房屋測(cè)繪面積與規(guī)劃面積差異問(wèn)題分析研究

黃英頻

摘 要：當(dāng)前我國(guó)社會(huì)不斷發(fā)展，進(jìn)入到新世紀(jì)以來(lái)，整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展變化趨勢(shì)，當(dāng)下人們的生活質(zhì)量也呈現(xiàn)出不斷提高的趨勢(shì)，所以對(duì)于很多人而言，當(dāng)下面臨的直接問(wèn)題就是住房問(wèn)題。尤其是當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)不斷攀升，在這樣的背景下房屋面積的界定是最為根本的方式，因此從這方面也就看出了當(dāng)下我國(guó)人民是非常重視住房面積的。然而在對(duì)房屋加以規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，規(guī)劃的算法和房屋施工方式的不同，均會(huì)造成房屋規(guī)劃面積和房屋測(cè)繪面積都存在著差異，再加上因?yàn)榉康禺a(chǎn)商和客戶(hù)之間的溝通不夠順暢，所以也就造成經(jīng)常發(fā)生各種糾紛，這也就給房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售產(chǎn)生相應(yīng)的困擾，文章就對(duì)此加以簡(jiǎn)要分析。

關(guān)鍵詞：房屋測(cè)繪;規(guī)劃;差異;策略

1、房屋測(cè)繪與規(guī)劃中各類(lèi)面積的基本概述

1.1房屋的使用面積。房屋的使用面積主要是指在房屋戶(hù)內(nèi)，內(nèi)部所有可以用以使用的凈空面積，主要是結(jié)合房屋的內(nèi)墻線(xiàn)的水平加以投影來(lái)進(jìn)行計(jì)算的。在房屋內(nèi)部的柱子、墻體等各種結(jié)構(gòu)面積以及房屋的保溫層面積則并不包含在這其中。當(dāng)前整個(gè)社會(huì)的建設(shè)速度飛速發(fā)展，一些相對(duì)比較特殊的建筑它的建筑面積還是缺乏應(yīng)有的技術(shù)支持的，最終也就導(dǎo)致在某種程度上造成房屋的實(shí)際測(cè)量面積和房屋的規(guī)劃面積兩者之間有很大的差異。

1.2房屋的建筑面積。房屋的建筑面積主要是指是房屋的外墻勒腳及以上每一層的外圍水平的投影面積，建筑面積則主要包含陽(yáng)臺(tái)、地下室、挑廊以及室外的樓梯，一般是具備上蓋且建筑的結(jié)構(gòu)相對(duì)比較的牢固，房屋建筑的層高一般不能小于2.20m，主要是這一類(lèi)的永久性建筑。并且成套的房屋以及其建筑面積則主要包括的則是套內(nèi)的建筑面積和建筑的分?jǐn)偯娣e，尤其是套內(nèi)的建筑面積主要是套內(nèi)使用面積加墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑的面積三者的和。

1.3房屋預(yù)測(cè)面積。房屋預(yù)測(cè)面積則主要是指商品房期房的銷(xiāo)售是由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定的測(cè)量機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)具有房屋測(cè)繪的資質(zhì)，結(jié)合相關(guān)的國(guó)家法律政策、規(guī)劃部門(mén)已經(jīng)審批后的房屋建筑施工圖紙、國(guó)家房產(chǎn)測(cè)量的具體規(guī)范和實(shí)地勘測(cè)對(duì)還沒(méi)有竣工的房屋的面積提前進(jìn)行測(cè)量。對(duì)于預(yù)測(cè)面積而言，其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合理合法地銷(xiāo)售房屋的主要的面積根據(jù)，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還能夠把它應(yīng)用到房屋銷(xiāo)售的前期階段加以宣傳，也可以把它應(yīng)用到預(yù)銷(xiāo)售或者是商品房的網(wǎng)上備案中去。

2、造成房屋測(cè)繪面積與規(guī)劃面積兩者差異的原因

2.1房屋圖紙發(fā)生變更導(dǎo)致所采集的數(shù)據(jù)出現(xiàn)差異。圖紙出現(xiàn)變更是導(dǎo)致房屋的規(guī)劃面積與房屋測(cè)繪面積發(fā)生差異的根本原因。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在對(duì)房屋實(shí)施面積規(guī)劃時(shí)，通常主要是借助房屋施工圖紙來(lái)加以完成，當(dāng)房屋的公用面積被確認(rèn)后，再加上采集到的數(shù)據(jù)由于欠缺比較直觀的感受及認(rèn)知時(shí)，最終會(huì)導(dǎo)致在實(shí)際的操作過(guò)程中，導(dǎo)致這些無(wú)法得到有效的適用。除此之外，由于當(dāng)前房屋建筑的設(shè)計(jì)相對(duì)較為復(fù)雜且具有多樣性，在后期中，大部分的數(shù)據(jù)則都是經(jīng)過(guò)在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)際的測(cè)量來(lái)完成的。在房屋建設(shè)環(huán)節(jié)中，因?yàn)橐恍﹦e的方面的原因，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)對(duì)房建的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)加以變更，這樣最終會(huì)造成實(shí)際的測(cè)量面積和設(shè)計(jì)的面積發(fā)生很大的差別。

