樓市困局與房產(chǎn)稅調(diào)控思路

倪鵬飛

從時(shí)間看，樓市危機(jī)不在真實(shí)需求出現(xiàn)拐點(diǎn)的2025年之前局部出現(xiàn)，就會(huì)在市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生根本逆轉(zhuǎn)的2025年左右全面爆發(fā)

中國(guó)房地產(chǎn)正面臨日益嚴(yán)峻的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。住房與房地產(chǎn)是國(guó)計(jì)民生的支柱和樞紐部門，它的發(fā)展、繁榮與安全關(guān)乎4億家庭的幸福，決定13億人大國(guó)的前途。雖然目前國(guó)家樓市、金融、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)總體可控，但是房地產(chǎn)“灰犀?！闭诓讲骄o逼。

房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)較大。首先是重點(diǎn)城市房地產(chǎn)價(jià)格泡沫較大。2017年全國(guó)地級(jí)以上城市平均房?jī)r(jià)收入比為1∶7.5（中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心研究團(tuán)隊(duì)測(cè)算），35個(gè)大中城市超過1∶10，重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)收入比是合理區(qū)間的兩倍。

其次，全國(guó)房地產(chǎn)的數(shù)量泡沫比較嚴(yán)重。2016年10月以來，在從嚴(yán)調(diào)控不斷加碼的作用下，樓市急劇升溫趨勢(shì)得到了控制，通過各方主體博弈和角力，市場(chǎng)進(jìn)入短暫的弱均衡狀態(tài)。但樓市均衡是“刀刃上”的均衡，樓市穩(wěn)定是“鐵令下”的穩(wěn)定，自2018年4月一些城市又出現(xiàn)反彈的跡象。盡管從2018年7月開始住建部等七部委聯(lián)合開展為期半年的治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的專項(xiàng)行動(dòng)，會(huì)起到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極作用，但是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)日益嚴(yán)峻。

雖然存在著價(jià)格泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)，但總體上，還是面臨市場(chǎng)反彈和泡沫擴(kuò)大的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)金融的杠桿較高。首先，金融機(jī)構(gòu)的房貸比例偏高。2017年住房抵押貸款與房地產(chǎn)價(jià)值比（LTV）達(dá)到59.3%（中國(guó)人民銀行測(cè)算），如果房?jī)r(jià)降幅超過50%以回到合理區(qū)間，則不少家庭的“貸款價(jià)值比”（LTV）將小于1，將面臨“棄房棄貸”的斷供違約風(fēng)險(xiǎn)。

其次，居民部門債務(wù)率偏高。根據(jù)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院測(cè)算：中國(guó)居民杠桿率（48.4%）低于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的平均水平（76.1%），但2017年居民部門債務(wù)占可支配收入比重達(dá)到110.9%，已高于美國(guó)家庭部門的杠桿率水平（108.1%）。而根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查，2017年房地產(chǎn)資產(chǎn)占居民總資產(chǎn)比重達(dá)73%，遠(yuǎn)高于美國(guó)的水平。

再次，開發(fā)企業(yè)負(fù)債率過高。據(jù)Wind數(shù)據(jù)測(cè)算，截至2018年一季度末，上市房企的整體負(fù)債率高達(dá)79.42%，20家公司資產(chǎn)負(fù)債率超過85%，有近一半的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過70%，多數(shù)企業(yè)超過國(guó)際公認(rèn)的60%紅線。與此同時(shí)，2018年開始上市房企將有數(shù)千億元規(guī)模的債務(wù)要到期償還，但銷售回款卻呈現(xiàn)放緩趨勢(shì)。

