住宅小區(qū)強排方案的規(guī)劃價值判定研究

何瓊添

摘 要 強排設(shè)計作為開發(fā)商拿地的測算方案，需要準確把握項目的規(guī)劃價值關(guān)鍵點，梳理規(guī)劃的內(nèi)、外因素，提出價值最大化的數(shù)據(jù)推導和空間最合理的方案推導，實現(xiàn)項目貨值的最大化。

關(guān)鍵詞 強排；規(guī)劃價值；價值判定

1 規(guī)劃價值判定的概念

建筑設(shè)計中的強排方案，是指在滿足地塊的規(guī)劃指標和相關(guān)規(guī)范的前提下設(shè)計的住宅小區(qū)規(guī)劃方案，其目的是為了測算項目成本和利潤；一般在拿地競標前完成，對開發(fā)商是否參與土地拍賣起著至關(guān)重要的作用。

規(guī)劃價值判定：根據(jù)外部因素（政策形勢、土地價值等）和內(nèi)部因素（業(yè)主需求、設(shè)計條件等）進行綜合評價，形成對應項目的解決方案。

2 規(guī)劃價值判定的意義

強排時間短、要求高，并不是嚴格的方案設(shè)計，在這種情況下，準確的價值判定有助于快速定位、快速設(shè)計。本文旨在通過研究項目的規(guī)劃價值分析，幫助設(shè)計師理清設(shè)計思路、準確把握設(shè)計要點、提出業(yè)主的關(guān)注點，提高設(shè)計的質(zhì)量。

3 價值判定的內(nèi)容

強排階段，價值判定的內(nèi)容主要包括外部因素：符合城市規(guī)劃發(fā)展、滿足建設(shè)要求；內(nèi)部因素：貨值最大化、案例分析、溢價空間設(shè)計。

3.1 符合城市規(guī)劃發(fā)展

（1） 政策分析 研究當前的宏觀政策，如：大部分城市限購、限貸，那么剛需型和改善型對產(chǎn)品的關(guān)注點是不一樣的，須有針對性的設(shè)計；全面放開二胎對家庭結(jié)構(gòu)帶來的影響，對產(chǎn)品面積和房型結(jié)構(gòu)的關(guān)注點也是不一樣的。

（2） 土地價值分析 從宏觀層面研究項目所處的區(qū)域價值，與城中心的距離、與交通樞紐的距離、與商圈、景點等城市節(jié)點的距離；從中觀層面研究項目的周邊價值，是否有商業(yè)配套資源、教育配套資源，是否有公園、綠地，是否有便捷的交通地鐵站、公交站等，是否有影響住宅的不利因素：如變電站、加油站等；從微觀層面研究項目的地塊價值，地塊是否為凈地、是否有較大高差，場地形狀是否規(guī)則等。

通過土地價值分析，在深入設(shè)計是可充分考慮將最佳資源配置給最大價值的產(chǎn)品。

3.2 滿足建設(shè)要求

即研究地塊的規(guī)劃條件。根據(jù)規(guī)劃局提供的規(guī)劃條件書，對影響布局的主要因素進行快速總結(jié)：規(guī)劃用地面積、可建設(shè)用地面積、容積率等，還需要關(guān)注商住比、人才住房等特殊要求，退界、間距及不可開口區(qū)域要求等。

對出讓條件需要深入研究，在地形圖上準確畫出高層、多層退線，了解周邊已有建筑，確定邊界與周邊建筑的日照間距和建筑間距，確定小區(qū)的出入口方位、商業(yè)可建設(shè)區(qū)域以及住宅與商業(yè)是否可疊加設(shè)計等具體條件。

3.3 相關(guān)規(guī)范研究

在做強排前一定要先了解當?shù)氐某鞘幸?guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，不同城市在建筑間距、底層架空、面積計算等方面均有不同的要求。

3.4 貨值最大化

貨值最大化的研究流程為：數(shù)據(jù)推導——強排推導——方案深化，根據(jù)推導的結(jié)果進行綜合評價，有助于確定設(shè)計方向。

首先根據(jù)規(guī)劃條件要求的容積率，可進行數(shù)據(jù)推導，得出可能的產(chǎn)品組合形式，容積率≤2.0，可能為洋房+別墅，容積率為>2.0以上，則考慮全高層或高層+別墅組合布局。

通過數(shù)據(jù)推導得出設(shè)計方向之后，進行強排推導，將可能的產(chǎn)品組合進行布置，實測經(jīng)濟指標和預測貨值，通過對比選出最佳產(chǎn)品組合。

