文旅活力區(qū)域公司的打造

摘 要：2015年文旅地產(chǎn)走進(jìn)大眾的視野，許多大房企爭(zhēng)先進(jìn)入文旅領(lǐng)域，小的房企和部分其它產(chǎn)業(yè)者也爭(zhēng)先進(jìn)入這片貌似"藍(lán)海"的領(lǐng)域。經(jīng)過(guò)跌跌撞撞的2016、2017，來(lái)到了2018年。2018、2019也將會(huì)是文旅向?qū)嵺`探索推進(jìn)的關(guān)鍵一年。在此過(guò)程中，因?yàn)槲穆冒l(fā)展的特色：受政策、規(guī)模、資金等各方面的影響，傳統(tǒng)地產(chǎn)的思維、管理與之不相適應(yīng)，如何管理區(qū)域公司，如何深刻把握發(fā)展核心，勇立潮頭是這個(gè)時(shí)代的話題。

關(guān)鍵詞：文旅；同和；驅(qū)動(dòng)；鏈條；助動(dòng)；促動(dòng)；保障

文旅，顧名思義，要和文化旅游沾邊，不像住宅、商業(yè)，只要有錢(qián)有人就能開(kāi)發(fā)。文旅地產(chǎn)有自己的特點(diǎn)，受各種因素影響較多，一些預(yù)控的手段削弱，群雄逐鹿的時(shí)代如何發(fā)揮地區(qū)公司的優(yōu)勢(shì)，如何加強(qiáng)集團(tuán)公司的把控；如何打造一個(gè)真正的與之匹配的文旅團(tuán)隊(duì)就顯得更加迫不及待！

區(qū)域公司管理上：巧放權(quán)：1、集團(tuán)公司主導(dǎo)產(chǎn)品定位、產(chǎn)業(yè)鏈的布置、產(chǎn)品的前期審核、IP設(shè)計(jì)的對(duì)接等適當(dāng)讓區(qū)域公司主要領(lǐng)導(dǎo)參與，旨在讓執(zhí)行者其了解產(chǎn)品的設(shè)計(jì)定位和產(chǎn)品鏈的設(shè)置、核心IP的作用及后運(yùn)營(yíng)的模式，便于總分兩級(jí)的協(xié)調(diào)。2、增強(qiáng)區(qū)域公司的主動(dòng)工作的意識(shí)，集團(tuán)在大計(jì)劃、預(yù)、控的模式下大授權(quán)：給予關(guān)系維護(hù)資金支配的擁有權(quán)；給與土地后期獲取的操作權(quán)；給與合作單位的選定權(quán)；在便于穩(wěn)定、形象進(jìn)度的打造上給于有限工程資金的支配權(quán)；給與對(duì)集團(tuán)相關(guān)配合職能追蹤權(quán)；資金平衡獨(dú)立權(quán)或優(yōu)先使用權(quán)；監(jiān)管干部的考核權(quán)及退返權(quán)；要責(zé)任：1、區(qū)域?qū)δ?、季、月目?biāo)分解，讓區(qū)域部門(mén)有計(jì)劃，人人有目標(biāo)；2、根據(jù)年度計(jì)劃嚴(yán)格考核，堅(jiān)決督進(jìn)原計(jì)劃執(zhí)行落地，體現(xiàn)計(jì)劃考核的嚴(yán)肅性，旨在提升團(tuán)隊(duì)對(duì)目標(biāo)產(chǎn)生敬畏感，形成主動(dòng)整合、挖掘資源主動(dòng)達(dá)成目標(biāo)習(xí)慣；3、熔煉團(tuán)隊(duì)，通過(guò)不間斷的文化培訓(xùn)同和“三觀”，通過(guò)拓展融合團(tuán)隊(duì)形成為目標(biāo)互幫互助的氛圍。嚴(yán)格各維度考核，迫使人人做目標(biāo)的驅(qū)動(dòng)源，使總分兩級(jí)良性運(yùn)轉(zhuǎn)，狼性團(tuán)隊(duì)形成；強(qiáng)統(tǒng)籌：考慮區(qū)域公司全生命周期的運(yùn)營(yíng)，利用動(dòng)態(tài)的計(jì)劃、預(yù)算、現(xiàn)金流等手段提煉年度重點(diǎn)工作，重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，根據(jù)啟動(dòng)資金調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)順序、步距，根據(jù)現(xiàn)金凈流量調(diào)節(jié)現(xiàn)有可銷(xiāo)售物業(yè)的去化，利用項(xiàng)目貸、政策支持、融資租賃、信托基金、合作開(kāi)發(fā)的形式平衡現(xiàn)金流，使得成為血肉的生命體；