與此同時(shí)，金融、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)也潛伏著相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。如果繼續(xù)重復(fù)過去的故事，樓市終將發(fā)生泡沫破裂帶來的危機(jī)。那不僅會(huì)引發(fā)整體的金融與經(jīng)濟(jì)危機(jī)，還將威脅社會(huì)穩(wěn)定和國(guó)家安全。從時(shí)間看，樓市危機(jī)不在真實(shí)需求出現(xiàn)拐點(diǎn)的2025年之前局部出現(xiàn)，就會(huì)在市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生根本逆轉(zhuǎn)的2025年左右全面爆發(fā)。

房地產(chǎn)稅開征化解長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)稅是以具有所有權(quán)的房屋及具有使用權(quán)的土地為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。作為“用益物權(quán)”的土地使用權(quán)可以作為征稅的標(biāo)的物，房地產(chǎn)稅是國(guó)家作為社會(huì)管理者的身份取得的稅收收入，不受具有地租性質(zhì)的收益土地出讓金的影響。

開征房地產(chǎn)稅是化解樓市與經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)的制度性舉措。2016年10月以來，在從嚴(yán)調(diào)控不斷加碼的作用下，樓市急劇升溫趨勢(shì)得到了控制，通過各方主體博弈和角力，市場(chǎng)進(jìn)入短暫的弱均衡狀態(tài)。但樓市均衡是“刀刃上”的均衡，樓市穩(wěn)定是“鐵令下”的穩(wěn)定，自2018年4月一些城市又出現(xiàn)反彈的跡象。盡管從2018年7月開始住建部等七部委聯(lián)合開展為期半年的治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的專項(xiàng)行動(dòng)，會(huì)起到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極作用，但是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有進(jìn)一步擴(kuò)大之勢(shì)。

首先，基礎(chǔ)制度缺失及其經(jīng)濟(jì)利益機(jī)制的扭曲，是導(dǎo)致相關(guān)各方推動(dòng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大的根源。金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)消費(fèi)和投資的熱情沒有減弱。地方政府炒地以及刺激房地產(chǎn)過度發(fā)展的內(nèi)在沖動(dòng)沒有減弱。居民投資和投機(jī)房地產(chǎn)動(dòng)力沒有減弱。開發(fā)企業(yè)冒險(xiǎn)投資，開發(fā)動(dòng)力沒有減弱。

在外部環(huán)境多變和固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)乏力等情況下，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依然需要房地產(chǎn)投資帶動(dòng)和保證。要從根本上化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)“房子是用來住的”的定位，需要加快具有關(guān)鍵意義的基礎(chǔ)性制度即土地、財(cái)稅和金融制度等改革。

其次，房地產(chǎn)行政調(diào)控的正副作用此消彼長(zhǎng)，決定加快基礎(chǔ)制度改革，建立長(zhǎng)效機(jī)制刻不容緩。由于基礎(chǔ)制度遲遲沒有推出，行政調(diào)控被迫長(zhǎng)期化，到目前嚴(yán)厲的本輪調(diào)控政策已經(jīng)持續(xù)一年多，盡管力度逐漸加重、范圍不斷擴(kuò)大，但政策效果在邊際下降。

各類市場(chǎng)主體都存在試圖通過各種“創(chuàng)新”措施來變現(xiàn)放松調(diào)控趨勢(shì)。與此同時(shí)，行政調(diào)控產(chǎn)生大量意料不到的問題，導(dǎo)致市場(chǎng)亂象，加劇市場(chǎng)反彈風(fēng)險(xiǎn)。破壞了市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制，導(dǎo)致市場(chǎng)信號(hào)失靈和信息失真。扭曲了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，刺激了需求，抑制了供給，造成了市場(chǎng)恐慌。因城施策也造成了“炒房客”向非限購(gòu)城市的轉(zhuǎn)移，催生了更大范圍城市房地產(chǎn)價(jià)格和數(shù)量泡沫。

