商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在的問題及其解決對策

路輝琳

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，直接關(guān)系到經(jīng)濟發(fā)展水平和居民生活質(zhì)量。商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域具有重要地位，確保房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域健康穩(wěn)定發(fā)展，必須注重強化對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理，這也是經(jīng)濟社會穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)內(nèi)容。本文針對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理，首先簡要概述了商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理相關(guān)內(nèi)容，并分析了目前我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理中存在的問題，最后就提高商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理水平，提出了幾點建議。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；經(jīng)濟管理；問題對策

近年來，我國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域迅速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟在經(jīng)濟社會發(fā)展中的地位越來越重要，由于商業(yè)地產(chǎn)價格的不斷上漲，國家對于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的調(diào)控力度不斷加大。按照目前我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的整體發(fā)展形勢來看，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理方面還存在著不少的問題，確保商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性，必須從商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的管理目標(biāo)、模式、方法以及政策等多個方面入手，加強對商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟管理，確保商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定有序發(fā)展。

一、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理主要內(nèi)容概述

對于商業(yè)地產(chǎn)來說，經(jīng)濟管理是非常有效的管理手段，不僅可以為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域提供生產(chǎn)力，同時還可以最大程度的激發(fā)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的生產(chǎn)潛力，實現(xiàn)經(jīng)濟價值創(chuàng)造的大幅提升。強化商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域經(jīng)濟管理，其現(xiàn)實意義在于：在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年的快速發(fā)展以來，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟持續(xù)增長，整個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域規(guī)模不斷擴大，業(yè)務(wù)活動量持續(xù)提升。但與此同時，在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中出現(xiàn)的問題也不斷顯現(xiàn)出來。尤其是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域中的行業(yè)發(fā)展后續(xù)支撐缺乏，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域基礎(chǔ)薄弱、結(jié)構(gòu)單一、模式陳舊等一系列問題較為突出。綜合分析目前國情，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展不均衡的問題已經(jīng)越發(fā)明顯，雖然國內(nèi)商品房數(shù)量增長態(tài)勢迅速，但與之對應(yīng)的供求關(guān)系卻不正常，房價在高位運行的情況下超出了居民正常消費能力，造成了商業(yè)地產(chǎn)市場供需不均衡，尤其是居民剛性住房需求未能得到充分滿足。因此，進一步加強商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)經(jīng)濟管理，通過健全完善商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展管理體系，促進商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平的不斷改進提升，成為經(jīng)濟發(fā)展的重要基礎(chǔ)保障。

二、當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理中出現(xiàn)的主要問題分析

1.商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)存在著一定程度的價格泡沫風(fēng)險?，F(xiàn)階段我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域整體發(fā)展過程中，價格泡沫的問題越發(fā)凸顯，主要表現(xiàn)為當(dāng)前房地實際銷售價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出產(chǎn)實體價格，這種泡沫直接造成了商業(yè)地產(chǎn)價格的虛高。由于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟本身并不屬于泡沫經(jīng)濟，價格虛高主要是在商業(yè)地產(chǎn)投資方面出現(xiàn)了過度的買房投資行為，再加上土地價格的持續(xù)攀升，更是直接影響了商業(yè)地產(chǎn)正常的經(jīng)濟規(guī)律運行，對于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的供求關(guān)系平衡也造成了嚴(yán)重的影響，這也是實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展必須解決的問題。

2.商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的經(jīng)濟管理機制不夠完善。現(xiàn)階段我國城鎮(zhèn)化率接近60%，根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料表明，我國人均住房近40平米，這一數(shù)據(jù)表明宏觀上商品房數(shù)量的充足，如果放任讓地產(chǎn)來支撐經(jīng)濟發(fā)展，勢必違反經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律?，F(xiàn)階段在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理方面，一線二線城市房價無限制上漲和低收入階層買不到房子的問題還得不到有效解決。出現(xiàn)這一系列的問題，從根本上來分析，主要是目前我國的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理機制不夠完善，管理控制力度不足。

3.商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控不夠科學(xué)合理。堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，切實防范化解商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險，促進商業(yè)地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，是國家對于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域調(diào)控的基本要求。但是這些要求在不同地方的落實中存在較大差異，在商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控的政策目標(biāo)方面，不少地方還沒有全面深入地分析商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)實際情況，對于出臺什么樣的調(diào)控政策，達到什么樣的調(diào)控效果沒有清晰地認(rèn)識，商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策缺少持續(xù)性和穩(wěn)定性。