集團(tuán)機(jī)構(gòu)管理匹配上：1、角色轉(zhuǎn)變，變指令為服務(wù)、幫助，發(fā)揮總部資源優(yōu)勢(shì)協(xié)調(diào)各部門(mén)快速解決問(wèn)題，及時(shí)反饋督促落地；2、推行制度、流程，用制度管人，流程管事，加大問(wèn)責(zé)體系的建立，形成協(xié)調(diào)會(huì)議參與第一接手人就是責(zé)任人的做法，簡(jiǎn)化機(jī)構(gòu)界面、削弱人為界面；3、花的力氣用在產(chǎn)品的研發(fā)上，不同區(qū)域文化植入、整合、提升創(chuàng)新并形成自身的IP品牌，有利于中后期輕資產(chǎn)、輕重資產(chǎn)結(jié)合模式的探尋；4、智商是工具，情商是操作，不斷提煉企業(yè)文化，熔煉、交流使目標(biāo)一致勠力同心；

驅(qū)動(dòng)環(huán)節(jié)的打造上：1前驅(qū)動(dòng)：區(qū)域是目標(biāo)實(shí)施者、承擔(dān)著、價(jià)值的直接締造者，也是主責(zé)方，更應(yīng)是驅(qū)動(dòng)主動(dòng)輪，短期可通過(guò)主動(dòng)輪的帶動(dòng)作用，強(qiáng)制鏈條職能的發(fā)揮。區(qū)域在運(yùn)轉(zhuǎn)的過(guò)程中充當(dāng)“源”、“督”的雙重角色；2、職能后驅(qū)：任何管理手段先進(jìn)性都要與運(yùn)營(yíng)匹配促進(jìn)發(fā)展，目前階段不應(yīng)機(jī)構(gòu)分工的細(xì)化，相反而應(yīng)整合職能部門(mén)，減少滯動(dòng)壁壘。給集團(tuán)輔動(dòng)部門(mén)匹配的協(xié)調(diào)權(quán)和主動(dòng)應(yīng)變的特權(quán)，推行主動(dòng)、流程作保障有力實(shí)施服務(wù)、幫助、督查、考核的職能輔助驅(qū)動(dòng)；一旦主驅(qū)動(dòng)出現(xiàn)相關(guān)問(wèn)題，后驅(qū)及時(shí)變?yōu)榍膀?qū)，短暫“代位”作用保障鏈條能源不失；3、文化轉(zhuǎn)能：公司要不斷提煉文化、宣貫文化，通過(guò)培訓(xùn)、座談、拓展、復(fù)盤(pán)的手段達(dá)到三觀同和；通過(guò)培訓(xùn)對(duì)公司體制、流程、模式了解、熟識(shí)、運(yùn)用、指導(dǎo)，使不同文化的涓涓細(xì)流匯聚成清泉；通過(guò)培訓(xùn)增進(jìn)企業(yè)、員工相互理解形成提醒、幫助的和諧向上團(tuán)隊(duì)氛圍、形成人人有目標(biāo)、個(gè)個(gè)齊同抗，人人爭(zhēng)先，勠力同心的狼性團(tuán)隊(duì)；促潤(rùn)結(jié)合：用上、下級(jí)、周邊、協(xié)調(diào)部門(mén)的多邊考核體系促進(jìn)團(tuán)隊(duì)建立、融合、聚焦來(lái)促進(jìn)鏈條同向運(yùn)轉(zhuǎn)，同樣用培訓(xùn)、熔煉座談、議事制度潤(rùn)滑驅(qū)動(dòng)與鏈條的咬合，使得公司運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)有力；

