芻議土地估價行業(yè)的發(fā)展對策

郭金其

摘要：土地估價組織是隨著國內(nèi)土地應(yīng)用制度改革而出現(xiàn)并發(fā)展出現(xiàn)的服務(wù)行業(yè)，在其發(fā)展階段，土地估價行業(yè)一直服務(wù)于市場經(jīng)濟(jì)增長服務(wù)、土地應(yīng)用制度改革與土地市場規(guī)范化管理，已漸漸發(fā)展為國內(nèi)市場經(jīng)濟(jì)體制中不可或缺的不動產(chǎn)中介組織，為土地應(yīng)用制度改革做出了較大的貢獻(xiàn)。希望通過本文的分析，能夠?yàn)橥袔硪欢ǖ膮⒖家罁?jù)。

關(guān)鍵詞：土地估價行業(yè);問題;發(fā)展策略

隨著國內(nèi)土地應(yīng)用機(jī)制的改革，土地估計已變成國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中影響公共利益及財產(chǎn)安全方面必不可少的中介組織。在適應(yīng)土地應(yīng)用機(jī)制改革、顯化土地資產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)土地資源集約化使用和推動土地市場發(fā)展、扶持國有公司轉(zhuǎn)型等方面，該行業(yè)均起到了顯著作用，為社會經(jīng)濟(jì)的增長帶來了較大的幫助。

1、國內(nèi)土地估價事業(yè)發(fā)展存在的問題

1.1管理體系不標(biāo)準(zhǔn)

國內(nèi)的土地估價行業(yè)發(fā)展較晚，土地估價人才總數(shù)無法迎合估價市場的要求，有些單位內(nèi)的估價人才數(shù)量很少，就用非專業(yè)估價者代替，而很多估價單位執(zhí)業(yè)便是依靠其他掛靠的評價師，而真正編制報告的人就是那些基礎(chǔ)工作者，甚至沒有評價資歷。在我國《土地估價中介機(jī)構(gòu)注冊方式》中，針對當(dāng)前常見的各公司建立分支機(jī)構(gòu)缺少詳細(xì)的指導(dǎo)意見，盡管有些省份針對建立分支機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)有嚴(yán)格規(guī)定，但當(dāng)前建立相似的分支單位性質(zhì)的“辦事處”、“聯(lián)絡(luò)處”等單位的情況屢見不鮮，簡單的員工組合，弱化的科技力量，掛靠于某個具有資歷等級的土地評價單位便開始承接項(xiàng)目了，給土地評價行業(yè)及土地市場的健康發(fā)展帶來了較大的阻礙。

1.2土地估價報告質(zhì)量差

目前，各估價機(jī)構(gòu)內(nèi)的工作人員主要包含三類：①執(zhí)業(yè)注冊土地估價師;②獲得其它估價師資質(zhì)的人員;③各類土地估價從業(yè)者。隨著土地估價機(jī)構(gòu)相繼脫鉤改制后，執(zhí)業(yè)注冊土地估價師大都成為土地估價機(jī)構(gòu)的股東，其將主要精力投放于承接業(yè)務(wù)方面，真正處理估價工作的是那些沒有執(zhí)業(yè)或沒有估價師資質(zhì)也缺少估價經(jīng)驗(yàn)的人員，這些員工對土地估價的處理大都一知半解，針對各項(xiàng)指標(biāo)、信息僅僅是知其然但并不知其所以然，只是單一機(jī)械化的套用復(fù)制，造成近幾年土地估價報告的總體質(zhì)量不斷降低，在年度的土地估價報告檢查中都有很多不規(guī)范或不及格報告。

1.3土地估價方式較為落后

在國內(nèi)，因?yàn)橥恋毓纼r起步很晚，專業(yè)科技力量弱化，估價方式比較落后，當(dāng)國內(nèi)估價機(jī)構(gòu)依舊停留于評價理論和方法層面研究時，國外有些評價機(jī)構(gòu)已在討論怎樣提高評價方式的課題。現(xiàn)階段，國內(nèi)的土地估價項(xiàng)目依舊以人工方式為主，極大落后于不動產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需要，其常見問題主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：①效率低，評價工作不夠標(biāo)準(zhǔn)，數(shù)據(jù)傳遞不暢，信息共享性差;②人為干預(yù)太過、估價的公平性、客觀性在較大限度上取決于委托方的需求和估價師的職業(yè)素質(zhì);③信息采集方法較落后，信息零散并缺少整體性;④信息與數(shù)據(jù)的管理、研究與處理水平低，無法充分使用現(xiàn)有的數(shù)據(jù)資源等，這些問題都極大降低了估價的合理性、公正性及標(biāo)準(zhǔn)性，限制了土地估價事業(yè)的高效、長遠(yuǎn)發(fā)展。

