所得和會(huì)計(jì)利潤(rùn)產(chǎn)生影響，但并不意味著與企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)無(wú)關(guān)。上游建筑企業(yè)受到“營(yíng)改增”影響，稅收負(fù)擔(dān)加重，為了保證足夠的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，必然會(huì)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。故此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果缺少可抵扣增值稅專用發(fā)票，將無(wú)法抵減銷項(xiàng)稅，在一定程度上增加了成本。增值稅需要同收入一同向消費(fèi)者收取，盡管不會(huì)影響損益，但是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要適當(dāng)提升價(jià)格方可更好的應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”對(duì)實(shí)際收入的影響。但是縱觀當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展水平來(lái)看，再提高難度較大，致使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬面銷售收入數(shù)值下降比例較大。所以，價(jià)稅分離后，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)缺少進(jìn)項(xiàng)增值稅專用發(fā)票，將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本上升。

（2）抵扣納稅。增值稅中對(duì)于增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額和銷項(xiàng)稅專用發(fā)票處理作出了明確的規(guī)定。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在抵扣納稅中，其中主要存在進(jìn)項(xiàng)和銷項(xiàng)時(shí)間上不匹配，抵扣項(xiàng)不足等問(wèn)題。究其根本，是由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本構(gòu)成復(fù)雜，部分成本難以獲得增值稅專用發(fā)票。但是，根據(jù)稅收法律相關(guān)規(guī)定，企業(yè)如果未能獲得增值稅專用發(fā)票，企業(yè)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額不允許抵扣，不可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)入到相應(yīng)成本中。這樣企業(yè)的開發(fā)成本會(huì)增加，利潤(rùn)隨之減少。

由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，為了可以盡快回款，企業(yè)通常會(huì)采用預(yù)售方式來(lái)緩解資金流壓力。此種銷售方式在“營(yíng)改增實(shí)施后，可能導(dǎo)致企業(yè)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額延后。對(duì)于部分資金緊張的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，可能存在項(xiàng)目交付后，增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅無(wú)法在銷項(xiàng)稅發(fā)生時(shí)抵扣，導(dǎo)致大量留抵稅額，在一定程度上加劇企業(yè)資金壓力。但是，從積極角度來(lái)看，“營(yíng)改增”實(shí)施后，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本流動(dòng)水平顯著提升，財(cái)務(wù)核算能力隨之得到強(qiáng)化。

2.企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表方面

（1）資產(chǎn)負(fù)債表影響。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要是以固定資產(chǎn)和存貨為主要資產(chǎn)，存貨可以分為開發(fā)產(chǎn)品和非開發(fā)產(chǎn)品?！盃I(yíng)改增”實(shí)施后，開發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)量中，不含稅價(jià)格計(jì)量開發(fā)成本，扣除對(duì)應(yīng)的增值稅價(jià)款，企業(yè)的資產(chǎn)總額有所減少。對(duì)于固定資產(chǎn)而言，同存貨計(jì)量相同，入賬價(jià)值減弱，企業(yè)資產(chǎn)總額隨之下降。

（2）利潤(rùn)表的影響。“營(yíng)改增”前，企業(yè)主要是繳納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)收入中包含納稅額。“營(yíng)改增”實(shí)施后，企業(yè)營(yíng)業(yè)收入抵扣增值稅價(jià)格，轉(zhuǎn)變?yōu)閮r(jià)外稅，致使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入下降。但是，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激勵(lì)，如果商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)售價(jià)不變，那就意味著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入下降，營(yíng)業(yè)成本也會(huì)發(fā)生不同程度上的變化。究其根本，是由于我國(guó)土地成本是否可以抵扣尚未確定，高價(jià)拿地的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)首當(dāng)其沖，受到“營(yíng)改增”的沖擊較大。

（3）現(xiàn)金流量表影響。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，“營(yíng)改增”實(shí)施后，銷售不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)如果仍然按照以往形式運(yùn)營(yíng)，納稅抵扣方面會(huì)受到不同程度上的影響。一般情況下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要是采用預(yù)售方式來(lái)緩解資金壓力，無(wú)法及時(shí)獲取增值稅專用發(fā)票，稅收負(fù)擔(dān)隨之加重，在一定程度上影響到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)順利展開。

二、“營(yíng)改增”下的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理措施應(yīng)對(duì)措施

1.加強(qiáng)業(yè)務(wù)談判，完善合同條款

“營(yíng)改增”實(shí)施后，需要對(duì)供應(yīng)商納稅人資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格把控，合作協(xié)議簽訂前采用招標(biāo)方式，公平競(jìng)爭(zhēng)，最大程度獲取進(jìn)項(xiàng)稅額，以此來(lái)降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。為了可以有效解決無(wú)法獲取增值稅發(fā)票問(wèn)題，可以選擇規(guī)模大和配件齊全的供應(yīng)商，與其建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，通過(guò)預(yù)付款方式來(lái)購(gòu)買零配件，開具增值稅專用發(fā)票。同時(shí)，做好商業(yè)地產(chǎn)招標(biāo)工作，盡可能降低上游建筑業(yè)專家的稅收負(fù)擔(dān)，堅(jiān)守企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)效益。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)拓展部門需要與客戶積極談判，根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整合同金額，配合企業(yè)“營(yíng)改增”工作開展，為企業(yè)帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)效益。

2.優(yōu)化企業(yè)的賬目處理，建立完善的會(huì)計(jì)核算制度

為了順應(yīng)“營(yíng)改增”稅制改革要求，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合實(shí)際需要對(duì)現(xiàn)有的會(huì)計(jì)核算制度進(jìn)一步健全和完善，實(shí)現(xiàn)對(duì)增值稅的有效會(huì)計(jì)處理。同時(shí)，遵循增值稅征收要求，設(shè)置賬目明細(xì)，為后續(xù)增值稅核算和抵扣提供可靠依據(jù)，促使核算工作愈加規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)提升會(huì)計(jì)核算水平，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

3.強(qiáng)化增值稅專用發(fā)票管理

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中，為了可以降低稅收負(fù)擔(dān)，需要結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況制定合理的發(fā)票管理措施，明確增值稅專用發(fā)票的領(lǐng)取、開具、保管和抵扣工作，可以有效避免過(guò)期和增值稅專用發(fā)票丟失問(wèn)題出現(xiàn)。

4.加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中，為了提升工作成效，降低稅收負(fù)擔(dān)，帶來(lái)更大的經(jīng)營(yíng)效益，應(yīng)該積極迎合“營(yíng)改增”各項(xiàng)政策要求，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)和考核。財(cái)務(wù)人員通過(guò)培訓(xùn)，打下扎實(shí)理論基礎(chǔ)的同時(shí)，還可以在實(shí)踐工作中積累更多的經(jīng)驗(yàn)，提升實(shí)踐操作能力，全身心投入工作中，提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

三、結(jié)論

綜上所述，“營(yíng)改增”背景下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)收入和財(cái)務(wù)工作發(fā)生了不同程度上的變化，為了提升經(jīng)營(yíng)效益，降低經(jīng)營(yíng)成本，應(yīng)該進(jìn)一步優(yōu)化財(cái)務(wù)管理工作，做好增值稅專用發(fā)票保管和抵扣工作，緩解企業(yè)的資金流緊張問(wèn)題，提升資源利用效率，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)生存和發(fā)展。

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