謝棋

摘要：本文闡述了住房計(jì)量技術(shù)在房地產(chǎn)管理中的作用和重要性。在此基礎(chǔ)上，提出了房地產(chǎn)管理中住房測(cè)量的一般方法，說(shuō)明住房計(jì)量對(duì)物業(yè)管理的影響及其在房地產(chǎn)管理中的重要地位。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；住房計(jì)量；現(xiàn)狀；意義；作用

1、房地產(chǎn)管理中住房計(jì)量的現(xiàn)狀及重要性分析

物業(yè)管理、房屋現(xiàn)狀測(cè)量技術(shù)具有與眾不同的特點(diǎn)，因?yàn)榉课莸怯洉r(shí)間短，任務(wù)重，很多在歷史上住房管理中存在的問(wèn)題，如測(cè)量和評(píng)估的房屋面積、房屋類(lèi)別確定需要測(cè)量技術(shù)的幫助，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，住房調(diào)查技術(shù)可廣泛應(yīng)用于城市建設(shè)用地規(guī)劃和住房管理方案的設(shè)計(jì)，因?yàn)槲飿I(yè)管理涉及到建筑的各個(gè)方面。住房調(diào)查需要滿足各種要求。

首先，住房計(jì)量對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記管理具有重要意義。房地產(chǎn)管理的核心內(nèi)容之一是住房所有權(quán)的管理。因此，必須依靠住房調(diào)查，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理的法制化、制度化和程序化。通過(guò)住房審計(jì)和房屋基本情況的評(píng)價(jià)可以有效地測(cè)量房屋測(cè)量結(jié)果直接影響房屋登記所有權(quán)的質(zhì)量，所以住房調(diào)查部門(mén)科學(xué)決策要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，從而為房地產(chǎn)管理提供參考，減少財(cái)產(chǎn)管理的工作量。

其次，在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理房屋管理的測(cè)量具有重要意義，隨著住房制度改革的深化，新的住房的使用率不斷提高，低收入住房和房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)放程度也在不斷增加，而房屋買(mǎi)賣(mài)交易的日益頻繁，作為在管理房屋管理部門(mén)需要提供一定的法律依據(jù)，提供住房的客觀測(cè)量，這也有利于保障消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，促進(jìn)住房銷(xiāo)售得到住房消費(fèi)者的信任，房地產(chǎn)管理進(jìn)入一個(gè)良性的科學(xué)軌道。

2、住房計(jì)量在房地產(chǎn)管理中的作用

近年來(lái)，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)始異?；钴S起來(lái)，交易量突飛猛進(jìn)。房產(chǎn)交易無(wú)論是對(duì)于大中型企業(yè)還是普通住戶(hù)來(lái)說(shuō)，都是一項(xiàng)很重要的大型投資，如果把握的稍有差池，很有可能影響到切身利益。筆者經(jīng)過(guò)多方調(diào)查，發(fā)現(xiàn)目前的房產(chǎn)交易市場(chǎng)中的圍繞房屋產(chǎn)權(quán)、面積測(cè)算、稅費(fèi)征收等各種糾紛逐漸增多。再城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的今天，快速的城鎮(zhèn)建設(shè)和城鎮(zhèn)規(guī)劃，使得本來(lái)就牽扯諸多方面的房產(chǎn)問(wèn)題越來(lái)越復(fù)雜，越來(lái)越難以解決。像城建規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)歸屬、土地使用、房籍變更等問(wèn)題，更是增加了房產(chǎn)管理的難度和復(fù)雜性。但是，當(dāng)房產(chǎn)管理面臨這些比較棘手的問(wèn)題的時(shí)候，有些管理員因?yàn)闆](méi)有準(zhǔn)確的依據(jù)，沒(méi)有辦法及時(shí)的解決問(wèn)題，甚至無(wú)從下手，導(dǎo)致雙方矛盾加劇，給行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)很多不利影響。由此可見(jiàn)，使用專(zhuān)業(yè)化的測(cè)量技術(shù)對(duì)房產(chǎn)面積、房籍信息和房屋歸屬進(jìn)行確認(rèn)和記錄在房產(chǎn)管理方面有著舉足輕重的作用。因此，房產(chǎn)測(cè)量也一直是房產(chǎn)管理人員普遍關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)下，房產(chǎn)測(cè)量工作者和房屋管理從業(yè)者更應(yīng)該不斷革新測(cè)量技術(shù)，制定科學(xué)的測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范，不斷完善和發(fā)展房產(chǎn)測(cè)量管理和質(zhì)量控制體系，使房產(chǎn)測(cè)量充分發(fā)揮其在房產(chǎn)管理中的作用，促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范健康運(yùn)行，促進(jìn)行業(yè)的快速發(fā)展。

