淺議住宅小區(qū)停車(chē)難問(wèn)題及解決對(duì)策

陳小虎

摘要：近些年來(lái)隨著私車(chē)數(shù)量急劇增長(zhǎng)，尤其是大城市里住宅小區(qū)的停車(chē)問(wèn)題日益顯著。雖然各方漸漸意識(shí)到了停車(chē)問(wèn)題的嚴(yán)重性，也開(kāi)始變化策略進(jìn)行調(diào)整，但住宅小區(qū)的停車(chē)難現(xiàn)象仍然無(wú)法得到更多的改善。因此，我們有必要在分析我國(guó)住宅小區(qū)停車(chē)問(wèn)題的原因基礎(chǔ)上，進(jìn)一步有針對(duì)性地采取對(duì)策以便更好地緩解住宅小區(qū)停車(chē)問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：住宅小區(qū)；停車(chē)難；對(duì)策

1現(xiàn)住宅小區(qū)停車(chē)現(xiàn)狀

1.1現(xiàn)住宅小區(qū)停車(chē)位數(shù)量情況

我國(guó)住宅小區(qū)的停車(chē)位又大致可以區(qū)分兩種分布情況：一是2000年之前建造的老舊住宅小區(qū)，往往在建設(shè)之初并未規(guī)劃正式的停車(chē)位。隨著小區(qū)居民對(duì)車(chē)位的需求逐漸增加，這類(lèi)小區(qū)開(kāi)始規(guī)劃正式的地面停車(chē)位。起初只是在綠化帶和建筑周邊環(huán)繞規(guī)劃車(chē)位，但隨著私車(chē)的增加，甚至綠化帶本身也被清理出來(lái)，規(guī)劃做車(chē)位使用。二是2000年之后建造的次新商品房住宅小區(qū)，在規(guī)劃之初就建設(shè)了地下停車(chē)庫(kù)和地面停車(chē)位，通常車(chē)位設(shè)置的比例為3—4戶(hù)有1個(gè)車(chē)位。雖然在使用之初可以適應(yīng)住宅業(yè)主的停車(chē)需要，但隨著私車(chē)的不斷增加，此類(lèi)小區(qū)的物業(yè)方面往往劃出了原來(lái)行車(chē)通道的一邊作為停車(chē)位使用。

1.2當(dāng)前我國(guó)住宅小區(qū)停車(chē)的突出問(wèn)題

目前小區(qū)物業(yè)方面解決停車(chē)問(wèn)題的措施簡(jiǎn)而言之就是不斷在小區(qū)地面開(kāi)發(fā)停車(chē)位。只要留有一絲能夠行車(chē)的空間，就將剩余部分全部開(kāi)發(fā)成停車(chē)位似乎已經(jīng)成為了物業(yè)解決停車(chē)問(wèn)題的原則。然而，隨著近幾年私車(chē)的快速增加，不管是在老舊小區(qū)還是次新小區(qū)，由于車(chē)輛都停在小區(qū)的路面，本來(lái)就不寬敞的小區(qū)行車(chē)道被堵得水泄不通，進(jìn)出車(chē)輛只能單行，特別遇到有反向互相行駛車(chē)子的時(shí)候，不少車(chē)輛在這過(guò)程中發(fā)生了碰撞摩擦。而原本每個(gè)小區(qū)都應(yīng)配備的消防通道也形同虛設(shè)，一旦發(fā)生緊急情況，且不說(shuō)消防車(chē)的行使，就連小區(qū)內(nèi)部的業(yè)主行人也難以向外疏散。所以，停車(chē)?yán)щy不僅造成人車(chē)糾紛，甚至存在安全隱患問(wèn)題。

2我國(guó)住宅小區(qū)停車(chē)難問(wèn)題的原因分析

2.1停車(chē)位規(guī)劃滯后

由于過(guò)去在全國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有充分考慮到汽車(chē)停車(chē)位和停車(chē)場(chǎng)，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目時(shí)也就沒(méi)有將其納入自己的考量，也并沒(méi)有從發(fā)展的角度充分規(guī)劃停車(chē)位。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)興起之時(shí)，我國(guó)對(duì)停車(chē)問(wèn)題還未重視，缺乏一個(gè)完整科學(xué)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的停車(chē)發(fā)展規(guī)劃，造成停車(chē)設(shè)施布局不合理，規(guī)劃用地未預(yù)留，停車(chē)庫(kù)建設(shè)明顯滯后于城市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的需要。這種歷史遺留問(wèn)題很難得到根治，小區(qū)占地面積早已框死，除卻減少綠化和占用行車(chē)道之外，無(wú)法做到再增加停車(chē)位了，可是與此同時(shí)，私車(chē)卻沒(méi)有停止增長(zhǎng)。停車(chē)位規(guī)劃滯后，是住宅小區(qū)停車(chē)的“硬傷”。

