中國住房消費問題研究論綱

高 陽

(濟南大學(xué) 商學(xué)院，山東 濟南 250002)

一、問題的提出

早在1943年，馬斯洛就提出恪守人本主義哲學(xué)原理的需求層次理論，他將人類需求階梯上升描述為：生理的、安全的、社交的、尊重的和自我實現(xiàn)的需求。如果停留于對食物的強烈需求，那么其他需要就顯得不那么重要了。一旦人的意識幾乎全被饑餓所占據(jù)，人存在的全部意義就只是“吃”。只有當(dāng)人從生理需要的控制下得以解放之后，諸如居住和通勤的更高級的、社會化程度更高的需要就會增多[1]。效用理論作為用來分析決策者對待風(fēng)險的態(tài)度的理論，堪稱是經(jīng)典的基準(zhǔn)的消費行為理論(又被稱為優(yōu)先理論)，與馬氏理論的解釋有異曲同工之妙。其中，序數(shù)效用則是借助于“孰先孰后”的序數(shù)來反映效用的序數(shù)或等級，本身就能夠揭示出按照偏好程度所進行的排序。當(dāng)國民吃的問題得到根本性改善和滿足之后，居住、用品和游走的需求就會增多，城市化進程只是人的需求不斷升級的結(jié)果，諸如房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)等服務(wù)性消費性行業(yè)的蓬勃發(fā)展，也只是需求得以實現(xiàn)的一種結(jié)果而已。推而論之，需求結(jié)構(gòu)升級可以作為小康型社會進程的一項重要衡量標(biāo)準(zhǔn)，而且，住房改善和面積變化更是重要的可量化指標(biāo)。

當(dāng)我們將邊際效用遞減規(guī)律所決定的需求定理用于解釋住房需求時，自然會發(fā)現(xiàn)房屋和一般商品的本質(zhì)屬性并無差異。當(dāng)住房需求量相對于供給量過多時，住房價格必然上升；而且由于收入水平的提高，購房者購買住房是為了改善福利水平(能夠獲得更多的效用，投資也然)，相對于住房這樣邊際效用大的非一般商品，購房人就愿意支付相對較高價格，而且購房者購買住房所愿意支付的價格也多半是以邊際效用為標(biāo)準(zhǔn)。順延此分析，根據(jù)邊際效用遞減規(guī)律，一旦可供選擇的房屋數(shù)越少，邊際效用也就越大(心理層面)，住房價格相對于其他商品也就會相對較高。然而，當(dāng)其他條件不變，住房價格一旦下降，購房人需求從一個均衡點移到另一個均衡點時，住房供給數(shù)量也會減少。2016年12月14日至16日，中共中央經(jīng)濟工作會議公報首次使用這樣的話語表達(dá)，“房子是用來住的，不是用來炒的”，并指出“綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制；管住貨幣，嚴(yán)格限制信貸流向投資、投機性購房主體”。中央決策還著重強調(diào)，“要更加注重科學(xué)化、系統(tǒng)化和程序化，來設(shè)計各項規(guī)制策略，比如要規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為”。如何解決住有所居是真實世界的民生問題之一，只不過是北宋詩人梅堯臣所創(chuàng)作《陶者》的現(xiàn)實翻版；作為人的基本需要的住所問題，又是一個使研究者和社會公眾總是著迷和神往的問題。

在快速城市化進程中，國民消費需求的結(jié)構(gòu)變化側(cè)面反映出社會發(fā)展跨越溫飽向小康轉(zhuǎn)型，而且我們相信長期看存在著向富裕型消費社會轉(zhuǎn)變的趨勢。無論城鄉(xiāng)，1979—1984年5年間消費水平都出現(xiàn)過一次大跨越。當(dāng)時，大件家用電器的購買成為人們消費的一種時尚，電冰箱、電視機、洗衣機、收錄機等產(chǎn)品供給滿足了國民“用”的需求，家用電器需求增多倒逼出生產(chǎn)和供應(yīng)，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)也因此而向著“輕工業(yè)化”轉(zhuǎn)型。20世紀(jì)80年代末90年代初，由于居民住房、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等社會與經(jīng)濟改革緩慢，整個社會消費需求主要體現(xiàn)為服務(wù)于生活所“用”。1998年以前，消費需求結(jié)構(gòu)并未出現(xiàn)根本性的變化。1998年之后，緣于住房分配進入貨幣化階段，住房市場化改革實現(xiàn)了快速推進，滿足人的基本需要的“住所”的需求得以釋放。自那之后，城鎮(zhèn)居民熱衷于購買商品房和汽車(行)(如表1)，農(nóng)村居民則偏愛于自建鋼筋混凝土房屋，相比較而言，摩托車、汽車消費則滯后于城鎮(zhèn)居民10年以后(2010年前后)(如表2)。1998年以后，城鄉(xiāng)居民的發(fā)展型、享受型消費比重快速上升；消費需求的層次遞進特征明顯，住房、汽車、教育、旅游、娛樂、體育、休閑、通訊及數(shù)碼電子消費等多樣化消費需求增多，轉(zhuǎn)向了馬斯洛的第三層次和第四層次需求。無論針對于城鎮(zhèn)還是農(nóng)村居民而言，住房消費占比已經(jīng)上升到20%左右。尤其值得一提的是，住房消費不只是為了改善居住條件，購買或自建住房也體現(xiàn)為一種投資(機)需求，因住房消費需求增多帶來了建筑裝潢、家電器材等消費品的升級，農(nóng)村地區(qū)尤為典型。城鄉(xiāng)居民家電用品消費的30年變遷，隱含著居民生活水平提高的豐富內(nèi)容。

表1 城鎮(zhèn)居民家庭人均消費水平及結(jié)構(gòu)

表2 農(nóng)村居民家庭人均消費支出及結(jié)構(gòu)

注：從2013年起，國家統(tǒng)計局開展了城鄉(xiāng)一體化住戶收支與生活狀況調(diào)查，2013年及以后數(shù)據(jù)來源于此項調(diào)查。該統(tǒng)計指標(biāo)與2013年前的分城鎮(zhèn)和農(nóng)村住戶調(diào)查的調(diào)查范圍、調(diào)查方法、指標(biāo)口徑有所不同

就中國住房市場發(fā)展問題而言，市場運行機制從無到有只是瞬間之事；各大中城市齊步推進住房市場化改革，時間發(fā)生在1998年。時至今日，房地產(chǎn)市場發(fā)育及發(fā)展也不過20余年；因此，交易價格調(diào)整機制從形成再到完善的蛻變之路還很漫長，開展轉(zhuǎn)型期各種規(guī)制政策效果評估的研究變得尤為必要；追本溯源，住房市場買賣交易及價格水平的變化方向都帶有不確定性。住有所居的問題，并不是一個新問題，其實是一個古老的問題現(xiàn)世——一個使研究者和社會公眾總是著迷和神往的問題；當(dāng)下和未來，只不過是換了“新裝”。學(xué)理層面，如何精準(zhǔn)識別和預(yù)警房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的平穩(wěn)性，實質(zhì)是宏觀經(jīng)濟運行風(fēng)險管控問題；解密房地產(chǎn)市場交易冷熱情勢及價格波動的成因及機理，實則是微觀主體行為選擇問題。宏觀層面，經(jīng)濟運行、土地交易頻次、貨幣政策松緊、貧富差距和收入分化、發(fā)展方式轉(zhuǎn)型和人口轉(zhuǎn)變都會波及房價；微觀層面，交易主體的意愿、動機和行為選擇都會加劇房地產(chǎn)高端和中低端的內(nèi)部市場分化速度，從而使住房價格漲跌幅度因城市、地段、階段不同而呈現(xiàn)出明顯的時空差異。不同地區(qū)不同城市不同發(fā)展階段的市場是聯(lián)動的，政策規(guī)整和市場預(yù)期變化對住房市場沖擊力大小差異顯著，房價本身存在著傳染效應(yīng)；同一城市不同區(qū)塊，不同年份、季度和月份，房價波動千差萬別，為何這樣？理論界對此問題給出的解釋，多半是“公說公有理，婆說婆有理”。概言之，總在變化的供求關(guān)系才是房地產(chǎn)市場價格頻繁波動的最根本的原因；在市場經(jīng)濟條件下，即使任何領(lǐng)域供求規(guī)律恒定不變，伴隨房產(chǎn)、土地市場變化，附著在住房交易的各項成本上升也會推波助瀾，產(chǎn)生漣漪效應(yīng)。

