淺析北京地區(qū)別墅戶型的市場供需

喬石

摘要：近年來，中國經濟發(fā)展得越來越快，人們的生活水平越來越高，對別墅的需求也越來越大。從北京市的一份樓市報告中可以了解到，北京市別墅的價格越來越高，和以前相比，增幅漲到了百分之十幾，甚至更多。究其原因，主要還是因為別墅成為了一種稀缺資源，市場上供應不足，但人們的需求卻是日益增加，這就導致了北京地區(qū)的別墅出現(xiàn)了供不應求的現(xiàn)象。最近幾年，北京有部分區(qū)域出現(xiàn)了別墅規(guī)模化，提供了很多精品別墅，這說明別墅的前景還是非常好的。

關鍵詞：北京地區(qū);別墅戶型;市場供需

1、關于別墅戶型的分析

從戶型上來說，大多都是聯(lián)排別墅，聯(lián)排別墅是有屬于自己的單獨院子和車庫，它是由三個或著是比三個更多的單元住宅組成，每一幢單元住宅的樓層都少于三層，一排二到四層是結合在一起的，幾個單元一起共用外面的墻，單獨的門戶和平面設計都是統(tǒng)一的，它的面積一般是有250平方米，它是經濟型別墅的一種形式之一。根據(jù)市場的調查分析，聯(lián)排別墅的需求量下降了，因為獨棟別墅的需求量上漲了。獨棟別墅，又叫獨立別墅，有屬于自己的院子和門，是一種獨立形式的住宅，具有很強的私密性，在上面有自己的空間，下面有屬于自己的花園和領地，四周都擁有獨立的空間，周圍還有不同大小的綠地。與其他戶型相比，這種戶型有著最悠久的歷史。獨棟別墅所在的位置都是比較優(yōu)越的，擁有者高端的品質，所以在市場上的價格也比較高。目前，人們的生活水平普遍提高了，對別墅有著更高的要求，而獨棟別墅的高品質正好符合人們的需求，所以在市場上獨棟別墅的需求量還是比較大的。還有一種戶型是雙拼別墅，是一種混合型別墅，介于聯(lián)排別墅和獨棟別墅之間，它是兩個單元別墅組合成的合體單棟別墅，人們對雙拼別墅的需求比較穩(wěn)定，沒有多大起伏。

2、關于別墅市場供需特征的分析

從2001年到2004年期間，別墅在市場上的供應量每年大約有300萬平米，到2005年，別墅在市場上的存量超過了2000萬平米，由此看來，別墅的市場供應量是非常大的。另一方面，在2005年期間，北京別墅的總成交量大約有184萬平米左右，占據(jù)了北京住宅總成交量的百分之十，這說明人們對別墅的需求越來越大。從以上數(shù)據(jù)可以了解到別墅市場上的供需特征，市場上的供應量越來越大，人們對別墅的需求也越來越旺盛。

有很多專家認為，如果別墅市場上的別墅供應量受到萎縮，或者是別墅的價格上漲，都很難影響到人們對別墅的需求，因為在今時代下，購買別墅是一種社會發(fā)展趨勢，尤其是兼有城市資源和自然資源的一些別墅，更是搶手，人們對其的需求量是較高的，這也在一定程度上提高了別墅市場的成交量。

3、別墅市場產品的分類

日常居住型別墅和資源型別墅是別墅市場產品的兩個類型。日常居住型別墅是用日常來居住的，交通是居住型別墅的依托，它的價格符合城市中心論，從城市中心向外，價格越來越低。資源型別墅是的形成是以資源為依托，它的用途多種多樣，可以度假休閑，養(yǎng)老，在那里社交等，因為獨特的資源而具有很高的價值。

4、北京別墅市場供需現(xiàn)狀的分析

4.1現(xiàn)階段，在別墅和高檔別墅項目工程土地利用的審批上，政府采取了嚴格的程序來審批土地的利用情況，中央銀行也停止了對于高檔別墅的個人房貸款，還提出了新的房貸政策，把銀行的利率和高檔別墅的首付款比例提高，這一些政策都是針對高端住宅市場下的別墅產品，目的就是為了減少別墅的供應量。在這些宏觀調控的政策下，雖然全國主要的樓市以及高端別墅的供應和需求普遍下降，房地產的市場處于一種低迷狀態(tài)，但是北京別墅的市場卻額外興旺，并沒有受到宏觀調控政策的影響，反而多次出現(xiàn)了銷售火爆的現(xiàn)象。比如，北京市龍灣別墅的一位負責人介紹說，在一個月中，龍灣別墅出現(xiàn)了以每周兩套別墅迅速銷售簽約的現(xiàn)象，這個現(xiàn)象對于別墅市場來說是非?？捎^的。對此有專家還認為在之后的幾年中，北京別墅市場的供應量在未來將會保持著很穩(wěn)定的增長速度，別墅的開發(fā)也將迎來一個熱潮。

