關于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點的探討與分析

汪琳

摘要：隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項目中管理的重要性逐步體現(xiàn)，同時，在項目推進過程中經(jīng)常出現(xiàn)圖紙設計和施工脫節(jié)、工期目標無法實現(xiàn)、項目結(jié)算不及時等現(xiàn)象，妨礙項目正常開展和推進。針對上述難點，文章具體從房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的目標入手，分析了房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點，提出了解決項目管理難點的措施，從而在推動房地產(chǎn)項目的順利實施的同時，實現(xiàn)良好的社會效益和經(jīng)濟效益。

關鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；管理難點；解決措施

引言：當代社會，房地產(chǎn)開發(fā)是具有巨大的潛力，他在不斷開拓市場發(fā)展的可能性。盡管如此，我國跟其他西方國家的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行對比，就會發(fā)現(xiàn)我們還有很大差距。我國的項目管理存在的最大問題是準備、實施、驗收和交接環(huán)節(jié)的不完全準備，讓項目不能按時完成，降低實施效率。這種問題的產(chǎn)生也是由于我國房地產(chǎn)項目管理起步遲、經(jīng)驗不夠豐富、方式不夠科學造成的。

一、房地產(chǎn)開發(fā)管理的價值

房地產(chǎn)企業(yè)的相關管理人員在實施項目開發(fā)的過程中，要制定合理的管理目標，使人為因素對工程質(zhì)量的影響降到最低，房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的競爭力才能有一定程度的提升。但在整個市場經(jīng)濟的社會背景環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)開始表現(xiàn)出激烈角逐的形態(tài)。這種情形下相比較其他行業(yè)而言，最重要的是進展有作用的項目管理工作。要保證有關管理工作的質(zhì)量基礎，才會促進企業(yè)能成功展開各種項目工程，讓企業(yè)展現(xiàn)出一種穩(wěn)定發(fā)展的形態(tài)。在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)管理的角度來講，開發(fā)管理工作不但與建筑工程施工的成本、施工進度、施工質(zhì)量有關聯(lián)，還與房地產(chǎn)企業(yè)的自身發(fā)展情況有直接的影響。使用科學合理的方法進行房地產(chǎn)的開發(fā)和管理工作，能夠保證建筑工程施工的工作可以有秩序的完成，從而增加房地產(chǎn)企業(yè)在市場上的競爭力度。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的難點

（一）缺乏完善建筑質(zhì)量、安全管理體系

目前業(yè)主對質(zhì)量的要求不斷提升，對房產(chǎn)有著更高的標準，所以就需要開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中嚴格對質(zhì)量、安全進行控制。盡管目前房地產(chǎn)行業(yè)的相關規(guī)范不斷完善，但物業(yè)質(zhì)量問題依然存在。重要原因就是在注重經(jīng)濟效益的同時，投資商、項目部放松建筑質(zhì)量、安全管控，對施工單位、監(jiān)理單位的質(zhì)量、安全管控不到位，導致項目建設監(jiān)督管理力量不足，從而造成非常多的隱患，房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量不能達到要求，引發(fā)合同糾紛，影響開發(fā)企業(yè)的品牌形象和經(jīng)濟效益。

（二）全管理意識淡薄

項目開發(fā)的前期必須制定該項目安全目標，今后的工作中圍繞該目標開展各項工作。在規(guī)劃設計階段，要求工程設計符合國家制定的建筑安全規(guī)程和技術規(guī)范，保證工程的安全性能，在施工階段，總承包商應編制安全施工組織總設計，各分包商應編制安全施工組織設計。安全技術措施，必須在符合有關規(guī)定的前提下，具有針對性，完美性，切實可行性。根據(jù)最新建筑工程事故統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，因項目及建筑施工導致傷亡的人數(shù)已居全國（各行業(yè)傷亡事故人數(shù)）第三，僅次于運輸業(yè)和煤礦業(yè)。因此，建筑工程行業(yè)可以列入危險的行業(yè)之一，這嚴重影響著施工人員的安全。房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管是一項非常復雜的系統(tǒng)工程，涉及面極其廣泛，更有甚者，即使在施工過程中，工程承包商為降低生產(chǎn)成本，故意在施工過程中購買廉價不合格的建筑材料，購買安全設施設備的數(shù)量減少，有些項目安全管理制度也不夠不完善，使安全管理人員在現(xiàn)場的管理工作無法實施，無法實現(xiàn)建設工程項目的綜合安全管理。

（三）質(zhì)量管理出現(xiàn)疏忽

中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展雖然呈現(xiàn)一片欣欣向榮的景象，但在工程質(zhì)量管理方面，各類項目都比較落后，與我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平相距遙遠。近幾年，社會新聞多次報道房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量不合格現(xiàn)象屢有發(fā)生。這一現(xiàn)象說明，我國房地產(chǎn)市場的質(zhì)量管理存在混亂，甚至存在諸多漏洞和缺陷。項目質(zhì)量管理不到位，其中重要原因是施工項目管理人員不夠重視、管理理念和管理經(jīng)驗不足。從管理工作方面看，技術嚴重不足。

