房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在問題與解決途徑研究

李景安

摘 要：近些年，房地產(chǎn)市場愈發(fā)愈火熱，而且有較強(qiáng)的發(fā)展趨勢。隨著關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)招標(biāo)施工等制度的不斷進(jìn)步，采用了較為先進(jìn)的管理理念，完善并實施開發(fā)管理體系，用來提高房地產(chǎn)開發(fā)水平，成為房地產(chǎn)開發(fā)商亟待研究和解決的重要問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)管理；問題；解決途徑

1 簡析房地產(chǎn)開發(fā)管理工作在整個行業(yè)的重要性

隨著我國人民整體消費水平有所提升，其消費觀念也從保守轉(zhuǎn)型為承受基礎(chǔ)上的理性長遠(yuǎn)消費，這種需求量的劇增直接使房地產(chǎn)行業(yè)在整個經(jīng)濟(jì)市場的迅速膨脹，并且產(chǎn)生了劇烈的競爭局面，很多相關(guān)的企業(yè)為了實現(xiàn)高效的競爭優(yōu)勢，在整個經(jīng)濟(jì)綜合市場站穩(wěn)腳跟，其開始實行高效的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理工作，這對于增加競爭優(yōu)勢，拉升經(jīng)濟(jì)增長具有重要的意義。在當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境當(dāng)中，當(dāng)代的房地產(chǎn)管理工作可有了新的氣象，無論是在研究細(xì)節(jié)上，還是在運行理論上，都更加規(guī)范化、科學(xué)化和人性化，這種發(fā)展是針對整個房地產(chǎn)管理行業(yè)的福音，其影響力和價值都不容忽視的。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中，要想平穩(wěn)順利的發(fā)展，必須以提升經(jīng)濟(jì)效益作為根本目標(biāo)，在不斷成熟的完善的相關(guān)機(jī)制下，嚴(yán)格控制好每一個工作細(xì)節(jié)，從而能夠使其有條不紊實施和開展相關(guān)工作。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理存在的問題

2.1 融資方式單一

資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的基本條件，由于監(jiān)管部門對股權(quán)融資條件要求的提升，相關(guān)企業(yè)不得不開展債務(wù)性融資，來維持企業(yè)的正常運營，但這也造成了房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率急劇增長。截止到2015年，滬深A(yù)股中的房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)65.3%，還有24%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債率超過了80%。在實際融資活動中，雖然債務(wù)性融資的融資渠道有很多，但在實際經(jīng)營過程中，適合企業(yè)進(jìn)行融資的模式卻很少。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截止到2015年，我國整體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金到位數(shù)量為125203億元，債務(wù)性融資就高達(dá)76165億元，而且以個人按揭貸款為主。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資模式過于單一。由于較高的負(fù)債和單一的融資方式，為相關(guān)企業(yè)的發(fā)展造成了嚴(yán)重影響。

2.2 資金使用效率低下

資金使用效率低下一直是我國房地產(chǎn)企業(yè)的共同問題，很多企業(yè)在資金投放完成之后，并不能獲得新的資金供給，如此一來，便很難再形成新的房地產(chǎn)產(chǎn)品。除此之外，土地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重要的生產(chǎn)材料之一，但近年來，由于過度圈地現(xiàn)象十分嚴(yán)重，導(dǎo)致企業(yè)資金利用率進(jìn)一步下降，在很大程度上打消了一定的機(jī)會成本。尤其是對于負(fù)債較多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如果后期的銷售業(yè)績不佳，資金鏈便遲遲不能得到修復(fù)，再加上銀行貸款利息數(shù)量的越來越多，整個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會面臨巨大的風(fēng)險[2]。

2.3 資金回流存在問題

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有對資金管理工作提高重視，導(dǎo)致預(yù)算工作開展十分不合理，也沒有建立完善的資金預(yù)算制度，最終引起資金無法有效回流。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展過程中，如果不能對市場、經(jīng)濟(jì)等環(huán)境進(jìn)行充分把握，進(jìn)行盲目建設(shè)和盲目投資，一定會導(dǎo)致相關(guān)投資無法得到正?；貓?，將企業(yè)帶入十分困難的發(fā)展境地。在資金回流過程中，企業(yè)應(yīng)注重對資金預(yù)算管理制度的建立，避免企業(yè)資金運轉(zhuǎn)出現(xiàn)影響

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理問題的解決對策

3.1 房地產(chǎn)開發(fā)建議書管理要點

房地產(chǎn)開發(fā)建議書是項目開發(fā)的前期工作，主要任務(wù)就是對房地產(chǎn)建設(shè)項目做好準(zhǔn)確的市場調(diào)查和有效評估，確保項目開發(fā)能夠符合本企業(yè)的實際情況及國家相關(guān)政策和規(guī)劃要求，綜合考慮本企業(yè)所具有的財力、物力、人力資源，做好各方面的統(tǒng)籌和資源整合。與此同時，項目管理人員還應(yīng)該對建設(shè)規(guī)模、建筑方案、目標(biāo)客戶群和銷售方案、建設(shè)周期等相關(guān)問題做好深入的研究和分析，對運營期資金的籌措和投入做出合理安排，力求控制合理的財務(wù)費用水平，通過對項目開展詳細(xì)調(diào)查研究，勾勒出整個項目運營的輪廓，解決好“要什么”的問題，為房地產(chǎn)項目開發(fā)工作奠定良好的前期保障，確保后續(xù)工作的順利進(jìn)行。

