商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)輕資產(chǎn)

孫亞雄

2014年開始，輕資產(chǎn)模式如同井噴式的出現(xiàn)在了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，如萬達(dá)、萬科等商業(yè)地產(chǎn)巨頭也紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)輕資產(chǎn)模式。

商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)化到底有何種魅力“引無數(shù)英雄競折腰”？

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的核心是通過充分利用外界資源，減少自身投入，將自身資源集中于產(chǎn)業(yè)鏈利潤最高處，從而提高公司的盈利能力。

輕資產(chǎn)模式的本質(zhì)是服務(wù)，體現(xiàn)在運(yùn)作模式上，就是房地產(chǎn)公司通過對外輸出過去積累的品牌、資源以及管理經(jīng)驗(yàn)，從而達(dá)到輕資產(chǎn)化的目的。

對于商業(yè)地產(chǎn)而言，從過去“買買買”的重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)，一方面減輕了公司的資金壓力。而另一方面，結(jié)合資本運(yùn)作和創(chuàng)新服務(wù)將大大提高商業(yè)地產(chǎn)公司的資產(chǎn)利用效率以及業(yè)務(wù)拓展的能力。

隨著“輕資產(chǎn)”的持續(xù)升溫，其模式在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的不斷實(shí)踐和探索中快速發(fā)展。目前主流的商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式有兩種，一種是以萬達(dá)為代表的以運(yùn)營商為核心，投資機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)投資人的類資管模式，第二種則是以越秀為代表“地產(chǎn)+REITs”的模式。

萬達(dá)模式

近年來，大部分房地產(chǎn)企業(yè)相繼提出了轉(zhuǎn)型升級(jí)、降低杠桿的目標(biāo)。自2015年起，萬達(dá)就開始布局輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，這也是萬達(dá)自1989年成立以來的第四次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，宣布萬達(dá)將全面轉(zhuǎn)型服務(wù)企業(yè)集團(tuán)。

然而，隨著美國加息縮表、國內(nèi)調(diào)控等一系列措施進(jìn)一步實(shí)行，萬達(dá)在轉(zhuǎn)型的道路上開始加速。2017年7月，萬達(dá)完成了637.5億元的大規(guī)模交易，將旗下的13個(gè)萬達(dá)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)出售給融創(chuàng)，77個(gè)酒店出售給富力。迅速剝離了重資產(chǎn)，并進(jìn)行輕資產(chǎn)的注入。隨后，萬達(dá)于2018年5月28日，再次出讓其商業(yè)股權(quán)。

萬達(dá)早前的經(jīng)營模式為“銷售+自持物業(yè)”的雙輪驅(qū)動(dòng)，住宅、寫字樓以及商鋪?zhàn)鳛殇N售型物業(yè)，是萬達(dá)主要的收入來源。而購物中心和酒店為自持物業(yè)，產(chǎn)生的租金收入和物業(yè)增值，提升地段價(jià)值，進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)銷售。

萬達(dá)的輕資產(chǎn)運(yùn)作主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)階段引入社會(huì)資本，并聯(lián)合多家開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營管理，萬達(dá)在其中收取一定的運(yùn)營和服務(wù)費(fèi)用。萬達(dá)做輕資產(chǎn)所需的資金，一方面來自基金、保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)投資者等外部管道，另一渠道是建立內(nèi)部融資管道。

這種輕資產(chǎn)模式主要分為兩類，投資類與合作類萬達(dá)廣場。投資類萬達(dá)廣場，是投資人出錢，萬達(dá)負(fù)責(zé)找地、建設(shè)、招商以及運(yùn)營；而合作類萬達(dá)廣場，是合作方出錢，萬達(dá)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)指導(dǎo)、招商運(yùn)營。萬達(dá)追求的“輕資產(chǎn)”是類似于迪士尼一樣的品牌管理集團(tuán)。

在輕資產(chǎn)模式下，盡管在萬達(dá)廣場的單位租金上減少，但省去了大量的開發(fā)建設(shè)費(fèi)用以及固定資產(chǎn)投資，“節(jié)約”出來大量資金可以用于打造更多的“輕資產(chǎn)萬達(dá)”。

