淺議房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制

李會芳

【摘 要】對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如何更好地提升自身的財(cái)務(wù)管理水平，確保對于各類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效應(yīng)對和治理，這是影響房地產(chǎn)企業(yè)自身健康發(fā)展和一個(gè)關(guān)鍵的基礎(chǔ)性保障。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的重要性突顯出來，企業(yè)應(yīng)從自身發(fā)展實(shí)際出發(fā)，高度重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作，才能夠在激烈的市場競爭環(huán)境中站穩(wěn)腳跟。本文在總結(jié)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)上，分析其形成的主要原因，并根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的成因提出構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控體系的具體對策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；原因；對策

對房地產(chǎn)企業(yè)來說，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一直是企業(yè)本身經(jīng)營發(fā)展中的一個(gè)重要風(fēng)險(xiǎn)類別之一，其對于企業(yè)自身的正常生產(chǎn)經(jīng)營有直接影響。做好對于相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的控制和應(yīng)對，可以有效確保企業(yè)自身的發(fā)展能力和生存能力。面對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行科學(xué)、客觀地分析，并且提出具有可行性的對策。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

內(nèi)涵。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過程中，各個(gè)需要使用資金的項(xiàng)目，由于受到外部市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境和企業(yè)內(nèi)部運(yùn)作環(huán)境因素的影響，導(dǎo)致實(shí)際收入同預(yù)期收益之間產(chǎn)生了極大的偏差，從而導(dǎo)致企業(yè)面臨一定經(jīng)濟(jì)損失。近年來，我國加大了現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)建設(shè)力度，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠有效規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益同國民經(jīng)濟(jì)的整體進(jìn)步緊密相連。即使在部分情況下，我國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出繁榮發(fā)展的現(xiàn)狀，但是企業(yè)經(jīng)營中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的。這同該行業(yè)發(fā)展投資和負(fù)債率高、資金周轉(zhuǎn)緩慢等特點(diǎn)具有緊密的聯(lián)系。與此同時(shí)，國家相關(guān)部門為了推動國民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，近年來制定并落實(shí)了一系列專門針對房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)調(diào)控措施，這在一定程度上增加了企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)運(yùn)營的關(guān)鍵就是資金，資金籌資的方式不同和資金的來源不同，都會對企業(yè)產(chǎn)生相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。公司在籌集資金的過程中必須做到風(fēng)險(xiǎn)與成本之間相權(quán)衡。對收益和風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡之后才能使公司的資本結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化?；I資風(fēng)險(xiǎn)可以分為以下幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：

（1）利率風(fēng)險(xiǎn)：是指由于金融資產(chǎn)的變動而導(dǎo)致的資本成本的變動。

（2）再融資風(fēng)險(xiǎn)：指企業(yè)再次融資的不確定性或者因?yàn)槠髽I(yè)自身籌資結(jié)構(gòu)的不合理帶來的風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)為金融工具品種的變動以及融資方式的變動等帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）財(cái)務(wù)杠桿風(fēng)險(xiǎn)：對企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評價(jià)的一個(gè)指標(biāo)是財(cái)務(wù)杠桿（負(fù)債/權(quán)益），財(cái)務(wù)杠桿越大，股本收益率越大，與此同時(shí)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

（4）匯率風(fēng)險(xiǎn)：簡而言之就是匯率變動給企業(yè)對外業(yè)務(wù)活動造成的風(fēng)險(xiǎn)。

（5）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。

2.投資風(fēng)險(xiǎn)

投資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)對一個(gè)項(xiàng)目投入資金之后，因?yàn)槭苁袌鲂枨?，國家政策等的變化而影響到企業(yè)的預(yù)期收益的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目最為顯著的幾個(gè)特點(diǎn)就是投資規(guī)模巨大，開發(fā)周期長，變現(xiàn)能力在初期比較弱，除了這幾個(gè)自身特點(diǎn)之外還會面臨國家宏觀調(diào)控政策的影響，容易受到國家投資、財(cái)稅、市場需求變化的影響和制約。一般來說，企業(yè)所投資的項(xiàng)目規(guī)模越大，那么所面臨的的管理風(fēng)險(xiǎn)，銷售風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)就越大。較大的投資項(xiàng)目往往需要一年或者十幾年的時(shí)間來計(jì)劃和實(shí)施，投資數(shù)額巨大、時(shí)間跨度長導(dǎo)致未來報(bào)酬極大地不確定性，因此存在較大風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。

3.經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)中，企業(yè)的資金運(yùn)動受供、產(chǎn)、銷等環(huán)節(jié)不確定因素的影響，導(dǎo)致的資金運(yùn)動遲緩，運(yùn)營困難，企業(yè)價(jià)值下降的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在企業(yè)經(jīng)營能力不能隨著市場環(huán)境的變化而提升和調(diào)整。中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了快40年的發(fā)展，現(xiàn)在的市場已經(jīng)進(jìn)入到供大于求的狀態(tài)，企業(yè)間的競爭不斷加劇，行業(yè)升級加快。市場不斷變化就要求企業(yè)必須提升自己相應(yīng)的經(jīng)營能力，如果一再的墨守成規(guī)，沒有好好的風(fēng)險(xiǎn)市場行情的變化，建造出符合大眾預(yù)期狀態(tài)的建筑物，設(shè)計(jì)品質(zhì)更高，質(zhì)量更好的房地產(chǎn)產(chǎn)品，采用過時(shí)的產(chǎn)業(yè)模式和營銷模式，不提高企業(yè)的運(yùn)營效率，有效亞索成本，那么企業(yè)將面臨客戶流失，市場萎縮，經(jīng)營資金枯竭的風(fēng)險(xiǎn)。此外還有因?yàn)槠髽I(yè)間大量互保而導(dǎo)致的保證風(fēng)險(xiǎn)，由于貨幣市場波動帶來的利率風(fēng)險(xiǎn)和資本流動風(fēng)險(xiǎn)，國家財(cái)稅體制改革引起的納稅風(fēng)險(xiǎn)，以及不能做到對投資人承諾過的利潤分配風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