涉獵中國住房消費問題研究，有必要建立起這樣的基本認(rèn)識：哪些問題是重要的，哪些是不重要的；哪些城市的需求及價格波動是短期的，哪些地區(qū)供給增長是長期的；哪些規(guī)律是永恒的，哪些現(xiàn)象是瞬時的；哪些市場運行風(fēng)險是可被預(yù)見到的，哪些隨機沖擊是無法被預(yù)期到的；哪些政策是易變的，哪些選擇是穩(wěn)健的；哪些微觀主體的行為選擇是確定的，哪些是不確定的；哪些政策效應(yīng)是可量化和測度的，哪些是不可以量化的；哪些危機是需要政府有形之手來防范的，哪些失衡是市場無形之手會自動進行調(diào)整的。放眼中國全局，具體落實到各大中城市，住房交易的數(shù)量及價格變化，也總會成為不同時期宏觀經(jīng)濟冷熱運行狀態(tài)的重要測度計。事實上，價格本就是房地產(chǎn)市場的自動調(diào)節(jié)器。本文的內(nèi)容安排如下：第二部分，住房消費問題研究可拓展領(lǐng)域；第三部分，現(xiàn)有研究的回溯；第四部分，學(xué)理思想和方法論設(shè)計；最后部分，分析內(nèi)容總結(jié)。

二、可拓展研究內(nèi)容體系

很長一段時期以來，政府借助于政策對住房消費(交易)所進行的種種規(guī)整，通常會作為解決市場價格短期波動的首選策略之一，部分解決問題的同時又滋生逆向選擇和道德風(fēng)險難題，因而在具體實踐中就必須直面政府與市場關(guān)系協(xié)調(diào)難題。住房市場問題研究，以及房價波動的成因解釋和規(guī)制策略調(diào)整的一籃子思路設(shè)計，實則又是為探尋宏觀經(jīng)濟發(fā)展難題形成的微觀機理和運行機制、政策作用的渠道效應(yīng)。

(一)住房消費需求理論建構(gòu)

基準(zhǔn)理論體系建構(gòu)，所涉及的基礎(chǔ)理論有：控制論(耗散結(jié)構(gòu)理論)，供求均衡理論，建立在信息非完備性假說基礎(chǔ)之上的理性預(yù)期、有限理性預(yù)期、適應(yīng)性預(yù)期等理論。將住宅市場經(jīng)濟理解為一個總會遠(yuǎn)離平衡態(tài)的非線性的開放系統(tǒng)，每一個參與主體(政府、企業(yè)、購房者和中介)都會自造一個子系統(tǒng)；當(dāng)此系統(tǒng)內(nèi)的各要素與系統(tǒng)外的各要素發(fā)生耦合作用時，即只有住宅價格的漲落和突變才會形成一種有序的耗散穩(wěn)定結(jié)構(gòu)，不斷地與外界交換物質(zhì)和能量(與政策、利率信貸部門、投資回報率等相互作用)。在住宅市場(系統(tǒng))內(nèi)部，當(dāng)房價的漲幅達(dá)到一定的閾值，通過計算房價漲落的臨界點，尋找到消費需求量和住房價格發(fā)生突變的時間點，也即由原來處于一種混亂無序的狀態(tài)，轉(zhuǎn)變成一種在時間、空間上的(近平衡態(tài)的)有序狀態(tài)(未來不同年份、不同月份的房價以及不同城市和同一城市不同區(qū)塊的房價達(dá)到一種有序的狀態(tài))。住房市場中區(qū)分為兩種不同形態(tài)的漲落：臨界點的房價漲落和非臨界點的房價漲落。后一種不會對市場產(chǎn)生大的沖擊(不會使房地產(chǎn)市場達(dá)到有序的狀態(tài))，2000年以來多輪房價上漲大潮及調(diào)控已經(jīng)印證：房地產(chǎn)市場“一漲就控制，不漲就刺激”，房價漲停循環(huán)往復(fù)，市場始終沒有達(dá)到一種新的平衡有序狀態(tài)，而只是局部的均衡狀態(tài)；臨界點附近的漲落會促使房地產(chǎn)市場達(dá)到一個有序的狀態(tài)，但不會被耗散掉，而是被不平衡的市場(系統(tǒng))放大，整個市場發(fā)生突變，最終達(dá)到穩(wěn)態(tài)。尋找突變的場力：高房價時，政府總會出于穩(wěn)定交易秩序的目的相機、擇時出臺規(guī)制政策(限購限貸)，調(diào)整市場主體的價格預(yù)期，短時期內(nèi)購房人多半會持觀望態(tài)度，一損俱損的格局就已經(jīng)形成。

讓市場機制(價格)起作用，即為經(jīng)濟學(xué)的一般原理。在住房市場上，通過房價來調(diào)節(jié)即可影響買房人和賣房人的決策，使供求關(guān)系得以保持平衡。在理想情況下，由住房市場的供求均衡而形成的均衡價格，能夠引導(dǎo)社會和經(jīng)濟資源的有效配置，從而能夠達(dá)到帕累托最優(yōu)狀態(tài)。在這種狀態(tài)下，生產(chǎn)者利潤最大化的產(chǎn)品產(chǎn)量組合恰好與消費者效用最大化的產(chǎn)品消費量組合相一致，因而使社會福利最大化。Lerner[2]指出：“價格等于邊際成本時，生產(chǎn)能最大限度地滿足消費者需要。根據(jù)消費者行為理論，消費者剩余最大的條件是邊際效用等于邊際支出?！?/p>

依據(jù)圖1，我們能夠找到消費者剩余的一種測算工具，也即：

消費者剩余=價值創(chuàng)造-生產(chǎn)者剩余=B-C-(P-C)=B-P

圖1 價值創(chuàng)造的構(gòu)成及消費者剩余變化

馬歇爾在《經(jīng)濟學(xué)原理》一書中對此進行過解釋，“買者希望從市場交易中獲益，即為消費者剩余，對應(yīng)地則是生產(chǎn)者剩余。消費者剩余，并不是真實世界中實際收入的增加，而只是消費經(jīng)濟學(xué)研究中一種心理感覺”。因此可以得到測算消費者剩余的工具之二：

