物流企業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地土地使用稅優(yōu)惠政策解析

彭慧斌 厚兵

為促進(jìn)物流業(yè)健康發(fā)展，《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于物流企業(yè)承租用于大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的土地城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅［2018］62號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《新通知》）明確，自2018年5月1日起至2019年12月31日止，對(duì)物流企業(yè)承租用于大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的土地，減按所屬土地等級(jí)適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。此前，為進(jìn)一步促進(jìn)物流業(yè)健康發(fā)展，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局于2017年4月26日發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施物流企業(yè)大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅［2017］33號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《通知》），對(duì)物流企業(yè)大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅政策進(jìn)行重新明確?，F(xiàn)就最新物流企業(yè)大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)用地土地使用稅優(yōu)惠政策進(jìn)行解析。

享受稅收優(yōu)惠的具體對(duì)象、幅度

物流是指經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及實(shí)體流動(dòng)的物質(zhì)資料從供應(yīng)地向接收地的實(shí)體流動(dòng)過程，它將運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸、加工、整理、配送、信息等方面有機(jī)結(jié)合、形成完整的供應(yīng)鏈，為用戶提供多功能、一體化的綜合性服務(wù)。城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，征收該稅種的原意是為了保證對(duì)土地調(diào)控政策的協(xié)調(diào)一致，保護(hù)土地資源，促進(jìn)集約節(jié)約使用土地。由于經(jīng)營(yíng)模式所致，大宗商品物流用地面積很大，所承擔(dān)的城鎮(zhèn)土地使用稅的稅負(fù)較重，在一定程度上制約和影響了物流業(yè)的發(fā)展。在制定物流企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策時(shí)，充分考慮了物流企業(yè)以倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)為主，在充分考慮物流企業(yè)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)物流企業(yè)向社會(huì)化、專業(yè)化方向發(fā)展。本次減稅政策的延續(xù)，對(duì)減輕物流企業(yè)稅負(fù)，增加盈利能力將進(jìn)一步產(chǎn)生積極作用。

《通知》規(guī)定，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，對(duì)物流企業(yè)自有的（包括自用和出租）大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地，減按所屬土地等級(jí)適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。即對(duì)物流企業(yè)自有的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地，不管是自用還是出租，只要是用于通知所規(guī)定的大宗商品存儲(chǔ)，就繼續(xù)給予減按所屬土地等級(jí)適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠。但考慮到我國(guó)物流業(yè)正處在快速發(fā)展過程中，有關(guān)體制機(jī)制有可能調(diào)整，延長(zhǎng)優(yōu)惠期暫定為3年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止。

提醒注意的是，此前，享受減免土地使用稅的物流企業(yè)必須是自有土地，不包括承租、無(wú)償使用非專業(yè)物流企業(yè)單位和個(gè)人的土地。但《新通知》規(guī)定，自2018年5月1日起至2019年12月31日止，對(duì)物流企業(yè)承租用于大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的土地，也可減按所屬土地等級(jí)適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。

［案例1］甲物流企業(yè)2018年年初實(shí)際占用土地面積為20000平方米，其中自有的大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地15800平方米，承租相鄰企業(yè)乙公司閑置廠房4200平方米用于大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。甲物流企業(yè)涉及大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地2018年應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)是多少？（城鎮(zhèn)土地使用稅年稅額為12元/平方米）

［解析］自2017年1月1日至2019年12月31日，對(duì)物流企業(yè)自有的大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地；自2018年5月1日起至2019年12月31日止，對(duì)物流企業(yè)承租用于大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的土地，減按所屬土地等級(jí)適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。甲物流企業(yè)涉及大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地2018年應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅=15800×12×50%+4200×12×4÷12+4200×12×8÷12×50%=128400（元）。

歸納提示：納稅人享受其他土地使用稅優(yōu)惠政策的，不再同時(shí)享受此項(xiàng)減稅政策?！秶?guó)家稅務(wù)局關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（國(guó)稅地字［1988］第15號(hào)）規(guī)定，土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于承租集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅［2017］29號(hào)）規(guī)定，在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)，承租集體所有建設(shè)用地的，由直接從集體經(jīng)濟(jì)組織承租土地的單位和個(gè)人，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

享受優(yōu)惠注意三個(gè)政策界定問題

《新通知》明確“本通知所稱的物流企業(yè)、大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施范圍及其他未盡事項(xiàng)，按照《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施物流企業(yè)大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅［2017］33號(hào)）執(zhí)行”。

