中產(chǎn)投資新局：誰在歐洲買房子

張文揚(yáng)

不少中國的中產(chǎn)階層，目前正面臨著投資理財?shù)男戮置妫菏种械挠噱X，既買不了北上廣深的房子，存錢又不太劃算。他們從事金融、高科技等行業(yè)，具備投資意識，且不會將目光局限于國內(nèi)。另一類人群則是留學(xué)生家長，一些家中財力尚足的歐洲留學(xué)生家長可能會出于方便、安全或者投資的角度，為孩子購置學(xué)校附近的房產(chǎn)：歐洲房產(chǎn)是他們眼中的“香餑餑”。

英國留學(xué)生做房東

作為千萬留學(xué)大軍中的一員，就讀于英國普利茅斯大學(xué)的本科生杜閔婕（化名）在出國前就曾聽父母算了一筆賬：反正都要在學(xué)校附近租房子，既然家里還有閑錢，為何不直接買一套？

杜閔婕當(dāng)時并沒有在意。但是在普利茅斯，情況又略有不同：宿舍在海邊，學(xué)校卻在市中心，上學(xué)并不方便，杜閔婕選擇了與幾個同學(xué)一起在學(xué)校附近找了套房子合租。

租房并不便宜，一個15平米的獨立房間租金約合人民幣5000元，大一點的房間更貴，一個26平米的整租房間約合人民幣8000元，即便是這樣也一房難求。求學(xué)第一年，杜閔婕遭遇了種種租房困境：除了房租租金偏高以外，房屋出了問題后，房東經(jīng)常拖延修理；同住的室友過于吵鬧，嚴(yán)重影響其他人的休息和學(xué)習(xí)。

杜閔婕開始接受父母的建議，決定在普利茅斯買房。要考慮的因素很多：購房手續(xù)，交稅，房子位置、面積、是否永久產(chǎn)權(quán)等，此外，還要考慮當(dāng)?shù)胤缸锫?、?dāng)?shù)鼐幼∪巳菏欠駨?fù)雜等等。2016年，資金管制并不嚴(yán)格，杜閔婕的父母拿出了100多萬人民幣，為女兒在學(xué)校附近的白人區(qū)全款購置了兩室一廳的房子。

杜閔婕從留學(xué)生搖身一變成為房東。她將另外一間臥室租給了她的同學(xué)，收來的租金成了她的生活費。2018年，她到倫敦讀金融碩士，房子就徹底租出去了。她打算著，如果能在倫敦找到工作，就把房子賣了，到倫敦購置新的房產(chǎn)。

倫敦又是另一番天地。同樣的價錢，在倫敦2區(qū)可以買個小戶型，在6區(qū)可以買大戶型，但她會選擇買小的：“位置最重要，只要地點好，再小再破都行?！?/p>

英國是中國人在歐洲的傳統(tǒng)購房目標(biāo)國。全球海外房產(chǎn)網(wǎng)站居外網(wǎng)董事CEO羅雪欣介紹，英國的詢盤量遠(yuǎn)比德國、法國加起來還大；中國買家在英國的購房原因中，教育因素占11.2%，為英法德三國中最高；投資型房產(chǎn)也最高，超過了自住。

英國脫歐對于房產(chǎn)的影響曾讓人心生猶豫。不過從市場來看，2018年，經(jīng)歷了脫歐陣痛后，投資者穩(wěn)定情緒，英國房市開始回暖。據(jù)羅雪欣介紹，買房客赴英國購房的高峰期是2016年底和2017年上半年；2017年底開始跌入低谷，2018年又開始攀升。杜閔婕不知道的是，當(dāng)年的她“天時地利人和”，正趕上了一波英國購房潮。

從未謀面的房子

金融從業(yè)者王蕾顏（音）從未親眼看到過自己那間小小的、位于德國柏林市中心的房子——盡管她擁有這套28平米的房產(chǎn)已經(jīng)四五年了。她也從沒見過自己那位從上一任房東繼承而來的意大利籍的房客，一切都由托管機(jī)構(gòu)在打理。她更不會說德語，房產(chǎn)中介都要靠英語郵件聯(lián)系。事實上，王蕾顏只見過兩次她的房產(chǎn)中介，第一次見面是陪著前男友去德國買房，第二次見面就是自己要買。

與一般的投資客不同的是，王蕾顏的房產(chǎn)投資充滿著偶然。2014年，王蕾顏在上海工作，手頭有五六十萬人民幣。她回憶說：“由于在金融機(jī)構(gòu)工作，投資股票有一些限制，干別的又干不了，我就想到也去柏林買個房子?！彪m然當(dāng)時的房價與2012年相比，已經(jīng)看到了漲幅，但在王蕾顏看來，價格依然是便宜的。那一年，她與朋友到歐洲度假，把柏林定為最后一站，找了當(dāng)時的中介和律師，簽了律師的委托函、提供了護(hù)照復(fù)印件，此后就全權(quán)托付律師，再也沒去過柏林。