2.2房屋測(cè)繪技術(shù)的因素造成的差異?，F(xiàn)如今房地產(chǎn)測(cè)繪的市場(chǎng)其測(cè)繪單位在綜合水準(zhǔn)上存在著一定程度的差異，但是有關(guān)的法律卻也在很多部分存在著相互矛盾的地方，這就造成在房屋的測(cè)量過(guò)程中，存在著測(cè)量質(zhì)量較差的情況，同時(shí)測(cè)量過(guò)程中也沒(méi)有按照相關(guān)的規(guī)定去進(jìn)行測(cè)量。而且因?yàn)闇y(cè)量中使用的各種儀器設(shè)備相對(duì)來(lái)說(shuō)也比較落伍，最終各種因素的綜合作用下，導(dǎo)致實(shí)際的房屋測(cè)繪面積和規(guī)劃面積存在著極大的差異。除此之外，因?yàn)榍啡蓖晟频姆ㄒ?guī)政策，技術(shù)水平也相對(duì)較弱，最終無(wú)法與現(xiàn)代化的建筑妥善融合。

3、縮小房屋測(cè)繪面積和規(guī)劃面積差異的策略

3.1加強(qiáng)對(duì)房屋面積計(jì)算規(guī)則的強(qiáng)化，消除兩者之間存在的差異。一般而言，在實(shí)現(xiàn)房屋測(cè)繪面積與房屋規(guī)劃面積兩者之間的差異，能夠采取的最根本的辦法就是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與規(guī)劃部門(mén)之間能夠?qū)嵤┳顬榻y(tǒng)一的房屋面積計(jì)算規(guī)則。由于這其中會(huì)涉及到房屋的權(quán)屬認(rèn)定、開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)管理以及房屋登記機(jī)構(gòu)間的實(shí)際需求等問(wèn)題，因此對(duì)于房屋測(cè)繪面積則必須要要將其精確到各個(gè)分戶(hù)室中。為了有效地保障所有的住戶(hù)其合法權(quán)益能夠得到確保，真正實(shí)現(xiàn)公平公正公開(kāi)，以及實(shí)現(xiàn)測(cè)試機(jī)構(gòu)更加的專(zhuān)業(yè)化，所以在實(shí)施房屋測(cè)繪時(shí)，特別是房屋面積測(cè)算精度和分?jǐn)偤侠硇远夹枰貏e的關(guān)注。

3.2做好協(xié)調(diào)管理工作，對(duì)各種糾紛科學(xué)加以化解。在房屋測(cè)繪工作中，糾紛是一個(gè)必然存在的問(wèn)題，這是由于房屋本身就包含有特別多的不穩(wěn)定因素，所以強(qiáng)化銷(xiāo)售商與客戶(hù)之間的交流，保障交流的渠道更加的順暢，則是可以有效化解某些問(wèn)題的顯著方式。繼而實(shí)現(xiàn)雙贏。房屋的測(cè)繪面積和規(guī)劃面積之間的差異主要有兩種，一種是測(cè)繪面積大于規(guī)劃面積，一種則是小于。所以針對(duì)不同的差異，所采取的解決問(wèn)題的方式也是各不相同的，當(dāng)房屋的測(cè)繪面積比規(guī)劃面積小時(shí)，則需要向開(kāi)發(fā)人員提出要求，雙方進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)，最終增進(jìn)理解，實(shí)現(xiàn)協(xié)商解決。

3.3在房屋的施工環(huán)節(jié)中采取有效措施解決存在的差異。為了有效地解決規(guī)劃面積與測(cè)繪面積中的差異，實(shí)施有效的管理手段是非常有必要的，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生與銷(xiāo)售商之間存在著分離，所以是導(dǎo)致房屋的測(cè)繪面積和規(guī)劃面積之間差異的最大原因。由于存在的分離，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房屋建筑施工環(huán)節(jié)中，并沒(méi)有沒(méi)有根據(jù)圖紙和銷(xiāo)售商提供的數(shù)據(jù)來(lái)加以房建施工，最終導(dǎo)致開(kāi)發(fā)和竣工效果差異顯著，再加上房屋建筑具有較大的特殊性，完工后的空間也會(huì)發(fā)生較大的變更，例如消防設(shè)施或者是停車(chē)場(chǎng)等都會(huì)對(duì)公共空間造成占用，最終導(dǎo)致房屋使用面積減少。

結(jié)束語(yǔ)

總而言之，正是因?yàn)楫?dāng)下的房屋測(cè)繪單位以及現(xiàn)用的房屋測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)等有著較大的差異，因此可以說(shuō)，在房屋測(cè)繪面積和規(guī)劃面積中，這些差異是無(wú)法避免的，所以只有要求相關(guān)的部門(mén)通過(guò)制定統(tǒng)一的測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)，采取科學(xué)的手段來(lái)提升房屋測(cè)繪的技術(shù)水平，在施工過(guò)程中規(guī)范施工行為，最真將會(huì)有效地減少購(gòu)房糾紛，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。

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