研究房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的全過(guò)程管理控制

摘 要：房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，不僅要保證質(zhì)量，而且還要保證后期在使用過(guò)程中的安全性和穩(wěn)定性。為了實(shí)現(xiàn)這一根本目的，就需要對(duì)工程項(xiàng)目的全過(guò)程進(jìn)行有針對(duì)性的管理，提出符合實(shí)際要求的措施，保證全過(guò)程管理水平的有效提升。因此，本文針對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的全過(guò)程管理進(jìn)行分析，并且提出合理的控制措施，在保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工質(zhì)量的同時(shí)，能夠推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程項(xiàng)目；全過(guò)程；管理控制

中圖分類號(hào)：F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-7344（2018）32-0002-02

房地產(chǎn)行業(yè)在現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展過(guò)程中，其整個(gè)發(fā)展勢(shì)頭比較良好，受到了人們的廣泛關(guān)注和重視。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸成為我國(guó)非常重要的支柱型產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，不僅能夠帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，而且還能夠?yàn)楝F(xiàn)代社會(huì)在規(guī)劃建設(shè)過(guò)程中提供符合實(shí)際要求的建筑物。在現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展過(guò)程中，建設(shè)工程項(xiàng)目無(wú)論是在投資規(guī)?；蛘呤窃谕顿Y領(lǐng)域上都在不斷擴(kuò)大，投資的來(lái)源也在逐漸朝著多元化的趨勢(shì)發(fā)展。工程項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，由于會(huì)涉及到很多方面的內(nèi)容，所以會(huì)不同程度對(duì)很多因素產(chǎn)生影響，比如環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益等。在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，不僅要保證工程項(xiàng)目在加強(qiáng)過(guò)程中的質(zhì)量，而且還要保證房地產(chǎn)項(xiàng)目在后期使用過(guò)程中的安全性和穩(wěn)定性。其中，最重要的一點(diǎn)就是要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目采取有針對(duì)性的措施，實(shí)現(xiàn)科學(xué)合理的管理，這樣不僅能夠滿足建設(shè)單位的實(shí)際需求，而且還能夠提高全過(guò)程管理水平。

1 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目前期工程項(xiàng)目的管理和控制措施

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)初期的時(shí)候，需要提前將會(huì)涉及到的內(nèi)容進(jìn)行妥善處理，這樣有利于保證整個(gè)施工的順利開(kāi)展。

（1）需要對(duì)投資機(jī)會(huì)進(jìn)行研究，并且在各種不同類型的土地資源上開(kāi)展有針對(duì)性、公平性的競(jìng)投。在投資之前，要對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際變化情況進(jìn)行調(diào)研，在這一基礎(chǔ)上，可以對(duì)投資機(jī)會(huì)進(jìn)行對(duì)應(yīng)研究。這樣不僅有利于從中選擇出良好的投資方向、區(qū)域以及相對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品，而且還能夠與實(shí)際情況進(jìn)行結(jié)合之后，保證項(xiàng)目建議書編寫具有合理性和有效性。

（2）要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全程的策劃，保證項(xiàng)目能夠按照相對(duì)應(yīng)的流程來(lái)進(jìn)行實(shí)施，為項(xiàng)目的施工效果提供有效保障。房地產(chǎn)產(chǎn)品本身具有一定的特殊性，所以從立項(xiàng)開(kāi)始，一直到規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及各個(gè)環(huán)節(jié)的生產(chǎn)、最終產(chǎn)品的銷售等，這一系列的服務(wù)都需要對(duì)其進(jìn)行全過(guò)程、全方位合理的策劃。將項(xiàng)目的全程策劃貫穿于整個(gè)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的全壽命周期當(dāng)中，這樣不僅有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的合理開(kāi)發(fā)，而且還能夠保證全程策劃的有效性和針對(duì)性。在全程策劃相關(guān)工作落實(shí)時(shí)，在其中體現(xiàn)出的工作內(nèi)容與項(xiàng)目其他階段相互之間會(huì)呈現(xiàn)出一種交叉的狀態(tài)。同時(shí)，其中還會(huì)涉及到很多方面工作內(nèi)容，包括市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位等，這些都是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在前期管理過(guò)程中需要重視的內(nèi)容。

除此之外，還要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效的立項(xiàng)處理，在立項(xiàng)過(guò)程中，會(huì)涉及到很多工作內(nèi)容，其中包括對(duì)產(chǎn)品類型進(jìn)行仔細(xì)的劃分和定位等，對(duì)與項(xiàng)目相關(guān)的一些可行性研究報(bào)告進(jìn)行仔細(xì)的分析、編制以及報(bào)批等。這些工作基本上都需要在建設(shè)前期的工程項(xiàng)目管理當(dāng)中完成。

