酒莊的價(jià)值在哪里？投資前這些因素需要考慮清楚

文、編 梁同正

看了這么多酒莊投資的內(nèi)容，心動(dòng)的你想要買下一間酒莊又有哪些需要提前了解的呢？一間酒莊值不值得買，考慮的問題還真多：地理位置、地價(jià)漲幅、酒莊等級(jí)甚至連酒莊的團(tuán)隊(duì)都得研究得清清楚楚。

Whether Worth buying a winery or not depends on many index: Geographic location, the value of terrain,classification of winery even the original equip of winery should be carefully considered.

在上一期專題里面，各位讀者相信已經(jīng)對(duì)酒莊收購這一塊的投資方式有所了解，也知道，投資一家酒莊其實(shí)并沒有想象中的那么困難。

如果有心要收購酒莊，網(wǎng)上搜搜其實(shí)就能夠找到不少的酒莊出售信息：一座位于波爾多，占地20多公頃的酒莊價(jià)格只要200多萬歐元；在美國產(chǎn)酒圣地加利福尼亞州核心產(chǎn)區(qū)索諾瑪，一間帶15英畝葡萄園的酒莊要價(jià)約400萬美元；至于澳洲，新南威爾士州一間30多公頃的酒莊掛牌出售的價(jià)格僅為220萬澳元左右……

按照《葡萄酒、紅色、中國》作者Laurence Lemaire的調(diào)研，目前中國投資者在波爾多的個(gè)人收購行為基本上都傾向于收購500萬歐元以下的酒莊。網(wǎng)上所搜集來的這些待售酒莊的價(jià)格，也正好處于許多投資者的心理價(jià)位里面。

可是，這樣的酒莊真的值得買嗎？許多公開掛牌出售的酒莊很可能是因?yàn)樽陨淼慕?jīng)營不善而在開放渠道尋找接手的買家。也許看起來花費(fèi)的錢并不多，可是涉及到后期的經(jīng)營管理可能得花費(fèi)更大的一筆錢。而許多待售的優(yōu)質(zhì)酒莊出于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的原因而選擇中介渠道尋找買家。雖然前期中介費(fèi)用不低，但這樣的酒莊依然保留了原有的銷售渠道，投資回報(bào)的速度也快些。

正如購買一臺(tái)汽車，又或是一套房子一樣，在把錢花出去之前，先得問自己一個(gè)問題：這樣的一間酒莊值得買嗎？投資者需要考慮酒莊本身的價(jià)值，而且作為一種產(chǎn)業(yè)來投資，盈利能力的考量更是重中之重。但在理清這些問題之前，投資者也得思考明白自己是出于什么樣的目的來收購酒莊。

購買酒莊的原因

對(duì)于個(gè)人投資者來說，投資的目的可能很簡單，一座漂亮的城堡，一塊葡萄園，一張印著自己名字的酒標(biāo)就能滿足許多投資者對(duì)酒莊的幻想。對(duì)于部分收購酒莊的企業(yè)來說，酒莊并非僅僅是生產(chǎn)葡萄酒的地方，更是開發(fā)配套旅游項(xiàng)目，或者是彰顯公司實(shí)力和價(jià)值的投資。對(duì)于這類型的投資者來說，酒莊的硬件設(shè)施，如是否有外觀漂亮的古堡，是否有配套的客房、休閑設(shè)施，是否靠近市區(qū)等因素都將會(huì)是衡量一間酒莊是否值得投資的重要考量因素。

但酒莊的基本功能還是在于產(chǎn)出葡萄酒，并以葡萄酒的銷售盈利。所以對(duì)于所有的酒莊投資者來說，葡萄園的大小、所在的位置、種植的葡萄品種、葡萄的產(chǎn)量，釀造設(shè)備的好壞以及是否需要追加投資，以及更重要的歷史銷售渠道和利潤額等，在作出收購決定之前，都需要了解清楚。

此外，如果單純從土地投資角度來收購酒莊，則需要考慮地價(jià)在未來幾年間的漲幅。不同于國內(nèi)，海外的土地很少有暴漲。盡管法國的葡萄園地價(jià)總體上在上揚(yáng)，但某些產(chǎn)區(qū)在近十年間的交易價(jià)格存在明顯的起伏。所以酒莊所處的位置也成為了酒莊是否值得購入的重要參考指標(biāo)。（可參考本專題關(guān)于各國地價(jià)的文章）