1.享受稅收優(yōu)惠的物流企業(yè)的界定。《通知》明確，本通知所稱物流企業(yè)，是指至少?gòu)氖聜}(cāng)儲(chǔ)或運(yùn)輸一種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，為工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、流通、進(jìn)出口和居民生活提供倉(cāng)儲(chǔ)、配送等第三方物流服務(wù)，實(shí)行獨(dú)立核算、獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，并在工商部門注冊(cè)登記為物流、倉(cāng)儲(chǔ)或運(yùn)輸?shù)膶I(yè)物流企業(yè)。物流業(yè)是融合運(yùn)輸業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、貨代業(yè)和信息業(yè)等的復(fù)合型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，但可享受《通知》中城鎮(zhèn)土地使用稅稅收優(yōu)惠的專業(yè)物流企業(yè)是指：至少?gòu)氖聜}(cāng)儲(chǔ)或運(yùn)輸一種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，為工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、流通、進(jìn)出口和居民生活提供倉(cāng)儲(chǔ)、配送等第三方服務(wù)的物流企業(yè)；并且在工商部門注冊(cè)登記營(yíng)業(yè)執(zhí)照文本中注有物流、倉(cāng)儲(chǔ)或運(yùn)輸?shù)淖謽印?/p>

其中，倉(cāng)儲(chǔ)指通過倉(cāng)庫(kù)對(duì)商品與物品的儲(chǔ)存與保管，是連接生產(chǎn)、供應(yīng)、銷售的中轉(zhuǎn)站；配送服務(wù)，以現(xiàn)代送貨形式實(shí)現(xiàn)資源配置的一項(xiàng)服務(wù)行為，幾乎包括了所有的物流功能要素，一般的配送集裝卸、包裝、保管、運(yùn)輸于一身，通過這一系列活動(dòng)完成將貨物送達(dá)的目的，特殊的配送則還要以加工活動(dòng)為支撐。

2.大宗商品及倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地的界定?！锻ㄖ芬?guī)定，本通知所稱大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，是指同一倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施占地面積在6000平方米及以上，且主要儲(chǔ)存糧食、棉花、油料、糖料、蔬菜、水果、肉類、水產(chǎn)品、化肥、農(nóng)藥、種子、飼料等農(nóng)產(chǎn)品和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料，煤炭、焦炭、礦砂、非金屬礦產(chǎn)品、原油、成品油、化工原料、木材、橡膠、紙漿及紙制品、鋼材、水泥、有色金屬、建材、塑料、紡織原料等礦產(chǎn)品和工業(yè)原材料的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。

即可享受稅收優(yōu)惠的專業(yè)物流企業(yè)大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施只能是特定范圍，其倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施必須是同一設(shè)施而不是多處、占地面積必須在6000平方米（含6000平方米）以上，且存儲(chǔ)的是大宗商品?！锻ㄖ分辛信e的可享受減征城鎮(zhèn)土地使用稅儲(chǔ)存的大宗商品，是指與人民生活和生產(chǎn)密切相關(guān)的商品。而與財(cái)稅［2012］13號(hào)文件規(guī)定相比，《通知》未再將食品、飲料、藥品、醫(yī)療器械、機(jī)電產(chǎn)品、文體用品、出版物等工業(yè)制成品納入享受優(yōu)惠的存儲(chǔ)的大宗商品范圍。同時(shí)應(yīng)注意，倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施總占地面積是與上述條件必須同時(shí)具備的另一要素。《通知》中規(guī)定用于特定大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)的設(shè)施總占地面積必須在6000平方米以上。低于該標(biāo)準(zhǔn)的，即使符合其他條件，也不能享受減半征收土地使用稅的優(yōu)惠。即單個(gè)獨(dú)立的商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施占地面積小于6000平方米的不得享受稅收優(yōu)惠；單個(gè)獨(dú)立物流園區(qū)土地占地面積大于6000平方米，但商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施占地面積未達(dá)到6000平方米的也不得享受稅收優(yōu)惠。這一要素要求，體現(xiàn)了國(guó)家鼓勵(lì)整合物流設(shè)施資源的發(fā)展方向。

