住宅精裝如何一體化轉(zhuǎn)型

楊大平

摘 要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，以及用戶自身的需求，住宅精裝修逐漸占據(jù)更多的市場。而隨著業(yè)主維權(quán)意識的增加，目前精裝修項目管理也逐漸增加難度。為此，推動住宅精裝一體化設(shè)計，成為了當前住宅精裝修項目管理的主流方向，本文就此分析了住宅精裝的一體化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略與做法。

關(guān)鍵詞：住宅精裝；一體化；轉(zhuǎn)型；方法

1 精裝修住宅項目的特點

住宅精裝修的項目與業(yè)主自己裝修的居民房或者商業(yè)用的如酒店裝修有較大的差別，也與普通交付的住宅存在顯著的區(qū)別，對比來講，住宅精裝項目有三個特點：（1）精裝住宅涉及到的業(yè)務(wù)更多，包括建筑、室內(nèi)裝飾、水管布設(shè)、暖氣、空調(diào)、新風、電氣等多方面的設(shè)計與施工；（2）細節(jié)方面的項目施工更多，包括裝修中的所有環(huán)節(jié)；（3）住宅裝修與酒店相比，往往涉及更多的施工種類，且需要有全局調(diào)度的問題。

當前，我國的精裝修住宅項目，主要是幾個大型的公司推出了此項業(yè)務(wù)，不足整個行業(yè)住宅項目的十分之一?？v觀整個行業(yè)，還缺少高質(zhì)量的住宅精裝修水平，即使是大型房地產(chǎn)公司推出的精裝修住宅，也經(jīng)常遭到投訴，用戶反饋意見較差。通常這些投訴的內(nèi)容主要是精裝修的質(zhì)量問題，而且這些反饋意見也經(jīng)常沒能得到及時的回復與完善。這種現(xiàn)象就導致雖然很多用戶有精裝修住宅的需求，但礙于口碑問題，很多用戶還是選擇了普通住宅，導致住宅精裝項目行情低迷，不利于大力發(fā)展。

2 住宅精裝修當前分階段實施的問題

詳細分析導致住宅精裝修質(zhì)量存在問題的原因，主要有三個方面存在不足：

（1）住宅施工時，沒有根據(jù)設(shè)計好的圖紙中的管線位置、尺寸等進行一一對照的鋪設(shè)與施工，導致實際效果與設(shè)計效果大相徑庭，甚至不符合相關(guān)標準。目前，我國對住宅建設(shè)的土建與裝修是兩個相對分離的施工階段。因此，還經(jīng)常出現(xiàn)在裝修時，對房屋需要進行第二次設(shè)計，將此前房屋設(shè)計的水、電等線路進行改造。之前基礎(chǔ)土建留下的電路、燈具、甚至窗戶都要重新拆除，再換新的。這種情況導致拆下的舊設(shè)備無法賣掉，只能扔了，導致極大的浪費，還會造成環(huán)境污染。

（2）同一個住宅建設(shè)項目中，土建與裝修是由兩個不同的施工單位承包工作。不同公司往往對施工的標準要求不同，很容易出現(xiàn)協(xié)調(diào)問題，給管理工作增加了難度。而且這種不同施工單位共同建設(shè)完成的精裝住宅在出問題后，很容易導致責任推諉，互相指責的問題。當前，我國對土建項目和裝修項目在同樣的地方可能存在不同的交付質(zhì)量要求，使用兩個單位施工，很容易出現(xiàn)返工的情況，影響到工程的時間和整體的質(zhì)量把控。

（3）住宅精裝施工過程中，往往還存在施工現(xiàn)場衛(wèi)生不符合標準，不環(huán)保，裝修垃圾沒有集中處理等，對住宅施工項目甚至周邊的環(huán)境都產(chǎn)生一定的環(huán)境污染情況。

3 住宅精裝修一體化轉(zhuǎn)型的做法

為避免上文提出的當前住宅精裝修施工存在的問題，可以通過一體化進行實現(xiàn)。如何從傳統(tǒng)的兩個施工單位轉(zhuǎn)型成住宅精裝一體化，可以從三個角度進行：

3.1 建筑裝修設(shè)計的一體化

一個住宅精裝修的一體化工作，第一步就是裝修設(shè)計。要實現(xiàn)一體化工作，首先，應(yīng)對住宅建設(shè)進行設(shè)計，考慮好戶型與裝修的初始設(shè)計，將房間、戶型、層高等基礎(chǔ)尺寸進行協(xié)調(diào)完善。并把住宅內(nèi)管線預(yù)留的位置、尺寸、規(guī)格要求等進行限定。這是空間制約條件較少，在這一階段進行裝修一體化設(shè)計，能夠較好的連接土建與裝修設(shè)計之間的聯(lián)系，避免出現(xiàn)上文中提到的二次裝修施工導致的材料浪費問題。