總的來說，要判斷一間酒莊是否值得投資，在前期的調(diào)研工作進(jìn)行時(shí)，必須考量以下這些對(duì)酒莊價(jià)格和升值潛力較大的影響硬件因素：酒莊所處的地理位置、葡萄園的土地及栽種物、酒莊的分級(jí)以及酒莊現(xiàn)有的設(shè)施等。此外，酒莊的軟件，如現(xiàn)有的銷售渠道、人員配置等涉及了購入酒莊后是否能快速走上軌道，也是投資酒莊前需要考量清楚的參考指標(biāo)。

主要名產(chǎn)區(qū)與大區(qū)AOC均價(jià)對(duì)比表

酒莊的硬件價(jià)值

地理位置

雖然大多數(shù)出售的酒莊都在法律規(guī)定的AOP級(jí)別的區(qū)域之內(nèi)，當(dāng)如果通過公開信息尋找酒莊，還是得留意酒莊是否處于AOP的區(qū)域之內(nèi)。2017年，法國的AOP區(qū)域葡萄園比起非AOP葡萄園價(jià)格可以相差10倍。

此外，從投資角度來看。非AOP區(qū)域的葡萄園地價(jià)從1991年至今幾乎沒有漲幅甚至略微下降，而AOP區(qū)域的葡萄園漲幅已經(jīng)達(dá)2.28倍。所以在前期考察酒莊的地價(jià)時(shí)，不能夠因?yàn)榈貎r(jià)便宜而盲目購入非AOP區(qū)域的酒莊，否則很可能在日后想要將酒莊出手才發(fā)現(xiàn)已經(jīng)沒辦法賣出原來的收購價(jià)格了。

此外即使是同樣處于AOP區(qū)域內(nèi)的葡萄園，有名的小產(chǎn)區(qū)與大區(qū)級(jí)的葡萄園價(jià)格也是天差地別。上圖列舉了中國投資者目前在波爾多所投資的部分區(qū)域，如大區(qū)級(jí)的波爾多葡萄園，均價(jià)僅為1.6萬歐元/公頃，而如波美侯這樣的名產(chǎn)區(qū)，均價(jià)已經(jīng)可以去到差不多150萬歐元/公頃。更需要留意的是，即使處于同樣的產(chǎn)區(qū)，出售的葡萄園的最高價(jià)和最低價(jià)可能差異十分大。如圣埃米利永，最高價(jià)出售的葡萄園需要260萬歐元/公頃，而最低只要20萬歐元/公頃。較低的交易價(jià)格可能是葡萄園處于較為邊緣的位置，或者是土地的質(zhì)量相對(duì)較差。但即使是這樣，名產(chǎn)區(qū)的交易價(jià)格依然十分可觀。而且近年來這些名產(chǎn)區(qū)的最低交易價(jià)格也維持了較穩(wěn)定的增長。所以如果有較為出名的產(chǎn)區(qū)的土地放出，還是挺值得投資的。

在波爾多已經(jīng)沿用了數(shù)百年的交易系統(tǒng)中，AOP系統(tǒng)相對(duì)地“限制”了各產(chǎn)區(qū)葡萄酒的售價(jià)。例如波爾多大區(qū)AOP的葡萄酒再努力也很難打破目前的交易系統(tǒng)賣得比梅多克產(chǎn)區(qū)的葡萄酒要高。所以從接手酒莊后的銷售經(jīng)營角度來看，收購質(zhì)量更為優(yōu)秀的子產(chǎn)區(qū)顯得更為明智。

葡萄園的價(jià)值

如上文提到的葡萄園土地質(zhì)量在同一個(gè)產(chǎn)區(qū)里面對(duì)土地的價(jià)格影響很大，但畢竟葡萄園的地理位置，土壤條件屬于自然條件無法改變。但在了解一家酒莊是否值得購入，還得考慮葡萄園里原有種植的葡萄質(zhì)量。

通常我們并不會(huì)買到一塊光禿禿的地皮，葡萄園都是帶著葡萄一起出售的。在法國嚴(yán)苛的原產(chǎn)地法律保護(hù)下，每塊田所栽種的葡萄品種都有著嚴(yán)格的規(guī)定。此外在法國，葡萄的拔除和重新種植都是需要向相關(guān)部門申請(qǐng)的。雖然樹齡較大的葡萄藤通常能夠釀出更好品質(zhì)的葡萄酒，在市場(chǎng)上也是一個(gè)不錯(cuò)的賣點(diǎn)，但是老藤葡萄的產(chǎn)果能力較低，并不能滿足酒莊對(duì)產(chǎn)量的要求。這時(shí)候就得把老藤拔除，重新種植新的葡萄藤。然而法律規(guī)定，重新種植的葡萄藤前三年的果實(shí)都不能用于釀酒（事實(shí)上這樣的葡萄也沒法釀出好喝的酒）。而7-8歲后的葡萄藤才能夠達(dá)到釀造高端葡萄酒的要求。一株葡萄能夠釀造出符合優(yōu)質(zhì)葡萄酒標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)間大概是在30歲之前。如果您準(zhǔn)備收購的葡萄園平均葡萄樹齡較高，可能就不適宜快速回籠資金，甚至還要花費(fèi)好幾年的時(shí)間來等待酒莊能夠正常產(chǎn)酒。

