房地產(chǎn)項目工程造價的控制及管理分析

劉會娟

摘要：針對房地產(chǎn)項目工程造價失控的原因進(jìn)行了探討、分析，在此基礎(chǔ)上，提出了房地產(chǎn)項目工程造價的控制及管理的有效策略，旨在為了實現(xiàn)房地產(chǎn)工程造價控制的目標(biāo)，推動房地產(chǎn)企業(yè)對造價的有效控制，使企業(yè)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程；造價控制與管理

隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和時代的不斷進(jìn)步，以往的工程造價管理方法已經(jīng)不能應(yīng)對競爭日益激烈的市場，存在著諸多問題，只有做好房地產(chǎn)的工程造價管理，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中降低工程造價并實現(xiàn)利益最大化。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)項目工程造價控制與管理具有重要的意義。文章通過實際工作總結(jié)，就房地產(chǎn)項目工程造價控制問題及與有效的控制及管理措施進(jìn)行探討。

一、房地產(chǎn)項目工程造價失控的原因

近年來，隨著我國城市人口的增多，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速的發(fā)展，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，將面臨著許多機(jī)遇和挑戰(zhàn)。然而，要想促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，需要加強(qiáng)房地產(chǎn)項目工程造價，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。但是，目前來說，我國部分企業(yè)在房地產(chǎn)工程造價管理工作中，仍存在許多的問題，具體主要包括以下方面：①企業(yè)對前期項目策劃定位不足，缺乏一個完善的建設(shè)檔次和標(biāo)準(zhǔn)；②管理人員缺乏成本控制意識。在房地產(chǎn)項目成本控制過程中，要確定好項目檔次和成本控制目標(biāo)，在滿足成本控制的情況下，不斷提升項目的功能水平；③在房地產(chǎn)工程設(shè)計過程中，出現(xiàn)設(shè)計上的不足，從而增加了工程投資成本；④在工程招投標(biāo)階段，出現(xiàn)不合理的編制標(biāo)底，招標(biāo)條件難以體現(xiàn)出公平競爭性；⑤在工程施工階段，造價人員不重視造價動態(tài)跟蹤控制和結(jié)算審核；⑥工程設(shè)計變更和盲目簽證現(xiàn)象較多，從而引起造價上的誤差。管理人員不熟悉合同、預(yù)算的相關(guān)規(guī)定，不需要簽證的項目實行了簽證，分部分項工程未能按計劃施工等；⑦在結(jié)算階段，由于監(jiān)理或甲方人員不負(fù)責(zé)任，引起造價上出現(xiàn)誤差。

二、房地產(chǎn)項目工程造價的控制及管理

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的造價管理貫穿于項目全過程，從決策、設(shè)計、招投標(biāo)、施工和竣工結(jié)算階段都關(guān)系到開發(fā)項目造價管理。因此，要解決房地產(chǎn)工程造價控制及管理中存在的問題，就要根據(jù)不同階段進(jìn)行控制和管理。

（一）投資決策階段

在投資決策階段的造價控制中，應(yīng)從以下幾方面人手：①合理地收集分析基礎(chǔ)資料，并確保資料的可靠性，而后造價人員對工程做出合理的投資預(yù)測；②做好房地產(chǎn)市場調(diào)研，對擬建項目的產(chǎn)品品質(zhì)和種類及服務(wù)的市場情況做出合理的分析。如：在項目計劃期內(nèi)充分了解市場對擬建產(chǎn)品的需求和建設(shè)情況、市場存量情況，并掌握好產(chǎn)業(yè)政策及未來的發(fā)展前景等；③不斷優(yōu)化項目前期方案。根據(jù)市場實際，對方案進(jìn)行多方優(yōu)化，以節(jié)約項目投資。

