中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的新常態(tài)及其應(yīng)對(duì)

姜大勇

摘要：中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是普通居民的住房問題，隨著時(shí)代的發(fā)展，企業(yè)為了賺錢，開始促進(jìn)居民合理消費(fèi)，合理開發(fā)，促進(jìn)產(chǎn)品質(zhì)量的提高。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了變化，房地產(chǎn)法規(guī)2014年發(fā)生了變化，逐步減少行政干預(yù)，特別是自2011年初以來實(shí)行全國(guó)性的銷售政策。

關(guān)鍵詞：中國(guó)房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)；新常態(tài)；應(yīng)對(duì)

2014年5月初，作為國(guó)家主席習(xí)近平在河南的研究指出，目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍處于一個(gè)非常重要的戰(zhàn)略的可能性，應(yīng)該從國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)，繼續(xù)在這個(gè)新的常態(tài)上提出發(fā)展戰(zhàn)略，新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，改善結(jié)構(gòu)，促進(jìn)中國(guó)的社會(huì)和諧。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的結(jié)構(gòu)也將發(fā)生變化，服務(wù)業(yè)將在產(chǎn)業(yè)作為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。面對(duì)新中國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)正常，應(yīng)抓住機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的必要性

中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)一直在高速的發(fā)展中變化中的“黃金時(shí)代”，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了2014年的重組，把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)放在一個(gè)更加重要的位置，加強(qiáng)民生保障，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定。但不代表房地產(chǎn)不涉及安全問題，實(shí)際要保證穩(wěn)定增長(zhǎng)和民生問題；房地產(chǎn)要加強(qiáng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入新的增長(zhǎng)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整常態(tài)，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新的常態(tài)。在新常態(tài)下，大多數(shù)商品房已經(jīng)失去了投資價(jià)值，并逐漸回歸到住宅的原有屬性，即住宅價(jià)值。因此，即使在一系列“新政”的刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫的現(xiàn)象也難以再現(xiàn)，投資者瘋狂的投機(jī)行為也難以重現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格暴跌并不可取，而是房地產(chǎn)價(jià)格飛漲的時(shí)代。再也沒有回來。雖然房地產(chǎn)交易量開始回暖，但基本呈現(xiàn)出差異化格局，一線城市的供需形勢(shì)相對(duì)正常，一些三線或四線城市的供過于求。庫(kù)存仍然很高。因此，盡快消化存貨，尋找新的資金返還寶庫(kù)，以新的思維去思考和判斷房地產(chǎn)的未來，在新的形勢(shì)下更好地實(shí)踐自己的內(nèi)在技能，是部分三、四線城市的開發(fā)商明智的選擇。

二、中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的新常態(tài)下企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)

金融機(jī)構(gòu)中小企業(yè)融資困難，發(fā)展的信衰減，中小型企業(yè)的成本不高，在蕭條時(shí)期，中小企業(yè)的營(yíng)銷策略是復(fù)雜的，不占主導(dǎo)地位，缺乏土地資源開發(fā)，項(xiàng)目停滯，將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)鏈的崩潰。

房地產(chǎn)形勢(shì)已經(jīng)很明顯，更糟糕的是，每年的房地產(chǎn)銷售下降了近8%，約5大企業(yè)市場(chǎng)份額的增加，許多小型和中小型企業(yè)繼續(xù)嘗試擴(kuò)展，如何在夾縫中生存，已成為這些企業(yè)應(yīng)該考慮的建議。

在規(guī)模較大的企業(yè)容易得到機(jī)會(huì)與平臺(tái)，遙遙領(lǐng)先的情況下，中小企業(yè)必須細(xì)分市場(chǎng)，提高價(jià)格性能比和產(chǎn)品，這也意味著未來，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變化，主流市場(chǎng)的龍頭企業(yè)改變，小型和中小型企業(yè)只有在大型企業(yè)的“夾縫”中生存。