消費者剩余=買者愿意支付的最高價格-買者的實際支付價格

對于廠商(諸如房地產(chǎn)開發(fā)商)而言，其剩余可以定義為：

生產(chǎn)者剩余=賣者得到的收入-賣者的實際成本

因此，總剩余=消費者剩余+生產(chǎn)者剩余=買者愿意支付的最高價格-賣者的實際成本。

在信息不對稱條件下，政府放松規(guī)制能調(diào)整政府與企業(yè)和市場之間的關(guān)系，讓市場機制起作用的空間巨大，減少諸如房地產(chǎn)開發(fā)商的超額剩余和購房者剩余。政府規(guī)制影響消費者剩余的一般邏輯——事與愿違和照顧利益集團。規(guī)制結(jié)構(gòu)對某個產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管過程一般都會事先考慮到產(chǎn)業(yè)集團的利益[3]，參與規(guī)制的政府機構(gòu)越多，規(guī)制效率越低[4]；產(chǎn)業(yè)利益集團也有激勵影響政府決策[5-6]。依據(jù)圖2，購房人(集團)面對每一次競價調(diào)整都會移動需求曲線，因此購房者的剩余不僅取決于價格，更受制于消費需求變化(住房需求曲線生成的集合)。

圖2 住房需求變化對消費者剩余的影響

(二)一般均衡理論的應(yīng)用

就住宅市場而言，供求均衡也只是局部均衡，將其與要素市場、其他產(chǎn)品和服務(wù)市場聯(lián)系起來，多個市場同時達(dá)到均衡才能夠算是全局均衡。為此，需要區(qū)分住宅經(jīng)濟系統(tǒng)內(nèi)的均衡(由政府、企業(yè)、購房者、中介博弈而成)和系統(tǒng)外的均衡(貨幣市場、產(chǎn)品市場、國際資本市場平衡)，基于有序狀態(tài)假設(shè)構(gòu)建可計算一般均衡模型(CGE)。在信息不充分(不完全紕漏)假設(shè)條件下，植入中介“行為人”主體，將政府作為穩(wěn)定秩序建構(gòu)的決策人，探討其如何在“合意法則”下調(diào)整政策、設(shè)計新機制，圍繞于此分析中央和地方政府、購房人和賣房人(居民家庭)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和金融機構(gòu)等微觀經(jīng)濟利益主體如何博弈并達(dá)到動態(tài)均衡。建立植入政府秉承合意性法則進行行為選擇的一般均衡分析框架(CGE)，構(gòu)建基于購房行為主體有限理性預(yù)期假說(LRE)的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟運行狀態(tài)的甄別機制，以更好地檢視中國式房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟“一枝獨秀”發(fā)展的根本性問題所在；通過開展基于房價波動事實及一般規(guī)律的系列實證研究，以能夠更好地創(chuàng)新設(shè)計出一整套可供選擇的規(guī)制策略和施政治理思路，從因亂而治轉(zhuǎn)向無為而治；綜合來看，將住房消費經(jīng)濟主導(dǎo)的經(jīng)濟實踐上升為理論，以期使住房問題研究成為發(fā)展經(jīng)濟學(xué)、投資和消費經(jīng)濟學(xué)等研究領(lǐng)域的學(xué)術(shù)增長點，全面評估住房市場化改革效能，再論通過處理政府和市場的關(guān)系以實現(xiàn)全社會福利水平最大化目標(biāo)。

若構(gòu)建基于社會福利水平最大化目標(biāo)的核算矩陣(SAM)的CGE模型，即可將子模塊劃分為：貨幣信貸、要素投入(資本和勞動力)、產(chǎn)品與勞務(wù)消費和財政收支平衡模塊。該模型中，關(guān)鍵的內(nèi)生變量就是住房交易價格、掛牌價格(二手房和開發(fā)商銷售價格)、影子價格，主要的外生變量有銀行貸款利率、投資回報率、工資率等。交易中的掛牌價格又可視為開發(fā)商(或房產(chǎn)中介)的預(yù)期價格，通常由工程造價和生產(chǎn)者剩余來決定。購房人愿意和實際支付的價格，又被視為住宅二級市場和三級市場的均衡價格，主要由購房者的工資收入和消費者剩余來共同決定。影子價格，也即均衡市場體系下的價格，由于市場參與主體均無法知曉均衡價格，因此將其作為一種測度價格或者參照價格，可以用來刻畫房地產(chǎn)交易市場的均衡狀態(tài)。單一市場主體交易的影子價格，通過賦予權(quán)重進行“加總”也就能夠確立全部市場的均衡價格。購房者的工資收入，主要用于住宅支出和其他支出(衣、食、行)，而且住房消費會對其他商品和服務(wù)的消費產(chǎn)生抑制效應(yīng)。

(三)城市和區(qū)域住房消費聯(lián)動

開展住房價格波動的階段性特征事實描述，繼而深入研究城市和區(qū)域房價差異成因，對房價變化的一般機理進行挖掘，以能夠更好地揭示房地產(chǎn)投資與價格變化的一般規(guī)律。歸結(jié)起來，房地產(chǎn)市場上的20∶80定理成立，80%的城市下跌，20%的城市上漲，房價都會呈現(xiàn)上漲鏡像。再就是70定理，1%的增速，約70個月房價會翻倍；2%增速，35個月(約3年時間)后翻倍，如果5%增速，只需要1年左右持續(xù)上漲就翻倍。為此，此部分研究將劃分不同階段、不同城市組，以及對同一城市劃定不同類型的片區(qū)，分層開展深度研究，以更好地揭示房價差異形成的影響變量，從供給層面概括房地產(chǎn)市場價格波動的特征事實。可觀測的一般事實是，2000年后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量呈現(xiàn)級數(shù)增長態(tài)勢，僅此一項內(nèi)容可以概述市場化進程尤其迅速。住宅投資主體所有制結(jié)構(gòu)劇變，原因是大量國有和集體性質(zhì)的開發(fā)商退出該行業(yè)，具有市場性質(zhì)的開發(fā)商數(shù)量不斷增多。從籌資來源渠道看，貸款依賴型向多市場主體支持型轉(zhuǎn)化，進入房地產(chǎn)的信托資金不斷增加，購房者預(yù)付資金池的數(shù)額增多，開發(fā)商和購房人“互綁”關(guān)系日趨緊密。在不同地區(qū)、不同城市之間，大同小異，但其運行邏輯如出一轍；從房地產(chǎn)市場交易價格變化規(guī)律看，潮起潮落(大城市漲、中小城市跌，大城市穩(wěn)則中小城市漲)，全國各地看似分割的房地產(chǎn)市場聯(lián)動性極強。此外，住房一級市場和二級市場的聯(lián)動性顯著，體現(xiàn)為二手房和新建房屋價格也是同升同降。統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析的結(jié)果顯示，未來兩個市場輪番漲跌的概率越來越高。

