棚改貨幣化安置對房地產(chǎn)市場的影響

寧林忠

摘要：近年來，政府加快了對棚戶區(qū)的改造節(jié)奏。尤為明顯的就是我國對棚改由實(shí)物安置轉(zhuǎn)變成了貨幣化安置。這一政策實(shí)施以來，惠及了大部分的棚改住戶，二、三線城市最為明顯。未來幾年內(nèi)，棚改貨幣化安置的發(fā)展勢頭良好，對市場經(jīng)濟(jì)有一定的拉動作用。但是，棚改貨幣化安置的方式仍有一些不穩(wěn)定的因素，仍然存在著一些問題。本文針對這些存在的問題，提出了一些加快棚改貨幣化安置進(jìn)程的建議，希望能提供一些有效幫助。

關(guān)鍵詞：棚改貨幣化安置;房地產(chǎn)市場;影響;建議

未來棚改的增長空間仍然較大，未來三年將進(jìn)入棚改跨越式發(fā)展階段，有一定的市場空間。棚改的發(fā)展對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)拉動作用有一定的幫助。但是，棚改貨幣化安置的綜合成本的穩(wěn)定性仍然存在不確定性。棚改貨幣化安置會明顯的增加即時的貸幣支付能力，并且增加貸款利息的支出。所以，對比于棚改實(shí)物安置來看，貨幣化安置資金周期較長，這也是比較明顯的一個弊端。但是總的來看，棚改貨幣化安置能夠惠及更多棚改戶，棚改戶的住房位置、環(huán)境、戶型等選擇更具多樣化;住房產(chǎn)權(quán)也更加明晰，棚改戶的居住條件和滿意程度將會明顯提升。

1、棚改貨幣化安置現(xiàn)狀

2015年以前，我國主要是通過對實(shí)物進(jìn)行安置的方式對棚改區(qū)進(jìn)行改造。棚改房體系和商品房采用不同的管理體系，是相互分開的，且棚改戶居民也不能參加商品房的分配中。自從國務(wù)院提出“大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造貨幣化安置”的政策以來，社會和棚改戶各個方面都有了較大的變化，其中最明顯的就是二、三線城市的居民。棚改居民的生活水平明顯提高，購買力大大增強(qiáng)。據(jù)有關(guān)資料顯示，棚改貨幣化安置比例在2015到2016僅一年的時間里由將近30%提升至48%。多個省市仍然在不斷上調(diào)安置房比例，棚改投資呈現(xiàn)持續(xù)不斷增長的局面。

根據(jù)國家政府工作報告中的要求，2017年下半年到2018年的房地產(chǎn)銷售的節(jié)奏會減緩，并且這一趨勢不會減弱。根據(jù)市場調(diào)查顯示，房屋銷售量已經(jīng)從第一季度的20%下降至不足15%。造成這一現(xiàn)象的原因主要有以下幾點(diǎn)：（1）過去幾年內(nèi)購房潮比較熱門，房屋需求提前透支。（2）有關(guān)監(jiān)管部門對于推進(jìn)防范金融風(fēng)險的背景下，財政貸款政策持續(xù)性緊縮。（3）市場現(xiàn)狀的暫時性情緒波動。房地產(chǎn)開始銷售時間過早，很多樓盤開工和建設(shè)都大大晚于樓盤銷售時間，導(dǎo)致棚改貨幣化安置的節(jié)奏放緩。

2、棚改貨幣化安置對房地產(chǎn)市場的影響

2015年，國務(wù)院推出棚改三年計劃，從2015年到2017年，要完成改造各類棚戶區(qū)住房1800萬套的任務(wù)，同時要求積極推進(jìn)棚改貨幣化安置，在商品住房庫存量大、市場房源充足的市縣，進(jìn)一步提高貨幣化安置比例，達(dá)到去庫存的目的。數(shù)據(jù)顯示，2015年～2017年，我國棚改規(guī)模處于穩(wěn)步上升狀態(tài)，全國新開工各類棚戶區(qū)601萬套、606萬套和609萬套，超額完成了2015年～2017年三年1800萬套棚戶區(qū)改造的任務(wù)。

今年3月份，為了更好的解決居民的住房問題，政府的工作報告中再次提出改進(jìn)棚改計劃。這對拉動三、四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展有著重要作用。但是隨著棚改計劃進(jìn)入攻堅階段，拉動效應(yīng)應(yīng)該有所減弱。

2.1棚改貨幣化有效減少了三四線城市的住房庫存

2016年第三季度以來，三線以下的城市房屋銷售量位于首位。造成這種現(xiàn)象的原因，一部分是由于一二線城市居民的一些外溢需求，大部分原因是棚改貨幣化的推進(jìn)。就地區(qū)分布來看，中部和西部地區(qū)的銷售量更加良好，所以，這說明二三線城市的銷售量增長的主要原因不能主要?dú)w結(jié)于外溢需求，而是在于棚改貨幣化導(dǎo)致的居民貨幣寬松，購買力增強(qiáng)。于此我們可以看出，棚改貨幣化有效的去除了二三線城市的住房庫存。