對(duì)于“同一倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施”的理解，不能簡(jiǎn)單地按照單張土地使用證載面積確定。在現(xiàn)實(shí)中，往往存在一個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施占地?fù)碛卸嘧凇锻恋厥褂米C》，也可能存在承租別人土地問題。對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)、物流企業(yè)的同一個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)點(diǎn)，無(wú)論涉及多少?gòu)垺锻恋厥褂米C》，只要自有和承租相連地塊的儲(chǔ)存設(shè)施和物流作業(yè)配套設(shè)施總體面積超過6000平方米，且滿足政策規(guī)定的倉(cāng)儲(chǔ)用途的規(guī)定，都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施”，應(yīng)予以減半征收土地使用稅。

［案例2］A物流企業(yè)2018年年初同一大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施實(shí)際占用土地面積為6300平方米，其中自有的大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地4200平方米，承租相鄰企業(yè)B公司閑置廠房2100平方米全部用于儲(chǔ)存《通知》規(guī)定的大宗商品。A物流企業(yè)涉及大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地2018年應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅如何計(jì)算？（城鎮(zhèn)土地使用稅年稅額為12元/平方米）

［解析］《通知》規(guī)定，自2017年1月1日至2019年12月31日，對(duì)物流企業(yè)自有的同一倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施占地面積在6000平方米及以上大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，減按所屬土地等級(jí)適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。由于自有的大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地4200平方米不足6000平方米，A物流企業(yè)不能享受減按所屬土地等級(jí)適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠；《新通知》規(guī)定自2018年5月1日起至2019年12月31日止，對(duì)物流企業(yè)承租用于大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的土地，減按所屬土地等級(jí)適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。則自2018年5月1日起，A物流企業(yè)自有加上承租B公司用于同一大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施土地達(dá)到6300平方米，超過《通知》規(guī)定6000平方米的下限，A物流企業(yè)2018年5月1日起可以享受減按50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策。該A物流企業(yè)涉及大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地2018年應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅=（4200+2100）×12×4÷12+（4200+2100）×12×8÷12×50%=50400（元）。

歸納提示：享受物流企業(yè)大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地土地使用稅減稅政策的納稅人，須同時(shí)符合以下條件：至少?gòu)氖聜}(cāng)儲(chǔ)或運(yùn)輸一種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)；工商部門注冊(cè)登記為物流、倉(cāng)儲(chǔ)或運(yùn)輸?shù)膶I(yè)物流企業(yè)；擁有倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地并從事倉(cāng)儲(chǔ)、配送服務(wù)；倉(cāng)儲(chǔ)的商品包含財(cái)稅［2017］33號(hào)規(guī)定的大宗商品；自有和承租同一倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施占地面積在6000平方米及以上。

3.大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施占地范圍規(guī)定?！锻ㄖ访鞔_，倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地，包括倉(cāng)庫(kù)庫(kù)區(qū)內(nèi)的各類倉(cāng)房（含配送中心）、油罐（池）、貨場(chǎng)、曬場(chǎng)（堆場(chǎng)）、罩棚等儲(chǔ)存設(shè)施和鐵路專用線、碼頭、道路、裝卸搬運(yùn)區(qū)域等物流作業(yè)配套設(shè)施的用地?？梢?，不僅只有庫(kù)區(qū)內(nèi)的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地可以享受減稅，物流作業(yè)的配套設(shè)施用地也可以享受。

但應(yīng)注意，《通知》強(qiáng)調(diào)，對(duì)物流企業(yè)的辦公、生活區(qū)用地及其他非直接從事大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的用地，不屬于優(yōu)惠范圍，應(yīng)按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。各類工業(yè)、商業(yè)企業(yè)非物流企業(yè)的內(nèi)部倉(cāng)庫(kù)不屬于《通知》的優(yōu)惠范圍，應(yīng)按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。同時(shí)，根據(jù)日常管理實(shí)踐，在建或未投入使用的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地，由于還不具備存儲(chǔ)大宗商品的條件，不能有效發(fā)揮其倉(cāng)儲(chǔ)功能，相應(yīng)占地應(yīng)按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅，倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地從投入使用的次月起享受稅收優(yōu)惠。專業(yè)物流企業(yè)將自有土地出租給其他物流企業(yè)從事倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)可享受稅收優(yōu)惠；專業(yè)物流企業(yè)將土地整體出租或部分出租給其他單位和個(gè)人從事非倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)不得享受減稅優(yōu)惠。對(duì)于物流企業(yè)大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地與非倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地劃分不清的，不得減征土地使用稅。

