淺談社區(qū)底商銷售中實(shí)施免租金政策的幾點(diǎn)思考

劉建鋒

摘要：隨著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的多樣化，社區(qū)底商的銷售模式也不斷創(chuàng)新。通過免租招商然后再帶租約銷售就是其中一種，新事物的出現(xiàn)亦伴隨著新的法律問題的出現(xiàn)。本文就住宅底商免租金政策的制定和實(shí)施過程中出現(xiàn)的各種問題進(jìn)行了分析，以求讓這種創(chuàng)新營銷模式能夠日臻完善，并取得預(yù)期效果。

關(guān)鍵詞：免租金政策;社區(qū)底商;帶租約銷售

1、社區(qū)底商銷中實(shí)行免租政策的原因

近幾年，商業(yè)庫存持續(xù)較高，雖然住宅銷售火熱，但商業(yè)銷售卻持續(xù)低迷。受電子商務(wù)

的日益普及，傳統(tǒng)商業(yè)已經(jīng)受到較大影響，社區(qū)底商銷售中憑借單純的產(chǎn)權(quán)出售，已經(jīng)很難完成銷售去化速度要求，尤其是所處地段為尚不成熟區(qū)域的項(xiàng)目。一方面由于住宅還未完全入住，尚未形成固定人流量，且住戶尚未形成在小區(qū)底商消費(fèi)的習(xí)慣;另一方面所在區(qū)域商業(yè)氛圍不成熟，不能吸引商家進(jìn)駐，從而租賃需求缺乏，從而租金持續(xù)低迷，導(dǎo)致商鋪投資回報(bào)率不理想，進(jìn)而影響社區(qū)底商銷售去化速度。在小區(qū)入住率達(dá)到一定水平的前提下，為了促進(jìn)社區(qū)底商去化速度，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商資金快速回籠，在銷售中引入免租政策，快速集中引入商戶經(jīng)營，帶動(dòng)整個(gè)底商商業(yè)氛圍，全面提升商鋪投資回報(bào)率及去化速度。

2、社區(qū)底商免租政策制定

在制定免租政策的過程中，必須要注意以下幾個(gè)方面：

2.1社區(qū)底商業(yè)招商業(yè)態(tài)的規(guī)劃。根據(jù)周邊配套情況、社區(qū)各出入口人流量及出行規(guī)律，

規(guī)劃好商鋪招商業(yè)態(tài)分布，才能打造出符合項(xiàng)目定位的社區(qū)配套商業(yè)街區(qū)?？拷鼘W(xué)校的區(qū)域主要考慮教育相關(guān)業(yè)態(tài)，如少兒培訓(xùn)教育、文具銷售、書店、眼鏡店等。小區(qū)主要出入口考慮菜店、水果店、便利店、藥店、蛋糕店、利安超市、通訊行業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、快遞代收等，然后再考慮診所、房產(chǎn)中介、銀行網(wǎng)點(diǎn)等。切忌在沒有提前規(guī)劃招商業(yè)態(tài)條件下，開始雜亂無章盲目進(jìn)駐，勢必會(huì)影響社區(qū)配套商業(yè)街區(qū)的調(diào)性，并導(dǎo)致商業(yè)街氛圍無法形成氣候，從而失去實(shí)行免租政策促進(jìn)社區(qū)底商銷售的初衷。

2.2免租政策的確定。首先必須對所屬區(qū)域社區(qū)底商租金情況進(jìn)行市場調(diào)研，根據(jù)調(diào)研結(jié)果，對未來2-3年的租金進(jìn)行預(yù)測。然后，考慮適合項(xiàng)目現(xiàn)狀的免租期，既要考慮所招租商家持續(xù)經(jīng)營成本能否回收問題，也要考慮到開發(fā)商對商鋪銷售的要求和資金回頭的需求。如果免租期太短，可能商家還不能回收裝修成本;反之，如果免租期太長，影響無法快速收房并實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)，必然影響底商的快速去化。因此綜合考慮一般考慮2年比較合適。同時(shí)，考慮招商渠道費(fèi)用，建議實(shí)現(xiàn)交3個(gè)月租金租3年政策。

2.3免租政策對后期帶租約銷售的影響。之所以開展社區(qū)底商的免租政策，也是為了能夠快速去化，因此，要充分考慮免租期政策對銷售的影響。首先是收房，如果免租期內(nèi)完成銷售，客戶無法立即辦理收房手續(xù)，而只能等到免租期結(jié)束后，辦理收房手續(xù)。因?yàn)榭蛻糍徺I的是現(xiàn)鋪，卻需要等最長不超過2年的時(shí)間，然后才能收房，因此，必須考慮將客戶簽訂合同到實(shí)際辦理收房手續(xù)這段時(shí)間的租金收入計(jì)算以優(yōu)惠折扣形式從總價(jià)里進(jìn)行扣除，即租金返政策，客戶才可能接受這種情況。其次就是價(jià)格，如果要采取租金返還政策，就要針對免租政策制定相應(yīng)的價(jià)格體系，優(yōu)惠政策體系與之對應(yīng)。再次就是收房標(biāo)準(zhǔn)，由于免租商戶對商鋪進(jìn)行了必要的裝修，因此免租期結(jié)束后，商鋪已經(jīng)無法恢復(fù)到毛坯房狀態(tài)，因此，在銷售過程中必須對客戶進(jìn)行明確說明，收房時(shí)同意以租戶裝修后的狀態(tài)進(jìn)行收房。同時(shí)，在《商品房買賣合同》中進(jìn)行注明或者以補(bǔ)充協(xié)議形式明確，雙方同意并簽字確認(rèn)，防止后期收房時(shí)引起糾紛。