2 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工階段的管理控制措施

房地產(chǎn)企業(yè)雖然現(xiàn)階段的整體發(fā)展勢(shì)頭比較良好，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中，其競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場(chǎng)中占據(jù)有利位置，提高其綜合競(jìng)爭(zhēng)力，就需要從各個(gè)角度出發(fā)，在保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工質(zhì)量的同時(shí)，還要盡可能節(jié)約成本的投入。在保證經(jīng)濟(jì)效益有所提升的同時(shí)，能夠促使其在市場(chǎng)中的綜合實(shí)力得到有效提升。施工企業(yè)自身所作出的一系列選擇，對(duì)工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量而言，具有直接的關(guān)聯(lián)作用。建筑行業(yè)相互之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，對(duì)甲方而言，能夠帶來(lái)一定的便利條件。甲方可以通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制科學(xué)合理的利用，對(duì)招標(biāo)、投標(biāo)制度進(jìn)行合理的制定，并且將其嚴(yán)格執(zhí)行。在針對(duì)各個(gè)施工方案進(jìn)行選擇時(shí)，要盡可能擇優(yōu)選擇，這樣不僅有利于促使施工水平得到有效提升，而且還能夠采取有針對(duì)性的管理措施，實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)施工企業(yè)的監(jiān)督和控制。

（1）在針對(duì)相關(guān)單位的資質(zhì)進(jìn)行審查的時(shí)候，需要審查的內(nèi)容其實(shí)有很多，其中包括施工單位、材料供應(yīng)商等，這些都是在施工過(guò)程中不可避免會(huì)涉及到的單位，所以要對(duì)這些單位的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格有效的審查。施工單位在針對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行具體建設(shè)的時(shí)候，要與實(shí)際情況進(jìn)行結(jié)合，同時(shí)甲方要發(fā)揮出自己良好的職能和監(jiān)督作用，對(duì)施工條件、施工流程、施工技等進(jìn)行嚴(yán)格有效的監(jiān)督和控制。與此同時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建立符合實(shí)際要求的分包方和合格供貨方信息庫(kù)，在該信息庫(kù)構(gòu)建和具體應(yīng)用過(guò)程中，要保證信息庫(kù)當(dāng)中的所有信息具有一定的真實(shí)性和有效性[2]。在招標(biāo)過(guò)程中，可以在信息庫(kù)當(dāng)中，搜索出符合實(shí)際工程項(xiàng)目的供貨方和承包方。通過(guò)這種方式，不僅能夠從根本上保證招標(biāo)工程在實(shí)施過(guò)程中具有規(guī)范化和延續(xù)性特征，而且還能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)工程項(xiàng)目的施工打下良好基礎(chǔ)。

（2）由于工程項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中會(huì)涉及到很多方面的內(nèi)容，任何一個(gè)環(huán)節(jié)如果出現(xiàn)問(wèn)題，那么都會(huì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目施工質(zhì)量產(chǎn)生影響。一旦某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，那么甲方勢(shì)必要在其中擔(dān)負(fù)起相對(duì)應(yīng)的責(zé)任，不僅要保證相關(guān)工作的協(xié)調(diào)，而且還要對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的施工進(jìn)行有針對(duì)性的組織和落實(shí)。施工圖紙?jiān)谑┕るA段是非常重要的一部分內(nèi)容，基本上所有的施工環(huán)節(jié)和施工技術(shù)等，都需要依靠施工圖紙。所以在針對(duì)施工圖紙進(jìn)行制定和具體利用的時(shí)候，要與實(shí)際情況進(jìn)行結(jié)合，盡可能保證施工圖紙中的內(nèi)容符合實(shí)際要求。同時(shí)在針對(duì)施工圖紙進(jìn)行會(huì)審以及具體交底的時(shí)候，要對(duì)施工圖紙中的設(shè)計(jì)問(wèn)題進(jìn)行分析，盡可能及早的對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行發(fā)現(xiàn)和處理[3]。除此之外，還要讓施工單位意識(shí)到工程項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，這樣有利于在施工時(shí)，對(duì)這些難點(diǎn)部分給予更多的關(guān)注和重視，從而保證這些施工難點(diǎn)的質(zhì)量。在施工過(guò)程中，要采取有針對(duì)性的措施，對(duì)關(guān)鍵部位、薄弱環(huán)節(jié)等進(jìn)行嚴(yán)格有效的把控，這樣不僅能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱藏在其中的安全隱患，而且還能夠?yàn)槭┕べ|(zhì)量提供有效保障。