當產(chǎn)品組合固化之后，進行方案設(shè)計，進一步優(yōu)化空間布局。

3.5 案例分析

比較與本項目規(guī)劃存在相似相通的案例，將原本單調(diào)的數(shù)據(jù)測算提升到直觀的設(shè)計層面。案例需與本項目在區(qū)位、規(guī)模、景觀等方面相似，具有一定的影響力、先進性，國內(nèi)外、項目周邊案例均可進行詳細研究。

研究案例，是為了將其規(guī)劃理念應用在本項目中，如將鄰里中心的概念融入規(guī)劃設(shè)計中，或者將街區(qū)（block）的概念植入方案中，提出令人印象深刻的關(guān)鍵詞，作為項目的規(guī)劃理念。

3.6 溢價空間設(shè)計

充分體現(xiàn)設(shè)計的精細度和人性化考慮，主要體現(xiàn)在以下五大方面：

小區(qū)道路：必須做到人車分流，安寧交通（通而不暢、路徑蜿蜒）、保利最注重的是必須做健康步道，跑道可用軟質(zhì)膠墊、透水混凝土等鋪裝材料。宜設(shè)置封閉環(huán)形跑道，結(jié)合跑道可設(shè)置洗手池、直飲水、健身架、休息座椅等配套設(shè)施，跑道兩側(cè)地面每隔1m設(shè)置LED地燈，滿足夜跑居民的需求

寵物設(shè)施：養(yǎng)寵物已成為社區(qū)的普遍現(xiàn)象。在照顧寵物需求的同時，應注重不影響他人正常使用社區(qū)各項設(shè)施的要求。因此，可在社區(qū)設(shè)置寵物排便設(shè)施?？蓮捻椖康膶嶋H情況考慮，設(shè)置專屬游樂設(shè)施，以便滿足社區(qū)不同人群的需求。

泛會所：根據(jù)項目具體情況，可利用架空層空間打造“泛會所”的概念，為社區(qū)居民，特別是老人和兒童，提供半室內(nèi)的活動場所。

架空層的功能可考慮如下幾項：

兒童活動區(qū)：不受天氣影響，兒童在半圍合的空間內(nèi)活動，便于家長看護

景觀會客廳：設(shè)置休息、交流等家具，可結(jié)合會客、休閑、等待、書吧等功能

康體活動空間：可設(shè)置乒乓球、健身器材、棋牌等活動室，不受天氣影響，便于居民使用。

康體樂園與適老化設(shè)計：設(shè)計一定范圍的鋪裝廣場、綠化草坪作為社區(qū)居民健身交流的場所。場地按照活動類型可分為動態(tài)活動區(qū)（健身器械、乒乓、廣場舞等）、靜態(tài)活動區(qū)（下棋、喝茶）、聊天休憩區(qū)。戶外活動場地應為平整、無級差的一定范圍的廣場、草坪或鋪裝，夏季有遮陰和冬季有日照?；顒訌V場的規(guī)劃位置應盡可能減少活動噪音對住戶的影響，遠離塔樓，尤其是陽臺和臥室一側(cè)。場地設(shè)計應滿足老人各種活動類型需求。當園區(qū)道路出現(xiàn)高差時，應設(shè)置坡度≤1：12的坡道；活動廣場地面均應選用平整、防滑、色彩鮮明的鋪裝材料。

親子樂園與適幼化設(shè)計：根據(jù)兒童活動的心理特性、行為習慣設(shè)計園區(qū)兒童活動場地，可分為0～3歲幼兒啟蒙樂園以及4～12歲學齡樂園。兒童活動場地設(shè)計應安全化、多樣化、人性化。不應設(shè)置在建筑物的全年陰影范圍內(nèi)，

兒童活動場地應滿足夏季有遮陰和冬季有日照。0～3歲幼兒活動區(qū)應至少配置1組組合滑梯、1組蹺蹺板、2組搖搖樂等活動設(shè)施。

單個兒童活動場地面積應≥150㎡。4～12歲學齡活動場地應配置兒童籃球場、秋千、涂鴉墻、攀爬墻等，在成本允許的前提下可增加全綜合的運動設(shè)施。

4 結(jié)束語

規(guī)劃價值判定是強排設(shè)計過程中的一個重要步驟，只有準確分析了項目的內(nèi)因和外因，找準其價值點，才能找到正確的設(shè)計思路，因此：

（1）準確的規(guī)劃價值判定，能確保強排方案沒有硬傷。在激烈的市場競爭中，任何一個明顯不滿足訴求的點都能成為淘汰的理由。

（2）強排方案也應有一個鮮明的設(shè)計理念。不僅在數(shù)據(jù)和邏輯上有優(yōu)勢，在情感上也打動業(yè)主，讓人忽略其他瑕疵。

（3）市場競爭激烈，可能所有方案在通過幾輪精細分析比選后，會趨于類似，因此必須強化自己的鮮明特色，甚至去突破一些甲方的既定要求，方能脫穎而出。