城市政府為實現(xiàn)經(jīng)濟高增長、稅收穩(wěn)定的目標(biāo)過分偏倚住宅開發(fā)市場，忽視二手房市場的政策沖擊效應(yīng)，當(dāng)住房存量達(dá)到一定規(guī)模的時候，可能會有一次整合，類似于這樣的不可控因素可能會是住宅市場能否可持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵決定變量。事實上，一旦持續(xù)增多或是持續(xù)減少的趨勢出現(xiàn)，各大中城市的住宅租賃市場的租金或下跌或上漲，長期以往必然會影響到新建房屋市場供給能力和水平。市場上“中介”這一特殊行為人活化了住房交易的運行機制：各城市、各區(qū)塊的房屋中介處在房產(chǎn)交易市場的最前端，它們掌握著大量的二手房信息，買房和賣房的人都繞不開信息捕獲和釋放這一環(huán)節(jié)，因此為中介主體哄抬或壓低房價提供了可能——同一套房源，在賣家跟前壓低價格，再在買房人面前報出高價格。抓住價格起作用的假設(shè)，即可實現(xiàn)的理論和實證研究突破：(1)探析住房市場運行的一般機理，補充與完善市場穩(wěn)定性格局形成與演化的動力學(xué)理論框架。(2)以更充分的研究證據(jù)來解釋住房市場的穩(wěn)態(tài)均衡、隨機匹配和供求法則等三大動力學(xué)原理，并將其作為住有所居社會管理目標(biāo)的實現(xiàn)的通用標(biāo)準(zhǔn)，探析不同地理空間城市住房市場變化的一般規(guī)律。(3)構(gòu)建植入公平理念的一整套住房市場規(guī)制策略，以更合理地評估住房政策實施效果。

(四)居民家庭住房消費行為選擇及消費福利水平測算

排序選擇問題無處不在，買房還是消費其他產(chǎn)品或服務(wù)，在何處(哪一個城市哪一塊城區(qū))買房，花多少錢買什么樣的房產(chǎn)等問題其實都是依據(jù)效用最大化目標(biāo)而進行排序選擇的結(jié)果。借助概率論研究購房者的行為選擇：購房人的行為是相互影響的，不是相互獨立的，通常存在著羊群效應(yīng)；根據(jù)排隊論假設(shè)，是增加住房支出還是其他消費品支出，主要取決于人們的心理預(yù)期。只要確定了某一個具體目標(biāo)，就需要將被選擇的對象按照某個準(zhǔn)則進行排隊，居民家庭從中進行選擇，如果有更多的方案可供選擇，則可以采用多元離散選擇模型。本質(zhì)性問題是：可選擇的J+1個結(jié)果本身是遵循著某種規(guī)則的排序的結(jié)果，一旦J優(yōu)于J-1，2優(yōu)于1，1優(yōu)于0，決策者選擇不同的方案所獲得的效用也是排序的。住房消費市場運行自動調(diào)節(jié)器設(shè)計，在復(fù)雜宏觀經(jīng)濟環(huán)境干擾下，設(shè)計的運行機制以能夠服務(wù)于建立一種住有所居的有序狀態(tài)(既定目標(biāo))，關(guān)鍵在于作出經(jīng)濟環(huán)境場景假設(shè)，以及影響行為選擇可能性的完備信息系統(tǒng)(財富積累的稟賦效應(yīng)、住宅存量、個人偏好等)，將市場風(fēng)險分散于經(jīng)濟行為人(購房者、開發(fā)企業(yè)和中介)身上，通過創(chuàng)新機制引導(dǎo)理性決策。構(gòu)建一種有效的制度安排，使行為人追求個人利益的行為，正好與企業(yè)實現(xiàn)集體價值最大化的目標(biāo)相吻合。各參與者(政府、企業(yè)、購房者、中介)在房地產(chǎn)市場進行博弈，有限理性實現(xiàn)個體利益最大化的策略與機制設(shè)計者所期望的策略保持一致，使參與者能夠自愿地按照機制設(shè)計者(政府)所期望的策略采取行動(博弈)。

基于此，我們就可以將微觀家庭的住房消費行為選擇設(shè)定為：買房和不買房。首先要解決居住的問題是“住有所居”，縮減其他諸如吃、穿、用和行的支出(出行旅游、閑暇消費)，那么又會花多少錢用于住房消費？借助于微觀調(diào)查數(shù)據(jù)進行論述，選用的微觀家庭研究數(shù)據(jù)庫包括CGSS、CFPSCHARLS等，將開展5個代表城市(東西南北中)中的1 000個家庭樣本進行跟蹤調(diào)查。第一步，討論買還是不買以及在何處買的行為選擇問題。排序二元選擇模型討論買還是不買的問題，排序多元選擇模型確定在何處(不同城市、同一城市不同區(qū)塊)買的問題。Heckman兩階段模型確定微觀家庭消費行為選擇(買還是不買)的門檻值。第二步，討論花多少錢買的問題。截斷回歸模型(Truncated Regression)試圖找到不同時期、不同地區(qū)的購房者的收入底線(家庭收入達(dá)到多高的水平會選擇購房)，也就對應(yīng)著購房者的最大住房消費極限(天花板)。大部分工薪階層的收入所能承受的房價，很可能才是均衡住房價格的基準(zhǔn)，這個底線(門檻值)主要取決于工資水平的上漲速度。個體或者家庭的效用是其他個體或其他家庭的收入和消費的函數(shù)。對于任何產(chǎn)品或服務(wù)(當(dāng)然也包括住宅)，消費價值的不斷增加將帶來效用的不斷增加，但邊際收益遞減。在此基礎(chǔ)上，建立世代交疊模型(OLG)并用以測算居民家庭住房消費的福利水平。

(五)情景模擬和政府規(guī)制策略選擇

如果給定住房下跌的情景，就能夠進行仿真，開展泡沫破滅的社會經(jīng)濟效應(yīng)評估。住房消費市場上，對不同微觀主體實時進行壓力測試極為必要?！霸诟母镞^程中，民眾的心理因素，或曰心理承受能力，是改革措施能否有效實施的重要條件。任何一項改革政策要從觀念變?yōu)楝F(xiàn)實，其關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于作為受其直接影響的民眾能否接受這一改革，從心態(tài)上認(rèn)同新的體制”[7]。很長一段時期以來，中國房地產(chǎn)市場處于混亂無序的狀態(tài)，原因是房價的漲幅在人們可承受的范圍之內(nèi)，政府的政策只是作為“安慰劑”。那么，房地產(chǎn)市場各參與主體的壓力承受的臨界點在哪里？如何進行壓力測試？考慮有強烈價格預(yù)期和沒有強烈價格預(yù)期(也即上漲或是下跌)兩種場景，兩種價格與實際交易房價進行比較，考慮銀行、企業(yè)、居民家庭的信心及變化對房地產(chǎn)市場乃至整個微觀經(jīng)濟運行的沖擊。以此研究結(jié)果作為宏觀經(jīng)濟運行態(tài)勢變換、宏觀經(jīng)濟政策(貨幣、財政)效果評價的重要依據(jù)。為了評估新舊兩種不同的機制，使用校準(zhǔn)和模擬的經(jīng)驗研究方法，以價格漲跌預(yù)期與實際偏離狀態(tài)作為基準(zhǔn)，貨幣政策向著財政政策轉(zhuǎn)換(寬松或者緊縮)的變化，或者兩種機制的搭配使用，調(diào)整購房人、開發(fā)商的心理預(yù)期?；趨?shù)估計結(jié)果，進行參數(shù)校準(zhǔn)：收入效應(yīng)、價格效應(yīng)、偏好變化(對風(fēng)險而言，風(fēng)險偏好型或者風(fēng)險規(guī)避型)，模擬仿真部分的內(nèi)容側(cè)重于微觀機理簡析；政策沖擊、信貸影響、消費需求沖擊的變化是如何因政策而起，這又是基于宏觀財政和貨幣政策效果的評價，宏觀和微觀的實證研究是為服務(wù)于新機制的設(shè)計。微觀機理分析運用結(jié)構(gòu)方程模型(SEM)，宏觀政策評價運用動態(tài)隨機一般均衡模型(DSGE)。