住房測(cè)繪技術(shù)的重要性在于它為各類(lèi)房屋的數(shù)量和比例的統(tǒng)計(jì)提供了支持性的數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)可廣泛應(yīng)用于現(xiàn)代住宅管理和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論研究。為房產(chǎn)稅的計(jì)量提供必要的依據(jù)，房地產(chǎn)調(diào)查為城市財(cái)稅部門(mén)研究確定居民住房用地分類(lèi)提供參考，制定稅收標(biāo)準(zhǔn)，在一定程度上保證物業(yè)稅的征收，避免稅收征管的損失。此外，加強(qiáng)所有的房屋所有權(quán)的管理，通過(guò)統(tǒng)計(jì)結(jié)算房產(chǎn)測(cè)量，房屋產(chǎn)權(quán)人按戶(hù)申請(qǐng)登記，經(jīng)主管部門(mén)審核確認(rèn)后，測(cè)量圖能夠加強(qiáng)物業(yè)管理，產(chǎn)權(quán)管理，核定的房屋權(quán)屬證書(shū)。

房地產(chǎn)測(cè)量是將傳統(tǒng)測(cè)量技術(shù)與房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的專(zhuān)業(yè)測(cè)量方法。房地產(chǎn)測(cè)量獲得永久標(biāo)記的產(chǎn)權(quán)邊界，有關(guān)房屋面積、房地產(chǎn)等不具有法律約束力，因此加載房屋所有權(quán)證書(shū)，因此基本圖形性能測(cè)試發(fā)放的房屋所有權(quán)證書(shū)和稅收收入的重要基礎(chǔ)，所有權(quán)（法律、財(cái)政（稅收）上）和城市規(guī)劃的三大基本功能，可概括如下：

2.1管理的作用

為使城市住房管理和住房建設(shè)穩(wěn)步步入社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)軌道，房地產(chǎn)管理部門(mén)和規(guī)劃建設(shè)部門(mén)必須對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬、區(qū)位、數(shù)量和現(xiàn)狀有一個(gè)全面的了解。只有這樣，才能妥善管理和合理規(guī)劃建設(shè)，更好地分配住房和土地，規(guī)劃和安排舊城區(qū)居住區(qū)的改造和重建，以及新開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)。此外，房地產(chǎn)計(jì)量的實(shí)現(xiàn)也是城市房地產(chǎn)管理理論研究的重要基礎(chǔ)。

2.2經(jīng)濟(jì)管理的作用

房地產(chǎn)的調(diào)查提供了大量準(zhǔn)確的圖紙，正確把握城市住房和土地利用現(xiàn)狀及其變化，每個(gè)私人占有的清理房屋面積和數(shù)量，建立產(chǎn)權(quán)和行業(yè)管理模式文件，各類(lèi)住房的人數(shù)比例提供了可靠的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，也提供了重要的數(shù)據(jù)研究。房地產(chǎn)計(jì)量也為城市財(cái)政、稅務(wù)等部門(mén)研究和確定土地定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和制定稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供了基本依據(jù)，從而保證了稅費(fèi)的及時(shí)征收。

2.3法律的作用

房地產(chǎn)權(quán)的范圍代表了所有的家庭住房，產(chǎn)權(quán)明晰的房屋，所有住戶(hù)申請(qǐng)登記后，由主管部門(mén)檢查。房產(chǎn)圖是房屋所有權(quán)證書(shū)的附加圖，是具有法律效力的圖紙。房屋測(cè)量是加強(qiáng)房產(chǎn)管理，檢查產(chǎn)權(quán)，發(fā)放產(chǎn)權(quán)證書(shū)，保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，加強(qiáng)社會(huì)主義法制建設(shè)重要的基礎(chǔ)。