（二）設(shè)計階段

在此階段，其設(shè)計費用大約占工程全費用的1%—3%，但是設(shè)計的合理性直接影響到工程總造價的70%的整體控制。在施工圖完成以后，工程造價基本確定。然而，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在設(shè)計階段，在同樣保證質(zhì)量的前提下，可以節(jié)約工程造價的10%—20%左右，而施工階段僅可節(jié)約工程造價的5%—10%左右。從中可以看出，要實現(xiàn)工程造價的合理控制，首先要重視設(shè)計階段的造價控制，不斷優(yōu)化設(shè)計方案，且要不斷完善主動限額設(shè)計及設(shè)計監(jiān)督制度，以便在造價控制與管理中能夠達(dá)到事半功倍的效果。比如：設(shè)計時可通過豎向標(biāo)高的調(diào)整，嚴(yán)格控制挖土量和外運(yùn)量；基礎(chǔ)選型應(yīng)進(jìn)行多方案比較，合理選擇既安全又經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)類型；嚴(yán)格控制鋼筋和砼用量及標(biāo)號，少用純裝飾性設(shè)計，加大標(biāo)準(zhǔn)戶型研究，多采用成熟戶型體系，達(dá)到快速設(shè)計、快速開發(fā)，并在路網(wǎng)結(jié)構(gòu)中嚴(yán)格控制硬景道路面積等等。其次在設(shè)計階段進(jìn)行多方案比選時，利用價值工程進(jìn)行方案優(yōu)化，綜合各方面因素選擇技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的最優(yōu)設(shè)計方案，不盲目追求高標(biāo)準(zhǔn)，使設(shè)計方案在體現(xiàn)適用的基礎(chǔ)上適當(dāng)美觀，合理使用財力、物力，以達(dá)到合理有效地控制工程造價的目的，少花錢辦大事，使有限的資金最大限度地發(fā)揮作用，以提高投資效益。

（三）招投標(biāo)階段

招投標(biāo)制度是工程承包發(fā)包的重要形式之一，同時也是一種采購方式，可為業(yè)主提供合適的建筑商或供貨商，且有利于資源配置的優(yōu)化，從而形成一種優(yōu)勝劣汰的市場機(jī)制。另外，它還是確保工程質(zhì)量，提升工程進(jìn)度的重要辦法。在招投標(biāo)階段的造價控制當(dāng)中，應(yīng)合理地編制招標(biāo)文件、加強(qiáng)招標(biāo)圖紙的審核和現(xiàn)場勘查。對所提供的數(shù)據(jù)，做到準(zhǔn)確無誤。為決策者的正確決策提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)保障。

（四）施工階段

施工階段的造價控制，是房地產(chǎn)項目建設(shè)全過程造價控制的重要組成部分。必須加強(qiáng)施工階段的造價控制意識，造價人員應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)定額及合同進(jìn)行管理，按照相關(guān)約定進(jìn)行工程款撥付。在工程實施階段，如有設(shè)計變更，則設(shè)計變更應(yīng)盡量提前，變更發(fā)生得越早，損失越小，反之就越大。比如只在工程設(shè)計階段，則只需修改圖紙，其它費用尚未發(fā)生，損失有限；如在采購階段變更，不僅僅需要修改圖紙，而且設(shè)備、材料還需重新采購；若在施工階段變更，除以上費用外，已施工的工程可能要拆除，勢必造成更大的損失。為此，必須加強(qiáng)設(shè)計變更管理，盡可能把設(shè)計變更控制在設(shè)計初期階段，尤其對影響工程造價重大的設(shè)計變更，要盡量做到早或少。再之，要加強(qiáng)工程變更的驗收，及時對施工索賠工作進(jìn)行處理，以實現(xiàn)建設(shè)工程的人、財、物的合理利用，減少不必要的消耗，提升房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)效益。且在施工階段工程造價控制中，首先要建立健全內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，在企業(yè)內(nèi)部推行成本責(zé)任制。工程項目部應(yīng)重視成本核算，挖掘造價人員成本控制的潛力，掌握好項目投入成本和產(chǎn)出的關(guān)系，并對施工成本進(jìn)行預(yù)測；其次，要定期對預(yù)算成本和實際成本的差異進(jìn)行分析，以便能找出兩者之間的差距所在，采取降低實際成本的措施，實現(xiàn)預(yù)算成本控制目標(biāo)。待各個單項項目施工完畢后，需要將各項費用匯總，并對各項實際價格與預(yù)算進(jìn)行對比，以總結(jié)出造價控制的經(jīng)驗，達(dá)到全面提高項目成本控制能力的目的。

三、結(jié)語

綜上所述，我們應(yīng)全程參與到房地產(chǎn)工程造價控制當(dāng)中，根據(jù)項目定位，做出準(zhǔn)確的估算，引入合理的限額設(shè)計，在工程造價動態(tài)控制中，要明確項目的定位和檔次，在確保工程質(zhì)量的前提下，不斷地提升工程的施工進(jìn)度，合理控制房地產(chǎn)項目投資成本，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)和社會效益。