基于新形勢(shì)下的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問(wèn)題研究

公維安

摘要：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的也變得越來(lái)越快速了，隨著現(xiàn)代建筑水平的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也變得越來(lái)越快速了，人們對(duì)于住房的要求也變得越來(lái)越高了，房地產(chǎn)企業(yè)要想得到更好的發(fā)展，就必須不斷加強(qiáng)對(duì)自身的管理力度，不斷的對(duì)管理模式進(jìn)行創(chuàng)新，針對(duì)現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)中存在的問(wèn)題進(jìn)行研究，找到更好的解決辦法，讓房地產(chǎn)能夠更加快速的發(fā)展?；诖?，本文主要對(duì)基于新形勢(shì)下的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問(wèn)題進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項(xiàng)目管理;問(wèn)題研究

引言

當(dāng)前，我國(guó)處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要時(shí)期，由于受到經(jīng)濟(jì)下行壓力的影響，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)面臨著轉(zhuǎn)型升級(jí)與利潤(rùn)下降的雙重壓力。因而，房地產(chǎn)企業(yè)要通過(guò)加強(qiáng)內(nèi)部控制，降低生產(chǎn)成本、提升施工質(zhì)量，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的特點(diǎn)

首先，管理工作具有一定的時(shí)效性;其次，管理過(guò)程中對(duì)于質(zhì)量目標(biāo)的相關(guān)要求較高;此外，管理工作對(duì)于費(fèi)用的控制目標(biāo)較強(qiáng);另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理有著較強(qiáng)的復(fù)雜性、系統(tǒng)性，同時(shí)管理過(guò)程中要按照特定的程序，進(jìn)行合理的構(gòu)想、方案擬定，還要進(jìn)行可行性研究，對(duì)于相關(guān)方案進(jìn)行評(píng)審、決策?？傮w而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理工作要在某個(gè)確定的時(shí)間內(nèi)，通過(guò)應(yīng)用特殊的組織運(yùn)行模式，來(lái)完成一個(gè)既定的目標(biāo)。同時(shí)，管理工作中要進(jìn)行周密的計(jì)劃、組織以及領(lǐng)導(dǎo)、控制，進(jìn)而可以實(shí)現(xiàn)對(duì)既有資源的高效管理。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理工作時(shí)，要按照以下流程進(jìn)行：首先，要建立相應(yīng)的項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，對(duì)于特定的項(xiàng)目任務(wù)進(jìn)行合理的計(jì)劃、分解;其次，要進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)的預(yù)算以及相關(guān)項(xiàng)目的啟動(dòng)、協(xié)調(diào);另外，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，要進(jìn)行合理的控制、溝通和評(píng)估工作。

2、新形勢(shì)下的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問(wèn)題

2.1設(shè)計(jì)階段管理問(wèn)題

在“建設(shè)項(xiàng)目的重點(diǎn)在實(shí)施階段”片面認(rèn)識(shí)的誤導(dǎo)下，導(dǎo)致在建設(shè)工程中忽視設(shè)計(jì)階段的重要性，以至于對(duì)設(shè)計(jì)階段中科學(xué)合理的使用資金獲取最佳的建筑產(chǎn)品方面重視不足，影響工程建設(shè)項(xiàng)目效益的獲取。設(shè)計(jì)圖紙一經(jīng)確定，在施工過(guò)程中不出現(xiàn)新的設(shè)計(jì)變更的情況下，工程的預(yù)算不會(huì)出現(xiàn)太大幅度的變動(dòng)，由于對(duì)設(shè)計(jì)階段的重視程度不足，導(dǎo)致工程項(xiàng)目成本控制的范圍和力度方面存在明顯的薄弱，此外，只重視施工不重視設(shè)計(jì)，導(dǎo)致設(shè)計(jì)不能夠很好的從實(shí)際出發(fā)，不能很好的滿足使用功能方面的需求。

2.2實(shí)施階段管理問(wèn)題

建設(shè)工程在實(shí)施階段之中，存在的比較嚴(yán)重的問(wèn)題就是工程施工合 同簽訂的不夠嚴(yán)謹(jǐn)，在實(shí)施階段需要建設(shè)方、總承包方、分包方、監(jiān)理方 以及材料設(shè)備供應(yīng)方等的通力合作，方能夠較好的完成工程項(xiàng)目的建設(shè) 任務(wù)，而在實(shí)際的項(xiàng)目實(shí)施階段，由于合同的制定不夠嚴(yán)謹(jǐn)，導(dǎo)致諸多糾 紛的出現(xiàn)，對(duì)工程質(zhì)量、工程工期造成不良影響，尤其是在分包合同的制 定過(guò)程中，工程配合以及接口的確定方面則不是很詳細(xì)，致使項(xiàng)目各參 與方之間的協(xié)調(diào)性較差，出現(xiàn)不必要的“內(nèi)耗”。

