樓市遇冷的燕郊樣本

胡巍

便捷的公交系統(tǒng)、林立的高樓……燕郊街頭的景象有時(shí)讓人們忘了：燕郊只是一個(gè)鎮(zhèn)。

“全鎮(zhèn)已形成以電子信息、新能源、新材料、生物制藥、裝備制造、綠色食品為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；以休閑旅游、健康醫(yī)療、現(xiàn)代物流、文化創(chuàng)意為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。擁有高新技術(shù)和先進(jìn)制造企業(yè)182家，規(guī)模以上民營(yíng)企業(yè)17家?！边@是河北省三河市政府官網(wǎng)對(duì)其轄區(qū)燕郊鎮(zhèn)的介紹。

雖然政府官網(wǎng)的介紹中并未提及房地產(chǎn)業(yè)，但稍加留意便會(huì)發(fā)現(xiàn)，數(shù)不清的房地產(chǎn)廣告，隨處可見(jiàn)的售樓處、地產(chǎn)中介門(mén)店，是燕郊的鮮明特色。因其毗鄰北京，加之相對(duì)低廉的房?jī)r(jià)，燕郊成為不少“北漂”置業(yè)的地點(diǎn)，進(jìn)而也被不少炒房者盯上。

“房地產(chǎn)是推動(dòng)燕郊發(fā)展的重要力量?！毖嘟家患冶镜胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銷售負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)。

2017年3月底，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者曾造訪燕郊，彼時(shí)大街小巷滿是西裝革履的房產(chǎn)中介人員，很多人在街頭就與看房者聊得火熱。

如今，形勢(shì)正在起變化。

探訪燕郊：帶客看房的人員比購(gòu)房者還要多

2018年10月中旬，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者再次造訪燕郊，房地產(chǎn)元素在當(dāng)?shù)厝噪S處可見(jiàn)，但廣告牌舊了，也沒(méi)有新的海報(bào)覆蓋上去；售樓處、中介門(mén)店仍在，但人氣變得冷清，甚至相當(dāng)一部分已經(jīng)關(guān)門(mén)；街頭難見(jiàn)中介人員，他們甚至不在門(mén)店“坐班”，哪怕是行業(yè)巨頭鏈家的一些店面，大門(mén)也已上鎖，經(jīng)紀(jì)人將自己的電話或名片張貼在門(mén)口。

“如果您跟銷售人員聊滿20分鐘，他們就會(huì)給我支付報(bào)酬了。”一位中年女士希望帶記者去售樓處了解情況，在如今的燕郊大街上，這種帶客去售樓處或中介門(mén)店的人員，甚至多于經(jīng)紀(jì)人或售樓人員，更多于真正的客戶?！昂芫枚紨埐坏揭粋€(gè)活，大概從去年6月開(kāi)始就這樣?！?/p>

不要說(shuō)客戶，在10月中旬周末的下午，燕靈路口附近的“售樓一條街”北側(cè)，就連行人也不多。

當(dāng)記者以購(gòu)房者的身份進(jìn)入港中旅·海泉灣項(xiàng)目的銷售大廳后，一位售樓人員上來(lái)就向記者強(qiáng)調(diào)：“您首先要確認(rèn)自己的確擁有購(gòu)房資質(zhì)，外地戶籍需有3年社?；蚣{稅證明且限購(gòu)一套，本地戶籍限購(gòu)兩套，否則我們肯定不會(huì)把房賣給您。港中旅作為國(guó)企，也絕對(duì)不可能像某些機(jī)構(gòu)，協(xié)助您偽造資質(zhì)?！?/p>

這一段開(kāi)門(mén)見(jiàn)山的介紹，一定程度上也解釋了售樓處門(mén)庭冷清的原因——許多人不具備購(gòu)房資質(zhì)。在半小時(shí)里，大廳內(nèi)沒(méi)有其他任何客戶。這位售樓人員一方面承認(rèn)燕郊樓市遇冷，一方面又解釋說(shuō)：“也不總是這個(gè)樣子，周末還是有些人來(lái)?！?/p>

“此前一年間，我們的項(xiàng)目一直處于價(jià)格平穩(wěn)期，既沒(méi)有上漲，也沒(méi)有像大家想象的那樣下降。項(xiàng)目適合剛需或改善型需求，項(xiàng)目從一開(kāi)始就是這樣設(shè)計(jì)的，而不是為了迎合炒房者。在此前燕郊房?jī)r(jià)瘋漲時(shí)，我們也是按照備案價(jià)格定價(jià)，沒(méi)有跟風(fēng)炒作?！鼻笆鍪蹣侨藛T還表示他們過(guò)去不把房子賣給投資客，但轉(zhuǎn)而她又向記者介紹現(xiàn)在也是投資時(shí)機(jī)。