2.2有效的支撐抵押補(bǔ)充貸款

自從加大對棚改區(qū)改造的項目以來，貨幣化安置的大部分資金來源都是抵押補(bǔ)充貸款。據(jù)有關(guān)資料顯示，抵押補(bǔ)充貸款占到棚改區(qū)資金來源的85%，央行的資金注入更多。這種抵押補(bǔ)充貸款可以看作是基礎(chǔ)貨幣投入的新方法，可以避免三四線城市資金緊縮的狀況，使貨幣定向?qū)捤伞?/p>

2.3將減小對房地產(chǎn)的拉動效應(yīng)

棚改改造在剛剛推動的前幾年，對三四線的房地產(chǎn)發(fā)展起到了積極的推動作用。隨著棚改項目的逐漸減少，資金緊縮，預(yù)計未來幾年內(nèi)棚改貨幣化安置對房地產(chǎn)的拉動效應(yīng)減弱。

在2018年最新的政府報告中顯示，2019、2020年的棚改戶量將會進(jìn)一步減少，到2020年棚改工作會到收尾過程。

在棚改戶量減少的情況下，將會影響財政資金的收縮，貸款量也會隨之下降。2017年的支撐抵押補(bǔ)充貸款比2016年同比減少34.6%，這也會影響棚改貨幣化的安置比例。未來的房地產(chǎn)將呈現(xiàn)存量現(xiàn)象，棚改貨幣化安置對拉動房地產(chǎn)的發(fā)展將減弱。

2.4根據(jù)不同省市的情況關(guān)注棚改空間的優(yōu)先布局

全國各地省份的實(shí)際情況不將會影響各地的棚改規(guī)模，雖然棚改項目在未來幾年內(nèi)將進(jìn)入總量減少的階段，但是發(fā)展空間仍然較大。第一種類型就是類對于棚改的計劃量較大、發(fā)展勢頭良好的區(qū)域。所以房地產(chǎn)企業(yè)在選擇開發(fā)城市時可以優(yōu)先考慮這些區(qū)域。第二就是要注重棚改的自身綜合能力的提高。在進(jìn)入棚改收尾的階段，各項工作對企業(yè)的綜合能力有了更多要求。通過棚改的方式進(jìn)行土地批準(zhǔn)許可時，首先會對住宅的開發(fā)能力提出要求，并且對城市的綜合配套能力，如物業(yè)社區(qū)服務(wù)、商業(yè)等有較高的要求。所以，房企也應(yīng)該重視城市配套服務(wù)的提升。

3、完善棚改貨幣化安置的建議

完善棚改政策，加快棚改步伐對于居民百姓有著重要的意義。不僅能夠解決大部分居民的住房問題，也是構(gòu)建和諧社會的內(nèi)在要求。針對棚改貨幣化安置中出現(xiàn)的問題，基于提高安置效率、市場監(jiān)管、去房庫存幾個方面考慮，本文提出了如下的解決建議：

3.1積極完善棚改貨幣化安置的各項細(xì)則

針對國家各地的實(shí)際情況，政府各部門應(yīng)該制定因地制宜的相關(guān)細(xì)則和方案。細(xì)則方案不應(yīng)該籠統(tǒng)片面，而要具有一定的規(guī)范性和針對性。各項細(xì)則要明確到棚改貨幣化安置的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、獎勵政策、資金流動的監(jiān)管等等，確保百姓的利益最大化。

3.2適時對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅費(fèi)優(yōu)惠政策

為了保證優(yōu)質(zhì)房源，房地產(chǎn)開發(fā)商的選擇也是尤為重要。與企業(yè)對接時，應(yīng)該本著公開公正的原則，保證招標(biāo)、競價、談判等各個環(huán)節(jié)有條不紊的進(jìn)行，政策優(yōu)惠落實(shí)到位。政府應(yīng)該對房地產(chǎn)企業(yè)提供稅費(fèi)方面的政策優(yōu)惠，更多的為企業(yè)著想，降低成本，提高企業(yè)的參與積極性。

3.3提高對安置房的統(tǒng)籌力度

為了滿足棚改居民的多重選擇，政府應(yīng)該對棚改居民進(jìn)行正確引導(dǎo)，提供多樣化房源。尤其應(yīng)該加強(qiáng)中小戶型的房源統(tǒng)籌，可采用政府組織、項目建立配建等方式保障棚改貨幣化安置居民的多種需要。

3.4消化市場庫存

為了消化市場庫存，可以通過打破棚改房、保障房和庫存房直接的障礙，適當(dāng)加大棚改貨幣化安置住房的建設(shè)。與此同時，盡量避免建設(shè)棚改回遷房和保障房，從而有效的實(shí)現(xiàn)取市場庫存、使資金流動，減輕資金壓力。

3.5推進(jìn)創(chuàng)新型棚改貨幣化安置的工作

政府在去庫存的同時，也應(yīng)該擴(kuò)大居民的需求，從而拉動各地房地產(chǎn)的良性發(fā)展。擴(kuò)大需求應(yīng)該包括加大地方的棚改制度，舊房拆除到位才可以入手新房;對二手房市場的管理，只有在舊房交易成功后才能買進(jìn)新房。這也要求政府應(yīng)該針對自身情況，實(shí)事求是，提出更有效的創(chuàng)新型棚改貨幣化安置政策。

參考文獻(xiàn)：

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