2.2住宅物業(yè)停車(chē)管理不到位

很多住宅小區(qū)物業(yè)方面并沒(méi)有非常重視在停車(chē)問(wèn)題的管理工作，對(duì)于進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛并沒(méi)有實(shí)行比較嚴(yán)格的門(mén)禁管理，往往是憑借安保人員在大門(mén)口用記憶識(shí)別的方法，區(qū)別小區(qū)業(yè)主的車(chē)輛和外來(lái)車(chē)輛。這種管理方式讓許多外來(lái)車(chē)輛鉆了空子，一些附近商家的私家車(chē)就停放在小區(qū)空閑的私人停車(chē)位上。如果只是利用業(yè)主私車(chē)不在的情況下，按照規(guī)定登記按照時(shí)間離開(kāi)的話(huà)，或許還能接受。但一些外來(lái)車(chē)輛一旦停放，就不顧不管原有車(chē)主的情況，常常?？客昃驼也坏饺?。這樣的舉動(dòng)妨礙了小區(qū)的停車(chē)秩序，物業(yè)管理人員必須有所作為。

2.3停車(chē)管理法規(guī)不完善

按條例規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。建設(shè)單位所有的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位向業(yè)主、使用人出租的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定執(zhí)行。車(chē)輛在全體共用部分的停放、收費(fèi)和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)決定對(duì)車(chē)輛停放收費(fèi)的，參照價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

通過(guò)這項(xiàng)條例可以看出，對(duì)于開(kāi)發(fā)商所有的車(chē)位，收費(fèi)是要按照價(jià)格主管部門(mén)規(guī)定來(lái)進(jìn)行的。當(dāng)前關(guān)于地下停車(chē)庫(kù)和地面停車(chē)位超高價(jià)出售、高價(jià)出租的現(xiàn)象，物業(yè)方面非但沒(méi)有做到充分管理的工作，反而經(jīng)常與開(kāi)發(fā)商串通一氣，作為“二傳手”租借給業(yè)主，謀取中間差額利益，將車(chē)位價(jià)格越炒越高，甚至導(dǎo)致一些車(chē)位被空置。且不說(shuō)大部分業(yè)主不知道自己的合法權(quán)利而被“收費(fèi)”，一些了解情況的業(yè)主也表示，由于條例沒(méi)有就問(wèn)題出現(xiàn)提出解決措施，加上停車(chē)位所屬權(quán)問(wèn)題復(fù)雜，各地有各地自己的情況，沒(méi)有明確的法律法規(guī)明文規(guī)定。對(duì)此，不得不承認(rèn)，在停車(chē)管理方面，我國(guó)并沒(méi)有出臺(tái)針對(duì)性較強(qiáng)、具有全國(guó)性的法律意義的相關(guān)法律法規(guī)作為支撐。

3改善普通住宅小區(qū)停車(chē)問(wèn)題的對(duì)策

3.1停車(chē)問(wèn)題惡化嚴(yán)重的小區(qū)：采用立體式停車(chē)位

固然過(guò)改建小區(qū)地面公共部位是最直接最快速的解決方法，但是這種改建絕對(duì)不能是簡(jiǎn)單粗暴的，甚至造成諸多安全隱患。改建首先必須考慮到小區(qū)行車(chē)道是否預(yù)留出足夠的空間進(jìn)行安全行使，是否能做到再危險(xiǎn)時(shí)刻有足夠的消防通道進(jìn)行人流疏散和搶救。另外，要盡可能的少減少綠化面積，尋找綠化面積與停車(chē)空間之間的平衡。

其實(shí)，立體式車(chē)位在國(guó)外已經(jīng)有了不少的成功案例。立體停車(chē)庫(kù)在發(fā)展中所顯示的安全性和性?xún)r(jià)比都越來(lái)越高，能大大提高車(chē)位的使用率。然而，目前有些小區(qū)已建的停車(chē)區(qū)域中，大多是露天區(qū)域，占地多，利用效率低。如能改建成立體停車(chē)庫(kù)，盡可能在不改變?cè)薪Y(jié)構(gòu)、尺寸的情況下，就可以使車(chē)位增加2到3倍，等于在總面積不變的情況下，又多修了幾個(gè)停車(chē)場(chǎng)。應(yīng)該說(shuō)，這種方法對(duì)舊建住宅小區(qū)尤其有效。