3、社區(qū)底商免租政策實(shí)施過程的風(fēng)險(xiǎn)及控制

3.1業(yè)態(tài)規(guī)劃? ?確定招商業(yè)態(tài)之前，必須針對規(guī)劃業(yè)態(tài)進(jìn)行工商注冊、消防安全、環(huán)保

等方面法規(guī)政策的了解，確保租戶能夠順利地開展經(jīng)營。市場上餐飲門面租賃需求最大，但必須了解本項(xiàng)目社區(qū)底商是否符合有煙道、環(huán)評是否通過等要求，才能決定是否招租餐飲進(jìn)駐。教育行業(yè)店鋪的特殊要求這是必須消防安全檢查合格后才能經(jīng)營?？谇辉\所則要求500米內(nèi)不能有兩家等到?；谏鲜鎏厥庖螅瑸榱四軌虼_定適合的業(yè)態(tài)，并確保能夠順利開展經(jīng)營活動(dòng)，必須了解和落實(shí)到位，并提前準(zhǔn)備好相應(yīng)的資質(zhì)文件、證照復(fù)印件并加蓋公章，以方便租戶后期辦理注冊登記和相關(guān)部門驗(yàn)收。

3.2招商? 免租招商的目的就是社區(qū)商業(yè)街商業(yè)氛圍，因此，所有招租必須短期內(nèi)集中

完成并進(jìn)駐開業(yè)經(jīng)營，才能達(dá)到預(yù)期效果。謹(jǐn)防整個(gè)招租過程較長，商鋪開業(yè)經(jīng)營不能集中。所招商鋪進(jìn)駐這就要求必須前期對意向租戶提前摸底并根據(jù)規(guī)劃業(yè)態(tài)進(jìn)行儲(chǔ)備意向租戶，儲(chǔ)備數(shù)量最好能夠達(dá)到計(jì)劃招租數(shù)量的2倍。同時(shí)，招商團(tuán)隊(duì)人員的專業(yè)程度、數(shù)量必須符合要求。短期完成統(tǒng)一招租后進(jìn)入裝修期，約定開業(yè)日集中到一周內(nèi)并策劃相應(yīng)的開業(yè)慶典活動(dòng)，達(dá)到預(yù)期效果。

3.3帶租約銷售 針帶租約的社區(qū)底商銷售時(shí)，可以通過開發(fā)商、租戶、業(yè)主三方簽訂概

況轉(zhuǎn)移協(xié)議或者委托租賃協(xié)議，完成相關(guān)權(quán)責(zé)的轉(zhuǎn)移。簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，業(yè)主的收房時(shí)間，必須晚于租戶的免租到期日。同時(shí)在租賃合同內(nèi)必須對免租進(jìn)駐商鋪的裝修進(jìn)行約定，免租到期后，開發(fā)商應(yīng)極力促成免租商戶與購買商鋪的業(yè)主續(xù)租經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)商鋪順利交付。租戶如果不繼續(xù)經(jīng)營，可以選擇恢復(fù)毛坯房狀態(tài)，也可以保持當(dāng)時(shí)的裝修狀態(tài)并且不能對購買商鋪的業(yè)主索要裝修補(bǔ)償，防止因免租到期后，不繼續(xù)經(jīng)營的租戶，就裝修賠償問題產(chǎn)生法律糾紛。，

3.4物業(yè)對租戶的管理? 物業(yè)公司在免租政策的實(shí)施過程中也發(fā)揮著非常重要的作用，

在租戶簽訂免租協(xié)議后，就前往物業(yè)公司辦理使用商鋪手續(xù)及辦理裝修手續(xù)。物業(yè)公司務(wù)必嚴(yán)格執(zhí)行管理規(guī)定，防止房屋結(jié)構(gòu)安全遭到破壞，對后期業(yè)主收房留下隱患。同時(shí)針對免租商鋪，必須收取一定押金，防止有商鋪拖欠物業(yè)費(fèi)用較大后，關(guān)門失聯(lián)，造成損失。

3.5杜絕轉(zhuǎn)租? 免租進(jìn)駐商戶，如果不能依據(jù)協(xié)議進(jìn)行經(jīng)營或無法繼續(xù)經(jīng)營，不得私下

進(jìn)行轉(zhuǎn)租。如未裝修的，必須與開發(fā)商簽訂解除租賃協(xié)議，收回商鋪使用權(quán)。如已經(jīng)裝修并開展經(jīng)營的，進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，必須有開發(fā)商介入?yún)f(xié)調(diào)，確定轉(zhuǎn)讓費(fèi)用不得包含房屋租金，開發(fā)商與原租戶簽訂解除協(xié)議，并與受讓商戶簽訂免租協(xié)議。

4、結(jié)束語

免租招商對于社區(qū)底商銷售，經(jīng)過筆者曾經(jīng)管理的項(xiàng)目實(shí)施后，效果非常顯著，確實(shí)是一種非常行之有效的方式。但是社區(qū)底商免租過程和帶租約銷售過程中的出現(xiàn)法律糾紛的隱患較多，因此，要熟悉相關(guān)政策和要求，完善所有法律文書條款，盡量避免讓帶租約銷售這種創(chuàng)新模式更加成熟和行之有效。本文的分析只是筆者在實(shí)踐中所遇到問題，不能涵蓋所有社區(qū)底商免租金政策實(shí)施過程中的方方面面。只能為在此過程中的各方提供一些思路和建議，使各方都盡可能的避免各類風(fēng)險(xiǎn)和損失。

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