再次，房地產(chǎn)稅開征成為多項(xiàng)改革的前置的前置條件。

當(dāng)前，住房制度及其他基礎(chǔ)性制度改革都需要以財(cái)稅制度和財(cái)稅體制的改革為前提，而財(cái)稅改革整體啟動(dòng)又需要以房產(chǎn)稅改革為前提。只有成功開征房地產(chǎn)稅，才能讓房地產(chǎn)稅替代土地出讓金，讓土地財(cái)政和土地融資退出，才能讓財(cái)政回歸稅收財(cái)政，才能實(shí)現(xiàn)財(cái)稅制度、金融制度和土地制度的回歸性改革。讓基礎(chǔ)設(shè)施融資回歸財(cái)政融資，讓土地回歸生產(chǎn)要素功能。

房產(chǎn)稅是樓市穩(wěn)健的關(guān)鍵性制度

首先，抑制房地產(chǎn)過度投資，支持“住有所居”。由于沒有持有稅，與其他金融和實(shí)業(yè)投資相比，房地產(chǎn)投資的成本低而利潤(rùn)高。在一定起征點(diǎn)之上開征房地產(chǎn)稅，一方面支持基本的居住消費(fèi)需求，另一方面讓投資者承擔(dān)累進(jìn)的持有成本，直到相比較其他投資品，沒有更多的利潤(rùn)可賺，可以抑制房地產(chǎn)過度投資甚至投機(jī)需求，從根本上解決房地產(chǎn)泡沫的問題。

其次，優(yōu)化資源配置，提升經(jīng)濟(jì)效率。沒有持有稅，房地產(chǎn)持有沒有成本，是導(dǎo)致房地產(chǎn)消費(fèi)和資源占用過大，資源配置不合理甚至浪費(fèi)的重要原因。因而，開征房地產(chǎn)稅對(duì)資源優(yōu)化配置具有機(jī)制性促進(jìn)作用。

再次，矯正結(jié)構(gòu)失衡，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)稅缺失導(dǎo)致的房地產(chǎn)行業(yè)的超額利潤(rùn)，導(dǎo)致全社會(huì)資金流向房地產(chǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重房地產(chǎn)化，阻礙科技創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型升級(jí)。開征房地產(chǎn)稅使得房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)平均化，有助于社會(huì)資金回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)，致力于科技創(chuàng)新，進(jìn)而有助于整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮發(fā)展和不斷轉(zhuǎn)型升級(jí)。

另外，優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)，構(gòu)建更加合理的財(cái)稅體制。目前，房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)不合理。交易環(huán)節(jié)的稅種多稅負(fù)重，持有環(huán)節(jié)的稅種稅負(fù)低，開征房產(chǎn)稅可以讓房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)更加合理。

目前整體稅收結(jié)構(gòu)不合理。直接稅比重低，間接稅比重高，也造成了企業(yè)稅負(fù)過重問題。開征房產(chǎn)稅有助于提高直接稅比重，降低間接稅比重，也為企業(yè)減負(fù)創(chuàng)造條件。

中央與地方的稅收結(jié)構(gòu)不合理。目前在總共稅收23種中，雖然涉及地方的有18種之多，除營(yíng)業(yè)稅外，大多屬于零星小稅種，地方缺乏主體稅種。

最后，調(diào)整收入分配，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平和包容發(fā)展。對(duì)多占用房地產(chǎn)及相關(guān)資源者征收累進(jìn)的房地產(chǎn)稅，同時(shí)將房產(chǎn)稅收入用在當(dāng)?shù)毓卜?wù)和中低收入住房保障上，進(jìn)行收入分配的再調(diào)節(jié)，有助于增加全社會(huì)福利，體現(xiàn)社會(huì)公平，實(shí)現(xiàn)包容性發(fā)展。