中小企業(yè)轉(zhuǎn)型迫在眉睫，但步伐已落后于大型房地產(chǎn)企業(yè)。中小企業(yè)作為市場(chǎng)的追隨者，往往缺乏大膽的變化，錯(cuò)過了過渡的決心和最佳時(shí)間，然而，這并不意味著小型和中小型企業(yè)沒有一個(gè)較好的機(jī)會(huì)發(fā)展，要滿足創(chuàng)新和企業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，中小企業(yè)要根據(jù)不同的定位，加強(qiáng)實(shí)踐管理模式，進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向

隨著房地產(chǎn)的利潤(rùn)和長(zhǎng)期投資的杠桿率下降，在過去的銷售中迅速成為一個(gè)傳統(tǒng)的資產(chǎn)模型，現(xiàn)在可以使用更多的企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)的資金運(yùn)營(yíng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款，按揭貸款，房地產(chǎn)信托基金中得到融資渠道，資金成本高，庫(kù)存銷售性能差，更多的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金壓力，尤其是中小企業(yè)的樓盤在融資邊緣。在這種背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的改革成為一種趨勢(shì)。

（一）輕資產(chǎn)模式的必然性

房地產(chǎn)企業(yè)提出“輕資產(chǎn)”發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。發(fā)展社區(qū)服務(wù)，向其他企業(yè)和房地產(chǎn)基金他社區(qū)發(fā)展，改變運(yùn)行的平臺(tái)。使用自己的手段，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。這種變化是非常有用的，能夠提高企業(yè)的資本回報(bào)率，輕資產(chǎn)公司的股權(quán)可達(dá)到20%以上。在與利潤(rùn)水平的下降和金融環(huán)境惡化的情況下，輕資產(chǎn)發(fā)展模式將逐步加強(qiáng)資產(chǎn)管理。

（二）“房地產(chǎn)行業(yè)+X”模式

所謂的“房地產(chǎn)+X”的產(chǎn)業(yè)，是工業(yè)企業(yè)為載體，開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的土地，最終構(gòu)建一個(gè)集成的項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈平臺(tái)。商業(yè)地產(chǎn)整合資源，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是一種與房地產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等三個(gè)方面相結(jié)合的方法，還能夠與發(fā)展和城市功能的互相結(jié)合，一體化產(chǎn)業(yè)促進(jìn)工業(yè)能源效率，而且可以加強(qiáng)一個(gè)城市的資源市場(chǎng)化配置，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的良好運(yùn)作，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)雙贏。

（三）跨國(guó)模式的“房地產(chǎn)+X”

在房地產(chǎn)企業(yè)的大調(diào)整時(shí)期，為保證可持續(xù)發(fā)展，必須改變“房地產(chǎn)+X”的產(chǎn)業(yè)模式，尋找跨國(guó)投資機(jī)會(huì)。

為了積極適應(yīng)新的正常經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展，現(xiàn)行的房地產(chǎn)公共政策應(yīng)著眼于以下幾個(gè)方面：

（四）強(qiáng)調(diào)住房的生計(jì)功能

解決窮人的住房問題。在任何一個(gè)城市，在不同的發(fā)展階段，都會(huì)有一些低收入家庭缺乏住房承受能力。政府有責(zé)任和義務(wù)為這些家庭提供基本的住房保障，以體現(xiàn)社會(huì)制度的優(yōu)越性，從而使他們能夠獲得適合整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本生活條件。住房保障不僅是保障低收入群體的利益，也是最大限度地保障他人的福利。住房保障應(yīng)逐步實(shí)行實(shí)物保障和貨幣補(bǔ)貼并舉，部分股份制住房轉(zhuǎn)為公共住房和重新安置住房。對(duì)那些特別難以居住的家庭應(yīng)給予住房援助。當(dāng)前，要進(jìn)一步完善我省住房保障制度，使我省住房保障制度更加貼近民生，保障各收入階層的住房需求，進(jìn)一步改善廣大人民群眾的生活條件。切合“人人享有適當(dāng)住房”的目標(biāo)。