3.2地段較好的小區(qū)：協(xié)調(diào)周邊商業(yè)與寫(xiě)字樓物業(yè)活用夜間停車(chē)位

我國(guó)的商務(wù)樓停車(chē)庫(kù)通常一到夜間就幾乎空空如也，而在它們附近的住宅小區(qū)卻往往是一些老舊小區(qū)，并不具有改建擴(kuò)建的條件，業(yè)主都在苦苦尋求車(chē)位而不得。住宅物業(yè)方面完全可以與周邊的商務(wù)樓物業(yè)進(jìn)行協(xié)調(diào)，商討出對(duì)雙方都有利的“錯(cuò)時(shí)停放法”，將住宅夜間和周末大量的私車(chē)轉(zhuǎn)移到空置的商務(wù)樓停車(chē)庫(kù)去。

盡管這種方法看似兩全其美，但在實(shí)施過(guò)程中也有不少難點(diǎn)，最關(guān)鍵問(wèn)題就是小區(qū)本身的地理位置。這類(lèi)處理方法一般適用于距離商務(wù)樓區(qū)域較近的住宅小區(qū)，因而適用范圍有諸多限制。除此之外，停車(chē)時(shí)間的限定、停車(chē)金額的繳納等，都需要雙方物業(yè)進(jìn)行協(xié)調(diào)，也需要住宅小區(qū)車(chē)主的大力配合。所以，在這方面還有待車(chē)主考慮各方因素，盡量與物業(yè)配合“雙贏”策略，解決停車(chē)難題。

3.3完善停車(chē)相關(guān)法律法規(guī)

政府方面出臺(tái)相關(guān)法規(guī)是解決停車(chē)問(wèn)題的一個(gè)重要途徑之一。比如在日本，政府就發(fā)揮了重要作用，制定了五六部嚴(yán)格的停車(chē)管理法律，甚至規(guī)定必須有車(chē)位才能買(mǎi)車(chē)，從源頭上減少私車(chē)保有量，有助于根治停車(chē)難的問(wèn)題；在后期管理方面，交管部門(mén)也會(huì)不定期檢查違規(guī)停車(chē)現(xiàn)象。在我國(guó)，政府已經(jīng)漸漸開(kāi)始著手于干涉停車(chē)問(wèn)題，如北京等地的限牌措施和上海今年新推出的要有拍牌照才能購(gòu)車(chē)的政策，都是對(duì)此的摸索。但就目前的結(jié)果來(lái)看，政府在摸索過(guò)程中還需進(jìn)一步總結(jié)提高，應(yīng)出臺(tái)更有效更直接的措施，完善相關(guān)法律法規(guī)，明確權(quán)利義務(wù)、科學(xué)進(jìn)行城市規(guī)劃來(lái)治理停車(chē)難現(xiàn)象。

3.4加強(qiáng)停車(chē)相關(guān)秩序管理

面對(duì)停車(chē)難問(wèn)題，物業(yè)公司應(yīng)該擔(dān)負(fù)重要的管理責(zé)任，維持小區(qū)在停車(chē)方面的秩序。首先，在停車(chē)位收費(fèi)管理上，物業(yè)公司要公開(kāi)出示詳細(xì)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)車(chē)位的位置、固定與否合理有序的制定收費(fèi)機(jī)制。要堅(jiān)決要杜絕不固定收費(fèi)、收費(fèi)無(wú)標(biāo)準(zhǔn)的情況。其次，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主停車(chē)秩序的管理，要定時(shí)巡查，杜絕業(yè)主亂占位。最后，針對(duì)外來(lái)訪(fǎng)客車(chē)輛，要做到一一登記、合理收費(fèi)。由于小區(qū)內(nèi)原本就停車(chē)?yán)щy，訪(fǎng)客車(chē)輛更要做到嚴(yán)格登記，進(jìn)出管理有序。對(duì)于車(chē)位稀少的小區(qū)，可以采取按小時(shí)收費(fèi)，或者在小區(qū)門(mén)口擺放“謝絕外來(lái)車(chē)輛進(jìn)入”的告示牌來(lái)減少小區(qū)停車(chē)的壓力。