［案例3］C物流企業(yè)自己擁有土地12000平方米。該企業(yè)2019年年初同一大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施實(shí)際占用土地面積為9500平方米，其中各類倉(cāng)房（含配送中心）占地5000平方米、油罐（池）1000平方米、貨場(chǎng)2000平方米、曬場(chǎng)（堆場(chǎng)）1000平方米、罩棚500平方米；另外企業(yè)內(nèi)道路占地500平方米，并有600平方米裝卸搬運(yùn)區(qū)；其余自有土地全部為辦公、生活區(qū)用地。C物流企業(yè)2019年應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅多少元？（城鎮(zhèn)土地使用稅年稅額為12元/平方米）

［解析］上述儲(chǔ)存設(shè)施9500平方米和道路500平方米、裝卸搬運(yùn)區(qū)600平方米均屬于《通知》規(guī)定的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地。根據(jù)《通知》與《新通知》規(guī)定，2019年12月31日前，對(duì)物流企業(yè)自有和承租的同一倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施占地面積在6000平方米及以上大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，減按所屬土地等級(jí)適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。其余自有土地全部為辦公、生活區(qū)用地不屬于優(yōu)惠范圍，應(yīng)按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。則C物流企業(yè)涉及大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地2019年應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅=（12000-9500-500-600）×12+（9500+500+600）×12×50%=80400（元）。

歸納提示：在實(shí)際工作中，納稅人提請(qǐng)備案時(shí)需提供企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況說(shuō)明（簡(jiǎn)要說(shuō)明本年度經(jīng)營(yíng)情況、土地的自用和出租情況、面積、城鎮(zhèn)土地使用稅稅額、大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅減免金額以及在計(jì)算具體減免金額時(shí)物流企業(yè)的辦公、生活區(qū)用地及其他非直接從事大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)的用地面積減除情況等）。

需按規(guī)定辦理減免稅備案的手續(xù)

隨州市稅務(wù)局最近積極開展電子稅務(wù)局的推廣使用工作。圖為該局稅務(wù)人員輔導(dǎo)納稅人利用手機(jī)登錄電子稅務(wù)局辦稅。（圖/文：省稅網(wǎng)）

《通知》明確，符合上述減稅條件的物流企業(yè)需持相關(guān)材料向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理備案手續(xù)。即確定物流企業(yè)大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地減半征收城鎮(zhèn)土地使用稅屬于備案類。因此，符合條件的納稅人享受此項(xiàng)優(yōu)惠不需稅務(wù)機(jī)關(guān)審批，但是應(yīng)依法按期進(jìn)行納稅申報(bào)并報(bào)送納稅人的相關(guān)證照復(fù)印件、減免稅審查備案表、土地使用權(quán)證等相關(guān)證明材料以及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。未按規(guī)定備案的，一律不得享受減稅優(yōu)惠。提交資料清單主要如下：減免稅審批（備案）申請(qǐng)表；營(yíng)業(yè)執(zhí)照；上年度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入科目帳頁(yè)復(fù)印件；土地權(quán)屬證明以及占地情況平面圖（用地規(guī)劃圖、建設(shè)施工圖等）；各類倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；土地出租（承租）合同及納稅證明；對(duì)外租賃土地用于倉(cāng)儲(chǔ)的，應(yīng)出具承租方用地的使用情況說(shuō)明。

需要注意的是，根據(jù)自2015年8月1日起施行的國(guó)家稅務(wù)總局修訂后的《稅收減免管理辦法》規(guī)定，備案類減免稅是指不需要稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)的減免稅項(xiàng)目。備案類減免稅的實(shí)施可以按照減輕納稅人負(fù)擔(dān)、方便稅收征管的原則，要求納稅人在首次享受減免稅的申報(bào)階段在納稅申報(bào)表中附列或附送材料進(jìn)行備案，也可以要求納稅人在申報(bào)征期后的其他規(guī)定期限內(nèi)提交報(bào)備資料進(jìn)行備案。納稅人隨納稅申報(bào)表提交附送材料或報(bào)備材料進(jìn)行備案的，應(yīng)當(dāng)在稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的減免稅期限內(nèi)，報(bào)送以下資料：列明減免稅的項(xiàng)目、依據(jù)、范圍、期限等；減免稅依據(jù)的相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定要求報(bào)送的材料。納稅人對(duì)報(bào)送材料的真實(shí)性和合法性承擔(dān)責(zé)任。