風口之上的物流地產(chǎn)

王方玉

“2017年的雙11創(chuàng)造了超10億件的包裹，其中有一半是從普洛斯和萬科的貨倉里發(fā)出?！?/p>

近年來，伴隨著電商及新零售產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，物流地產(chǎn)行業(yè)逐漸站上“風口”，物流地產(chǎn)成為房地產(chǎn)業(yè)、電商行業(yè)、物流行業(yè)的共同熱點。高標準的物流地產(chǎn)因為供應的稀缺性，和相對其他物業(yè)類型而言的高回報率而受到資本青睞。

戴德梁行的一份報告指出，至2020年，中國電子商務、消費品、物流服務等行業(yè)對高標準倉庫的需求將遠大于供應，缺口超過1億平方米，短期內(nèi)市場將維持供不應求的狀態(tài)。

世邦魏理仕《2017全球優(yōu)質(zhì)物流地產(chǎn)租金報告》顯示，中國主要城市非自用中高標準物流設施存量尚不足美國的1/10，增長空間巨大；同時北上廣等一線城市的物流設施投資凈回報率高于商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)。

在物流地產(chǎn)領域，以普洛斯、嘉民為代表的外資企業(yè)是先行者和絕對的主力軍，宇培、易商紅木、寶灣物流、中儲股份等國內(nèi)物流地產(chǎn)商也深耕已久。此外，萬科、綠地等傳統(tǒng)地產(chǎn)商，菜鳥物流、京東等電商物流企業(yè)；中國人壽、海爾電器等成立的產(chǎn)業(yè)基金也在最近一段時間內(nèi)紛紛入局。

戴德梁行的報告顯示，截至2016年底，普洛斯（58.6%）、嘉民（8.2%）、宇培（6.6%）、寶灣物流（5.9%）、易商（5.1%）在該領域的市場占有率位列前五。

普洛斯&萬科 占據(jù)半壁江山

普洛斯是全球領先的現(xiàn)代物流設施提供商，于2004年開展在華業(yè)務，憑借優(yōu)質(zhì)的全球客戶資源與先進的運作模式，很快打開了中國市場。

如今普洛斯早已成為行業(yè)的龍頭與標桿。截至2018年3月末，普洛斯在中國擁有并經(jīng)營占地4400萬平方米，建筑面積2800萬平方米的物流基礎設施。其市場份額超過50%，占據(jù)了物流地產(chǎn)行業(yè)的半壁江山。

能夠迅速打開中國市場，普洛斯先進的資本運用方式功不可沒。普洛斯通過在境外發(fā)行Reits（房地產(chǎn)投資信托基金）的方式來募集資金，撬動3-5倍的杠桿。

一般來說，當一個項目進入穩(wěn)定運營狀態(tài)，出租率達到90%以上，租金回報率達到7%以上時，普洛斯會將成熟物業(yè)裝入到物流地產(chǎn)基金中。對于普洛斯來說，相當于完成了一次銷售，提前兌現(xiàn)了開發(fā)收入和開發(fā)利潤，并回籠了大部分資金。

之后普洛斯可以再將這些資金用于開發(fā)新項目，既解決了資金難題又實現(xiàn)了輕資產(chǎn)運營，周轉(zhuǎn)效率大大提高。而之所以能夠順利募集眾多私募基金，一方面是美國Reits 市場較為發(fā)達，另一方面與普洛斯的優(yōu)質(zhì)品牌和高效運營分不開。

近年來，越來越多的電商、品牌商、物流商開始全國布局，普洛斯遍布全國的物流網(wǎng)絡滿足了客戶的這一要求。據(jù)悉，普洛斯50%的客戶會租用兩地甚至多地的倉庫。

大量的優(yōu)質(zhì)客戶保證了普洛斯倉庫的高出租率，其倉儲項目的出租率基本保持在85%，處于行業(yè)內(nèi)較高水平；高達70%的客戶選擇期滿后與普洛斯續(xù)約。