限購(gòu)讓燕郊失去了北京客

前述燕郊本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷售負(fù)責(zé)人說(shuō)：“限購(gòu)是導(dǎo)致燕郊樓市遇冷的主要原因，某種程度上說(shuō)，甚至是唯一的原因?！边@項(xiàng)對(duì)燕郊樓市“殺傷力”頗大的限購(gòu)政策出臺(tái)于一年多之前。2017年6月2日《廊坊市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》對(duì)外發(fā)布，三河市被納入調(diào)控范圍，其中要求：

“非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ツ軌蛱峁┊?dāng)?shù)?年及以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明或納稅證明的，限購(gòu)一套住房，包括新建商品住房和二手住房。已經(jīng)擁有一套及以上住房，或者無(wú)法提供當(dāng)?shù)?年及以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明或納稅證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在?dāng)?shù)刭?gòu)買住房。補(bǔ)繳的社會(huì)保險(xiǎn)或納稅證明不得作為購(gòu)房有效憑證。

“當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ヒ褤碛袃商准耙陨献》康?，暫停在?dāng)?shù)刭?gòu)買住房，包括新建商品住房和二手住房?！?/p>

上述房企銷售負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“早在本地企業(yè)開(kāi)始大規(guī)模開(kāi)發(fā)的時(shí)候，目標(biāo)客戶群體就在北京。要知道燕郊原住民就幾萬(wàn)人，如果客戶目標(biāo)是他們，怎么可能去建幾十萬(wàn)套房子？限購(gòu)政策出臺(tái)后，我們的目標(biāo)客戶不具備購(gòu)房資格，相當(dāng)于企業(yè)最初設(shè)計(jì)的發(fā)展方向與現(xiàn)實(shí)制度脫節(jié)，房子當(dāng)然賣不動(dòng)?！?h3>一年半時(shí)間二手房?jī)r(jià)格幾近“腰斬”

燕郊房?jī)r(jià)下滑是一個(gè)事實(shí)。

2017年3月底，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者在燕郊采訪時(shí)，中介對(duì)本地二手房的報(bào)價(jià)多在每平米3萬(wàn)元左右；今年10月中旬，二手房的報(bào)價(jià)多在每平方米一萬(wàn)七八千元，甚至有個(gè)別報(bào)價(jià)在1.5萬(wàn)元左右；而新房單價(jià)則在兩萬(wàn)元到3萬(wàn)元之間。

“但有新聞?wù)f房?jī)r(jià)從每平方米4萬(wàn)掉到1.5萬(wàn)元，這是不客觀的。不同地理位置、小區(qū)環(huán)境、戶型朝向等因素，房屋質(zhì)量不同導(dǎo)致價(jià)格有明顯區(qū)別。在房?jī)r(jià)最高時(shí)，4萬(wàn)元一平方米的情況也不多，那都是質(zhì)量很好的房子，現(xiàn)在確實(shí)有單價(jià)1.5萬(wàn)元的房屋，但其質(zhì)量相對(duì)較差。不能用質(zhì)量不同的房子的售價(jià)做對(duì)比?！鼻笆龇科箐N售負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)。

“房?jī)r(jià)下降主要指部分二手房，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，新房銷售沒(méi)有影響。首先，燕郊本來(lái)就沒(méi)多少新房在售，因?yàn)?年都沒(méi)有批住宅用地。過(guò)去受限價(jià)政策影響，新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛，本來(lái)就比二手房便宜。其次，價(jià)格明顯下降的二手房，主要來(lái)源于資金出現(xiàn)問(wèn)題的投資者，釋放的房源目前并不多。資金上沒(méi)有問(wèn)題的投資者，雖然掛牌出售，但也沒(méi)有因?yàn)榧庇诔鍪侄祪r(jià)?？偟膩?lái)說(shuō)，有資質(zhì)買房的人不多，市場(chǎng)上真正用于交易的房子也不多，而掛牌價(jià)與成交價(jià)是有區(qū)別的。”

無(wú)論是2017年還是2018年，記者在采訪中都發(fā)現(xiàn)，燕郊新房不是商品房住宅銷售的主力，目前僅有港中旅、中興等少數(shù)項(xiàng)目在售。

“燕郊已經(jīng)5年沒(méi)有劃批住宅用地了，新房本來(lái)就少。就算是新房，目前也基本封頂或臨近封頂，我估計(jì)也就四五千套。在2016年樓市瘋漲的時(shí)候，主要也是二手房交易。這有一個(gè)好處，不存在爛尾的風(fēng)險(xiǎn)?！碑?dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)從業(yè)者介紹說(shuō)。

環(huán)京地區(qū)房?jī)r(jià)下降的不只是燕郊，據(jù)前述銷售代理人員介紹，大廠的房?jī)r(jià)也在降，他手頭的新房每平方米價(jià)格為一萬(wàn)三四千元。“不只燕郊，整個(gè)環(huán)京地區(qū)樓市都不景氣。開(kāi)發(fā)商的資金鏈容易出現(xiàn)問(wèn)題，所以必須降價(jià)盡快回籠資金。此外，大型開(kāi)發(fā)商之間通過(guò)收購(gòu)股份的方式進(jìn)行合作，我認(rèn)為是已經(jīng)拿到地的開(kāi)發(fā)商手頭沒(méi)有錢(qián)，只能尋求合作。”