從財(cái)務(wù)上來看，實(shí)行輕資產(chǎn)化后的萬達(dá)在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上表現(xiàn)突出。根據(jù)大連萬達(dá)2017年報(bào)顯示，大連萬達(dá)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1355.67億元，同比增長4.40%；實(shí)現(xiàn)凈利潤219.91億元，同比下滑33.12%；資產(chǎn)負(fù)債率由2016年的70.26%減少至64.76%。

綜合來看，大連萬達(dá)目前處于轉(zhuǎn)型期，業(yè)務(wù)增長的規(guī)模效應(yīng)還未凸顯，另一方面，由于大連萬達(dá)2017年投資損失72.78億元以及待售資產(chǎn)計(jì)提資產(chǎn)減值損失14.28億元等原因，使得公司的凈利潤下滑嚴(yán)重。此外，輕資產(chǎn)化所帶來的資產(chǎn)負(fù)債率有一定的降低，但并不是太理想。

越秀輕資產(chǎn)之路

越秀集團(tuán)的輕資產(chǎn)運(yùn)作主要是由旗下的控股子公司越秀地產(chǎn)（00123.HK）和越秀房地產(chǎn)投資信托基金（00405.HK）所拉動(dòng)的。

越秀地產(chǎn)通過與基金合作的模式，以較低的成本取得土地進(jìn)行開發(fā)，當(dāng)項(xiàng)目銷售完畢后，根據(jù)項(xiàng)目的情況進(jìn)行份額回購，行成“先拿地，后付錢”的模式。

根據(jù)天眼查數(shù)據(jù)顯示，廣州國資產(chǎn)業(yè)發(fā)展股權(quán)投資基金成立于2013年6月13日，基金的GP和LP均為越秀產(chǎn)業(yè)基金，并采用“子母基金”的形式運(yùn)作。廣州國資產(chǎn)業(yè)基金為母基金，針對特定項(xiàng)目設(shè)立子基金。2013年，廣州國資產(chǎn)業(yè)基金旗下的子基金——廣州越秀仁達(dá)四號(hào)和五號(hào)聯(lián)合越秀地產(chǎn)斥巨資拿地。

越秀地產(chǎn)2013年報(bào)顯示，2013年越秀地產(chǎn)7宗購地總金額為201.24億元，比全年的合同銷售金額高出了近55億元，其中有4宗交易是通過與基金合作所得，總計(jì)支付58.17億元。

另一方面，越秀房地產(chǎn)信托基金為沉淀了大量資金的商業(yè)項(xiàng)目提供退出通道，實(shí)現(xiàn)資金回流，從而形成正向的生態(tài)循環(huán)。

2012年10月8日，越秀地產(chǎn)與越秀房地產(chǎn)信托基金聯(lián)合宣布，越秀地產(chǎn)旗下超高端商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目廣州國際金融中心注入越秀房產(chǎn)基金的交易完成，確立了越秀的“開發(fā)+運(yùn)營+金融”發(fā)展模式。

越秀地產(chǎn)主要負(fù)責(zé)前期的拿地投資和開發(fā)建設(shè)等工作，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入招商運(yùn)營的階段，越秀房地產(chǎn)信托基金選擇合適的時(shí)間和價(jià)格進(jìn)行項(xiàng)目的股權(quán)收購。

對于越秀地產(chǎn)來說，自持商業(yè)項(xiàng)目的前期拿地、開發(fā)建設(shè)以及運(yùn)營管理需要大量的資金支持，后期通過轉(zhuǎn)讓給越秀房地產(chǎn)信托基金后，能夠?qū)崿F(xiàn)快速的資金回籠，尋找新的發(fā)展機(jī)會(huì)。

由于雙方均為越秀集團(tuán)旗下子公司，并且越秀地產(chǎn)持有越秀房地產(chǎn)信托基金36.72%的股權(quán)。因此，即便項(xiàng)目股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給了越秀房地產(chǎn)信托基金，越秀地產(chǎn)在后期也同樣能夠享受到股權(quán)投資所帶來的長期收益。

從財(cái)務(wù)的角度上來看，越秀通過這種雙平臺(tái)互動(dòng)的模式，將原本不能列入核心利潤的資產(chǎn)評(píng)估增值所產(chǎn)生的利潤，通過項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)信托基金后的投資收益，使其轉(zhuǎn)為核心利潤。