3.2 房地產(chǎn)開發(fā)可行性管理要點

可行性研究階段是確保項目建設(shè)順利落實的重要依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)作為主要的委托單位，通過工程咨詢、設(shè)計單位等對項目進(jìn)行深入的可行性研究，在這個過程中必須結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)可行性及技術(shù)可行性進(jìn)行分析，通過對多個房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行研究對比，尋找出項目存在的不確定因素和風(fēng)險因素，提出規(guī)避不利因素的措施，同時總結(jié)出科學(xué)性、客觀性、經(jīng)濟(jì)性、技術(shù)性的可行性意見，其中風(fēng)險因素包括政策風(fēng)險、規(guī)劃變更風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險等，可行性階段的要點在于對風(fēng)險和不利隱患的識別和規(guī)避措施。可行性報告的編制必須在房地產(chǎn)企業(yè)及咨詢單位的確認(rèn)基礎(chǔ)上，結(jié)合具體的研究內(nèi)容進(jìn)行編寫，并到相關(guān)部門審批后方可作為編制設(shè)計文件以及投資項目的主要依據(jù)。

3.3 房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計階段管理

項目建議書解決了“要什么”的問題，在項目設(shè)計階段就是為這個“要什么”繪制藍(lán)圖。在設(shè)計階段經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與技術(shù)運用是至關(guān)重要的兩個內(nèi)容，設(shè)計階段主要為實現(xiàn)兩方面的內(nèi)容進(jìn)行平衡，一個好的房地產(chǎn)項目設(shè)計，是經(jīng)濟(jì)性和技術(shù)性協(xié)調(diào)統(tǒng)一的成果，設(shè)計階段的重點在于項目方案設(shè)計，一個項目百分之七十的成本在這個階段已經(jīng)確定了，從總平面布置到戶型設(shè)計，從建筑立面和景觀設(shè)計，再到設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)，一旦確定了，背后就是資本的投入，就是成本，所以這階段主要考慮成本的投入是否有效，是否能產(chǎn)生增值效果。另外項目開發(fā)設(shè)計是后續(xù)施工階段的依據(jù)，其準(zhǔn)確性、安全性和可實現(xiàn)性其對于整個項目建設(shè)來說意義重大。項目管理團(tuán)隊必須調(diào)研對標(biāo)準(zhǔn)確，時間安排合理，根據(jù)前期項目建議書和可行性報告的內(nèi)容，按照成本計劃協(xié)調(diào)設(shè)計單位，做好開發(fā)設(shè)計管理工作。

3.4 采用多樣化融資手段

銷售是資金回流最好的途徑，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果想要降低經(jīng)營風(fēng)險，需要利用銷售實現(xiàn)融資。另外，消費者對房地產(chǎn)的品質(zhì)需求已經(jīng)上升到了新的高度。相關(guān)企業(yè)在發(fā)展過程中，需要對產(chǎn)品定位、開發(fā)服務(wù)等項目進(jìn)行進(jìn)一步創(chuàng)新，實現(xiàn)資金占用成本的有效降低。房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過與其他企業(yè)開展項目合作來吸引資金。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以和組織項目開發(fā)企業(yè)進(jìn)行合作，通過共同開發(fā)、利潤共享、資金共投等，實現(xiàn)企業(yè)融資手段的有效增加。近年來，我國房地產(chǎn)金融市場的政策逐漸松動，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道也出現(xiàn)了多元化發(fā)展，但仍然無法滿足相關(guān)企業(yè)對資金的需求。因此，想要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場融資結(jié)構(gòu)的多元化，還需要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場與證券市場的相互對接，開發(fā)出新的融資途徑和市場，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理調(diào)整。

4 結(jié)束語

綜上所述，當(dāng)前房地產(chǎn)市場日益激烈，越來越多的企業(yè)將發(fā)展方向放在房地產(chǎn)項目的開發(fā)上，如何利用由于自身資源配置，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展，是所有房地產(chǎn)企業(yè)重點關(guān)心的話題。為了達(dá)到更好的經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)企業(yè)必須準(zhǔn)確把握市場動態(tài)，做好提前的預(yù)測，運用現(xiàn)代化房地產(chǎn)開發(fā)管理措施，全面落實項目管理工作切實提高企業(yè)開發(fā)管理水平和房地產(chǎn)項目質(zhì)量，為廣大業(yè)主提供更加安全可靠的房地產(chǎn)產(chǎn)品。通過對房地產(chǎn)開發(fā)管理重要性及特點、管理要點進(jìn)行分析，希望能夠促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)管理實踐工作的有效開展，促進(jìn)整個產(chǎn)業(yè)的健康長久。

參考文獻(xiàn)：

[1] 顧熙杰.房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在問題與解決途徑[J].河南建材，2017（4）：47～48.

[2] 董霞.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點的探討[J].住宅與房地產(chǎn)，2017（3）：8.