通過(guò)在集團(tuán)機(jī)制調(diào)整、權(quán)責(zé)明晰的界面，區(qū)域制度、流程深化落地，通過(guò)培訓(xùn)、熔煉、目標(biāo)分解等手段打造一支對(duì)產(chǎn)品有想法、對(duì)運(yùn)營(yíng)有思考、對(duì)公司有統(tǒng)籌的狼性團(tuán)隊(duì)，通過(guò)對(duì)啟動(dòng)資源、規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)的分析，調(diào)整先期開(kāi)發(fā)的順序和開(kāi)發(fā)步驟使之與前期現(xiàn)金平衡對(duì)沖；通過(guò)整體項(xiàng)目策劃書(shū)的編制強(qiáng)制性進(jìn)行全生命周期的思考，利用開(kāi)發(fā)計(jì)劃、預(yù)算等預(yù)、控動(dòng)態(tài)結(jié)合的手段，根據(jù)現(xiàn)金的流量關(guān)系提煉出各個(gè)時(shí)期、各個(gè)階段的重要的“里程碑”任務(wù)（譬如土地獲取的要求），就有了攻堅(jiān)克難的目標(biāo)；根據(jù)現(xiàn)金流量表的凈值統(tǒng)籌考慮可銷(xiāo)售物業(yè)的去化時(shí)間和采用其它方式的凈現(xiàn)金流入時(shí)間，通過(guò)各種方法、渠道（項(xiàng)目、金融產(chǎn)品、合作、政策性支持）完成資源的流入使區(qū)域既能在把控集團(tuán)產(chǎn)品要求執(zhí)行上不走樣，也能融合自身區(qū)域的優(yōu)勢(shì)創(chuàng)新、提升；主動(dòng)性的進(jìn)行資源的整合、挖掘、維護(hù)良好的“政企”、“融企”、“企企”關(guān)系是目標(biāo)達(dá)成的保障；目標(biāo)的敬畏感強(qiáng)制性要求一個(gè)有機(jī)的誕生。區(qū)域公司不知道全生命周期思考、不知道產(chǎn)、融、銷(xiāo)的結(jié)合，不知道怎么過(guò)日子。首當(dāng)其沖的結(jié)果是公司無(wú)法運(yùn)轉(zhuǎn)，更不要說(shuō)目標(biāo)，更無(wú)法評(píng)估運(yùn)營(yíng)的效果。

結(jié)束語(yǔ)：讓區(qū)域鏈條驅(qū)動(dòng)高效平穩(wěn)，形成制度保障、文化轉(zhuǎn)換、同和，形成總分兩級(jí)人人爭(zhēng)先，個(gè)個(gè)驅(qū)動(dòng)，共榮共生、相得益彰；兩輪強(qiáng)勁、平穩(wěn)；保障平滑有力，從而使區(qū)域成為利潤(rùn)、知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)價(jià)值貢獻(xiàn)的活力造血、自營(yíng)的單元體；良性的運(yùn)營(yíng)體制是目標(biāo)達(dá)成的保障、文化是潤(rùn)滑、促進(jìn)；超強(qiáng)活力的肌體是任務(wù)的承擔(dān)者、更是執(zhí)行者?；盍€(gè)體關(guān)乎集團(tuán)戰(zhàn)略的落實(shí)和整個(gè)集團(tuán)運(yùn)行是否平穩(wěn)；“小河無(wú)水，”大河且能長(zhǎng)久不干，發(fā)揮區(qū)域個(gè)體的活力作用不容小噓！

作者簡(jiǎn)介：

任東浩部屬設(shè)計(jì)院十年技術(shù)管理 ；十年TOP16強(qiáng)地產(chǎn)集團(tuán)文旅項(xiàng)目區(qū)域總項(xiàng)目全過(guò)程操盤(pán) 經(jīng)驗(yàn)；高級(jí)工程師、注冊(cè)一級(jí)結(jié)構(gòu)師、一級(jí)建造師、監(jiān)理師、評(píng)估師、咨詢(xún)師等；