王蕾顏對這套房產(chǎn)的定位很明確，純投資、非自住。兩個月后，一間位于市中心的二戰(zhàn)前老房子被敲定了。她委托中介拍了個房子的視頻來看，覺得還算滿意。房產(chǎn)中介是一位德國老先生，經(jīng)過了無數(shù)次的郵件往來，買房子的手續(xù)終于辦下來了。老先生退休前特地發(fā)郵件對王蕾顏說：“這是我職業(yè)生涯的最后一單生意，謝謝你對我的信任。你做了一項明智的投資，除非發(fā)生戰(zhàn)爭，否則這個房子是絕對不會貶值的?！?/p>

拿下這套28平米的房子花了不到10萬歐元（按2014年匯率為約85萬元人民幣），這其中包括8.5萬歐元房子的價格，還包括房價6%的中介費和一筆律師費。除去50多萬人民幣的首付，王蕾顏還在德國的銀行貸款了一部分。租金收入還一部分房貸，王蕾顏自己每年再貼一萬多元人民幣，預(yù)計2023年還清，壓力不大。

王蕾顏在德國柏林的這套房子，月租金是400歐元（約3108元人民幣），但房子的物業(yè)費是每月130多歐元（1010元人民幣），這包括房屋修繕、清掃落葉等費用；還需給管理公司每月20歐元（155元人民幣），以便管理公司替王蕾顏繳納物業(yè)費等。德國對于租客的保護(hù)政策也非常嚴(yán)格，房東無權(quán)毫無理由換房客，除非房東自己要??；租金在三年內(nèi)的上漲有15%的上限，且不能高于市場價格。

德國房產(chǎn)商Rüdiger Holey介紹，由于德國房地產(chǎn)交易的嚴(yán)格規(guī)定，投資房產(chǎn)非常安全；通過物業(yè)管理，房產(chǎn)可以得到100%的妥善管理。

德國房產(chǎn)中介的通訊錄

從德國房產(chǎn)中介Rüdiger Holey通訊錄中聯(lián)系人的變化，可以看到中國購房者對于德國房產(chǎn)的青睞程度。他還記得，2013年，他的通訊錄里只有10個中國聯(lián)系人，當(dāng)年成交了3筆房產(chǎn)交易；到2017年，他的通訊錄里增加到大約500個中國聯(lián)系人，其中有約100個買家。到2018年，Rüdiger Holey已經(jīng)有大約600個聯(lián)系人，他無法確定目前接觸的買家數(shù)目，因為更多的合同正在被敲定中。

5年來，Rüdiger Holey所在的名為Holey-Immobilien的德國房產(chǎn)公司，已經(jīng)向中國購房者銷售了價值約30萬歐元的房產(chǎn)。這家房產(chǎn)中介公司還雇傭了一些中國職員，以更好地與中國購房者交流。Rüdiger Holey說，由于德國房產(chǎn)價格穩(wěn)定，他們越來越能吸引中國買家；中國買家也越來越多地開拓了德國市場。

法國則使用公證人制度保障購房者權(quán)益。法國奧斯曼公證處公證人、合伙人Yann GRAU介紹，在法國，整個交易過程由國家公證人做保障，外國投資人與法國投資者適用同樣的法律，享受同樣的權(quán)益，如永久產(chǎn)權(quán)、稅收優(yōu)惠、家庭傳承等。

據(jù)居外網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示，中國買家對德法兩國房屋的詢盤量在過去幾年來一直呈小幅增長，德國城市房源點擊率最高是柏林；法國城市房源點擊最高為巴黎。中國買家的詢盤量比較穩(wěn)定，沒有大起大落；德國的詢盤量要比法國大。2018年第2季度德國房產(chǎn)詢盤量比第1季度漲43%，比去年同期跌12%。2018年第2季度法國房產(chǎn)詢盤量比第1季度漲28%，比去年同期漲44%。

值得注意的是，中國與歐洲的區(qū)別在于，購房者往往要面對不同的房屋體系和制度。在中國買房，付了首付后，除了還款，購房者很少會為房屋操心；在歐洲，情況大不相同，比如王蕾顏要專門雇一個當(dāng)?shù)厝颂嫠龍蠖?，盡管雇傭所花的錢比她要交的稅多出很多倍。如果她想要在十年內(nèi)賣掉德國的房產(chǎn)，還將上繳30%的稅率；法國時間更長，二十年內(nèi)賣房都將面臨高額稅率風(fēng)險。

（文據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報》）