房地產(chǎn)估價規(guī)范實(shí)施中的若干問題探討

雷明

摘要：近幾十年來，我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)生著巨大變化，帶動房地產(chǎn)市場走向繁榮，房地產(chǎn)估價成為房地產(chǎn)市場中重要的經(jīng)濟(jì)行為。對房地產(chǎn)估價活動的研究非常必要。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價規(guī)范;實(shí)施;問題;分析

1、房地產(chǎn)估價概況

1.1房地產(chǎn)估價定義

房地產(chǎn)估價是指房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派注冊房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)的價值或價格進(jìn)行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。

1.2房地產(chǎn)估價類型

房地產(chǎn)估價類型主要分為一般評估、特定評估和房地產(chǎn)抵押貸款評估三種形式。這三種形式存在著較為明顯的差異，一般評估法律效力不強(qiáng)或沒有法律效益，但是特定評估和房地產(chǎn)抵押貸款評估是具備很強(qiáng)的法律約束力的，特別是新的資產(chǎn)評估法的出臺，對此類房地產(chǎn)估價的法律要求越來越嚴(yán)格。對不同的評估類型從法律法規(guī)、相關(guān)政策乃至收費(fèi)上進(jìn)行規(guī)范和區(qū)分，對于有針對性的拓展房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)、促進(jìn)房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展、促使我國形成科學(xué)完整的房地產(chǎn)估價體系是非常有幫助的。

1.3估價原則

估價原則是估價活動所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。盡管《房地產(chǎn)估價規(guī)范》里要求不同的估價類型應(yīng)遵循不同的估價原則，但并沒有針對不同的估價類型進(jìn)行細(xì)分，隨著時代的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)估價原則中很多要求都已經(jīng)不符合當(dāng)前的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)開展的要求，故需要結(jié)合不同估價業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，根據(jù)實(shí)際情況，有針對性對房地產(chǎn)估價原則進(jìn)行更新、完善及細(xì)分，并在此基礎(chǔ)上遵循特定的估價原則來對不同類型的估價業(yè)務(wù)進(jìn)行科學(xué)的評估。

2、房地產(chǎn)估價規(guī)范實(shí)施中的若干問題

2.1房地產(chǎn)估價考慮因素復(fù)雜

房地產(chǎn)估價活動從古代起就已經(jīng)存在，隨著時代的發(fā)展，人們對房地產(chǎn)的估價要求越來越精細(xì)，結(jié)論越來越趨于合理，理論不斷有所更新和充實(shí)。對地租的考慮，對農(nóng)業(yè)區(qū)位和工業(yè)區(qū)位的考慮，對市場便利因素的重視，對繁榮的第三產(chǎn)業(yè)余各種經(jīng)濟(jì)活動的優(yōu)化的考慮。我國對房地產(chǎn)估價理論進(jìn)行專業(yè)的研究起步時間較晚，開始于20世紀(jì)30年代，較早的著作有章植的《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》，高信的《南京市之地價與地價稅》，王季深的《上海之房地產(chǎn)》等。起步較晚的房地產(chǎn)研究在改革開放以后獲得雨后春筍般的發(fā)展，相關(guān)研究文獻(xiàn)大量出現(xiàn)，我國出現(xiàn)眾多房地產(chǎn)估價專業(yè)人員，房地產(chǎn)市場繁榮帶動房地產(chǎn)估價理論研究不斷走向深入。蔡兵備根據(jù)城市新區(qū)性質(zhì)、城市發(fā)展?jié)摿μ岢龀鞘行聟^(qū)地價動態(tài)評估模型，考慮了人口狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和速度等因素。畢易波著重考慮了房地產(chǎn)估價活動中估價對象的損耗問題。柴強(qiáng)在其著作《房地產(chǎn)估計理論與方法》中指出了房地產(chǎn)估價中考慮的三個因素，即房地產(chǎn)的有用性、對房地產(chǎn)的有效需求、房地產(chǎn)的相對稀缺性。陳敬東提出了房地產(chǎn)享樂價格函數(shù)模型，主要考慮了房產(chǎn)與地產(chǎn)的價格兩方面。由此我們可以看出房地產(chǎn)估價活動十分復(fù)雜，需要從地理、數(shù)學(xué)、環(huán)境、人文等方面綜合考慮房地產(chǎn)的價值與價格，給房地產(chǎn)估價活動帶來某種不確定因素。

