淺談當(dāng)代房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的思路

李世強(qiáng)

摘要：自20世紀(jì)末開始，伴隨著我國(guó)住房體制改革的深入以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)異軍突起，呈現(xiàn)出了旺盛的生命力。在不斷提升各行業(yè)生產(chǎn)、生活環(huán)境的同時(shí)，也對(duì)改善和提高社會(huì)大眾的居住環(huán)境做出了重要的貢獻(xiàn)。在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革不斷深入的當(dāng)下，房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展也面臨著日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，其開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)率也在不斷降低，在保證建筑產(chǎn)品質(zhì)量的基礎(chǔ)上，如何有效控制項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)的各項(xiàng)成本，進(jìn)而提升利潤(rùn)水平，保證企業(yè)更好地生存與發(fā)展成為了擺在房地產(chǎn)企業(yè)投資人與各級(jí)管理者面前重要的問題。筆者在房地產(chǎn)企業(yè)就職多年，結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)借本文簡(jiǎn)短表述關(guān)于當(dāng)代房地產(chǎn)企業(yè)成本控制思路的觀點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì);房地產(chǎn)企業(yè);成本控制;思路及方法

進(jìn)入二十一世紀(jì)以來，伴隨著我國(guó)現(xiàn)代企業(yè)管理制度的建立和各行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，很多企業(yè)都處于微利經(jīng)營(yíng)的階段，對(duì)于資金靈活性要求較高的房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。任何企業(yè)要進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并保持持續(xù)發(fā)展，行之有效的成本控制都是關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)具有投資大，周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)的特點(diǎn)，因此，其成本控制對(duì)企業(yè)生存發(fā)展更為重要。尤其是在當(dāng)前的微利時(shí)代，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義可能比規(guī)?；瘮U(kuò)張更為重要。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，能否有效控制成本成為了企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中勝出的關(guān)鍵。

一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題概述

（一）成本控制的觀念落后

經(jīng)過調(diào)查研究不難發(fā)現(xiàn)，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)沒有實(shí)行全員、全要素、全過程和全方位的全面成本控制。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展道路越來越精細(xì)化，全面成本控制才是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本控制的核心。由于以前的整體利潤(rùn)較高，因此，許多企業(yè)的管理者只把目光盯住銷售額而忽視了成本控制，缺少合理的規(guī)劃和利用。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)需求導(dǎo)向不明確，財(cái)務(wù)人員顯得可有可無，競(jìng)爭(zhēng)壓力往往只看見市場(chǎng)、營(yíng)銷，而沒有賦予財(cái)務(wù)部門經(jīng)營(yíng)管理和企業(yè)決策的屬性。

（二）成本管理控制的體制不健全

從我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的歷程來看，很多尚未發(fā)展到一定層次和規(guī)模的企業(yè)有著明顯的家族企業(yè)烙印，現(xiàn)代企業(yè)管理制度在這些企業(yè)只是徒有表象，而沒有得到實(shí)際的應(yīng)用。與此同時(shí)，由于一些房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期重視施工環(huán)節(jié)，缺乏高精尖的技術(shù)與管理人才，也使得企業(yè)的整體核心競(jìng)爭(zhēng)力較差。放眼望去，一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立相應(yīng)的成本控制部門和規(guī)章制度，導(dǎo)致職工干多干少一個(gè)樣、干好干壞沒區(qū)別，這種對(duì)工作沒有考核或者獎(jiǎng)懲不到位的情況，都會(huì)給以后的成本控制工作帶來不可估量的損失。除此之外，一些房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門僅限于事后成本的核算，時(shí)效性相對(duì)滯后。沒有事前的預(yù)算，事中的監(jiān)管，這種成本控制模式與現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的要求還存在很大的一段距離。

客觀來講，現(xiàn)階段大部分房地產(chǎn)企業(yè)成本控制還處于粗放狀態(tài)，不能及時(shí)準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)所存在的根本問題和原因。許多房地產(chǎn)企業(yè)存在著開發(fā)周期過長(zhǎng)的問題，開發(fā)周期和資金使用價(jià)值有著密切直接的聯(lián)系，由于開發(fā)周期長(zhǎng)，企業(yè)不得不承擔(dān)著大量的費(fèi)用，例如高額的貸款利息、放緩資金回籠等。一些企業(yè)的部分工程既沒預(yù)算也沒監(jiān)管，只是由個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)決定，隨性而干，且事后取不到正規(guī)的票據(jù)而不能入成本，造成大量的資金流失。