此外，倉儲土地供給的緊張也促使普洛斯尋求參與二級土地市場的機會，陸續(xù)展開多次收購。這其中兩個重要的收購包括深基地B19.9%的股權(quán)，中儲股份（600787.SH）15.3%的股權(quán)，這兩家國資企業(yè)均在全國擁有十分可觀的土地資源，普洛斯市場份額得以進一步鞏固和拓展。

可以說，普洛斯具有較為堅固的護城河，后進入者很難在短期之內(nèi)改變當前格局。

因此，進軍物流地產(chǎn)行業(yè)的萬科選擇了入股普洛斯。2017年7月，萬科發(fā)布公告稱，將聯(lián)合普洛斯現(xiàn)任高管以及眾多基金公司參與普洛斯的私有化工作。其中，萬科投資占股21.4%。

萬科進軍物流地產(chǎn)籌劃已久，2015年萬科撤銷物流地產(chǎn)事業(yè)部，取而代之的是聯(lián)合黑石集團成立萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司。

最新數(shù)據(jù)顯示，萬科累計獲取的物流地產(chǎn)項目已達84個，累計獲取建面近629.88萬方，2018上半年新增建面211.88萬方，達到去年全年的78%，萬科的物流地產(chǎn)業(yè)務正在進一步加速。

寶灣物流&南山控股換股如虎添翼

2008年次貸危機爆發(fā)之時，普洛斯曾一度陷入困境，一個月內(nèi)股價暴跌78%。其中原因，在于盡管Reits 的運作模式有諸多優(yōu)點，但其抗風險能力較弱，在逆周期時容易發(fā)生風險事件。經(jīng)濟下行情況下，客戶貨源減少導致租金回報率不達標，基金募集無法完成，原本的高周轉(zhuǎn)率無法實現(xiàn)，容易陷入流動性危機。

與Reits 模式不同的是，招商局旗下的寶灣物流選擇的是自持物業(yè)模式，相對更為穩(wěn)健，但是相對開發(fā)周期較長，資產(chǎn)規(guī)模積累速度不如采用基金模式的外資企業(yè)。

截至2016年底，寶灣物流在物流地產(chǎn)行業(yè)的市場占有率為5.9%，位居第四位。在上海、天津、廣州等29個城市自行開發(fā)并管理50個物流園項目，運營、在建、簽約規(guī)劃倉庫面積約556萬平方米。

物流地產(chǎn)的本質(zhì)依然是“地的生意”，拿地能力和拿地成本很大程度上決定了后續(xù)的投資回報率。背靠招商局，寶灣物流在低成本拿地上具有明顯優(yōu)勢。

寶灣的母公司深基地B連續(xù)多年的毛利率均在50%以上。其2014、2015及2016年各運營物流園區(qū)業(yè)務合計收入連年增長，復合增長率達20.92%，合計凈利潤分別為1.57億元、1.81億元和1.99億元，復合增長率達12.58%。

此外，寶灣在物流行業(yè)已深耕多年， 在物流園區(qū)選址、開發(fā)建設、運營管 理等方面均積累了豐富的經(jīng)驗，并已形成網(wǎng)絡化布局，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢。一個典型的合作案例是耐克，全國所有的耐克鞋都是從寶灣物流園區(qū)發(fā)出來的。

此前寶灣物流隸屬于上市公司深基地B，今年7月，南山控股（002314.SZ）以發(fā)行A股股份換股方式吸收合并了深基地B。寶灣物流是深基地B的核心資產(chǎn)，根據(jù)深基地B2017年報數(shù)據(jù)，倉儲堆存業(yè)務營收占其總營收的80.71%。

吸收合并后，南山控股成為物流與地產(chǎn)的雙輪驅(qū)動格局。目前南山集團在全國重點一、二線城市擁有可觀的工業(yè)和物流用地，可以為寶灣物流的擴張?zhí)峁┵Y源支持。