2、土地估價行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的策略

2.1遵守市場準(zhǔn)入規(guī)范，營造良好的競爭環(huán)境

隨著《資產(chǎn)評估法》的實(shí)施，土地估價機(jī)構(gòu)的門檻有降低的趨勢，有與其他估價機(jī)構(gòu)相互滲透、相互準(zhǔn)入、相互合并的趨勢，因此如何強(qiáng)身健體、發(fā)展壯大自身才是土地估價機(jī)構(gòu)的立足之本。開放、市場化是社會發(fā)展的必然規(guī)律，規(guī)范、行業(yè)監(jiān)督是土地估價行業(yè)健康發(fā)展的必要條件。在我國土地交易活動中，土地委托估價單位能采取公開招標(biāo)、抽簽搖號，中簽結(jié)果要在現(xiàn)場和公共媒介上進(jìn)行公布，盡量確保入圍的評價單位均具有公開、公正及公平的競爭環(huán)境;在備案信息上的估價單位，要每年參與國土資源管理機(jī)構(gòu)或是土地估價協(xié)會組織的年度考評，每年進(jìn)行資信等級評定，得分錄入考評檔案中，賞罰分明。對出現(xiàn)了違規(guī)、違法行為的評估機(jī)構(gòu)要錄入“黑名單”，制定質(zhì)量評估與優(yōu)勝劣汰制度，在規(guī)定時間內(nèi)及時優(yōu)化土地估價單位名單。

2.2不斷優(yōu)化政務(wù)公開與數(shù)據(jù)查詢機(jī)制

執(zhí)業(yè)土地估價師與土地估價機(jī)構(gòu)因估價要求，能夠依法查找土地登記信息和已向大眾公開的基準(zhǔn)價格、標(biāo)定價格等公開地價數(shù)據(jù)，但包含國家機(jī)密、商業(yè)機(jī)密及個人隱私等信息除外。政府相關(guān)部門要把與土地估價有關(guān)的各種項(xiàng)目引入政府主動公布范疇，結(jié)合城市化水平與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需求，要做好城鄉(xiāng)土地定級和基準(zhǔn)價格信息更新、標(biāo)定地價等城鄉(xiāng)地價系統(tǒng)成果數(shù)據(jù)定期公開，并創(chuàng)建土地估價資訊查找平臺，便于土地估價機(jī)構(gòu)查找，提高社會化服務(wù)效果。

2.3充分挖掘行業(yè)自律和協(xié)會監(jiān)督功能

土地估價協(xié)會是社會自律性機(jī)構(gòu)，一定要不斷提高服務(wù)思想，強(qiáng)化行業(yè)自律管理和監(jiān)督。結(jié)合相關(guān)的土地估價事業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)控土地估價單位與土地估價人員的執(zhí)行行為與誠信行為。而且，要大力促進(jìn)土地估價事業(yè)的誠信建設(shè)，制定土地估價單位的資信評價機(jī)制。把機(jī)構(gòu)與員工的執(zhí)業(yè)狀況、抽查評價結(jié)果等信息錄入執(zhí)業(yè)文檔中，把機(jī)構(gòu)與員工的違法違章和違背行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)行為，視為不良記錄錄入誠信檔案中，而且及時向大眾公開執(zhí)業(yè)檔案與誠信檔案，帶來社會查詢服務(wù)，加強(qiáng)行業(yè)自律管束力度。通過進(jìn)行資信評定，向社會推薦一批高質(zhì)量的土地估價中介單位，對整個事業(yè)帶來示范、促進(jìn)作用。協(xié)會充分發(fā)揮出自身的優(yōu)勢，支持有資格、有優(yōu)勢、注重品質(zhì)、講誠信的單位取得更好的發(fā)展，促進(jìn)評價單位的品牌項(xiàng)目創(chuàng)建。在注冊、資信評定等層面給予一定的鼓勵、支持，并引進(jìn)估價者的執(zhí)業(yè)保險機(jī)制，實(shí)施估價者個人注冊，加大估價者個人執(zhí)業(yè)難度。

3、結(jié)束語

綜上所述，土地估價行業(yè)是伴隨我國市場經(jīng)濟(jì)體系逐漸完善、土地應(yīng)用制度改革的不斷深化而出現(xiàn)的，屬于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物。土地估價人員為社會帶來的服務(wù)一定要客觀、獨(dú)立、公平、公開，為社會經(jīng)濟(jì)真正發(fā)揮出鑒證作用。在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，土地估價事業(yè)誠信建設(shè)是創(chuàng)建社會信用系統(tǒng)的關(guān)鍵構(gòu)成部分。

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