一位房企銷售負(fù)責(zé)人的自述：“燕郊此前只是跟風(fēng)北京漲價(jià)”

燕郊樓市的一個(gè)特點(diǎn)是，除了個(gè)別樓盤(pán)由港中旅這樣的非本地企業(yè)開(kāi)發(fā)，幾乎所有樓盤(pán)都是本地企業(yè)開(kāi)發(fā)，福成、興達(dá)、燕達(dá)、匯福等集團(tuán)公司在當(dāng)?shù)乇灰暈椤氨就了拇箝_(kāi)發(fā)商”。在樓市遇冷之時(shí)，燕郊本土開(kāi)發(fā)商的日子又怎么樣？

位列“本土四大開(kāi)發(fā)商”之一的一家房企的銷售負(fù)責(zé)人接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)談及燕郊本土房企的生存現(xiàn)狀：

“燕郊樓市過(guò)去的確存在地方保護(hù)主義。這不難理解，任何一個(gè)地方政府都需要培養(yǎng)一些本地企業(yè)。外來(lái)開(kāi)發(fā)商可能賺了錢(qián)就走，只有本地企業(yè)才能源源不斷地繳納財(cái)稅，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展做貢獻(xiàn)。

“北三縣和通州的關(guān)系，過(guò)去是‘三個(gè)統(tǒng)一，即統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一管控，現(xiàn)在又多了一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，成了‘四個(gè)統(tǒng)一。所以燕郊的規(guī)劃不是三河市說(shuō)了算，還要通州批準(zhǔn)。燕郊已經(jīng)5年沒(méi)有劃批住宅用地，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展，即便未來(lái)劃撥，地方保護(hù)也很難行得通了。對(duì)于我們這樣的小企業(yè)，資金實(shí)力決定我們不可能與大型房企競(jìng)價(jià)，所以未來(lái)可能連地都很難拿到。

“未來(lái)，我們這種企業(yè)只能退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。首先，對(duì)于一些企業(yè)老板而言，這些年通過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)賺夠錢(qián)，現(xiàn)在收手也很滿足。其次，燕郊本地的幾家企業(yè)原本就是多元化發(fā)展，比如福成有牛肉生意，匯福是糧油集團(tuán)，轉(zhuǎn)型上沒(méi)有障礙。

“一些人認(rèn)為，房地產(chǎn)對(duì)于當(dāng)?shù)匕l(fā)展的貢獻(xiàn)，比燕郊的國(guó)家級(jí)高新區(qū)還要大。我不這么看，發(fā)展還是要有實(shí)體經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)。但可以肯定的是，房地產(chǎn)有重要貢獻(xiàn)。作為一個(gè)鎮(zhèn)，燕郊比很多地級(jí)市還要繁華。此外，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，大量人口聚集，有很多人來(lái)到本地工作，其中一些人來(lái)自北京，這種人口的集聚效應(yīng)也為未來(lái)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)?！?/p>

而談及此前燕郊房?jī)r(jià)是否過(guò)高的問(wèn)題，他認(rèn)為，“說(shuō)到之前炒房，不能說(shuō)燕郊沒(méi)有，但又有多嚴(yán)重？當(dāng)通州房子單價(jià)達(dá)到6萬(wàn)到8萬(wàn)元時(shí)，僅僅‘一河之隔的燕郊，憑什么不能賣3萬(wàn)到4萬(wàn)元呢？燕郊承接的正是在北京買不起房或者沒(méi)有資質(zhì)買房的人。如果說(shuō)炒房，那也是北京先把房?jī)r(jià)炒起來(lái)，然后才有燕郊跟風(fēng)漲價(jià)。

“房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響太大，相比之下，市場(chǎng)的影響就顯得小了，這次燕郊樓市遇冷就是這樣。同樣，也會(huì)產(chǎn)生一些市場(chǎng)怪象。當(dāng)2016年二手房房?jī)r(jià)瘋漲時(shí)，開(kāi)發(fā)商的新房因?yàn)槭艿秸迌r(jià)，不能上漲。我們當(dāng)然不愿以低價(jià)賣出去，但如果辦了預(yù)售證又不賣，就是捂盤(pán)行為，要受處罰。所以開(kāi)發(fā)商干脆連預(yù)售證都不辦，建好了房子也不賣，又規(guī)避了處罰的風(fēng)險(xiǎn)。所以市場(chǎng)不完全放開(kāi)，就會(huì)產(chǎn)生一些怪象。

“但我認(rèn)為，目前的政策是有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的，包括讓樓市冷下來(lái)的限購(gòu)政策。因?yàn)橥耆砰_(kāi)市場(chǎng)是有前提的，需要強(qiáng)大的制度，尤其是法治的保駕護(hù)航。如果一時(shí)還做不到，適當(dāng)?shù)恼呤侄尾拍鼙ＷC經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展?！?/p>