（三）企業(yè)內(nèi)部各部門缺乏溝通與互動(dòng)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理是一個(gè)價(jià)值鏈的管理，但是很多企業(yè)往往都是各部門各管一段，沒有建立有聯(lián)系歷史成本的數(shù)據(jù)庫，造成只知其然，不知其所以然的情況。一些企業(yè)將成本的核算與分析工作集中于財(cái)務(wù)部門，沒有強(qiáng)調(diào)其他部門的成本管理職責(zé)，各部門間關(guān)于成本控制缺乏有效的溝通，導(dǎo)致成本控制各環(huán)節(jié)相互脫節(jié)。前期沒有做好充足的規(guī)劃和測(cè)試，造成個(gè)別工程重復(fù)建造，加重了成本。以商業(yè)住宅開發(fā)為例，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)工程部門的拖延，造成銷售部門已銷售的住房遲遲不能交付，產(chǎn)生大量違約金的現(xiàn)象。

（四）成本信息缺乏全面性、準(zhǔn)確性、及時(shí)性

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的過程中，由于具體確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分項(xiàng)成本難度大，再加上行業(yè)管理水平和會(huì)計(jì)人員水平有限等原因，致使財(cái)務(wù)指標(biāo)縮水，成本反映不真實(shí)。究其因不外乎以下幾點(diǎn)：首先，工程核算的依據(jù)無法及時(shí)取得正式票據(jù)，即使取得的票據(jù)，也沒有人審查票據(jù)的真實(shí)性，導(dǎo)致成本核算缺乏準(zhǔn)確性。其次，成本核算對(duì)象的設(shè)立隨意性大，不能按照成本項(xiàng)目的核算內(nèi)容來設(shè)置，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)決策失去了可靠依據(jù)。第三，成本不進(jìn)行分?jǐn)偦螂S意分?jǐn)?，造成成本核算與實(shí)際經(jīng)營(yíng)的脫離，無法提供真實(shí)完整準(zhǔn)確的成本資料。

二、當(dāng)代房地產(chǎn)企業(yè)成本控制思路分析

（一）提高全員成本控制意識(shí)

從企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的角度來講，收入減去成本等于利潤(rùn)是個(gè)基本的道理。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，收入取決于房?jī)r(jià)或者項(xiàng)目造價(jià)。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，房?jī)r(jià)是市場(chǎng)決定的，只有成本是掌握在自己手里的。成本是可以控制的，不單單是成本部門的問題，而是需要企業(yè)各部門干部職工的共同參與。鑒于此，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)尤其要以身作則，為良好的成本控制系統(tǒng)營(yíng)造好的環(huán)境。只有領(lǐng)導(dǎo)重視了，才能形成企業(yè)內(nèi)部的良性循環(huán)，做到全員成本控制。

（二）建立健全成本控制的規(guī)章制度

客觀來講，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展大多是從粗放的建筑施工與安裝組織開始，并沒有建立起相應(yīng)的管理制度與規(guī)范的流程，這也為成本控制工作效果不理想埋下了伏筆。而在倡導(dǎo)精細(xì)化管理的現(xiàn)代企業(yè)管理制度下，企業(yè)必須做到事前要預(yù)算，事中有監(jiān)管，事后有評(píng)價(jià)，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的盈虧有著高度靈敏的顯示和反饋。在前期，要做好充足的調(diào)研和規(guī)劃，要確定相關(guān)技術(shù)的可行性，進(jìn)行多次招標(biāo)，設(shè)計(jì)方案要反復(fù)修改，得到最佳的性價(jià)比，不要因?yàn)樽陨淼氖д`導(dǎo)致成本的增加。在中期，要綜合市場(chǎng)因素，不斷地進(jìn)行調(diào)整，一旦成本確定，要具體化，嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，將任務(wù)落實(shí)到具體的負(fù)責(zé)人。與此同時(shí)，要合理控制施工中的工程變更，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)溝通和解決。審核應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。在減少浪費(fèi)和預(yù)算誤差的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)預(yù)見性，減少索賠的發(fā)生。與此同時(shí)，要嚴(yán)格合同審查制度，強(qiáng)化成本費(fèi)用支出審批制度，實(shí)施獎(jiǎng)懲制度，嚴(yán)格控制不同環(huán)節(jié)的支出與成本。