（五）保持房地產(chǎn)政策的連續(xù)性

適時(shí)建立政策性住房貸款專業(yè)銀行，限購(gòu)限貸是最后一輪房?jī)r(jià)過快上漲時(shí)出現(xiàn)的必然的行政手段，隨著房地產(chǎn)供求和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的雙重變化，尤其是在全面深入的背景下，將逐步淡出?；蛘咦屖袌?chǎng)在資源配置中起決定性作用。為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行，給房地產(chǎn)供需雙方一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期，我們需要保持房地產(chǎn)信貸政策的連續(xù)性，購(gòu)買補(bǔ)貼應(yīng)該直接補(bǔ)貼給購(gòu)房者，而不是其他機(jī)構(gòu)或企業(yè)。但目前還不宜將它們與宅基地或承包土地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移聯(lián)系起來。此外，針對(duì)城市低收入群體購(gòu)房，政府還需要給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)貼，以分解政府住房保障職能。寬松政策的特點(diǎn)之一是鼓勵(lì)商業(yè)銀行進(jìn)行公積金和商業(yè)組合貸款，兩套住房的首付比例下降到40%。這項(xiàng)新規(guī)定有助于釋放部分改善住房需求，這有利于銀行“增容”。然而，增量并不一定減少。由于貨幣條件的限制和抵押貸款的低收益率，在債務(wù)成本難以降低的前提下，客戶購(gòu)買利率的討價(jià)還價(jià)空間受到限制。因此，解決購(gòu)房者的“急需”和“改善住房條件”實(shí)際上很難享受政策規(guī)定的折扣率，雖然購(gòu)房者的首付比例有所下降，但“月供量”卻相應(yīng)增加，這就增加了購(gòu)房者的需求。房地產(chǎn)商品有限。建議適時(shí)建立政策性住房貸款專業(yè)銀行，促進(jìn)房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的穩(wěn)定發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展真正實(shí)現(xiàn)“以人為本”的目標(biāo)。重視民生，兼顧經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（六）促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新

加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的質(zhì)量建設(shè)，目前，我國(guó)建筑工程質(zhì)量暴露出諸多問題，其中工程質(zhì)量安全問題嚴(yán)重威脅著人們的生命安全。在美國(guó)、澳大利亞、歐洲等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，百年建筑隨處可見，但許多國(guó)內(nèi)建筑都是時(shí)限短的，這顯然是不可持續(xù)的建筑模式。為了節(jié)約能源、保護(hù)環(huán)境，提供綠色環(huán)保、健康舒適、高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，我們必須為廣大購(gòu)房者服務(wù)。保障性住房建設(shè)是一項(xiàng)有利于國(guó)家和人民、保障人民安居樂業(yè)、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的重大工程。我們必須密切注意質(zhì)量和安全。各級(jí)政府要切實(shí)貫徹中央精神，嚴(yán)格控制工程質(zhì)量，防止豆腐渣工程發(fā)生?！氨Ｕ闲宰》坎皇橇畠r(jià)住房”，要嚴(yán)格執(zhí)行抗震等強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格履行工程質(zhì)量責(zé)任，工程法人對(duì)房屋質(zhì)量負(fù)有永久責(zé)任，并逐步落實(shí)參與單位負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的終身責(zé)任制。由于檢查不嚴(yán)造成的質(zhì)量問題，在追究法律責(zé)任之前，應(yīng)當(dāng)降職、解雇有關(guān)政府的負(fù)責(zé)人。

四、結(jié)語(yǔ)

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新常態(tài)，應(yīng)主動(dòng)調(diào)整，積極適應(yīng)這種狀況，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展自改革開放以來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和保持穩(wěn)定，在促進(jìn)工業(yè)化和城市化的進(jìn)程中起著至關(guān)重要的作用，作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱，促進(jìn)和帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也有許多其他產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展，推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高。