概述住房市場運行的一般邏輯：政府(中央和地方)借助貨幣和信貸政策調(diào)控宏觀經(jīng)濟，即發(fā)幣增收→刺激房產(chǎn)消費→央行回籠資金→抑制消費→穩(wěn)定物價水平，以能夠達(dá)到穩(wěn)定增長和就業(yè)、管理社會的目的，因勢利導(dǎo)，構(gòu)建社會和經(jīng)濟合理秩序。在市場經(jīng)濟的環(huán)境下，市場主體的投機性動機是阻擋不了的，各種相機出臺的規(guī)制政策可能帶來的后果通常都在意料之中，甚至不排除已經(jīng)準(zhǔn)備了應(yīng)對的“上策”。當(dāng)社會經(jīng)濟發(fā)展到一定階段，創(chuàng)新規(guī)制政策是必然選擇(發(fā)達(dá)國家走過這樣的路)，跨過一定發(fā)展階段，必須關(guān)注政策是否能夠發(fā)生轉(zhuǎn)向并適應(yīng)新的發(fā)展條件，以及如何調(diào)適使其更具有效性。就微觀經(jīng)濟主體行為選擇(開發(fā)商和購房者)而言，各取所需目標(biāo)趨同(實現(xiàn)經(jīng)濟利益最大化)，在房地產(chǎn)交易舞臺上逢場作戲；光彩照人的聚光燈下，復(fù)雜無序的房地產(chǎn)經(jīng)濟運行系統(tǒng)暗藏玄機，貨幣(政府控制)與信貸(市場調(diào)整)扮演雙開關(guān)角色。未來，房子將依然發(fā)揮作用：將貨幣政策(增加供給、調(diào)整利率)用到極致，接連不斷地出臺寬松型財政刺激政策，與經(jīng)濟周期疊加產(chǎn)生增長效應(yīng)，住房供求關(guān)系調(diào)整通常又被作為調(diào)節(jié)收入再分配的手段和工具。以此為據(jù)構(gòu)建規(guī)范住房市場運行三大機制：識別機制(事前)、甄別機制(事中)、診斷機制(事后)。具體如下：識別機制通過可觀測到的房地產(chǎn)市場運行的現(xiàn)象、可提取的特征事實(各主體的行為選擇博弈、房價漲幅)來構(gòu)建；甄別機制要通過房價波動區(qū)間甄別房價的上限和下限，構(gòu)建房地產(chǎn)市場的聯(lián)動機制；診斷機制實為構(gòu)建房地產(chǎn)市場的預(yù)警體系服務(wù)，對政府和銀行的債務(wù)風(fēng)險進行測度，應(yīng)當(dāng)創(chuàng)新設(shè)計出一套可供選擇的規(guī)制策略。

三、對已有研究的回應(yīng)

與已有研究不同，我們認(rèn)為創(chuàng)新住房消費問題研究具有重要的理論和實踐價值。理論價值包括：其一，對住房消費市場運行狀態(tài)加以研究，能夠豐富中國版本的微觀和宏觀經(jīng)濟學(xué)學(xué)理內(nèi)容體系，而剖析房地產(chǎn)市場經(jīng)濟實踐又能夠找尋到房價形成的微觀機理。其二，重構(gòu)經(jīng)濟政策體系的合意和合理目標(biāo)設(shè)計基準(zhǔn)。關(guān)于政府和市場的關(guān)系討論，一直是理論界和政界的熱點話題，住有所居、勞有所獲的中國特色社會主義經(jīng)濟實踐提供極佳觀察例證，豐富中國馬克思主義政治經(jīng)濟學(xué)內(nèi)涵。其三，深度闡釋住有所居民生問題導(dǎo)向研究思想的重要性，方法論意義則是再度形塑“問題決定方法”的一般認(rèn)識。

(一)房價是住房消費問題研究的重要領(lǐng)域，但不是“第一重要”問題

解釋中國房價波動成因的維度有需求和供給，微觀和宏觀，短期和長期等。根據(jù)供求理論，均衡房價由住房需求和住房供給共同決定，住房價格的快速上漲主要由需求與供給的共同作用來決定[8-9]，高房價又是各地區(qū)高儲蓄和高房價格局并存的原因之一[10]。需求層面，主要的解釋變量有個人(家庭)收入和土地財政強化了的買房者的看漲預(yù)期[11-14]，主要控制變量有年齡結(jié)構(gòu)[15-16]。供給方面，將其歸因為城市政府的土地供應(yīng)、開發(fā)商的房屋供給等[17-18]。不同收入水平的家庭都傾向買房，不同收入的人群通常會被篩選出來[19-20]，房價取決于某一區(qū)域人群的平均收入，而非絕對收入[21]14。時空異質(zhì)性特征解析，早在20世紀(jì)50年代，一線城市房價的上漲問題就已經(jīng)被關(guān)注[22-23]。21世紀(jì)，10年間(2003—2013年)不同城市的房價翻了3～6倍，住宅消費經(jīng)濟與國民經(jīng)濟長期處于斷裂狀態(tài)，城市化失衡致使區(qū)域空間差異不斷拉大[24-25]。綜觀而論，將房價上漲的推手歸因為政府精準(zhǔn)控制土地供應(yīng)，此類解釋有部分合理性，而要想解答為什么中小城市的房價并未因為土地供給不足(住房供給缺位)而出現(xiàn)的“報復(fù)”式上漲，需要另尋他路。2006年后，房價與剛性的需求基本無關(guān)[26]；房地產(chǎn)(居住和商用)投資和投機需求很可能才是關(guān)鍵的決定因子，仍然遵循供求共同決定價格的運行機制和供求鐵律(需求曲線的單向移動改變價格水平)。既有研究已經(jīng)抓住收入水平效應(yīng)解釋房價波動及成因，并凸顯地區(qū)和城市差異。

(二)住房市場均衡格局如何得以形成

順次而論，購房者價格預(yù)期又如何影響購房行為決策，需借助于住房消費測度福利水平及幸福感。相關(guān)研究認(rèn)為，均衡價格可以作為評價房地產(chǎn)市場交易及宏觀經(jīng)濟運行的標(biāo)準(zhǔn)[27-28]；一旦市場運行偏離了均衡點，各種因素交錯影響就會加劇房價波動。理論上，住房市場均衡可以分為局部均衡和一般均衡。在局部均衡模型中，相關(guān)研究更為關(guān)注購房者、開發(fā)商、銀行信貸部門和政府主體的利益博弈，住房市場上行為人的理性或非理性預(yù)期都會加劇市場的泡沫化[29]；市場的運行效率取決于社會公眾獲取的信息量，住房市場上的集體非理性使價格變動服從羊群效應(yīng)和動量效應(yīng)，因此導(dǎo)致價格偏離均衡水平[21]40。房價持續(xù)上漲或下跌，都會影響居民的福利水平[30]，住房市場均衡格局形成主要取決于購房人的預(yù)期，相關(guān)研究主要借助于CGE和DSGE模型測度住房規(guī)制政策效應(yīng)[31-32]。