施工項(xiàng)目進(jìn)行的后期，在保證施工質(zhì)量的前提下，還要保證不同階段需結(jié)付資金的到位，控制工期，協(xié)調(diào)好各部門的工作，千萬不要由于各種人為因素造成工程的延期。在此過程中，要認(rèn)真審核結(jié)算的資料。在滿足項(xiàng)目需求的前提下，盡量壓縮存量資金，減少貸款的總額，縮短貸款的期限，控制貸款的利息。合理地加快開發(fā)進(jìn)度，提前銷售環(huán)節(jié)，是降低財(cái)務(wù)成本和盡快回籠資金的最有效途徑。要做到定崗定員，精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，減少人員冗余情況出現(xiàn)。除此之外，還要重視事后評(píng)價(jià)工作，只有不斷地總結(jié)歸納，自身的項(xiàng)目管理水平才能不斷提高。

（三）加強(qiáng)內(nèi)部協(xié)作，共同控制成本

筆者認(rèn)為，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立與企業(yè)有聯(lián)系的歷史成本數(shù)據(jù)庫，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部各部門之間的溝通與協(xié)調(diào)。這樣不僅對(duì)以后的工作有便利性，而且能使各個(gè)部門彼此有監(jiān)督性，提高在崗人員的專業(yè)素質(zhì)，使每一個(gè)人都能夠嚴(yán)格貫徹企業(yè)的成本控制制度，做好自己的本職工作，為企業(yè)層層把關(guān)。只有實(shí)現(xiàn)了每個(gè)人都是成本控制主體，每個(gè)人都有成本考核目標(biāo)，沒有人處在成本控制制度之外，才能實(shí)現(xiàn)成本控制的總體目標(biāo)，才能從源頭上控制成本。一個(gè)企業(yè)的發(fā)展，離不開各個(gè)部門的努力，每個(gè)部門的工作又是環(huán)環(huán)相扣。

（四）完善成本信息，提升分析能力

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，成本控制也是動(dòng)態(tài)調(diào)整的過程。只有實(shí)現(xiàn)成本信息在企業(yè)內(nèi)的共享，才能實(shí)現(xiàn)管理者對(duì)成本的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)的監(jiān)控。首先，對(duì)于設(shè)計(jì)各階段的工作，應(yīng)當(dāng)按時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行估算，做好各個(gè)部門的成本信息收集工作，每月發(fā)布項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本信息并據(jù)以控制項(xiàng)目成本。其次，要及時(shí)做出動(dòng)態(tài)成本評(píng)估，準(zhǔn)確分析成本動(dòng)態(tài)信息并向企業(yè)管理層和相關(guān)部門通報(bào)。

（五）規(guī)范和開展企業(yè)的內(nèi)審

不難發(fā)現(xiàn)，很多已經(jīng)處于現(xiàn)代企業(yè)管理體制中的大型企業(yè)往往會(huì)通過事前決策審計(jì)，對(duì)企業(yè)的資金投放、投資效益、使用率、投資風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行審計(jì)，保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。并且通過內(nèi)部審計(jì)人員在企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同審計(jì)過程中的工作，將合同履行過程中的糾紛因素排除，防止出現(xiàn)不必要的損失。通過財(cái)務(wù)監(jiān)督、財(cái)務(wù)信息分析等方式，對(duì)企業(yè)資金使用去向、資金使用合理性等進(jìn)行審核檢查，維護(hù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益同時(shí)，還可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部營(yíng)私舞弊、貪污盜竊、職務(wù)侵占等情況，充分保障了企業(yè)的利益。規(guī)范的內(nèi)審能夠及時(shí)、準(zhǔn)確地向企業(yè)管理者提供企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)報(bào)告以及內(nèi)部查錯(cuò)防弊信息，同時(shí)還能夠通過內(nèi)部審計(jì)體系對(duì)企業(yè)管理體系進(jìn)行內(nèi)部控制的評(píng)測(cè)，找出企業(yè)管理與控制的缺陷以及存在的問題，并根據(jù)問題進(jìn)行分析，提出意見與改進(jìn)措施。

三、結(jié)論及建議

綜上所述，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新一輪的調(diào)整變化周期后，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理提出了更高的要求。如何以財(cái)務(wù)部門為先導(dǎo)，提升企業(yè)內(nèi)部各部門參與成本控制的積極性，并建立起一套有利于企業(yè)成本控制的制度與體系，成為了決定房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵。鑒于此，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)必須清醒地認(rèn)識(shí)到當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)形勢(shì)，進(jìn)行有效的成本控制，合理利用資金，才能在謀求生存與發(fā)展的道路上立于不敗之地。

（作者單位：河南省國(guó)龍置業(yè)有限公司）