3.2 建筑裝修施工的一體化

完成了設(shè)計一體化之后，想要實現(xiàn)整體的一體化，還需要確保土建施工、設(shè)備安裝、裝修施工三個重要環(huán)節(jié)是由同一家單位（或同一個責任主體）完成的，這樣的話既能夠在前期就使用更先進的技術(shù)，還能夠方便對不同階段的施工質(zhì)量進行把控，盡量減少對材料的浪費，統(tǒng)一每個施工階段的交付質(zhì)量要求，提升總體的精裝住宅質(zhì)量?？梢哉f，建筑裝修施工一體化，將土建設(shè)計和裝修設(shè)計統(tǒng)一在一起，確保很多具體的裝修也能在土建時考慮到，避免出現(xiàn)土建交付后，裝修時需要重改線路、拆除墻體等重大的施工工程，既能降低工程量，還能提高住宅的質(zhì)量。

3.3 建筑裝修部品采購的一體化

除了上文提到的設(shè)計、設(shè)備安裝、裝修等，還應(yīng)注意采購工作的一體化。采購工作，需要注意的是施工和材料部品的質(zhì)量統(tǒng)一。眾所周知，建材市場材料眾多，價格也不統(tǒng)一，很難確保每次購置的材料、設(shè)備都能價格與質(zhì)量保持一致，導致交付住宅的質(zhì)量存在波動，且價格成本過高。為提高采購的一體化，實現(xiàn)成本與質(zhì)量的和諧，可以統(tǒng)一采購標準，批量下單，并采用現(xiàn)代的物流管理方式，分階段配送，降低現(xiàn)場的庫存，也減少了包裝垃圾導致的環(huán)境污染問題。

3.4 建筑裝修項目管理的一體化

在實現(xiàn)土建、設(shè)備安裝、裝修、采購一體化的基礎(chǔ)上，還應(yīng)確保項目管理的一體化。住宅精裝修工程中，住宅部品、施工員工、設(shè)備設(shè)計、咨詢等都是其中比較主要的環(huán)節(jié)。在進行一體化管理時，需要注意對不同的施工環(huán)節(jié)、不同的施工對象采用統(tǒng)一的工業(yè)化、標準化、模數(shù)化要求，實現(xiàn)資源的統(tǒng)一配置與人員的協(xié)同工作。盡量讓住宅精裝工程實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化的生產(chǎn)模式，作業(yè)從住宅精裝項目工地盡量轉(zhuǎn)移到生產(chǎn)工廠中，在工地上主要進行裝配工作，提高住宅精裝工程的工業(yè)化水平。

4 住宅精裝修一體化轉(zhuǎn)型后的項目事后控制

要確保住宅精裝修的質(zhì)量，還應(yīng)注重項目的事后控制工作。具體操作如下：

4.1 加強審核

審核是在整個項目中，分階段進行的，而不是只在項目完工之后存在?？梢哉f，審核工作對于前一個施工階段來講，屬于事后審核把控性質(zhì)。而對于下一個施工階段來講，這屬于一種事前把控的工作。對于整個住宅精裝工作來說，屬于是一種事中管理手段。比如，對土建、裝修一體化設(shè)計的方案進行審核，確保設(shè)計方案不存在紕漏且符合標準要求。通常來講，對不同階段的方案進行審核的越早，越能盡早的發(fā)現(xiàn)問題，使得項目管控更好，對后續(xù)的工作開展也有良好促進作用。以及，在施工前，還需要審核施工圖、造價、預(yù)算等方案，如果超出了招標限額，還需要進行整改。在采購前，還需要審核設(shè)計方案與采購清單中的品牌、尺寸、型號等是否一致，費用是否符合要求等。

4.2 樣板引路制度

除了審核這一較為有利的管理方式外，我國使用最多的還是樣板房引路制度。通常在一些大型的公司在建設(shè)一個比較大規(guī)模的樓盤時，在進行統(tǒng)一的精裝修之前，都會預(yù)先搭建數(shù)個樣板房。這些房間不只是用來幫助銷售樓盤，更主要是通過樣板房的施工，在統(tǒng)一施工前提前發(fā)現(xiàn)房間的結(jié)構(gòu)、水電、戶型等存在的一些此前沒有發(fā)現(xiàn)的問題，并能夠及時修正，避免統(tǒng)一施工到一半才發(fā)現(xiàn)問題導致的返工、二次裝修施工等導致的巨大財產(chǎn)損失。

5 結(jié)論

總之，住宅精裝修工程與普通交付房相比，涉及到的工程施工業(yè)務(wù)較多，也比較復雜。住宅精裝一體化的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，也是未來房地產(chǎn)公司的一個主要的發(fā)展方向。在實施過程中，要重視裝修設(shè)計、土建設(shè)計，裝修施工、設(shè)備購置、采購等的一體化，實現(xiàn)多個施工階段的有機統(tǒng)籌，確保各個階段交付質(zhì)量的一致性，從而實現(xiàn)確?？傮w住宅精裝質(zhì)量。

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