房產(chǎn)測量中預算面積與實測面積差異研究

姚宇浩 陳南南

摘要：房產(chǎn)測量中的預算面積和實測面積之間存在差異會直接影響開發(fā)商以及購房者之間的切實利益，所以在房產(chǎn)測量中需要針對二者出現(xiàn)差異的原因進行分析，然后針對不同的原因采取相應的預防和控制措施來進行控制，以供參考。

關鍵詞：房產(chǎn)測量；預算面積；實測面積

1引言

近年來尤其是進入本世紀以來，我國的建筑行業(yè)取得了飛速的發(fā)展，房地產(chǎn)事業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，盡管近年來我國政府采取相應的宏觀調(diào)控的策略來保證市場公平和房地產(chǎn)的健康發(fā)展，使得房地產(chǎn)行業(yè)在一段時間內(nèi)呈現(xiàn)出低迷的態(tài)勢，但是整體來看，房價仍然在連續(xù)攀高。房屋面積是進行房價計算的基礎，直接關系到人們的切身利益，但是在房地產(chǎn)行業(yè)中房屋預測面積和實測面積之間往往會存在差異，導致各方面之間出現(xiàn)較多的矛盾和糾紛，這就需要針對二者存在差異的原因進行分析，然后采取相應的措施來減小二者之間的差異，保障人們以及房地產(chǎn)各參與方的經(jīng)濟利益，促進房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展。

2預算面積與實測面積測算的定義

預算面積是指在房屋開發(fā)建設單位領取商品房預售許可證時，由房地產(chǎn)行政主管部門認可的具有測繪資質(zhì)的測繪單位按照規(guī)劃核準圖紙或設計變更圖紙上標注的尺寸。此面積用于開發(fā)商進行房屋預售，是在一定的房產(chǎn)測量規(guī)范的要求下，在房屋建筑還沒有竣工完成時，根據(jù)開放商提供的設計圖紙來進行房屋面積的測算以及容積率的計算，還要根據(jù)施工中的變更設計、其他的規(guī)劃部門以及消防部門的審核圖紙終稿等來進行房屋面積的測算，最終由房屋等級部門進行預售證的辦理。而實測面積則是在房屋建筑真正竣工之后，由具有相關測繪資質(zhì)的房屋測繪機構(gòu)對房屋進行實際的勘測、繪圖和計算而得出的最終面積。而且在此過程中需要按照國家相關的測量規(guī)范，而且測量依據(jù)需要按照規(guī)劃圖紙、竣工圖紙以及之前的與測算數(shù)據(jù)等。實測面積具有國家承認的法律效力，并且是購房人進行房屋所有權(quán)證、他項權(quán)證以及進行物業(yè)費結(jié)算等的重要依據(jù)。因此從上述介紹可以看出，對于購房人來說，在進行房款支付時是按照預測算面積進行計算和支付的，也就是與開發(fā)商簽署買賣合同時的面積，但是實測面積則是產(chǎn)權(quán)等級也就是房產(chǎn)證上的面積，如果二者之間存在較大的差異就會導致購房者與開發(fā)商之間存在矛盾與糾紛。

3房產(chǎn)測量中預算面積與實測面積差異原因

3.1預測單位的計算方式不當

房產(chǎn)開發(fā)項目通常具有較長的施工工期，而且有些較大規(guī)模的開發(fā)項目需要進行分期建設的方式，這就會導致后期建設的相關房屋建筑在進行銷售許可證獲取和領用時的時間較晚，但是仍屬于按照老規(guī)定進行建設的老房產(chǎn)開發(fā)項目。所以在對后期建設的房屋建筑進行預測算面積的計算時需要按照老規(guī)定進行計算，這就會導致新老規(guī)定之間存在計算方式上的差異而導致最終的預測算面積和實測面積之間存在較大的差異。這主要體現(xiàn)在對陽臺以及門廊等是按照全面積或者半面積進行計算的方式，以及對于穿越各類功能區(qū)的公用部門等是否需要分攤等方面存在較大的分歧，所以采用新老規(guī)定則會出現(xiàn)上述二者之間的較大差異。如果預測單位的相關測量人員沒有按照同樣的測算規(guī)定進行測算工作的開展以及選用統(tǒng)一的計算方式，就會出現(xiàn)二者不統(tǒng)一的現(xiàn)象，從而導致房屋建筑面積糾紛的出現(xiàn)。