房地產(chǎn)稅的框架和配套改革

雖然住房具有當(dāng)?shù)鼗瘜傩?，中?guó)人口眾多、幅員遼闊，各地情況千差萬別，房地產(chǎn)稅具體制度需要因地制宜。但是作為一項(xiàng)基礎(chǔ)制度總體框架在全國(guó)范圍內(nèi)應(yīng)具有一致性，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在規(guī)定的區(qū)間內(nèi)。與此同時(shí)，鑒于房地產(chǎn)稅收存在的結(jié)構(gòu)性問題，在開征房地產(chǎn)稅的同時(shí)，應(yīng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)進(jìn)行改革，以構(gòu)建科學(xué)合理的房地產(chǎn)稅收體系。為此建議：

校準(zhǔn)全國(guó)房地產(chǎn)稅的基本框架和標(biāo)準(zhǔn)區(qū)間。

在稅率上，要使稅收發(fā)揮實(shí)質(zhì)性作用又不至被征收對(duì)象負(fù)擔(dān)過重，總體上可采取稅率0.5%-3%的區(qū)間內(nèi)。在稅基上，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估值計(jì)稅依據(jù)，對(duì)房產(chǎn)原值一次減除40%-60%后的余值計(jì)算征收，以體現(xiàn)保障公民基本居住需求的政策取向。

在范圍上，目前僅僅對(duì)完全產(chǎn)權(quán)的城鎮(zhèn)住房進(jìn)行征收，暫不對(duì)城鎮(zhèn)不完全產(chǎn)權(quán)住房和農(nóng)村住房進(jìn)行征收。

在起征點(diǎn)上，為使各地居住條件低于平均水平以下的居民，無需納稅或只需交納很少的稅，提供兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，由交稅家庭自愿選擇對(duì)其有利的一個(gè)即：按人均建筑住房面積確定起征點(diǎn)，人均面積控制在40平方米-50平方米，戶均面積控制在50平方米-60平方米。

在用途上，地方政府僅用于滿足教育、治安和中低收入居民住房保障等公共基礎(chǔ)提供。

在減免上，對(duì)于老弱病殘孤等貧困或者特殊困難家庭，目前擁有較大面積的住房，制定明確政策標(biāo)準(zhǔn)可以予以減免。

與此同時(shí)，對(duì)于個(gè)人以及家庭租和購(gòu)一定標(biāo)準(zhǔn)之下的個(gè)人所得稅抵扣，全國(guó)性法律也應(yīng)作出原則性和有區(qū)間的規(guī)定。

房地產(chǎn)稅收體系的改革與重構(gòu)。將原來10項(xiàng)稅種增減、合并和調(diào)整為6項(xiàng)稅種，具體為：取消城鎮(zhèn)土地使用稅和城市維護(hù)稅（含教育附加稅）。房地產(chǎn)稅征收包括住房所有權(quán)和土地使用權(quán)的征稅，房地產(chǎn)稅征收用途也是教育和城市基礎(chǔ)設(shè)施支出;統(tǒng)一家庭個(gè)人與企業(yè)單位的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)稅與新開征的房地產(chǎn)稅。

公司單位與個(gè)人家庭擁有的經(jīng)營(yíng)或者自住住房，采取統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和方法，按住房估值計(jì)價(jià)征收，稅率則是新的房地產(chǎn)稅稅率;取消交易環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)增值稅重復(fù)的土地增值稅;取消開發(fā)環(huán)節(jié)的與土地出讓金重復(fù)的耕地占用稅;建立隨持有期限累退的所得稅征收制度。為保證“支持住和抑制炒”而實(shí)行：自用5年以上且是家庭唯一生活用房交易，免征個(gè)人所得稅。

5年以內(nèi)3年以上住房交易，征收20%到50%的個(gè)人所得率。3年以內(nèi)1年以上住房交易，征收50%到70%的個(gè)人所得率。

1年之內(nèi)住房交易，征收70%以上的個(gè)人所得稅。建立差異化的住房租賃所得稅減免制度。為促進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展，個(gè)人家庭的空置住房交由專業(yè)公司出租，征收20%-30%的個(gè)人所得稅，直接出租征收40%-60%的個(gè)人所得稅;從而形成由企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、增值稅、房地產(chǎn)稅、契稅和印花稅的房地產(chǎn)稅收體系，進(jìn)而大大減少重復(fù)征收，降低開發(fā)和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，增加保有環(huán)節(jié)稅收。