（四）決策缺乏依據(jù)

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的推進中，項目開發(fā)管理者，將會受到市場、成本、客戶等多種因素的影響，需要作出是否獲取土地、項目建設標準的確定及如何實施等多項決策。由于信息的積累和獲取的局限性，房地產(chǎn)開發(fā)中的管理者無法正確的判斷市場情況，同時在開發(fā)的過程中并未對市場調(diào)研工作做到位，也直接造成決策者在真正的開發(fā)當中做出錯誤、毫無依據(jù)的決策。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理措施

（一）提升安全管理人員素質(zhì)

安全管理人員既要提高自身的專業(yè)水平，又要具有高尚的職業(yè)道德和自律性，嚴格履行法律制度管理工作。對于已在崗的管理人員，開發(fā)公司必須要從兩方面提升其綜合素質(zhì)：一方面，以提高在崗質(zhì)量安全管理人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)勝任能力為重點的專業(yè)教育及崗位培訓，通過一系列的教育和培訓使管理人員擁有較強的安全意識、溝通以及表達能力、掌握相關法律的能力等以適應開發(fā)公司的安全管理工作的需要，提高安全管理質(zhì)量。

（二）創(chuàng)建完善的建筑質(zhì)量管控體系

開發(fā)企業(yè)需要綜合房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況，保證遵照國家規(guī)范法律的前提上，以項目實施大綱為基礎，細化質(zhì)量、安全管控體系，按照設計圖紙、施工計劃對建設當中的每一個關鍵節(jié)點制定出對應的質(zhì)量標準和管理目標，之后將各環(huán)節(jié)當中的管理職責有效分配到具體人員中。企業(yè)制定出獎懲結(jié)合的工作考核制度，就是要讓各級管理者的個人績效、獎金和工作考核成績相聯(lián)系，針對考核成績優(yōu)秀的工作者進行獎勵，對考核成績差的工作者進行懲罰。利用這個機制更加良好的將各管理人員的工作積極性提高，保證房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量。同時根據(jù)設計圖紙、施工方案重點對建設內(nèi)容進行施工全過程監(jiān)理。為了防止出現(xiàn)責任不清、職責不明的情況，除去監(jiān)理方和開發(fā)方簽訂明確職責的合同之外，通過項目實施每周例會和特殊問題專題會議等形式，建設、施工、監(jiān)理三方建立良好的溝通交流機制，共同解決問題，推進項目進度。

（三）提升決策水準

房地產(chǎn)開發(fā)項目要有明確定位，可以幫助明確項目的建設成本、投資風格和推廣模式，同時也為其銷售打好基礎。地產(chǎn)項目市場定位有四點：總體定位、質(zhì)量定位、面向消費群體定位和產(chǎn)品效益定位。如何做好成功的定位，就是把握市場信息的獲取，再將信息收集起來，形成報告，找到可能造成風險的節(jié)點，調(diào)整總體規(guī)劃設計。市場調(diào)研是一個細致的工作，不能粗心大意，更不能急功近利。對于前期的調(diào)研工作，我們更需要著重把握，不斷投入人力、物力、財力。將具體的工作流程架構(gòu)起來，不讓前期的失誤影響到最終的結(jié)果。

（四）加強控制，提高開發(fā)項目質(zhì)量

房地產(chǎn)開發(fā)公司應明確責任，嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中各環(huán)節(jié)的管理質(zhì)量，將明確因素或不明確因素都一一排除，在房地產(chǎn)開發(fā)項目實施前，管理施工單位應進行正式招標。除此之外，在項目開始之前，有關單位還要與施工單位合作，對項目開展的關鍵部分進行探討和審核，全面完成項目準備。還要避免工程變更和人員變動，確保項目的順利實施，保證項目的最終質(zhì)量。建立合理評價指標體系，我們可以直接分層次指出質(zhì)量控制的評價標，主要表示為一種固定性的評價，評價項目實施過程的合理合法性，決策的科學性，結(jié)果的正確性。為了達到安全生產(chǎn)的目的，要求承包商在施工現(xiàn)場采取維護安全，防范危險，預防火災等措施；有條件的應當對施工現(xiàn)場實行封閉管理。

結(jié)束語：房地產(chǎn)企業(yè)得到迅速發(fā)展的原因主要是國民經(jīng)濟水平的提升。在實施房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中需要采用有效的方法增強管理工作，全面提升房地產(chǎn)項目開發(fā)整體質(zhì)量的水平，推進房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。