3.2設計變更

在開放商對開發(fā)項目進行建設時，需要在獲取相應的工程規(guī)劃許可證之后才能向行政主管部門進行相關預算成果的提交以及進行審核和批準，但是在此過程中，房屋建筑項目的建設過程中會對相關的設計進行一定的修改來實現(xiàn)對房屋建筑功能的明確和具體化。但是如此此時還是以報建圖為依據(jù)進行房屋預測算面積的計算，則會導致二者之間存在較大的差異。但是針對此問題，僅僅是按照后期修改之后的設計圖為依據(jù)來進行預測算面積的計算，雖然可以縮小二者之間的數(shù)值差距，避免產(chǎn)生房屋建筑面積糾紛等問題，但是仍然會存在房產(chǎn)開放項目的報建與實地之間存在差異，導致無法通過房產(chǎn)測量來實現(xiàn)對房產(chǎn)開發(fā)項目的有效監(jiān)督和管理，因而導致在房產(chǎn)項目開發(fā)中開發(fā)商對相關設計進行肆意更改的問題發(fā)生。

3.3施工變更

施工變更在房地產(chǎn)項目施工建設中比較常見，這就會導致比如對于房屋建筑頂層的設計如果設計為露臺，但是對其進行實測時卻變?yōu)殛柵_，或者二者相反。但是對于施工中的變更來說，通常需要在相關規(guī)劃部門的批準之后才能實施，但是在實際的房地產(chǎn)項目建設過中，通常會出現(xiàn)沒有經(jīng)過批準而進行施工變更的現(xiàn)象，這就會導致在對房產(chǎn)進行測量時按照原有的設計圖紙進行預測算面積的計算，但是在實測面積計算時按照房屋建筑的具體形狀來進行計算，所以出現(xiàn)二者之間的較大差異。相關的測量機構(gòu)在進行測量時是按照委托方提供的設計圖紙為依據(jù)進行計算的，而且針對計算結(jié)果提供相應的房產(chǎn)預測成果的I型昂管報告，但是如果在施工中進行了相應的施工變更，但是委托方卻沒有提供相應的變更測繪，也會導致出現(xiàn)二者之間的較大差異。

4房產(chǎn)測量中預算面積與實測面積差異的解決方法

4.1加強對預測單位的科學管理

預測單位對預測量結(jié)果具有直接的影響，所以就需要針對其重要性來進行科學和嚴密的具體作業(yè)流程的制定，并且在具體實施過程中進行監(jiān)督和管理，對房屋建筑面積測算的質(zhì)檢力度進行加強，對房產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃以及房屋建筑圖紙進行認真核對和核準，對于實際的測量和計算過程中出現(xiàn)的問題進行及時發(fā)現(xiàn)和指正，然后針對具體問題向相關專家組進行匯報和請示。此外，在對房產(chǎn)開發(fā)項目進行實際測算時，需要針對其不同情況確保測算規(guī)定和計算方式的統(tǒng)一，實現(xiàn)對所用測算規(guī)定的準確把握來確保二者數(shù)值之間的一致性。

4.2督促委托單位提交變更設計通知單

在對房屋建筑面積進行預測算時，通常需要按照報建圖來作為依據(jù)，但是針對其中的變更問題，需要針對施工中的變更設計提交相關的變更設計通知單，而且針對比較大的變更還需要相關規(guī)劃部門的變更批復。如果在項目建設中對設計變更和施工變更進行了隱瞞，在對此項目進行竣工驗收時，就需要相關的規(guī)劃部門對其中出現(xiàn)的較大的變更進行核實認定，并且責令開發(fā)商按照相關手續(xù)進行變更手續(xù)的補辦，并且提供工程綜合備案書來對房屋建筑面積的實測成果相關報告進行送審，避免二者之間出現(xiàn)較大的差異。

4.3督促建設單位及時實施變更測繪

對于建設單位來說，在經(jīng)過相關規(guī)劃部門以及設計部門批準之后進行施工變更時，不僅需要按照設計圖紙來進行施工，而且在變更施工完成之后要按照規(guī)定進行及時的變更測繪，而且盡量在房屋預售證辦理之前進行變更測繪。否則就需要在房屋預售證辦理完成之后針對施工變更的問題引起的房屋建筑面積變化情況向房屋購買者進行告知。

5結(jié)語

在房產(chǎn)測量過程中，預測單位所采用的計算方式不同以及設計和施工中出現(xiàn)變更等問題都會導致房屋的預測算面積和實測面積之間存在較大的差異，這就會對開發(fā)商和購房者之間的經(jīng)濟利益造成較大的影響。因此針對上述原因，就需要加強對預測單位的科學管理、督促委托單位提交變更設計通知單、督促建設單位及時實施變更測繪，有效解決上述過程中存在的糾紛和矛盾來避免開發(fā)商與購房者之間由于房屋預測算面積和實測面積的不同而產(chǎn)生糾紛和矛盾。

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