切題住房市場交易行為選擇，因此而展開的幸福感和福利水平測度研究已經(jīng)揭示出，因住房消費引發(fā)一系列社會性治理問題，比如“為買房而儲蓄”(預(yù)防性需求)、“為結(jié)婚而買房”(住宅居住型需求)、“為買房而離婚”(住宅投機型需求)[33-36]。購房行為選擇應(yīng)驗了這樣一套邏輯：“對于任何產(chǎn)品或服務(wù)，消費價值的不斷增加將帶來效用的不斷增加，但邊際收益遞減?！盵21]13在經(jīng)濟學(xué)層面，對住房問題開展研究(無論于宏觀增長目標(biāo)實現(xiàn)還是微觀行為選擇傾向)，終將回歸幸福的感知(心理的)和選擇的取舍(行動的)這一古老的哲理命題，不斷應(yīng)驗彼德尼斯的話語，“一個人所擁有的財產(chǎn)，決定了這個人在他人眼中的價值”[37]。綜而觀之，住房市場的均衡論者皆認(rèn)為均衡格局的形成在于均衡價格的形成，事實上此類研究只不過部分地解答了局部均衡目標(biāo)如何得以實現(xiàn)。著眼于購房者行為決策，以往的研究過多地關(guān)注收入效應(yīng)，也針對不同收入分層的人群進行細(xì)分，解答了哪些人會買房，但并沒有尋找潛在購房者全體選擇買房時的收入底線(最低收入當(dāng)量的確立基準(zhǔn))，宏觀研究缺少微觀機理，微觀研究缺失宏觀大視野。

(三)貨幣(政府)政策調(diào)整與市場運行互促機制研究

此類研究重點探討依靠貨幣政策來調(diào)整房地產(chǎn)價格穩(wěn)定性的時空壓縮效應(yīng)。早有研究提及，開發(fā)商要與銀行“搭伙”[22]46，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過度地依賴于銀行信貸的支撐[38]。2003年后，銀行向房地產(chǎn)市場過度注入貸款[39]，房地產(chǎn)經(jīng)濟周期與金融穩(wěn)定性息息相關(guān)，一旦實施緊縮性貨幣政策，就能夠在短期內(nèi)有效抑制房地產(chǎn)價格的上漲。貨幣政策擴張效應(yīng)(信貸規(guī)模)因地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平而存在差異，房價波動因此而呈現(xiàn)出明顯的此跌彼漲的地域性差異[26-27,40]；一旦房價下跌，信貸規(guī)模也將會收縮，結(jié)果可能加劇違約風(fēng)險，此內(nèi)容為金融危機發(fā)生的一般邏輯的經(jīng)典文字通俗表述。貨幣政策調(diào)整會從兩個層面波及居民住宅消費需求變化：其一，影響居民所持有的金融資產(chǎn)的價格；其二，影響信貸的成本和信貸可獲得性，繼而影響居民的債務(wù)規(guī)模和住房需求量[41-44]。如果發(fā)生誘發(fā)性通貨膨脹，居民的跨期再分配就會增加儲蓄而減少消費[45]。長期看，寬松性貨幣政策不斷地吹大房地產(chǎn)泡沫；泡沫一旦破滅就會誘發(fā)系統(tǒng)性金融危機[46]，進而影響長期的均衡產(chǎn)出規(guī)模[47-48]，經(jīng)濟周期主要與房屋建筑的循環(huán)往復(fù)周期性變化高度相關(guān)[49]。哈耶克已揭示，當(dāng)利率水平較低時，高等級商品相對于當(dāng)前商品的貼現(xiàn)率就較低，資本所有者選擇投資于高等級商品而非當(dāng)前消費品就會有利可圖。現(xiàn)有研究在評估貨幣政策效果時忽視了微觀主體順勢預(yù)期而改變了的目標(biāo)函數(shù)及約束條件，并未解答中央銀行發(fā)行貨幣的重要基準(zhǔn)是什么，地方政府為何將房地產(chǎn)業(yè)的投資刺激作為拉動、穩(wěn)定經(jīng)濟增長的有效和慣用工具。

(四)土地財政是推高房價上漲的原因，但不是“第一重要”原因

解密那些作用于住房市場、能夠使其平穩(wěn)運行的政策性要件，扣緊土地財政謎題來概括供給和需求沖擊效應(yīng)如何形成。住宅經(jīng)濟運行可作為宏觀經(jīng)濟運行的晴雨表，也將涉及住房的威克塞爾效應(yīng)、財富效應(yīng)和資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)等分析。套用一般邏輯就會得出這樣的研究判斷：房價上漲是政府行為，增發(fā)貨幣是慣常做法[50-51]，家庭或個人通常會采取一系列的規(guī)避策略加以應(yīng)對。概言之，也即解答政府能夠調(diào)控的空間有多大，市場能夠進行自動調(diào)整的邊界在何處？瞄準(zhǔn)供求關(guān)系變化的引導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)政策眾多，而以什么樣的方式來幫扶弱勢民眾解決住房問題的公共政策甚少，保障性政策惠及群體不明，住房供求關(guān)系失衡是各項社會與經(jīng)濟矛盾滋生的根源所在。早在1987年，一份題名《2000年的中國》的研究報告已經(jīng)勾勒出后來房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行機制，該報告的政策建議提及“城鎮(zhèn)住宅的根本出路是商品化”，闡釋性文字有“商品房可能成為消費能力的‘蓄水池’，國民經(jīng)濟的‘穩(wěn)定器’”。2003年后，中共中央和地方黨政部門出臺的政策、規(guī)定、通知、條例、法律和規(guī)劃文本中，房地產(chǎn)一詞出現(xiàn)的頻次較高，調(diào)控需求的政策有稅收、利率、消費信貸等[52]；在供給面，有國土部門的土地指標(biāo)規(guī)定、城市規(guī)劃、用地規(guī)劃，城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定，廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)定等。大多數(shù)國家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟增長之間依然存在著捆綁關(guān)系，中國將房地產(chǎn)作為發(fā)行貨幣的基準(zhǔn)，以此重構(gòu)經(jīng)濟新秩序的做法并不例外[53-54]，中國經(jīng)濟逐步地虛擬化和資產(chǎn)化。1958年，中共中央發(fā)出要節(jié)省基本建設(shè)用地的政治號召，正確的政治路線是因為同經(jīng)濟發(fā)展階段特征相適應(yīng)，最后就必然要勝利，此表述只是“政治是經(jīng)濟的集中表現(xiàn)”的重新解讀[55]。政府調(diào)控住房消費的政策，短期內(nèi)對房價的漲幅能夠起到一定的抑制作用，但從長期看，政策不能改變供求關(guān)系(經(jīng)濟規(guī)律)，最后也只能交由市場來自動調(diào)整。目前罕有研究關(guān)注政策實施效果評估，住房交易運行絕非純粹的市場行為，買賣雙方都形成較強的房價上漲心理預(yù)期，這樣的“理性”多是建立在涉及交易的各項政策和未來政策穩(wěn)定化的假定基礎(chǔ)之上。