1.房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識，仍然以粗放型管理為主

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在性決定了其難以消除，因此企業(yè)只能通過采取措施來加以管控降低。但是在實(shí)踐中，很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理層對于企業(yè)資金的管理仍然是粗放型的，沒有設(shè)立專門的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控部門和人員，同時(shí)也沒有建立自上而下完整的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別管控體系和制度來對企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效監(jiān)測，這樣就在企業(yè)內(nèi)部形成一種缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識的管理環(huán)境，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。

2.沒有建立合理的資金籌集結(jié)構(gòu)

合理的資金籌集結(jié)構(gòu)既能降低企業(yè)的資金使用成本，同時(shí)也能合理減少企業(yè)償債能力等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，從房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)分析可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌集結(jié)構(gòu)存在問題，即負(fù)債整體規(guī)模過大和短期債務(wù)在整體負(fù)債規(guī)模中占比較高：一方面是由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，因此充足的資金是其正常經(jīng)營發(fā)展的關(guān)鍵，但是在實(shí)踐中有很多企業(yè)對于負(fù)債規(guī)模缺乏整體的認(rèn)識，負(fù)債率明顯偏高，這既造成資金使用成本高，又給企業(yè)后期帶來了較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面是負(fù)債中短期負(fù)債占比較高，更加劇了企業(yè)的短期償債的風(fēng)險(xiǎn)。

四、現(xiàn)階段加強(qiáng)我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

1.籌資方面

針對房地產(chǎn)企業(yè)籌資過程中面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)從資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化以及適度負(fù)債的角度出發(fā)來展開財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作？。單一的融資渠道是我國房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過程中籌資的主要特點(diǎn)，通常以銀行貸款的方式為主，因此擁有極高的資產(chǎn)負(fù)債率。近年來，我國在積極進(jìn)行現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)建設(shè)的過程中，深入落實(shí)了一系列宏觀調(diào)控措施，其中包括調(diào)整貸款利率等措施，這更加劇了房地產(chǎn)企業(yè)在籌資方面的難度，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)行中面臨極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，企業(yè)應(yīng)從自身發(fā)展實(shí)際需求出發(fā)，有針對性的拓寬融資渠道，促進(jìn)權(quán)益性融資比例的增加，在綜合應(yīng)用公司委托、信托融資、合作開發(fā)等融資模式的基礎(chǔ)上，降低債務(wù)融資比例，促使自身的資本結(jié)構(gòu)得以改善，最終有效規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.投資方面

實(shí)施多元化經(jīng)營、實(shí)現(xiàn)投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化是房地產(chǎn)企業(yè)提升財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平的關(guān)鍵途徑之一。投資風(fēng)險(xiǎn)高是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過程中的主要特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者在制定投資決策的過程中，必須首先詳細(xì)、全面、精確的分析投資對象，對投資項(xiàng)目的可行性進(jìn)行科學(xué)研究，確保投資價(jià)值。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在展開投資的過程中，不要局限于一種房產(chǎn)或一個(gè)區(qū)域，而是應(yīng)當(dāng)通過跨區(qū)域房產(chǎn)投資的方式，對寫字樓、商業(yè)樓等多種建筑進(jìn)行投資，實(shí)現(xiàn)投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，將企業(yè)運(yùn)行過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散。

3.資金運(yùn)營方面

房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過程中，必須加大日常資金管理力度，促進(jìn)資金利用率的提升，能夠更加有效的規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。回收期長、開發(fā)時(shí)間長等是房地產(chǎn)的投資的主要特點(diǎn)，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過程中，大量資金會處于長期被占用的狀態(tài)，形成了較低的資金周轉(zhuǎn)率。因此企業(yè)應(yīng)加大資金運(yùn)行管理力度，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率降到最低。一方面，企業(yè)應(yīng)合理安排日常資金的支出。對企業(yè)運(yùn)行各個(gè)環(huán)節(jié)需要使用的資金進(jìn)行全面統(tǒng)計(jì)，通過合理調(diào)整提升資金周轉(zhuǎn)效率；另一方面，準(zhǔn)確評估房地產(chǎn)企業(yè)顧客的信用情況，只有在保證良好信用的基礎(chǔ)上才能夠進(jìn)行賒銷，高效展開應(yīng)收賬款管理工作，將壞賬發(fā)生的概率降到最低，積極主動的回收應(yīng)收賬款。最后，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過程中，應(yīng)對意外損失準(zhǔn)備金進(jìn)行建立，為企業(yè)更加有效的規(guī)避各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

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