與此同時(shí)，針對(duì)征管制度存在的問題，若想順利開征房地產(chǎn)稅，需要改革現(xiàn)存的征稅制度，加快構(gòu)建自然人稅收征管的制度體系。

規(guī)避短期和長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)的可行路徑

正確理解和準(zhǔn)確把握總體原則，加快完成各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，選擇合適時(shí)機(jī)果斷開征房地產(chǎn)稅。財(cái)政部提出“立法先行，充分授權(quán)，分步實(shí)施”的總體原則，需要全面理解：

首先，立法先行，加快立法?；诙愂辗ǘǖ脑瓌t，一要通過制定全國(guó)性法律為房地產(chǎn)稅開征創(chuàng)造法理依據(jù)。另一方面，不能讓立法延誤了房地產(chǎn)稅開征的時(shí)機(jī)。為此，要加快立法進(jìn)程，不能以稅收法定和問題復(fù)雜為借口，以沒完沒了的調(diào)研而拖延時(shí)間，應(yīng)該盡快啟動(dòng)立法程序并通過立法，讓各地政府根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)機(jī)開征。

其次，充分授權(quán)，地方主責(zé)。房地產(chǎn)稅屬于地方稅，充分授權(quán)地方政府房地產(chǎn)稅收的相關(guān)立法權(quán)，使得地方政府能夠根據(jù)法律確定總體框架，結(jié)合各地發(fā)展水平、市場(chǎng)形勢(shì)等具體實(shí)際，確定征收具體的時(shí)間、稅率、稅基、起征點(diǎn)、減免以及配套方案。同時(shí)將房地產(chǎn)稅開征與行政性限制措施解除相掛鉤，調(diào)動(dòng)地方開征的積極性。

再次，逐步推進(jìn)，積極作為。鑒于房地產(chǎn)稅開征的涉及面廣、影響力大、問題復(fù)雜性、充滿不確定性，應(yīng)采取漸進(jìn)策略，從對(duì)象、范圍、力度和速度等方面，不斷擴(kuò)大和加碼。但是，逐步推進(jìn)不是不推進(jìn)，如果以“逐步推進(jìn)”為借口，總是“前怕狼，后怕虎”、瞻前顧后，逐步推進(jìn)就變成了消極地應(yīng)對(duì)，必將貽誤時(shí)機(jī)，釀成巨大風(fēng)險(xiǎn)。因此，應(yīng)一步一個(gè)腳印地推進(jìn)房地產(chǎn)稅開征向縱深方向發(fā)展。

相機(jī)利用房地產(chǎn)稅的多重效應(yīng)功能，保證既抑制樓市短期風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大，又最終化解長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)稅具有多重功能，其中，直接抑制房?jī)r(jià)過快上漲很重要，但效果有待觀察。終結(jié)土地財(cái)政和土地融資更為根本，但不能一步到位。因此，相機(jī)決定房地產(chǎn)稅開征的時(shí)機(jī)、力度、范圍和速度，既可以房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)，也可以實(shí)現(xiàn)土地財(cái)政和土地融資退出，進(jìn)而為土地、財(cái)稅和金融三項(xiàng)基礎(chǔ)制度改革創(chuàng)造條件。

為此，首先，如果房地產(chǎn)稅開征對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大，則保持適中的力度、范圍和速度推進(jìn)，從而首先達(dá)到直接抑制房?jī)r(jià)過快上漲和降低宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的效果。

其次，如果房地產(chǎn)稅開征對(duì)市場(chǎng)影響過大，則保持輕小的力度、范圍和速度推進(jìn)，也能夠首先達(dá)到抑制過度投資和房?jī)r(jià)過快上漲的作用，與此同時(shí)，在保證市場(chǎng)平穩(wěn)的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)稅開征創(chuàng)造的稅收條件，讓土地財(cái)政和土地融資漸進(jìn)退出。