綜觀可獲取的類似研究會發(fā)現(xiàn)，在中國住房消費市場尚未完善之前，理論界已從需求與供給、土地財政與貨幣政策等方面展開論述，發(fā)表此類文章的期刊主要有《建筑學(xué)報》《學(xué)術(shù)月刊》《改革》和《國際經(jīng)濟評論》等。此后，題名或關(guān)鍵詞包含房地產(chǎn)的海量文獻，無論是理論高度，還是指導(dǎo)實踐的價值，并未超越20世紀(jì)90年代以前的同類研究。后續(xù)研究所關(guān)注話題、學(xué)術(shù)命題和思想集成等都只是早前的翻版或低水平的重復(fù)。在經(jīng)濟新常態(tài)格局下，如何讓住宅回歸居住屬性，重回均衡狀態(tài)，罕有文獻提及。繼而查閱與住房問題相關(guān)的國家社科、自科資助課題和報刊發(fā)表文章，能夠描繪住房消費問題研究的全景。其一，歷年國家社科項目(1991—2016年)都會有涉及房地產(chǎn)的研究課題，依據(jù)出現(xiàn)的高頻詞匯排序為：房價波動、貨幣政策、系統(tǒng)性金融風(fēng)險、調(diào)控(或政策評估)、住房保障制度、土地供給等。其二，依國家自然科學(xué)基金課題資助項目數(shù)量對相關(guān)高頻詞匯排序：房價、調(diào)控、住房保障、貨幣政策、空間差異(城市和區(qū)域)、預(yù)警、地方政府、土地等。其三，根據(jù)題名中含有“房地產(chǎn)”而查詢到的國內(nèi)主流期刊、報紙的文章，最早發(fā)表于1921年，題名中含有“住房”的文章最早發(fā)表于1977年。自1980年之后，住房消費問題研究就已經(jīng)成為熱點，1998年住房貨幣化改革之后，文章數(shù)量水漲船高。2003—2010年，題名中包含“住房”“房地產(chǎn)”“房價”的文獻急劇增多。

總體看，已有研究要么只是經(jīng)驗性的，僅僅描述房地產(chǎn)市場及其交易的特征事實，沒有上升到一定的理論層面；要么沒有真正理解政府和政策的真正意圖，只是以“看似完美的模型”，忽略了研究方法是服務(wù)于研究問題的一般常理，忽視了解釋變量和被解釋變量之間因果關(guān)系和相關(guān)關(guān)系的邏輯。給定房價總會不斷上漲基本假設(shè)前提，早有研究觸及價格波動的成因分析、城市和地區(qū)差異性解釋、收入和價格的作用機制解析；罕有研究在設(shè)定“房價下跌”場景下，關(guān)注居民家庭福利水平損失、政府預(yù)防和規(guī)整策略選擇、預(yù)警體系與機制設(shè)計等學(xué)理和實踐難題。

四、方法論及核心思想

(一)研究方法創(chuàng)新

第一，跨學(xué)科交叉建模，可以借鑒消費經(jīng)濟學(xué)、社會經(jīng)濟學(xué)、人口學(xué)、空間經(jīng)濟學(xué)、信息經(jīng)濟學(xué)和發(fā)展經(jīng)濟學(xué)等經(jīng)濟學(xué)學(xué)科分析方法，借助控制論、概率論展開數(shù)學(xué)建模以更好地厘清住房供求關(guān)系和空間聯(lián)動實現(xiàn)路徑；運用系統(tǒng)動力學(xué)(模擬仿真)方法，將住房經(jīng)濟視為一個動態(tài)的無序復(fù)雜系統(tǒng)，定性定量研究相結(jié)合，探討梯度房價分布的最優(yōu)空間體系結(jié)構(gòu)，運用數(shù)學(xué)模型來反映人口空間布局及住房消費經(jīng)濟系統(tǒng)特征、結(jié)構(gòu)和演化過程；以結(jié)構(gòu)方程模型(SEM)簡析微觀運行機理，政策效果評估則需要借助動態(tài)隨機一般均衡模型(DSGE)。

第二，運用一般均衡分析方法(考慮其他部門經(jīng)濟變化測度房價變化對整體經(jīng)濟運行的增長效應(yīng))和局部均衡分析方法(對應(yīng)住房消費市場價格水平及波動趨勢進行研究)，進而評價規(guī)制政策的效果。使用比較靜態(tài)分析方法(工資性、財產(chǎn)性收入，利率，投資回報率，國際資本流動比例等參數(shù)具有收斂性)，探討各種經(jīng)濟行為主體是如何為實現(xiàn)自己目標(biāo)最優(yōu)化而共同行動，借此研究構(gòu)建起較為穩(wěn)固的利益分占機制。

第三，使用計量分析方法。采用空間誤差模型(SEM)，分析住房消費市場變化的動態(tài)性、可見性、復(fù)雜性和平衡性。構(gòu)建聯(lián)動和平衡的聯(lián)立方程模型(SEMS)、門檻效應(yīng)模型(Threshold Model)、馬爾可夫區(qū)制轉(zhuǎn)換模型(MRSM)等，用以解析那些作用于住房市場運行的政策性沖擊、供給和需求沖擊因素，深度闡釋房地產(chǎn)泡沫形成機制和破滅機理。將與住房問題相關(guān)的社會經(jīng)濟政策、規(guī)定、通知、條例、法律和規(guī)劃文本數(shù)據(jù)化，通過提取關(guān)鍵詞出現(xiàn)的頻次及變化，分析對房地產(chǎn)市場交易、價格變化及新建住房變化的影響；采用定性歸納演繹和定量評估相結(jié)合的分析方法，用事件史分析(Cox)方法研究住房交易行為，借助于PS-DID方法(PSM和CEM)評估政策效應(yīng)，建立SEM模型揭示政策的傳導(dǎo)機制和房地產(chǎn)市場的微觀運行機理。

第四，運用時域分析法研究住房經(jīng)濟系統(tǒng)的動態(tài)特性和穩(wěn)態(tài)誤差。找到系統(tǒng)穩(wěn)定性的時間突變點：高房價時間節(jié)點上，運用系統(tǒng)熵值方法(EAM)研究住房經(jīng)濟系統(tǒng)內(nèi)的均衡(政府、企業(yè)、購房者、中介博弈)，運用開放宏觀分析模型(M-F模型)研究系統(tǒng)外的均衡(貨幣市場均衡、產(chǎn)品市場均衡、國際資本市場平衡(國際游資))。用熵值表示整個大市場下的小市場的交易行為，熵值越大，買房的家庭數(shù)越多，家庭實施購房行為的概率就越大。

第五，采用比較分析方法(CAA)。構(gòu)建判別住房市場穩(wěn)定性的時間和空間標(biāo)準(zhǔn)，提取經(jīng)驗事實，以為構(gòu)建長效機制提供經(jīng)驗證據(jù)。設(shè)立時間標(biāo)準(zhǔn)，選擇何時的穩(wěn)定狀態(tài)測度指標(biāo)數(shù)值作為對比標(biāo)準(zhǔn)，可選取的時間即為1987年前和后各取最穩(wěn)定和最不穩(wěn)定年度進行比較；確立空間標(biāo)準(zhǔn)，選擇典型城市作為參照系進行比較(北上廣深)，以美國和日本住房市場經(jīng)濟發(fā)展為鑒，測度全國不同時期各大中城市(70個大中城市)平均水平并進行比較。由于農(nóng)村住房的權(quán)屬性質(zhì)并未發(fā)生改變，因此將農(nóng)村部門作為參照系，能夠透析城市住房市場化溢價機制，進行城鄉(xiāng)比較能夠概述住房市場變遷的一般規(guī)律。