2.2房地產(chǎn)估價存在違規(guī)行為

房地產(chǎn)作為一種可能變現(xiàn)成為高額利潤的一種資產(chǎn)，往往對房地產(chǎn)委托方以及房地產(chǎn)估價師產(chǎn)生誘惑。一方面房屋委托人希望獲得較高的房地產(chǎn)價格，會通過不正當(dāng)渠道對房地產(chǎn)估價師產(chǎn)生影響，另一方面房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)估價活動的主觀隨意，使本應(yīng)該慎重客觀的產(chǎn)地產(chǎn)估價成為某些人的主觀想法。

房地產(chǎn)估價師的主觀隨意和職業(yè)道德不高。房地產(chǎn)估價師如果沒有認(rèn)識到自己的工作的嚴(yán)肅性，對需要進(jìn)行實(shí)地勘察、收集大量評估資料的過程潦草對待、主觀決斷，就可能會使房地產(chǎn)估價發(fā)生重大失誤。房地產(chǎn)估價師對待房地產(chǎn)估價活動中的立場不堅定、曲意服從或者主動迎合房地產(chǎn)委托人的意愿，對房地產(chǎn)估價做出片面或者虛高的結(jié)論，體現(xiàn)出一些房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德問題。

2.3經(jīng)濟(jì)社會新發(fā)展對《房地產(chǎn)估價規(guī)范》提出新要求

目前我國經(jīng)濟(jì)社會處于穩(wěn)定快速發(fā)展階段，帶來房地產(chǎn)市場的新常態(tài)。要求《房地產(chǎn)估價規(guī)范》隨著客觀狀況的變化，隨時更新相關(guān)內(nèi)容。例如房地產(chǎn)估價中應(yīng)當(dāng)考慮的因素需要進(jìn)行全面定義，避免房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)估價因素的缺漏。

《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第四節(jié)《估價程序》4.2.11中提到“建筑結(jié)構(gòu)”，指估價對象的建筑結(jié)構(gòu)形式，作為估價對象與可比實(shí)例、可比實(shí)例之間的一個可比條件。但是在實(shí)際房地產(chǎn)估價中，要求房地產(chǎn)估價師勘察與確定估價對象自身存在的，對房地產(chǎn)價格有重要影響作用的各類質(zhì)量或安全隱患問題?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》第五節(jié)《估價方法》5.4.13中規(guī)定：“采用分解法測算建筑物折舊時，……并應(yīng)分為可修復(fù)折舊和不可修復(fù)折舊兩類，……修復(fù)成本小于或等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額的，應(yīng)作為可修復(fù)折舊;否則，應(yīng)作為不可修復(fù)折舊。對可修復(fù)折舊，應(yīng)測算修復(fù)成本并將其作為折舊額。”該條規(guī)定也就是說，當(dāng)修復(fù)成本沒有超過修復(fù)后的房地產(chǎn)價值增加額的，此工程就是值得修復(fù)的，繼而再測算折舊額。但是根據(jù)筆者多年的經(jīng)驗，一些客戶在明知修復(fù)成本超過修復(fù)收益的同時，依然花大量資金重建或者超成本修復(fù)，他們在考慮成本與收益之外，也關(guān)注了該建筑的內(nèi)在價值、使用的現(xiàn)實(shí)性，比如省去申報、審批等繁瑣程序選擇修復(fù)或重建，一邊修復(fù)一邊生產(chǎn)經(jīng)營等，很多其他的因素會影響房地產(chǎn)買房的決策。因此隨著現(xiàn)階段我國經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展，人們應(yīng)當(dāng)正確對待不可修復(fù)折舊的成本問題。

結(jié)束語

近幾十年來，我國房地產(chǎn)市場走向繁榮，房地產(chǎn)估價成為房地產(chǎn)市場中重要的經(jīng)濟(jì)行為。本文介紹了《房地產(chǎn)評估規(guī)范》的實(shí)施，指出住房和城建部批準(zhǔn)《房地產(chǎn)評估規(guī)范》為國家標(biāo)準(zhǔn)，給房地產(chǎn)評估帶來可以遵循的規(guī)則，但依然存在一些問題。房地產(chǎn)估價考慮因素復(fù)雜，給房地產(chǎn)估價活動帶來某種不確定因素;房地產(chǎn)估價存在違規(guī)行為;房地產(chǎn)估價師專業(yè)水平不高，對于存在的安全隱患等因素，一些房地產(chǎn)估價師采取回避或者忽視的態(tài)度;經(jīng)濟(jì)社會新發(fā)展對《房地產(chǎn)估價規(guī)范》提出新要求。

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