3、提升房地產(chǎn)項(xiàng)目管理有效措施

3.1強(qiáng)化設(shè)計(jì)管理

設(shè)計(jì)管理的設(shè)計(jì)和規(guī)劃可以說(shuō)是整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理的前提，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)管理有著重要的意義。在正常情況下，通過(guò)不同項(xiàng)目的比較和可行性分析，設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。因此，所涉及的設(shè)計(jì)工作不是由設(shè)計(jì)單元獨(dú)立完成的。這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，根據(jù)項(xiàng)目的需要，充分整合設(shè)計(jì)單位的有效溝通和聯(lián)合實(shí)現(xiàn)。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)在設(shè)計(jì)單位之間建立良好的溝通體系，保證設(shè)計(jì)工作的內(nèi)在聯(lián)系，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中的設(shè)計(jì)，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的有效開(kāi)展。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和項(xiàng)目的設(shè)計(jì)時(shí)間。此外，對(duì)工程施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)查分析，以保證內(nèi)部審核的有效性和質(zhì)量，從而保證設(shè)計(jì)管理的整體質(zhì)量的穩(wěn)定性。

3.2加強(qiáng)質(zhì)量控制

百年大計(jì)，質(zhì)量第一。質(zhì)量是建筑工程中得到關(guān)注最多的一個(gè)環(huán)節(jié)，影響建筑工程質(zhì)量的主要內(nèi)容有：施工者、施工機(jī)械、施工方法、施工材料和施工環(huán)境。進(jìn)行質(zhì)量控制的重點(diǎn)就是對(duì)施工者的控制，對(duì)于施工機(jī)械、施工方法、施工材料等因素需要在施工前進(jìn)行明確，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)工程質(zhì)量控制。

3.3加強(qiáng)成本管理

（1）房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)包括流程制度體系，階段控制要點(diǎn)和知識(shí)積累，及公司戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。成本管理系統(tǒng)的基礎(chǔ)框架包括目標(biāo)成本管理體系，責(zé)任成本管理體系，動(dòng)態(tài)成本管理體系和項(xiàng)目后評(píng)估體系。（2）房地產(chǎn)企業(yè)的成本包括土地費(fèi)用，前期費(fèi)用，建筑安裝工程費(fèi)用，市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，公共配套設(shè)施費(fèi)用，貸款利息費(fèi)，銷(xiāo)售費(fèi)，管理費(fèi)，營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。一方面要樹(shù)立全體成員的成本管理意識(shí)，另一發(fā)面要強(qiáng)化保障制度，加強(qiáng)績(jī)效評(píng)估體系建設(shè)。做好成本控制工作要全員共同參與，要培養(yǎng)員工良好的成本控制意識(shí)。通過(guò)后評(píng)估可有效提高成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性，進(jìn)而提高成本管理的有效性。通過(guò)合理法績(jī)效考評(píng)充分調(diào)動(dòng)各部門(mén)的工作積極性，促進(jìn)團(tuán)隊(duì)成員間相互制約，監(jiān)督，保證房產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展。

3.4 加強(qiáng)進(jìn)度控制

為了保證建筑工程能夠如期交工，需要控制施 工進(jìn)度。 首先，需要落實(shí)具體分工，對(duì)整體工程項(xiàng)目 進(jìn)行分解，明確進(jìn)度的協(xié)調(diào)工作，分析能夠影響進(jìn) 度的因素。 其次，需要進(jìn)行合同上的內(nèi)容協(xié)調(diào)，合同 期和進(jìn)度計(jì)劃的協(xié)調(diào)。 最后，需要對(duì)建筑工程內(nèi)部 進(jìn)行經(jīng)濟(jì)制裁，采用獎(jiǎng)懲制度，在保證質(zhì)量的前提 下，對(duì)提前完工的工作人員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)延誤工期 的工作人員進(jìn)行懲罰。

3.5注重現(xiàn)場(chǎng)管理人員綜合素養(yǎng)的提升

對(duì)于管理人員來(lái)說(shuō)，要有一個(gè)良好的職業(yè)操守與專業(yè)能力。在進(jìn)行工程分包工作時(shí)，要對(duì)分包工程的承包單位進(jìn)行研究，明確承包單位的施工人員素質(zhì)、企業(yè)綜合實(shí)力等因素。對(duì)于分包出去的工程，施工過(guò)程中要做好施工質(zhì)量的監(jiān)督工作，防止施工中出現(xiàn)以次充好、偷工減料等問(wèn)題。同時(shí)，還要專門(mén)聘請(qǐng)專業(yè)素養(yǎng)較高的監(jiān)理公司進(jìn)行施工的監(jiān)督，提升相關(guān)建筑工程的施工質(zhì)量。

3.6建立健全企業(yè)內(nèi)部控制體系

對(duì)于內(nèi)部控制而言，它是一項(xiàng)較為復(fù)雜、系統(tǒng)的工程，房 地產(chǎn)企業(yè)要建立一套高度統(tǒng)一、合理的內(nèi)部控制機(jī)制。首先， 企業(yè)要建立完善的內(nèi)部控制架構(gòu)體系，在這一體系中應(yīng)該包 含董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)以及經(jīng)理層、內(nèi)部控制部門(mén)等。另外，對(duì)于一 些重大項(xiàng)目的招標(biāo)工作以及重大的人事任免工作來(lái)說(shuō)，要嚴(yán) 格按照規(guī)定與程序落實(shí)聯(lián)簽制度。

結(jié)束語(yǔ)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，面對(duì)這一現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷加強(qiáng)企業(yè)管理，從成本控制管理，人力資源管理，加強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新能力提升等多方面提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，以求在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境取得勝利。進(jìn)一步鞏固企業(yè)的行業(yè)地位，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。

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