華人在波爾多購入中級(jí)莊一覽

在酒莊收購的專家介入階段（如果不了解酒莊收購的流程，請(qǐng)查閱上期），關(guān)于葡萄園的土地、種植等情況會(huì)有專家介入研究，所以是否值得收購最好根據(jù)專家給出的報(bào)告判斷。

酒莊的分級(jí)

在收購酒莊的過程中，酒莊的分級(jí)是常常被忽略卻又十分影響酒莊價(jià)值的一點(diǎn)。很多中國投資者認(rèn)為只要好好地包裝宣傳一下，依托中國巨大的葡萄酒消費(fèi)市場(chǎng)，不愁賣不出去。但這樣的想法往往過于天真。

雖然不排除在部分二三線城市由于消費(fèi)者信息不對(duì)稱，更容易讓酒商通過市場(chǎng)運(yùn)作而將葡萄酒的價(jià)格推高。但隨著一線城市市場(chǎng)信息越來越透明化，這樣的運(yùn)作需要的時(shí)間、成本越來越高，最終能成功的品牌也是鳳毛麟角。更別說在收購酒莊之后，要維持酒莊原有的國外銷售渠道，光是通過運(yùn)作根本賣不出價(jià)錢。

事實(shí)上在如法國這樣的老牌葡萄酒出產(chǎn)大國，各類的分級(jí)（如梅多克的1855年分級(jí)，中級(jí)莊的分級(jí)等）對(duì)酒價(jià)的影響很大。而且?guī)в蟹旨?jí)的葡萄酒在市場(chǎng)上的地位相對(duì)穩(wěn)定，不是那么容易撼動(dòng)的，畢竟像五大莊這樣的列級(jí)莊，每年價(jià)格就擺在那兒，普通的酒莊再怎么樣運(yùn)作也很難賣到那樣的價(jià)格。當(dāng)然，加大對(duì)酒莊葡萄酒質(zhì)量提升的投入是必然要走的路，只是所需的時(shí)間十分漫長。

有著著名分級(jí)的酒莊常被法國視作文化財(cái)產(chǎn)禁區(qū)而很少被出售給外國人，特別是文化背景相差甚遠(yuǎn)的亞洲投資者。20世紀(jì)日本三得利集團(tuán)收購了波爾多的1855年分級(jí)的三級(jí)莊力關(guān)酒莊（Chateau Lagrange）就已經(jīng)被法國人視作威脅。而直到2011年，三得利公司經(jīng)過20多年的努力才將另一著名列級(jí)莊龍船酒莊（Chateau Beychevelle）的股份增持至50%。

目前真正意義上被中國投資者收購的列級(jí)酒莊是右岸的圣愛美濃分級(jí)的貝勒豐酒莊（Chateau Bellefont-Belcier）。2012年底被河北一位王姓商人購入，可惜只經(jīng)營了三年便重新回到市場(chǎng)。幸運(yùn)的是今年年初再被香港金融大亨郭炎購入，而這是他獨(dú)立收購的第七家波爾多酒莊。

相比之下，被視為1855年分級(jí)補(bǔ)充的中級(jí)莊分級(jí)制度則容易進(jìn)入許多。按照《葡萄酒、紅色、中國》一書的不完全統(tǒng)計(jì)，目前來自中國內(nèi)地、香港以及海外華僑在波爾多投資的中級(jí)莊已經(jīng)達(dá)16家（2017年，見附表）。

從出口價(jià)格來看，目前普通的中級(jí)莊的葡萄酒出口價(jià)格較為穩(wěn)定，酒商報(bào)價(jià)一般在5歐元左右，在波爾多這樣大的產(chǎn)區(qū)，售價(jià)并不算低。而且從品牌所帶來的附加價(jià)值來說，對(duì)于終端的零售價(jià)格提升也能夠起到重要的作用。