3、住房調(diào)查在房地產(chǎn)管理中的應(yīng)用及注意事項(xiàng)

在此基礎(chǔ)上，論述了住房計(jì)量在房地產(chǎn)管理中的地位和作用，并對(duì)住房計(jì)量的作用進(jìn)行了必要的研究和分析。但在房地產(chǎn)管理只有準(zhǔn)確測(cè)量房屋才能更好地維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序和銷(xiāo)售秩序，進(jìn)一步規(guī)范城市房地產(chǎn)的銷(xiāo)售行為，提高商品房的銷(xiāo)售面積的準(zhǔn)確性和針對(duì)性，減少商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛，維護(hù)消費(fèi)者的利益的合法權(quán)益，所以國(guó)家設(shè)立的房地產(chǎn)管理和相應(yīng)的法規(guī)，但涉及測(cè)量救回出現(xiàn)一些問(wèn)題，這樣的問(wèn)題在實(shí)際操作中需要得到重視，因此有必要進(jìn)一步探討在房屋測(cè)量中的應(yīng)用問(wèn)題。

3.1對(duì)房屋銷(xiāo)售面積的測(cè)量

房屋銷(xiāo)售面積的測(cè)量往往需要精確而復(fù)雜的數(shù)據(jù)，因?yàn)榉课蒌N(xiāo)售面積與市場(chǎng)定價(jià)有很大的關(guān)系，所以測(cè)量的準(zhǔn)確性是關(guān)鍵。房屋銷(xiāo)售面積的測(cè)量較為復(fù)雜。要使用房產(chǎn)測(cè)量的基本方法，房地產(chǎn)測(cè)量技術(shù)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，目前常用的測(cè)量方法有：面積計(jì)算場(chǎng)距離的使用方法；利用房產(chǎn)測(cè)量的坐標(biāo)計(jì)算的分析方法：采用GPS技術(shù)的房屋測(cè)量。房屋銷(xiāo)售面積的測(cè)量，這些都是測(cè)量房屋的重要組成部分，科學(xué)的房屋銷(xiāo)售面積的測(cè)量往往可以為物業(yè)管理提供相關(guān)的證書(shū)管理，但也要妥善處理城市房屋產(chǎn)權(quán)、提供住房面積補(bǔ)償問(wèn)題的重要保證，因此住房調(diào)查人員根據(jù)實(shí)際情況使用科學(xué)的方法，測(cè)量房屋銷(xiāo)售面積，為房地產(chǎn)管理保駕護(hù)航。

3.2住房計(jì)量的有關(guān)要求和規(guī)定

住房普查工作作為一項(xiàng)長(zhǎng)期的、專(zhuān)業(yè)的、政策性很強(qiáng)的工作，必須有一定的技術(shù)要求和規(guī)格進(jìn)行合理的限制，這些規(guī)定和要求提出了更高的要求，可以充分發(fā)揮住房在房地產(chǎn)管理測(cè)量的作用，住房調(diào)查的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是很有必要的。目前，在測(cè)量、住房和一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)中，按照實(shí)施測(cè)量技術(shù)，確保房屋結(jié)構(gòu)牢固，屬于永久性建筑，統(tǒng)計(jì)生活或生產(chǎn)場(chǎng)所等條件，這些普遍的有利條件于住房的合理的測(cè)量和評(píng)價(jià)，形成住房制度，避免因房地產(chǎn)糾紛引起的測(cè)量誤差。

4、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，本文對(duì)住房管理的測(cè)量中具有重要的作用和應(yīng)注意的問(wèn)題進(jìn)行了探討和分析，從而對(duì)房屋測(cè)量在社會(huì)經(jīng)濟(jì)和人民生活狀況進(jìn)行了探討，每個(gè)住房調(diào)查人員應(yīng)該努力工作，善于學(xué)習(xí)，提供房地產(chǎn)和物業(yè)管理權(quán)的重要保證。

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