3 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的工期階段管理控制措施

工期管理是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中非常重要的一部分，如果房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，無(wú)法按照規(guī)定的期限完成施工內(nèi)容，那么不僅會(huì)導(dǎo)致施工成本的增加，而且還會(huì)影響整個(gè)施工質(zhì)量。因此，加快房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，其實(shí)是在保證工程項(xiàng)目質(zhì)量已經(jīng)得到有效保證的基礎(chǔ)上才能夠?qū)崿F(xiàn)。通過(guò)工期的縮短，不僅能夠促使房地產(chǎn)工程項(xiàng)目盡可能快速的投入到使用當(dāng)中，這樣不僅有利于促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益得到有效提升，而且還能夠提高項(xiàng)目的全壽命周期。在針對(duì)一些進(jìn)度滯后情況并不是很明顯的工程項(xiàng)目進(jìn)行具體操作的時(shí)候，可以適當(dāng)要求施工單位對(duì)施工管理進(jìn)行不斷強(qiáng)化。通過(guò)這種方式，不僅有利于對(duì)各個(gè)工序相互之間的連接和實(shí)施進(jìn)行準(zhǔn)確有效的安排，而且還能夠在其中適當(dāng)增加與實(shí)際情況相符和的勞動(dòng)力。這樣不僅能夠彌補(bǔ)工期帶來(lái)的一系列損失，而且還能夠?qū)て谶M(jìn)行嚴(yán)格有效的控制。除此之外，在針對(duì)一些進(jìn)度滯后情況比較嚴(yán)重的項(xiàng)目，已經(jīng)無(wú)法利用組織技術(shù)或者是與其相關(guān)的一些經(jīng)濟(jì)措施來(lái)進(jìn)行處理[4]。那么在針對(duì)這一現(xiàn)象進(jìn)行具體處理的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)對(duì)進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行重新的編制，制定出符合實(shí)際要求的進(jìn)度目標(biāo)，根據(jù)新的進(jìn)度計(jì)劃對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行有效控制，這樣才能夠保證全過(guò)程管理水平的有效提升。

4 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的監(jiān)理階段管理控制措施

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，要想保證工程項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量，而且還要在規(guī)定的期限內(nèi)完成施工，就需要意識(shí)到監(jiān)理工作在其中的重要性。為了保證監(jiān)理工作能夠在實(shí)踐中得到有序的開(kāi)展，需要提高對(duì)監(jiān)理工作人員的要求。監(jiān)理工作人員不僅要具有專業(yè)理論知識(shí)，而且在實(shí)踐操作方面的水平也要能夠達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)和要求，這樣才能夠針對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)合理的管理和控制。監(jiān)理單位要對(duì)監(jiān)理工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，與監(jiān)理工作人員的實(shí)際情況進(jìn)行結(jié)合，對(duì)其開(kāi)展有針對(duì)性的培訓(xùn)。這樣不僅能夠促使監(jiān)理工作人員的專業(yè)技能水平得到有效提升，而且還能夠及時(shí)更新監(jiān)理工作人員的知識(shí)，讓其能夠?qū)ψ钚碌男蝿?shì)有一定的了解[5]。這樣不僅能夠?qū)⒆约旱谋O(jiān)理作用充分發(fā)揮出來(lái)，而且還能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的有效管理，如表1所示。

監(jiān)理工作人員不僅要經(jīng)過(guò)一系列專業(yè)培訓(xùn)之后才能夠進(jìn)入到崗位當(dāng)中，而且還要有相關(guān)的資格證書。專業(yè)工程師必須要有工作經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)還要遵循持證上崗的基本原則?，F(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理機(jī)構(gòu)在構(gòu)建的時(shí)候，要組織一些具有豐富理論經(jīng)驗(yàn)和實(shí)踐操作經(jīng)驗(yàn)的監(jiān)理工作人員。這樣不僅能夠促使整個(gè)監(jiān)理機(jī)構(gòu)的水平得到有效提升，而且還能夠針對(duì)一些特殊、緊急事件進(jìn)行妥善處理。除此之外，在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的具體施工過(guò)程中，還要對(duì)監(jiān)理工作的制度進(jìn)行制定，并且對(duì)監(jiān)理規(guī)劃方案的執(zhí)行情況進(jìn)行定期抽查，根據(jù)實(shí)際情況，還可以利用不定期檢查的方式。這樣不僅能夠促使監(jiān)理工作人員的工作得到有效落實(shí)，而且還能夠盡可能避免監(jiān)理工作人員在日常工作時(shí)的隨意性。

5 結(jié)束語(yǔ)

在針對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)和建設(shè)時(shí)，由于會(huì)涉及到很多方面的內(nèi)容，任何一個(gè)環(huán)節(jié)如果出現(xiàn)問(wèn)題，都將會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目受到影響。因此，要采取全過(guò)程管理控制的措施，實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的全過(guò)程管理，這樣不僅能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)質(zhì)量的有效控制，而且還能夠盡可能降低房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的成本投入，實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)效益的有效提升。

參考文獻(xiàn)

[1]郭曉光.房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施階段工程造價(jià)的有效控制[J].科技與企業(yè)，2016，10：72.

[2]馬 睿.房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施階段工程造價(jià)的有效控制[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2018，20：161～162.

[3]毛 飛.有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制的問(wèn)題探究[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2018，01：13.

[4]宋 科.對(duì)房地產(chǎn)工程造價(jià)全過(guò)程控制的研究[J].江西建材，2014，06：238.

[5]劉德興，楊 燕.房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)管理控制分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2017，21：25.

收稿日期：2018-10-1

作者簡(jiǎn)介：丁修平（1978-），男，高級(jí)工程師，大學(xué)本科，主要從事工程建設(shè)及管理方面工作。