三、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理優(yōu)化途徑分析

十九大報告中強調(diào)“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，為房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域發(fā)展指明了方向、路徑、目標(biāo)。只有建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，才能保持房子“居住”的基本屬性，才能實現(xiàn)全體人民住有所居的宏偉目標(biāo)。這意味著住房的投資屬性將會逐步消失，居住消費品屬性將進一步被強化。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)去金融化與回歸實業(yè)的趨勢越發(fā)明顯。在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理的具體推進實施過程中，應(yīng)該從這些要求出發(fā)，探索在以下幾方面采取相應(yīng)的措施：

1.構(gòu)建完善商業(yè)地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機制。確保商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展，必須結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展實際，建立健全商業(yè)地產(chǎn)積極穩(wěn)定發(fā)展的長效機制。首先，應(yīng)該建立完善購租并舉的穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展機制。重點是積極培育發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)租賃市場，通過商業(yè)地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的穩(wěn)定發(fā)展，并完善相關(guān)的住房配套機制等措施，實現(xiàn)房屋租賃市場的規(guī)范化、多元化、穩(wěn)定化房屋租賃體系，通過這些手段滿足城鎮(zhèn)居民的住房需求。其次，注重構(gòu)建多層次的、科學(xué)合理的住房供給體系。順應(yīng)國家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，在滿足商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)供需方面，積極推進住房供給體系的優(yōu)化改進，特別是通過商業(yè)營業(yè)性用房轉(zhuǎn)住房、商品房住宅庫存清理等多種方式，進一步緩解部分城市商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域存在的住房短缺的問題。

2.進一步改進加強商業(yè)地產(chǎn)市場風(fēng)險管理制度體系。在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理中，風(fēng)險管控是非常關(guān)鍵的內(nèi)容。在風(fēng)險管控的具體實施過程中，首先應(yīng)該對商業(yè)地產(chǎn)市場風(fēng)險監(jiān)管體系進行創(chuàng)新完善，按照現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)金融市場的發(fā)展，構(gòu)建完善商業(yè)地產(chǎn)金融市場發(fā)展預(yù)警指標(biāo)體系，進一步加強金融監(jiān)管機構(gòu)和金融機構(gòu)之間的聯(lián)動，強化對各類商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的風(fēng)險監(jiān)管，盡可能的防范可能發(fā)生的金融風(fēng)險。同時，還應(yīng)該對投機性資金進入商業(yè)地產(chǎn)市場等進行必要的抑制性控制，消除商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展領(lǐng)域可能出現(xiàn)的風(fēng)險問題。其次，應(yīng)該注重盡快完善征信體系的建設(shè)，特別是當(dāng)前我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域無論是商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)，還是個人購房貸款等，都是基于相應(yīng)的信用體系。對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域存在的風(fēng)險進行預(yù)判控制，必須針對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域建立多元化多層次的商業(yè)地產(chǎn)征信體系建設(shè)。此外，還應(yīng)該注重進一步改進完善商業(yè)地產(chǎn)金融架構(gòu)體系的建設(shè)，適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)市場多元化發(fā)展的新趨勢，對商業(yè)地產(chǎn)金融發(fā)展模式進行改進優(yōu)化。

3.強化對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的調(diào)控。造成當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域出現(xiàn)的問題是多方面的，因此在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理中，必須積極探索從多個方面進行探索采取相應(yīng)的措施。尤其是應(yīng)該適應(yīng)當(dāng)前我國城鎮(zhèn)化進程加快提質(zhì)的大背景，進一步加強區(qū)域協(xié)調(diào)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，通過強化區(qū)域協(xié)調(diào)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，促進大中小城市互聯(lián)互通，進而實現(xiàn)中小城市、縣城和中心鎮(zhèn)的教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)水平的均等化，引導(dǎo)人口和住房需求實現(xiàn)更加科學(xué)合理分布。同時，還應(yīng)該進一步深化住房制度改革深化，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，大力發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展住房租賃市場，推進國有租賃企業(yè)的建設(shè)，充分發(fā)揮對市場的引領(lǐng)、規(guī)范、激活和調(diào)控作用。此外，還應(yīng)該注重加大商業(yè)地產(chǎn)市場秩序規(guī)范整頓力度，始終保持高壓嚴(yán)查態(tài)勢，嚴(yán)厲打擊商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)和中介機構(gòu)違法違規(guī)行為，確保商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定有序發(fā)展。

四、結(jié)語

在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理過程中，應(yīng)該準(zhǔn)確地把握商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理的重點，在完善商業(yè)地產(chǎn)投資管理、健全商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理機制，優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟政策制定，強化對商業(yè)地產(chǎn)金融風(fēng)險和市場風(fēng)險的防控，以促進提高商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理水平。

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