酒莊設(shè)施的價(jià)值

對(duì)于沖著歐式古堡生活方式而購入酒莊的投資者來說，酒莊配套的房子甚至是城堡，游泳池甚至高爾夫球場(chǎng)也許比葡萄園本身更為重要。

然而根據(jù)法國世尊商務(wù)律師事務(wù)所的公開資料稱：好的酒莊不一定有城堡，通常僅有一座房子的酒莊因?yàn)橥恋刭|(zhì)量優(yōu)異所以價(jià)格很高。以享受高品質(zhì)生活為目的的投資者會(huì)選擇購買好的房產(chǎn)以及一小塊優(yōu)質(zhì)的葡萄園。而熟悉葡萄酒產(chǎn)業(yè)的業(yè)內(nèi)人士往往先著重考慮有規(guī)模效益的葡萄園進(jìn)行投資。

按照佳士得拍賣行酒莊部提供的資料顯示，在波爾多，帶古堡出售的酒莊相對(duì)較少，而且通常價(jià)格也高。較為推薦的，近年來很多波爾多投資者選擇的方案是在靠近波爾多市的地方購入一座城堡，在核心產(chǎn)區(qū)里面挑選優(yōu)質(zhì)的葡萄園。對(duì)于投資者來說，這樣既能夠滿足接待客戶的需求，也能夠滿足出產(chǎn)優(yōu)質(zhì)葡萄酒的實(shí)際要求。

此外，在簽訂最終的收購合同前，必須得考量酒莊內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備的新舊和維護(hù)狀況。對(duì)于一家年產(chǎn)約10萬瓶葡萄酒的中小型酒莊來說，每年投資在購買新的橡木桶上的資金很可能就要200萬-300萬元人民幣。而發(fā)酵設(shè)備的維護(hù)或者更換，是否需要添置更好的分選、壓榨機(jī)器，是否選擇在酒莊內(nèi)裝瓶等，都是后續(xù)運(yùn)營中需要持續(xù)投資的項(xiàng)目。往往幾年下來，光是這些項(xiàng)目的投入可能都超過酒莊本身的收購價(jià)格了。

酒莊的軟件價(jià)值

酒莊的現(xiàn)有銷售渠道

在過去十年中，中國投資者在波爾多投資了近160家酒莊，其中不乏如上文中提到的中級(jí)莊甚至是右岸的列級(jí)名莊。但也很讓法國本地酒商難過的是，大部分這些酒莊所出產(chǎn)的葡萄酒可能再也無法在法國本土買到了。

對(duì)于很多中國投資者來說，覺得依靠國內(nèi)巨大的葡萄酒市場(chǎng)，不必太在意酒莊在歐洲本地市場(chǎng)原有的渠道。尤其是本來就在國內(nèi)經(jīng)營葡萄酒業(yè)務(wù)的公司，收購酒莊的意義更多是控制源頭的成本以及打造自家的品牌，所以更不太注意酒莊原有的銷售渠道的維護(hù)。

這樣的想法顯然太過簡單，對(duì)于從沒接觸過酒莊運(yùn)營的人來說，要想讓酒莊在開始的幾年能夠順利生存下來，并不是一件容易的事。酒莊原有的銷售渠道至少能夠保證你在尚未順利打通國內(nèi)渠道的時(shí)候，幫助投資者分擔(dān)一部分高昂的運(yùn)營成本。

目前波爾多酒莊年投資回報(bào)率在3%-8%，中國投資者如果有自己的渠道的話可以去到更高一些。這個(gè)回報(bào)率與投資跟其他領(lǐng)域相比不一定高，但相對(duì)穩(wěn)健很多。對(duì)于很多以分散投資風(fēng)險(xiǎn)為目的的買家，這是投資波爾多酒莊的優(yōu)勢(shì)。

酒莊原有的團(tuán)隊(duì)

這兩期的專題里，我們已經(jīng)多次強(qiáng)調(diào)，收購酒莊是在收購一個(gè)商業(yè)運(yùn)營，許多優(yōu)質(zhì)的酒莊在出售時(shí)很可能還帶有原本的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)。是否保留酒莊原有的人員架構(gòu)取決于投資者對(duì)葡萄酒產(chǎn)業(yè)的熟悉程度和目標(biāo)銷售渠道。

這里可以分享一個(gè)前公司老板在意大利托斯卡納的并購案例，他買下了一家擁有60公頃田地的酒莊，其中還包括了20公頃的橄欖樹林。因?yàn)榫魄f原本還有度假休閑的業(yè)務(wù)，所以旅游方面的配套設(shè)施十分齊備。然而盡管前老板在意大利已經(jīng)扎根20余年，但涉足葡萄酒相關(guān)業(yè)務(wù)的時(shí)間并不算太長。不過幸運(yùn)的是，在接手酒莊之前，已經(jīng)準(zhǔn)備退休的老莊主表示可以繼續(xù)協(xié)助經(jīng)營，讓前老板可以在此期間了解運(yùn)營的具體事務(wù)，以及組建自己的管理團(tuán)隊(duì)。