再次，如果房地產(chǎn)稅開征對(duì)抑制投資和房?jī)r(jià)過快上漲影響不大，則可以加大房地產(chǎn)稅開征的力度、范圍和速度，可以讓土地財(cái)政和土地融資制度快速撤退，這反而為加快基礎(chǔ)性制度改革創(chuàng)造了更好的條件。

實(shí)行僅對(duì)新交易或者過戶（包括贈(zèng)與和繼承）的非經(jīng)營(yíng)性住房家庭開征房地產(chǎn)稅的方案。即住房家庭一旦交易或者過戶房屋（不管是新建商品房，還是二手商品房），將統(tǒng)計(jì)買賣雙方的各自擁有的全部完全產(chǎn)權(quán)的住房，分別計(jì)價(jià)征收買賣雙方家庭擁有的起征點(diǎn)以上住房的房地產(chǎn)稅。而對(duì)擁有存量房但暫不進(jìn)行交易和過戶的住房家庭暫不征收房地產(chǎn)稅。這一方案具有機(jī)制性內(nèi)在穩(wěn)定器作用。

一方面，在開征初期，可以暫時(shí)擱置存量住房，避開目前一些存量住房存在的歷史問題，使開征涉及面大大縮小，減少開征阻力和市場(chǎng)影響。

另一方面，以房地產(chǎn)過戶作為機(jī)制，隨著時(shí)間的推移，征收范圍逐步擴(kuò)大，經(jīng)過兩代人的時(shí)間，房地產(chǎn)稅開征可以覆蓋到全部房產(chǎn)，從而實(shí)現(xiàn)漸進(jìn)式的自動(dòng)全覆蓋。

但對(duì)于公司和個(gè)人的經(jīng)營(yíng)性房屋，則直接從房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)制成房地產(chǎn)稅。該方案還有一個(gè)重要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)制性作用，即確保市場(chǎng)不會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅開征而引起市場(chǎng)恐慌。因?yàn)槿绻康禺a(chǎn)不交易不過戶，則目前擁有的存量住房不管多少均暫不開征，如果交易和過戶，均要統(tǒng)計(jì)買賣雙方擁有的住房存量，開征起征點(diǎn)面積以上房地產(chǎn)稅。

多項(xiàng)配套措施并舉，為房地產(chǎn)稅開征提供思想、組織、輿論和機(jī)制保障。

首先，建立房地產(chǎn)稅開征的適應(yīng)性預(yù)期。在開征之前，多推出幾輪房地產(chǎn)稅將要開征的信息和報(bào)道，讓市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)稅“狼來了”逐步適應(yīng)，從而避免房地產(chǎn)稅開征引起市場(chǎng)過度恐慌。

其次，凝聚開征房地產(chǎn)稅的最大共識(shí)。在開征前后，廣泛開展政策宣傳和輿論引導(dǎo)，闡釋開征房地產(chǎn)稅的合理性，闡釋房地產(chǎn)稅：對(duì)防止經(jīng)濟(jì)問題惡化與金融風(fēng)險(xiǎn)加劇的關(guān)鍵作用，對(duì)實(shí)現(xiàn)制度變革、機(jī)制重構(gòu)和體制轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵作用，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量和可持續(xù)發(fā)展的重大意義，以轉(zhuǎn)變觀念，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，提振信心，堅(jiān)定決心。

建立房地產(chǎn)稅繳納的激勵(lì)約束機(jī)制。不僅對(duì)欠繳和不繳納稅款的納稅人做出經(jīng)濟(jì)懲罰，而且將其納入社會(huì)信用體系的不良信用名單，使其在一系列社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中受到一定限制。

（作者為中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任，編輯：王延春）