4.2北京別墅市場從宏調調控的政策中得到了不少的福利，雖說政府的宏觀調控對北京以及整個國家的的高端樓市都起到了抑制作用，北京別墅總體上的漲幅也出現(xiàn)了下降的狀態(tài)，但是，北京的別墅市場為何還如此興旺呢？究其原因，決定別墅市場的最主要因素還是供求關系。

4.2.1首先，政府對別墅市場的宏觀調控，這導致北京的別墅成為了一種稀缺資源，它的供應量大大降低，正如北京國土資源局的負責人在十一五時期重點產業(yè)發(fā)展形勢分析會上所指出的，北京的住宅市場產品很大一部為普通商品房和經濟適用房，從房地產的開發(fā)建設中可以看出，普通商品房和廉價的經濟適用房這些普通住宅將在市場上占據(jù)著較大的比例，然而價格比較高的別墅就成為了市場上的稀缺產品。北京錦繡花園投資發(fā)展有限公司的董事長也發(fā)表了他的看法，他認為，宏觀調控政策對于別墅市場是有積極作用的，在土地資源非常有限的情況下，低價房的供應量被提高了，而別墅又成為了一種稀缺資源，越稀缺的資源，富有階層對其的渴望越大，對別墅的需求量也增加了，受供求關系的影響，別墅市場的發(fā)展前景還是很好的。

4.2.2其次，市場對別墅等高檔住宅區(qū)的需求越來越大，想要的類型也日趨多元化。在以前，北京別墅的發(fā)源地溫榆河畔地區(qū)，以及北京機場周圍的別墅，大多都是被在北京工作的外國人和海外回歸者購買。而最近幾年，購買北京別墅的群體逐漸擴展到國內的白領人士，雖然，從北京別墅市場來看，北京別墅等高檔住宅區(qū)的總供應量不斷減少，但是隨著經濟水平的不斷提高，有一批人對別墅的購買需求已經形成，那就是一大批發(fā)展起來的中產階層以上的人士，這種購買需求越來越大，且日益多樣化。城市中的中產階層越來越青睞經濟型別墅，但是逐漸擴大的富有階層越來越傾向享受型消費，他們更想要那種為自己貼身定制，高端又有著個性化服務的別墅，所以可以肯定的一點是，伴隨著人們收入水平的提高，中層和富有層的居住需求還會繼續(xù)擴大，北京別墅市場的發(fā)展前景還是非常好的。

4.2.3再次，別墅及高端住宅項目推出了一些新品和精品，吸引力許多人的注意力，包括投資者和想要居住的人，有一些專家指出，在房產市場中，精品別墅必然會是一種引領潮流，有著令人舒適的自然環(huán)境，優(yōu)良的建筑規(guī)劃以及高端的品質，精品別墅滲透出了人們的生活理念，對于住房的品味和自身的文化內涵，它的建筑精神不只是代表著建筑業(yè)的發(fā)展，更折射出了中國經濟的發(fā)展，同時也展現(xiàn)了人類的進步。根據(jù)對市場的了解，北京的別墅項目非常多，別墅的總建設面積超過了千萬平方米，供應量也非常大，準備投資建設精品別墅的項目也很多，銷售也甚是火爆，幾乎把沒一塊土地都利用得非常好，很好的利用了它的價值，別墅市場得到了很大的促進。

5、投資北京別墅的前景光明

別墅的投資者要根據(jù)北京市場別墅戶型的供應和需求進行合理的投資，要考慮環(huán)境，產品的品質以及別墅周圍的氛圍等因素。從目前的情況來看，北京的溫榆河和金順路周圍的別墅產品，因為已經是高檔的住宅區(qū)了，還聚集了許多外籍人士，所以在這一塊，有著穩(wěn)定的投資收益。但是也有一些專家提出，別墅作為樓市中有品質又高端的產品，對于人們休閑和度假來說還只是一少部分人的生活方式，不能盲目的投資，還是得了解別墅市場得供應量和需求量。

結束語

從總體來說，雖然政府已經停止了對別墅地的供應，但是北京別墅的發(fā)展趨勢和它在將來的發(fā)展前景還是可以看好的，站在長遠的角度上看，價格還會有上漲的空間。針對別墅的不同戶型，可能獨棟別墅型的需求量會越來越大，因為經濟發(fā)展得越來越好，人們的生活水平得到提高，對居住的要求也越來越高，尤其是和富有階層的人士越來越青睞有著高端人性化服務的別墅，而獨棟別墅正好符合他們的需求，預測這種別墅戶型的需求量將會越來越大。

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