對(duì)于第一次收購酒莊的投資者來說，如果能有原班酒莊運(yùn)營團(tuán)隊(duì)協(xié)助，整個(gè)交接流程可以變得更為順暢。正如上文提到，酒莊原有運(yùn)營團(tuán)隊(duì)更熟悉酒莊已有的銷售渠道，可以保障酒莊的業(yè)績不至于因業(yè)主更替而出現(xiàn)明顯下滑。所以在收購階段，投資者可以根據(jù)會(huì)計(jì)師給出的經(jīng)營預(yù)算、投資預(yù)算及資金等資料結(jié)合自身的經(jīng)營目標(biāo)來綜合考慮是否值得保留酒莊的原有團(tuán)隊(duì)。

什么樣的酒莊值得買？

所以，什么樣酒莊值得買？上文提到的種種因素，如地段、等級(jí)、經(jīng)營狀況等，對(duì)于每個(gè)懷有不同目的的酒莊投資者來說，考量的側(cè)重點(diǎn)都不同，所謂的值不值得，實(shí)在是千人千面。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅僅在Laurence Lemaire《葡萄酒、紅色、中國》一書里面提到的有中國背景的投資者在波爾多名產(chǎn)區(qū)投資的酒莊，在波美侯產(chǎn)區(qū)（Pomerol）就有6家。波美侯產(chǎn)區(qū)的地價(jià)在上文中有所提及，雖然產(chǎn)區(qū)很小，但地價(jià)位列波爾多最高的幾個(gè)子產(chǎn)區(qū)之一。而且從2013年以來，每年這里的地價(jià)均值增幅差不多為14%。在這6家有中國背景的投資者里面，有涉及房地產(chǎn)投資的高銀集團(tuán)，有香港金融商人郭炎，甚至還有馬云的身影。對(duì)于這些房地產(chǎn)、金融方面的投資者來說，一家“值得”投資的酒莊，除了酒莊的生產(chǎn)能力，地段的升值潛力也是考量的重中之重。

如果不考慮買入后轉(zhuǎn)手，只考慮酒莊的出品質(zhì)量呢？像中糧集團(tuán)在拉朗德波美侯購入雷沃堡酒莊（Chateau de Viaud）無疑是性價(jià)比更高的選擇。比起波美侯核心地段的土地均價(jià)，拉朗德波美侯相對(duì)便宜許多（盡管依然很貴），但這里的風(fēng)土條件也能夠釀出非常不錯(cuò)的葡萄酒。對(duì)于近年來在精品酒市場(chǎng)上打造中糧名莊薈，并著力提高自家葡萄酒質(zhì)量的中糧集團(tuán)來說，挑選這樣一家風(fēng)土條件不錯(cuò)但地價(jià)相對(duì)較低的酒莊可以說是更具價(jià)值的投資。

甚至很多人在收購酒莊時(shí)候，真的是將經(jīng)營一家酒莊當(dāng)作一項(xiàng)長期的事業(yè)，甚至考慮到了傳承的問題。在搜集這期專題的資料時(shí)，被譽(yù)為“香港酒莊收購第一人”的郭炎先生的故事讓我十分觸動(dòng)。越南華僑郭炎先生從20世紀(jì)90年代末就收購了波爾多名莊歐碧頌酒莊（Chateau Haut-Brisson）。而此后的二十年間陸續(xù)購入7家位于波爾多各優(yōu)質(zhì)產(chǎn)區(qū)的酒莊。出生于越南西貢的郭炎先生自小便受法國文化熏陶，而后來從事的金融投資業(yè)務(wù)也多與藝術(shù)品投資相關(guān)。購入這么多家酒莊，除了是個(gè)人對(duì)法國文化的興趣和向往，今年已68歲的他也更多考慮到傳承。郭炎先生在接受多家媒體采訪時(shí)都曾提到經(jīng)營酒莊是一項(xiàng)長線的投資，而買下酒莊也是送給子女的一份珍貴禮物。所以從90年代開始，郭炎先生便在波爾多尋求最優(yōu)質(zhì)的風(fēng)土，并最終于今年年初買下了圣埃米利永列級(jí)莊Chateau Bellefont-Belcier。可能對(duì)于郭炎先生來說，“傳承”才是判斷標(biāo)準(zhǔn)吧。