(二)本土化和規(guī)范化論綱

在中國，住房消費問題不僅僅是經(jīng)濟問題，透過政策文本的具體內(nèi)容闡釋，解決住有所居的民生問題，有足夠的理由相信，住房非常態(tài)運行難題解決必然牽涉政治(分權(quán))、社會和法律等諸多治理難題。因住房棘手難題解決而倒逼的規(guī)制政策設(shè)計，處處牽連到土地財政和收入分配，有什么樣的住房制度設(shè)計就會催生什么樣的經(jīng)濟增長道路選擇；房地產(chǎn)承載著增長引擎、增加稅收的雙重任務(wù)，住房因而偏離了居住的一般屬性。必須承認(rèn)，住房市場的發(fā)展也確實改善了國人的居住環(huán)境，房地產(chǎn)經(jīng)濟成為經(jīng)濟運行的晴雨表。在實踐中，《憲法》《中華人民共和國土地管理法》賦予政府調(diào)控一級土地市場交易的合法權(quán)力，土地財政的本質(zhì)是融資而非收益，政府出售土地未來70年的增值為公共服務(wù)投融資。因住房市場的非平穩(wěn)運行，滋生了各種社會矛盾(貧富分化、征用土地的利益分配不均和房屋拆遷糾紛等)。房屋居住權(quán)利獲取，看似是經(jīng)濟秩序問題，實則是社會與經(jīng)濟發(fā)展失衡的必然結(jié)果?；谖覀円呀?jīng)開展的一系列研究思考，提出如下一系列基本判斷。

其一，在人的基本需要內(nèi)容中，居住一項既不靠前也不靠后；住有所居，并非建筑房屋不足，市場經(jīng)濟條件下該問題的本質(zhì)是如何獲取居住權(quán)。從經(jīng)濟學(xué)角度理解，住房問題的本質(zhì)是如何破解生產(chǎn)力與生產(chǎn)關(guān)系的矛盾。作此判斷，可找到更為確切的學(xué)理研究證據(jù)；如果只是看見物的關(guān)系，而不看見在物的關(guān)系中所反映出來的人與人的關(guān)系，其實就是一種拜物教[56]。如果只盯著經(jīng)濟數(shù)據(jù)的漲落，忽視民眾幸福感、獲得感的多寡，就會透支社會發(fā)展?jié)摿?，穩(wěn)定的發(fā)展也終將難以持續(xù)。

其二，從某種意義上講，住房消費市場改革政策出臺表面上看似解決錯配的老問題，實則是為創(chuàng)寫新故事做準(zhǔn)備，反復(fù)干預(yù)或刺激其實又是打破舊秩序建立新秩序的動態(tài)發(fā)展演化過程。規(guī)制(政府順應(yīng)或悖逆市場運行規(guī)律而出臺)政策和手段，總是孕育著道德風(fēng)險和逆向選擇。以往頻頻再現(xiàn)的調(diào)控政策，大多成為一種暫時性的穩(wěn)定市場預(yù)期的安慰劑。

其三，政府主導(dǎo)的住房市場早已形成了一整套嫻熟的發(fā)展邏輯，政府和企業(yè)通過調(diào)控房價來完成原始的資本積累。

其四，為降低城市住房市場運行風(fēng)險加劇的可能性，抓住有利時機從根源上破解由來已久的“住有所居”民生發(fā)展難題，需要營造良好住房消費環(huán)境、創(chuàng)新機制，讓政府和市場兩只手共同發(fā)力。在城市房源優(yōu)化配置過程中，政府規(guī)制與市場調(diào)整相得益彰。關(guān)鍵在于，政府何時以何種方式實施規(guī)制政策，又如何設(shè)置好政府及部門的干預(yù)禁區(qū)；市場機制起作用的邊界在何處，何種購房行為選擇恰恰需要政府不作為。

五、結(jié)語與展望

開展住房消費問題研究，必然觸及政府和市場的關(guān)系探討，極有必要認(rèn)清以下要領(lǐng)：其一，政府穩(wěn)定化政策最終目標(biāo)的設(shè)定依據(jù)是什么？既然理想目標(biāo)是讓住房市場運行達(dá)到一種有序狀態(tài)，穩(wěn)定化的政策也就是如何實現(xiàn)住有所居，在“穩(wěn)”中有進的經(jīng)濟發(fā)展進程中糾偏住房消費規(guī)制政策。不要簡單地將住有所居定位為經(jīng)濟政策，更應(yīng)當(dāng)是政治綱領(lǐng)、社會政策和民生政策。其二，當(dāng)消費業(yè)態(tài)偏離了“住有所居”的正常軌道，住房市場運行偏離了其均衡穩(wěn)態(tài)時，需要創(chuàng)新機制扭轉(zhuǎn)供求錯配格局。為有效解決住房匹配失調(diào)的難題，不能只是簡單地給出市場價格高或低的識別標(biāo)準(zhǔn)，而是應(yīng)當(dāng)將住房匹配理解為收入分配失衡問題，原因在于無論房價高還是低，總會有人買不起房子。其三，住宅消費經(jīng)濟在國民經(jīng)濟本體運行中的作用再審視，如果將住宅消費看成是一個被壓制著的彈簧，搞清楚不同城市的房地產(chǎn)市場的時空變異性特征事實就顯得尤為重要。

構(gòu)建基于“住有所居、勞有所獲”公平社會價值取向的機制設(shè)計理論分析框架，探尋一種既不犧牲經(jīng)濟效率又能夠?qū)崿F(xiàn)“住有所居”發(fā)展目標(biāo)的道路選擇。我們認(rèn)為，極有必要將居民家庭的住房消費視為一種建立在合意價格基礎(chǔ)上的匹配行動。針對不同城市、不同收入水平購房者行為選擇進行有差別的對比分析，因城、因群體差異而進行的機制設(shè)計須兼顧長期性、針對性、全局性和普適性。

當(dāng)住房市場發(fā)展步入成熟階段，存量和增量消費就會逼近于“穩(wěn)態(tài)”的可能性邊界。一旦植入房產(chǎn)“中介”主體，即可分解住房市場體系中復(fù)雜利益網(wǎng)絡(luò)，展開對政府、開發(fā)企業(yè)和居民家庭(個人)等主體的利益博弈研究(圖 3)。住房消費市場規(guī)整的靜態(tài)機制的設(shè)計，可視為一種檢驗已知結(jié)果是否合乎我們要求的“驗證想定”，因此需要將詢問機制設(shè)定為每個參與主體能夠接受已知結(jié)果，通過模擬和校準(zhǔn)來診斷市場上的參與主體是否接受，關(guān)鍵的關(guān)鍵在于是否能夠設(shè)定出一整套切合于經(jīng)濟理性人的“激勵相容”標(biāo)準(zhǔn)，即如何構(gòu)建合意性準(zhǔn)則，政府作為穩(wěn)定秩序建構(gòu)的決策人，也即要求在“合意法則”下來調(diào)整政策、設(shè)計新機制，設(shè)計出一整套精準(zhǔn)、科學(xué)的診斷住房消費市場的運行狀態(tài)的識別體系。價格的動態(tài)波動軌跡隨消費者偏好改變而變化，不同微觀主體行為選擇又會波及住房市場運行的穩(wěn)定性，從而致使整體和全局住房價格水平波動方向更具不確定性，現(xiàn)實中也存在臨時價格下降的機制和普遍可能性。開展中國住房消費問題研究，逃脫經(jīng)典消費理論的捆綁與束縛并非易事，也難以脫離市場完備性、信息充分性假設(shè)與真實市場運行相差甚遠(yuǎn)的學(xué)理難題。即便如此，還是希望關(guān)注中國住房問題的同仁，有信心、有能力講清楚住房消費的中國故事，建構(gòu)切合于中國實情的理論體系。

圖3 植入中介組織的住房市場交易復(fù)雜利益關(guān)系